首页 法律咨询 专业律师 移动端
网站导航
律师加盟热线: 400-801-5398
全国 [切换]
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 合同法 > 买卖合同无效的情形有哪些
买卖合同无效的情形有哪些

买卖合同无效的情形有哪些

发布时间 :2020-03-20 15:51浏览量 : 166
大家知道,现在房屋买卖的情况有很多,所以一些不正规的交易也是无法避免的,但是正是由于这些不正规交易的出现,导致了现在房屋买卖合同纠纷的事情非常多,其中就包括房屋买卖合同无效的情况。下面为你整理了买卖合同无效的情形有哪些的相关知识,欢迎阅读,希望能帮到你。
  •   城市跟农村不一样,农村只要有宅基地就可以自己建房子,城市里的房子则需要购买,但房屋购买有许多注意事项,买卖房子需要签订房屋买卖合同,接下来就一起来看看房屋买卖合同无效有哪些情形的相关知识。

      一、房屋买卖合同无效有哪些情形

      根据相关法律法规的规定,无效的房屋买卖合同主要有以下几种:

      (1)无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

      (2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订,法定代理人拒绝追认的房屋买卖合同无效

      (3)恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效。

      (4)以合法事实掩盖非法目的房屋买卖合同无效。

      (5)损害国家和社会公共利益的房屋买卖合同无效。

      (6)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效。

      (7)出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。

      (8)其他违反法律 、行政法规强制性规定的其他情形。

      二、房屋买卖合同无效的案例

      涉案房屋一直由洪某、钱某共有,洪某是钱某的祖母,年龄较大,且系文盲。2015年7月,何某起诉洪某与钱某排除妨害纠纷,此时洪某才知晓涉案房屋产权已于2009年7月27日变更登记在何某名下。经详细询问钱某,相关事实浮出水面。钱某无正当工作和收入来源,为了眼前的小利,欲出售房屋,于2009年2月将洪某骗至松江区公证处办理了公证手续,内容为洪某委托钱某办理涉案房屋抵押登记及注销手续、还贷事宜、签订买卖合同、收取房地产转让价款、银行贷款、产权过户等手续。据钱某描述,公证本身系在何某一伙人员操纵下完成,但此点未被法院认可。

      2009年6月16日,案外人顾某11:49转账25万给何某,何某11:51转账25万给钱某,钱某11:53转账25万给顾某。25万从顾某账户转出,最终又转回顾某,钱某事实上分文未得,但又形成了何某至钱某的25万银行流水,且此时房地产买卖合同尚未签署。

      2009年6月24日,钱某、洪某(根据公证书委托钱某,钱某代签字)与何某签订《上海市房地产买卖合同》,约定何某以90万元价款购买涉案房屋,双方于2009年7月27日之前办理过户手续,但合同关于付款方式、房屋交接日期、违约责任等内容为空白。2009年7月27日,办理了过户手续。房屋从未交接,何某从未看过房屋,房屋一直由洪某、钱某居住。

      2009年7月1日,何某及其妻与平A银行签署《个人借款合同》,借款609000元,同日,何某与平A银行签署《抵押合同》,以涉案房屋办理了抵押登记手续。2009年8月5日,平A银行将609000元贷款发放于钱某账户,当日钱某将516000元转至案外人袁某。钱某称案外人袁某系何某一伙,系高利贷团伙,称为办理公证及贷款的手续费,实质是欺诈。

      事后,何某从未归还银行贷款,平A银行于2010年起诉并胜诉,现涉案房屋处于司法拍卖阶段。洪某知悉相关情况后,起诉钱某、何某,要求确认房屋买卖合同无效并将房屋恢复登记至洪某、钱某名下。

      法律分析:

      律师分析,本案存在的问题包括,第一,房屋交易属于重大民事行为,当事人必然会对价款、付款方式、房屋交付时间、违约责任等作出明确约定,但涉案合同对这些主要条款没有约定,与通常的房屋买卖合同不符。第二,首付款25万从案外人顾某账户转出,在银行流转后有回到顾某账户,钱某事实上未获得分文,何某也无合理说明,且首付款流水在合同签署之前既已产生,这与一般房屋买卖的情况不符。第三,涉案房屋出售后,始终未予交接,一直由洪某、钱某居住。第四,何某始终未还贷款本息。这些情况都印证了事实上不存在房屋交易,钱某、何某套取银行贷款是房屋买卖的目的,但法院认为钱某所称何某一伙系高利贷团伙等并无证据支持,故本案主要房屋买卖的主要目的是钱某套取银行贷款。

      第一次诉讼法院判决房屋买卖合同无效,但考虑到涉案房屋正处于司法拍卖程序中,权利状况不稳定,故对合同无效之后果未作处理。后何某上诉,直至2017年1月,二审法院作出维持判决。

      合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,因涉案房屋处于拍卖阶段,返还已不可能,只能折价补偿。恰好拍卖法院安排房地产估价公司对房屋价值进行了评估,房地产估价公司于2017年三月出具评估报告,确定涉案房屋市场价值为355万元。第二次诉讼我们提出的诉请金额是355万,起诉后,我们第一时间申请财产保全,法院裁定冻结执行案款即涉案房屋拍卖款,诉讼法院和执行法院系两个法院,我们律师多次在其中斡旋、协调,执行法院同意将其冻结,待诉讼案件判决出来后再予处分。期间,房屋拍卖完成,拍卖款290万,在扣除平安银行贷款本息、评估费、拍卖税费、案件诉讼费后仅剩一百余万元。

      法院认为,系争房屋买卖合同签订于2009年6月,当时约定的转让价款为90万元。而后几年,本市房屋价格节节攀升,2017年3月,系争房屋的评估价格为355万元。洪翠风、钱礼彬认为,应当以该评估价为基准,扣除其自认收到的93,000元出售款,计算折价补偿款。姑且不论钱礼彬是否实际仅收到93,000元款项的事实,单从时间上来看,评估价是2017年3月的数据,而钱礼彬自认收到部分转让价款是在2009年8月,通过两两相减的方法计算折价补偿款,并不合理。同时,系争房屋的评估价是基于价值时点,估价房屋在估价报告中说明的假设和限制条件下的房地产市场价值预估,与实际出售系争房屋可获得的利益不存在必然的一致性,以评估价作为基数计算折价补偿款,亦不合理。法院采纳了前次诉讼法院的裁判文书说理部分,认为何某协助钱某以房屋买卖形式套取银行贷款,贷款609,000元发放于钱某的账户。虽然银行流水显示,该账户当天随即被转账516,000元给案外人袁某,且钱某称该款系高利贷方向其收取的办理公证和贷款的手续费,但并无其他证据证明该笔款项最终由何某获得,故钱某应当对自己以房屋买卖形式套取银行贷款的行为承担相应的后果,在假设系争房屋从未发生买卖的前提下,钱礼彬对自己套取的贷款负有归还本金及利息的责任。最终仅判决将拍卖款剩余部分归洪某、钱某所有。

      律师提示,合同的本质是双方就民事法律关系设立、变更、终止达成的协议,其生效要件包括双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、内容合法、形式合法。无效合同,是指合同虽然已经由双方签署并成立,但因其严重欠缺有效要件,在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形,分为:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。仅违反双方合意的合同被认定为可撤销、可变更合同,只有当这样的合同侵害了国家、集体、第三人利益或违反法律法规或侵害社会利益才被认定为无效。合同无效的法律后果包括返还财产、作价补偿、赔偿损失。返还财产即恢复到合同成立之前的状况,将因本合同获得的财产返还给对方;作价补偿即在根据合同获得之财产已被处分或灭失而无法返还时,按照财产的价值折算为金钱对对方进行补偿;赔偿损失是指合同无效系因一方或双方存在过错且给对方造成了损失,对此需承担损害赔偿责任。赔偿损失的要件包括:(1)有损害事实存在(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。这些要件需要有充分的证据证明,本案因为钱某没有证据何某存在过错,故对银行贷款及利息部分需要承担责任,实际遭遇了较大损失。

      以上是为大家整理的关于房屋买卖合同无效有哪些情形的相关知识,无效的房屋买卖合同自成立时起就是没有法律效力的,任何时候该合同都是无效的。而且出卖人应返还房屋价款,如涉及到赔偿问题按双方过错各自承担相应的责任。

     
  •   任何东西的交易都是买卖自愿的,如果,所签订的二手房屋买卖合同是在被迫或被欺诈的情形下签的,则合同无效,如果签订合同的当事人是没有缔结合同能力的人,则该合同也是无效合同,那么,二手房屋买卖合同无效情形有哪些?

      一、二手房屋买卖合同的无效情形

      1、无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。

      根据我国《民法通则》的有关规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订二手房买卖合同,否则,属无效合同。

      2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。

      依据《合同法》的规定,限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。

      3、以欺诈的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。

      这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。

      4、以胁迫的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。

      这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。

      5、乘人之危签订的经纪合同。

      这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。

      6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。

      这是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。

      7、当事人之间没有签订书面二手房买卖合同,又无据可查的,亦认定为二手房买卖合同无效。

      二、签订二手房屋买卖合同需注意事项

      1、确认房主真实身份

      购房人签订合同时,须仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性。若购房人忽略验证,则真正的产权人主张该合同无效时,对购房人将十分不利。

      2、付款方式、时间,缺一不可

      有的《房屋买卖合同》只简单说明双方约定的房款数额,所交易房屋的地理位置等基本情况,待到过户完成之后,由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款,也没有入住交验、费用明细的相应条款,于是最终上演一场业主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸责任、业主伤神费力的持久纠纷。

      3、房屋交验责权分明

      《房屋买卖合同》中应注明房屋交验时间,卖方有义务提供房产过户的有关手续,以保证房屋按时、顺利的交接。同时,合同中须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据。如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

      4、违约责任,具体落实

      《房屋买卖合同》中,买卖双方须明确双方违约责任。由于房产交易程序复杂且金额较大,因此需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权对等。

      5、中介代理费,账目明晰

      目前市场上存在一些经纪公司对代理费的收取没有明确规定,而是在合同中只写代理费占总房款的比例,并没有相应的明细单,这中间就有可能存在“暗箱操作”的风险。由于在买卖交易过程中,大部分的情况下都会由购房者来承担买卖双方所需税费,因此,一些中介公司往往只告知购房者买下房屋所需的全部价款(即全包价),而不明确告知买房人在交易过程中需要交纳的费用明细,通过交易费用不透明的方式,收取购房者超额费用,最终损害消费者的利益。

      6、善用补充条款,维护自身利益

      买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中双方的意思表达清楚,一方面,这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿,为交易的顺利进行铺平道路,另一方面,也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

      三、二手房买卖纠纷的处理

      1、房屋面积差异的处理

      二手房买卖合同未约定单价,或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容,应认定双方之间的房屋买卖是按套计价,且根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖一般双方都亲自到实地看房,买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解,故对一方当事人事后要求补交面积差价款的,一般不予支持,但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。

      2、二手房过户税费争议

      法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明,经协商不能达成补充协议的,应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

      4、定金条款表述与适用

      二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求对方返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但未约定定金性质,当事人主张定金权利的,法院不应支持。

      5、房屋质量的交接处理

      二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。

      6、解除合同的通知效力

      二手房买卖合同约定的解除条件成就,或因不可抗力、对方预期违约,或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行,或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的,一方提出解除合同的,解除通知到达对方时合同解除.对方有异议的,可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

      7、合同签订真实性判定

      在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时,法官应依法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

      8、购房合同的性质判定

      当合同名称与合同内容不符时,应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

      9、房屋相关费用的结清

      二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的,依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用,买受人在垫付后可向出卖人追偿。

      10、精神病人的卖房效力

      精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为,未征得其法定代理人的同意或事后追认,该民事行为无效。

      11、未成年房主卖房程序

      未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认,与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的,该合同无效。

      12、约定不明与合同解释

      二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

      13、转按揭二手房屋纠纷

      需办转按揭的二手房买卖,在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下,对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金,一方违约未给另一方造成损失的,违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定,请求法院予以调整。

      14、土地出让金补交责任

      购买划拨土地上的房屋,应由购买人补交土地出让金,交易双方另有约定的除外。

      15、口头合同效力与认定

      房屋买卖行为是要式法律行为,但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式,不影响合同的效力。

      16、无可归责于双方情形

      二手房买卖合同签订后,因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除,双方无需承担违约责任。阴阳合同、税费负担、遗漏条款等,往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定,尽量不要采用口头约定方式,在无证据证明,对方否认情况下,口头约定相当于无约定。

      17、判决确权与卖房效力

      在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中,如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提,则行政案件应中止审理,民事案件审理终结后,再行审理;如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提,则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销,受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权,但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。

      18、隐名代理与借名购房

      房屋权利人虽应以房地产交易中心登记为准,但当事人之间约定产权实际归属的,该约定在当事人之间有效。二手房买受人基于他人委托,以自己名义购买房屋的,应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房,并登记在他人名下,隐名或借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

      以上就是为您介绍的关于二手房屋买卖合同的无效情形以及其他相关的法律知识,通过本文的内容介绍可知,二手房屋买卖合同无效的情形包括合同当事人是否具备签订合同的民事行为能力、是否是合同当事人的真实意思表示以及所签订的合同是否损害国家以及社会利益等几方面。

     
  •   期房比现房便宜,现如今,购买期房成了很多人的选择,购房者在购买房屋的过程中,需要签订购房买卖合同,保证双方的合法权益,但也可能存在合同无效的情形。因此,想必大家想知道,关于期房买卖合同无效情形?接下来详细为您介绍!

      一、期房买卖合同无效情形

      1、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同

      根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力的人是指不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人的房地产买卖均由其法定代理人代理签订合同,由他们独立签订的房地产买卖合同属无效合同。

      2、乘人之危而签定的房地产买卖合同

      一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件而签订的房地产买卖合同属无效合同。

      3、以欺诈为目的签订的房地产买卖合同

      这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

      4、产权主体有问题的房地产买卖合同

      所谓产权有问题,是指房屋的出卖人并不是房屋产权所有人。如果非产权所有人出卖房屋没有得到产权所有人的同意,无法提供同意证明书,则签订的房地产买卖合同是无效的。

      二、期房交付的标准

      关于期房的交付,商品房买卖双方最好在商品房买卖合同中约定一个双方认可的交付标准。目前的格式合同中仅规定了四种标准:

      1、该商品房经验收合格。

      2、该商品房经综合验收合格。

      3、该商品房经分期综合验收合格。

      4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

      三、购买期房的法律风险

      购买期房应当与开发商签订预售合同,为了保障自己的利益,合同中一定就相关事项明确约定。法律快车提示您购买期房的风险有以下几个方面,购买过程中应当谨慎:

      1、根据图纸买房购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图而不是实物,许多开发商将户型平面图做的简单而模糊,使得有关面积、户型、装修标准难以准确进行判断;而楼盘的效果图则渲染得十分精美会造成对消费者的误导。如果在交房后与开发商宣传的差距较大则会造成损失。

      2、对于开发商的情况难以把握。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿;或因技术实力不足造成建设质量的降低;以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况,这些都会给消费者造成巨大的损失。

      3、市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后,因为市场因素的作用,房价会产生波动。如果涨价则购房者受益;如果跌价则购房者会遭到损失。

      以上是为您整理的关于期房买卖合同无效情形的内容,由此可知,期房买卖合同无效情形包括无民事行为能力人、乘人之危、以欺诈为目的、产权主体有问题的所签订的房地产买卖合同。

     
  •   安居房买卖合同是双方当事人对房屋买卖的价款达成一致所签订的合同。我们都知道,任何合同都是存在有效和无效的界定的,安置房买卖合同也不例外。那么,什么情形下安居房买卖合同无效呢?我相信你一定会产生浓厚的兴趣。今天就带你全方面的了解这个问题。下面,请看详细介绍。

       一、什么情形下安居房买卖合同无效

      1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      2、产权未登记过户,合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

      3、产权主体有问题,合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

      4、侵犯优先购买权,合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所以同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

      5、单位违反规定购房,合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

      6、价格欺诈,显失公平,合同无效。 买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

      7、非法转让,合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):

      (1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

      (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      (3)依法收回土地使用权的;

      (4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

      (5)权属有争议的;

      (6)未依法登记领取权属证书的;

      (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

      二、警惕这些无效购房合同

      1. 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      2. 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

      3. 开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      4. 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      5. 开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

      6. 出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房人无法取得房屋;

      7. 房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

      8. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

      9. 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%;

      10. 出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

      11. 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。

      三、购房合同无效怎么办?

      购房买卖合同无效怎么办?一般情况下,都是由开发商的原因导致合同无效,因此购房者可以要求开发商承担违约责任。

      我国法律规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

      (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

      出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

      以上就是资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解什么情形下安居房买卖合同无效,在有效的情形内制定法律行为和履行义务,法律才会对你进行合法有效的保护。

     
  •   我们都知道小产权房没有法律保护,而且还禁止买卖。那么,小产权房买卖合同有效吗?如果无效的话又是怎么样的呢?下面就为大家带来小产权房买卖合同无效的情况有哪些的相关内容。一起来看看吧!

      一、小产权房买卖合同无效的情况有哪些

      1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      二、合同的成立条件

      1、双方当事人应具有实施法律行为的资格和能力;

      2、当事人应是在自愿的基础上达成的意思表示一致;

      3、合同的标准的和内容必须合法;

      4、合同必须符合法律规定的形式。

      三、什么是合同无效

      合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。

      1、《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

      2、第59条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

      3、在司法实践中区分合同成立和合同生效的意义在于避免将一些已经成立的但不具备生效要件的合同,都作为无效合同对待;对于许多仅仅是某些条款不具备或不明确的合同,通过解释的方法或根据法律的补缺性规定努力促使合同成立,达到鼓励交易,减少财产损失和浪费的目的

      以上就是为大家带来的小产权房买卖合同无效的情况有哪些的相关内容。小产权房买卖合同无效的原因有三个,均违反了法律的相关规定。因此需要人们多加注意。

     
  •   在我们的社会生活当中,无效的事情有很多,我们不应该浪费自己的时间和精力去为无效的合约。接下来就去学习一下下面这篇文章。无效的商品房买卖合同怎么处理?希望对你当前所面临的问题能够有所帮助。

      一、无效的商品房买卖合同怎么处理

      无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果:

      (一)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

      (二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      (三)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

      (四)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

      (五)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

      二、依据《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,房屋买卖合同无效:

      1、一方以欺诈和胁迫的手段订立房屋买卖合同,损害国家利益的。

      所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示。所谓胁迫是指以给公民的生命健康、荣誉、名誉和财产等造成损害或者以给法人荣誉、名誉和财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背其真实意思的意思表示。但是以欺诈和胁迫手段订立的房屋买卖合同并非全部无效,仅当其损害了国家利益时才为无效合同。

      2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的。

      恶意是指当事人明知或者应当知道其所订立的合同将对国家、集体或者第三人造成损害而故意为之。串通是指当事人之间对其合同损害国家、集体或者第三人的意思联络,主要包括进行损害他人的沟通行动的意思联络和知道其行为的损害后果而心照不宣与达成默契的意思联络。这类合同内容具有明显的违法性,因此属于无效合同。

      3、以合法形式掩盖非法目的的。

      这种合同主要包括两种情况:当事人通过实施合法的行为来达到掩盖其非法的目的;当事人从事的行为在形式上是合法的,但在内容上是违法的。例如,买卖双方签订商业写字楼的买卖合同约定,出卖人将写字楼的所有权转让给买受人。同时,双方又签订了一份赠与合同。根据我国税法规定,房地产交易中买卖双方各自需要交付印花税,税率为标的额的万分之五,同时买卖双方还要交纳契税,负担城市建设基金。双方签订赠与合同的目的是为了规避买卖合同中所发生的印花税、契税、城市建设基金。所以,该房屋买卖及赠与合同在形式上是合法的,但在内容上是违法的,应认定无效。

      4、损害社会公共利益的

      公共利益是关系到全社会的利益,损害社会公共利益的合同主要包括危害国家政治、经济、财政、税收和金融等秩序的行为,危害家庭关系的行为,违反性道德的行为,赌博性质的行为,违反人格尊严的行为,限制经济自由的行为,违反公平竞争的行为,违反消费者权益保护的行为,违反劳动者权益保护的行为等。房屋买卖合同中涉及到以上行为或者他损害公共利益的行为,该合同无效。

      5、违反法律和行政法规强制性规定的

      最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第4条规定,确认合同无效,人民法院应当以法律和行政法规为依据,不得以地方性法规和行政规章为依据。

      三、什么是商品房?

      1、商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。

      2、在中国商品房兴起于80年代,它的前提是指在市场经济条件下具有经营资格的房地产开发公司(包括外商企业)通过出让的方式取得土地使用权后所经营的住宅,出让形式是均按市场价出售。从法律角度来上来讲,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由进行交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同可以分为外销商品房和内销商品房。

      3、所谓商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

      通过学习了为大家带来的这篇文章,我们了解清楚了。无效的商品房买卖合同怎么处理?根据我国相关法律的规定。无效合同需要满足一定的条件,比如说是恶意串通或者是损害国家集体的利益。那么是不受法律所保护的,感谢您的阅读。  

     
  •   出现房改房买卖合同无效情形可能是多种因素共同构成的,在这之前要确保原产权人是否有产权证以及房改房的产权证是否有用。那么,房改房买卖合同无效认定是怎么样的呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解有关于此的问题。下面,请看详细介绍。

      一、房改房买卖合同无效认定

      房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

      1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》,标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定,以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定,已购公有住房上市交易时,房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证,提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见,居民个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定,已购公有住房上市交易,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。

      二、房改房买卖的注意事项

      购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。

      其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。

      三、房改房产权如何界定

      根据国务院发布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》相关规定,只要享有福利分房权利的职工,依国家政策规定参加房改,交纳了购房款,即对房改购得的房屋享有产权,不应以未发房产证而否认其权利。

      职工住房制度改革中的房改房在发生权属变更时,基于被继承人而享有或派生的购房权利,也应纳入遗产范围。

      第一,房改房具有专属性和财产性的法律特征。福利房具有福利性和专属性,产生于我国计划经济时期。随着住房制度的改革,其财产性逐渐显现。所谓专属性,是指分得福利房的人须是所属单位具备一定资格条件的职工,亦即特定性。所谓财产性,是指分得福利房的人因对该房享有永久的廉价承租权而间接(变相)享有的经济利益,亦即福利。因此,对福利房的承租权,具有专属和财产的特定性,它有别于一般意义上的房屋承租权。

      第二,被继承人享有对特定承租权所具有的专属财产权利。法律规定,遗产是以财产和财产权利为标的。

      第三,特定房改房的承租权纳入遗产范围的法律依据。对于房屋承租权,我国继承法目前尚无明确规定可以继承。传统意义上,专属于已故公民生前对公共财产的使用权,不得作为遗产继承。但是特定的房改房与此不尽相同,它系我国房屋制度改革时出现的房屋性质变更过程中的特定房屋。基于对该类房屋享有的特定承租权,可在一定条件下(房改时缴纳一定比例的购房款)变更为所有权。因此,由于特定的承租权含有专属的财产权利,特定的承租权人可期待通过房改(缴纳一定比例购房款)取得房屋所有权。我国继承法第三条第一款及第一款第(六)项规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:公民的著作权、专利权中的财产权利。由此可见,财产权利性是遗产可继承性的关键。期待权是成立条件尚未完全具备,但将来可以或有可能完全具备的权利。这种权利虽然并未被权利主体所实际取得,但其将来可以或有可能取得。因此,取得他项权的期待权同样具有可继承性。故而,本案中,将特定承租权的财产权利,以及基于该权利所具有的期待权(即补交购房款的权利,从而取得房屋所有权)纳入遗产范围,是具有一定法律理论依据的。

      房改房买卖合同的签署双方一定要确保合同的内容的有效性。以上就是资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解房改房买卖合同无效认定是怎么样的这个问题。

     
买卖合同无效的情形有哪些相关视频 更多>>
  • 产品购销合同违约责任怎样写
    2019-12-13 合同法 播放:37623
  • 办了房产证合同就收回了吗
    2019-05-10 合同法 播放:8226
  • 草签合同能退首付吗
    2019-05-06 合同法 播放:3293
买卖合同无效的情形有哪些相关语音问答 更多>>
买卖合同无效的情形有哪些相关专题
买卖合同无效的情形有哪些相关问答专辑

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-801-5398
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

法律快车版权所有 2005-2020 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586