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什么是按揭贷款

什么是按揭贷款

发布时间 :2020-02-25 10:25浏览量 : 771
所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。那么,什么是按揭贷款?下面就为您详细介绍,希望对您有所帮助。
  •   在经济生活当中,进行房产交易的时候,大多数人对选择按揭贷款以进行融资买房,对于二手房买卖可能还会遇到转按揭贷款的情形。下面就为大家介绍转按揭贷款是什么意思,希望能对大家理解转按揭贷款提供帮助。

      一、转按揭贷款是什么意思

      "转按揭"是一个通称。二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款,可以通过"转按揭"的形式将贷款转移给买房者。如借款人因融资或周转资金等需要,欲利用已抵押给银行的房屋增加贷款额,也可以通过转按揭手续转由其他银行办理贷款。

      二、转按揭贷款的分类

      按揭涉及两方主体:借款人和银行。对于银行而言,按揭是债权;而对于借款人来说,按揭是债务。根据转让主体不同,可以将转接揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让,即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行;债务转让指按揭在债务人之间的转让,即原借款人将按揭转给新借款人。香港地区的转按揭主要是债权转让,而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。

      根据住房抵押贷款中所涉及的抵押物是否产权变更而划分了交易类按揭贷款和非交易类按揭贷款

      按贷款类型区分,转按揭又有公积金贷款,商业性贷款(按揭),组合贷款,消费贷款等类型。

      三、转按揭贷款的流程

      1、原借款人向银行提出申请。

      2、银行经审查同意的,由银行、售房人和购房人签订协议,银行同意售房人转让住房,售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息,购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。

      3、售房人和购房人签订住房转让合同。

      4、购房人向银行提出新的贷款申请,贷款额可以为售房人剩余贷款余额,也可以按照下列公式计算: 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。

      5、银行经审批同意后,与购房人签订新的借款合同和抵押合同,出具同意贷款的承诺函。

      6、银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续,售房人与购房人办理房屋产权过户手续,银行与购房人办理新的抵押登记手续。

      7、银行对购房人发放贷款,根据购房人的授权,将贷款划到售房人开立的账户上,然后根据售房人的授权,从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息,终止原借款合同。

      以上就是法律快车小编为大家分享的有关“转按揭贷款是什么意思”的法律内容,转按揭贷款这一现象常见于二手房的买卖过程当中,想必通过上述的介绍大家已经有了初步的了解。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车。

     
  •   按揭贷款购房是现在很多年轻人购房的主要方式。买房金额巨大,又是人生一件大事,所以慎重一点是没有错的,按揭购房的注意事项和流程是怎么样的,很多人可能不是很了解。下面给大家介绍下按揭贷款购房流程有多久

      一、按揭贷款购房流程有多久

      1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向;

      2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查,并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议;

      3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》,并根据合同要求,付清所需首付房款;

      4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料,直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括:《商品房买卖合同》(备案登记)、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料;

      5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查,与符合基本条件的购房人(包括购房人配偶)办理初步手续,具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡,银行报上级行进行审批;

      6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的,营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题,积极协助购房人办妥贷款,及时与按揭银行签订阶段担保手续。

      二、按揭贷款购房的注意事项

      1.公积金不要随便提取

      公积金的使用范围越来越广,不过,在支付过程中要注意,千万不要将你的余额用完。对于部分城市,一旦你的公积金账户上一分钱都没有,你的公积金贷款额度也就没有了,无法申请公积金贷款。相应的,你也就失去了享受房贷最低利率的资格,得不偿失。

      2.想买房别任性换工作

      申请贷款时,一些银行会要求申请人出具6个月以上、不间断的银行流水帐单,额度一般为月供的两倍以上,以便评估申请人的还款能力。

      银行批准贷款需要综合考量贷款人的经济能力水平,比如工作的稳定性、收入稳定程度以及增长的趋势。如果你在买房前辞了职,可能会增加贷款的难度,影响贷款的进度。因此,买房前最好不要辞职,以便顺利拿到贷款。

      假如你很不幸还是换了工作,同时你觉得你的流水帐单不太理想,可以提前6个月往银行账户里多存点钱,或者提供其他财力证明。如果你已经结婚,可以提供夫妻二人的流水帐单、名下的财产证明。

      3.做好贷不到最长年限准备

      目前,贷款最长年限为30年,但是,并不是每个人去贷款都可以达到这个最长年限的。你需要同时满足买房贷款期限+借款人实际年龄之和不超过65周岁的要求。

      因此,并不是每个人都可以贷足30年。如果你今年45岁,那么按照规定,你的贷款年限最长只能为20年。

      4.合理选择还款方式

      房贷的还款方式包括等额本息和等额本金两种,前者是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);后者是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

      三、买房贷款需要多长时间?

      1、如果是购买新楼需要办按揭,楼盘已经办理了预售证的,只要向银行提出申请,银行将会立即向人民银行查询你的诚信记录,如无问题,3天内会回复个人的贷款申请,并要求你按规定提交相关的证照复印件、收入证明、首付单据等资料,且同时签订相关的贷款合同等银行文件及单据。

      2、如果是购买二手房需要办按揭的,在向银行提出申请后,个人诚信无问题的,银行确定受理的,则要通过第三方评估机构对房地产进行综合评估,银行再依据评估价值审批贷款的比例,如果贷款额+首付不足房管交易中心登记的合同金额,则差额部分必须于办理过户手续前付清,并将相关单据交银行备查。

      3、提交申请资料齐全审批大约15个工作日左右,因为中间涉及评估、办理抵押登记等环节,每个客户情况会有差异。贷款具体的放款时间、审核状态、办理进度、能否取消等相关信息,可以直接联系经办网点或贷款客户经理确认。

      通过上面的文章我们对按揭贷款购房流程有多久这个问题有了了解,我们在买房子的时候一定要慎重考虑贷款还款方式和贷款的利息。如果大家对于买房还有什么不了解的地方。可以咨询法律快车网站上面的专业律师。为大家解决问题。

     
  •   随着经济的发展,我国关于房地产法的法律规定已经相当完善,在涉及二手房交易方面更是有所研究。在现实生活中,很多人不能全款买房,就会选择按揭贷款,那么,二手房按揭贷款首付比是多少?相信大家对这样一个问题十分感兴趣,接下来来为你一一解答这样一个问题,希望能够对你有所帮助。

      一、买房按揭贷款是怎么回事

      (一)按揭指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押,获得银行贷款并依合同分期付清本息,贷款还清后银行归还抵押物。按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。

      (二)住房按揭贷款是住房担保贷款的一种,是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。

      (三)按揭的通俗含义是指在购买之前使用商品房进行抵押贷款。即抵押人将预购财产的产权转让给抵押受益人(银行)作为还款担保。偿还后,抵押受益人将财产的权利转让给抵押人。

      二、二手房按揭贷款首付比是多少

      (一)售房者因素

      1、全款购房或已偿清银行房贷

      如果购房人手中资金不多,但资信状况良好,一般只需首付2成作为二手房贷款首付款即可。

      2、尚未偿清房贷,要求购房者配合还款

      视购房者资信状况,一般首付3成即可。此外建议走资金监管程序,以免因某些原因造成损失。

      (二)购房者因素

      1、资金充裕,能一次性付清房款,当然这种情况也就不涉及首付款的问题了。

      2、购房人资金不足,需要贷款。这就需要看购房人名下是否有房产,有几套房产。

      第一,名下无房,或不存在尚未偿清贷款的房产,则所购买的二手房就为首套房,皆以评估价为准,而非市场价。部分城市出台了限购、限贷政策的,以当地政策为准。

      第二,名下尚有一套尚未还清贷款的房产,则所购买的二手房即为二套房,申请贷款购买的话,首付比例不得低于30%。相应的贷款利率也会有所上浮。

      第三,如果购房人名下已有两套房产,且都处于正常还款中,在购买二手房时就不能申请贷款。

      (三)二手房因素

      如果购买的二手房,所处地段不好,房龄较高的话,部分银行也会上浮首付比例和贷款利率。

      三、二手房贷款最多贷多少

      二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的,评估值一般低于评估价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。

      一般是可以贷款评估价格的70%,如果房子建造年代不是很久的话,一般可以贷款实际成交价格的60%左右,假如成交价格是50万元的话,可以贷款30万元左右(不含附加的税费)。同时贷款的额度也要受到贷款年限和个人收入的制约。

      银行要求贷款的月还款不得超过收入的50%,也就是说,如果你开具的收入证明证明你的月收入为3500元,那么月还款就需要控制在1750元/月以内。并根据这个标准确定你的贷款年限以及贷款额度。

      以上就是法律快车小编为你一一整理的关于二手房按揭贷款首付比是多少的相关的内容。二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的,评估值一般低于评估价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。以上就是对该问题的解答。

     
  •   在按揭贷款买房的过程当中,由于其中涉及到的金额比较大,所以有相关的事项需要大家去注意。所以下面为大家介绍按揭贷款买房应该注意四大事项有哪些的相关知识。希望能够帮助大家解决相应的问题,当然大家也可以咨询法律快车。

      一、按揭贷款买房应该注意四大事项有哪些

      (一)按揭贷款买房要注意的基本条件

      1、按揭贷款买房的借款人具有稳定的职业和收入,信用良好,确有偿还贷款本息的能力;

      2、按揭贷款买房借款人已与公司签订了购房合同,根据个人信用情况,并已支付了银行规定的首付款比例,低为20%以上;

      3、按揭买房贷款金额根据借款人的信用情况、职业、程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。

      (二)注意须提供的资料

      1、按揭贷款买房购房人与公司签订的购房合同,20%以上房款收据;

      2、按揭贷款买房购房人有效身份证件、婚姻状况证明(结婚证或单身证明);

      3、按揭贷款买房购房人收入证明(银行提供置于售楼处);

      (三)注意一般规定

      1、按揭贷款买房的贷款期限一般在三十年以内,且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄。

      2、按揭贷款买房的贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率。

      3、按揭贷款买房的按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种,购房人可自由选择。等本金为按月还本付息,先多后少;等本息为按月还本付息,每月还款额不变(利率调整变化)。

      (四)要注意住房按揭贷款流程

      1、项目销售组与购房人签订购房合同,根据合同要求,付清所需首付房款;

      2、购房人自签订商品房买卖合同之日起5日内,向房产交易市场所申请合同备案登记。

      3、购房人自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料,直接向公司合作银行提出申请。

      4、贷款银行对购房者各方面情况及手续进行调查、审查,与符合基本条件的购房人(包括购房人之妻)办理初步手续,具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡,银行报上级行进行审批。

      5、按揭贷款买房申请审批期限一般为7日内。

      二、按揭贷款买房需要什么资料

      1、购房者夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本;

      2、购房者结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份;

      3、购房者收入证明(银行指定格式);

      4、购房者所在单位的营业执照副本复印件(加盖公章);

      5、购房者资信证明:包括学历证,其他房产,银行流水,大额存单等;

      6、如果购房者为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。

      三、按揭贷款买房的手续程序

      (1)选择房产

      购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。

      (2)贷款申请

      购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。

      (3)签订购房合同

      银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

      (4)签订楼宇按揭合同

      购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

      (5)办理抵押登记、保险

      购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。

      (6)开立专门还款账户

      购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户,作为购房者的购房款

      以上就是法律快车小编为大家带来按揭贷款买房应该注意四大事项有哪些的全部内容。并不是所有人都可以进行按揭贷款买房的,必须需要满足相关的条件才可以。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   生活中没有百分之百确定的事情。这也就意味着什么事情都是有不确定性的,并不是百分之百的可能性。也就是我们平常所说的风险。风险自然是可以避免的。下面就为大家介绍一下转按揭贷款的风险的相关内容。

      一、转按揭贷款的风险

      1、买方可能无法获贷

      二手房的卖方在还清尾款之后,买方向银行重新申请贷款时,有可能被银行拒绝贷款。一旦银行拒贷,那么购房者只能选择全款买房,这样所面临的资金压力将会很大。

      2、卖方突然变卦

      借款人办理二手房转按揭时,需要先还款房贷以解除抵押,然后才可以办理后续交易流程。如果购房者先付了首付款来帮助卖方还贷款,一旦卖方变卦,买方很可能面临“钱房两失”的局面。

      3、可能无法过户

      办理二手房转按揭可能会无法过户,因为二手房交易最后一个环节就是产权过户了,如果房屋存在产权纠纷或者被法院查封,那么将无法过户,这样一来,就将会对购房者造成巨大的损失。

      4、提前还贷需要一定的时间

      办理转按揭之前,借款人需要先办理提前还贷,就算银行允许借款人提前还贷,但也是需要借款人提前预约的,而且提前还贷办理的时间越长,卖方所承受的风险就越大。

      二、二手房转按揭需要注意什么

      1、选好贷款银行

      虽然银行对很多人来说都是权威的,但是每家银行的业务都存在着一定的差异,贷款服务也有所不同,因此借款人在选择贷款银行时,要要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择,选择的银行会影响到二手房转按揭的办理进度,所以应多多注意。

      2、注意证明还款能力

      在办理二手房转按揭贷款的时候,借款人也需要证明自己的还款能力,如果该二手房的买方收入不足以还得起月供,那么可以提供夫妻双方同时的收入证明来申请贷款,另外,还可以将大额存款、债券、房产等资产拿来作为收入证明,以此证明自己的还款能力。

      3、明确合同约定

      办理二手房转按揭贷款时,需要买卖双方签订房屋买卖合同,其中有一些细节问题需要双方都注意,比如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房在买方在交易时应该预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务的主动性,以便将来如期如约履行。

      三、转按揭注意事项

      1、转按揭房屋的产权明晰,无重复抵押、租赁等情形

      2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致,签订了买卖合同

      3、原借款人的资信良好,贷款无逾期、拖欠情况

      4、原借款人已取得有关房屋的权利证明

      5、新借款人的资信良好,符合贷款要求,且能提供相关的申请资料

      以上就是法律快车小编为大家介绍的关于转按揭贷款的风险的相关内容,既然不能够避免风险,但是可以减少风险。只要找到风险发生的原因,然后尽量减少这些原因发生的概率。就能很好规避风险。要是还有什么其他法律问题欢迎咨询法律快车网。

     
  •   在现在人们买房很多都是通过贷款的方式来进行的,其中贷款的方式也是有很多种的,其中有一种就是按揭贷款,但是很多人都是不知道其相关的流程。下面就为大家带来按揭贷款购房流程是怎样的的相关内容,一起来看看吧。

      一、按揭贷款购房流程是怎样的

      (1)贷款申请

      购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,准备有关法律文件,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,填报《按揭贷款申请书》。

      (2)选择房产

      购房者在广告中或通过销售人员还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,购房者如想获得这个房子的按揭服务,的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,以保证按揭贷款的顺利取得。在选择房产的时候应着重了解这方面的内容。

      (3)签订购房合同

      购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。

      (4)办理抵押登记、保险

      购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,购房者购买保险,应列明银行为第1受益人,在贷款履行期内不得中断保险保险单交由银行执管。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。

      (5)签订楼宇按揭合同

      并取得交纳房款的凭证后,购房者在签订购房合同,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

      (6)开立专门还款账户

      购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行账户,作为购房者的购房款阶段性担保的的个人住房贷款业务。行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。

      二、贷款买房需要注意什么问题

      1、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,这样您的公积金贷款额度也就为零,那么您公积金账户上的公积金余额即为零,这就意味着您将申请不到公积金贷款。

      2、在借款*初一年内不要提前还款。部分提前还款应在还贷满一年后提出,按照公积金贷款的有关规定,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

      3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请,且未有拖欠应还贷款本金、利息,经银行调查属实,工行就会受理您的延长借款期限申请。

      4、当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,您必须将已抵押的事实书面告知承租人。贷款后出租住房不要忘记告知义务

      5、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易核心撤销抵押。

      三、二手房贷

      办理购房贷款是众多购房者需要面对的购房程序之一。大多数购房者因对贷款知识了解少,所以在办贷款时浪费了时间。

      第一步:购买产权明晰的房屋,选择一家可办理按揭贷款业务的房产交易代理机构负责代办事宜。

      第二步:买卖双方须提供相关资料。其中,购房人(贷款人)须提供的资料有:户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明(单位收入证明),有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明,夫妻双方一寸近照各两张;售房人须提供的资料有:身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。

      第三步:去银行指定的律师事务所,填写二手房按揭申请表,由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批,交纳所购房屋价值4%。的律师费。

      第四步:银行在15个工作日内完成贷款审批工作,如同意放贷就发贷款承诺书。

      第五步:买卖双方到房屋所在的房地局房地产交易管理部门,办理房屋产权过户手续。

      第六步:领到卖契后,送交银行,银行划拨款项。

      第七步:到房地局办理房屋抵押登记,借款人按月还款付息。

      以上就是法律快车小编为大家带来按揭贷款购房流程是怎样的的全部内容。按揭贷款是一种很方便的方式来进行购房的,所以有需要的可以了解一下。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   现如今,许多购房者都是用房屋按揭贷款的方式进行买房,我们应该知道所谓的按揭贷款,也就是银行收取一定的利息,放贷给借款人。因此,想必大家想知道,关于最新房屋按揭贷款计算方法?接下来详细为您介绍!

      一、最新房屋按揭贷款计算方法

      房屋按揭贷款的计算根据贷款方式不同,计算方式也不同,两种方式的计算如下:

      例如一套房子,100平方,10000每平方,首付三成,月供多少,总利息多少?以贷款20年来算:

      该房屋的总价为10000*100=100万元,首付三成(30万元),贷款金额为70万元,贷款期限20年,按揭利率为6.8%,按还款方式“等额本息法、等额本金法”分别计算如下:

      1、等额本金法:

      计算公式:月还款额=本金/n+剩余本金*月利率

      总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)

      经计算:首月还款额为6883.33 元(以后逐月减少,越还越少),后一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33 元,总利息为477983.33 元。

      2、等额本息法:

      计算公式:月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)n/[(1+月利率)n-1]

      式中n表示贷款月数,n表示n次方,如240,表示240次方(贷款20年、240个月)

      月利率=年利率/12

      总利息=月还款额*贷款月数-本金

      经计算:月还款额为5343.38 元(每月相同)。还款总额为1282411.20 元,总利息为582411.20 元。

      二、按揭贷款买房的流程

      1、与开发商签订购房合同;

      此时需要注意审查开发商是否具有“五证”:《国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售(预售)许可证》。

      2、缴付首付款,注意保存首付款收据;

      3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》;

      开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议,因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议,这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同个人房屋贷款申请表》。

      4、银行审查按揭贷款申请;银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批,如果认为符合银行的贷款条件,会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》,合同期限不超过30年。

      5、到房管局办理《房屋他项权利证》,用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险;

      6、开立账户;选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议,并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

      7、支用贷款;经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内,或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

      8、按约还款;借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息,否则银行可以依法收回房屋。

      9、偿还完毕贷款;贷款本息结清后,注销抵押登记,购房者就成为房屋的真正所有人了。

      三、处理银行按揭贷款保证金的对策

      1、资金特定化,每次划转签订合同

      为便于操作,可事先拟定制式的合同文本,划入或划出时签订相应的质押合同(协议),完善法律手续。

      推而广之,保函、承兑汇票、信用证等业务的保证金设立过程则相对简单,在债务合同签订后,只需在债权银行开立保证金账户并存入相应资金,签订质押合同,银行履行冻结止付程序后即成立保证金的质押。这三类质押保证金保证期间一般有固定期限,都与担保的债务合同期限一致,担保期间内质押资金不会有变动。金融机构在实际操作中还存在一些问题:常见的如保函和承兑业务的保证金没有签订质押合同,只是客户提出了保证金质押申请、银行履行了冻结止付程序。

      2、成立金钱动产质押,确保质押效力

      为规范操作防范风险,银行工作人员在操作中应注意:一是要求客户以申请、承诺书等形式表明保证金“质押”的意愿;二是保证金账户质押的应签订《动产质押合同》、存单质押的签订《权利质押合同》。从而满足《担保法》司法解释第85条关于金钱质押要求,成立金钱的动产质押,确保质押效力。

      另外,随着我国金钱动产质押的发展,人民银行应当改革账户管理,为当事人提供设定包括特户、保证金在内的资金特定化形式的方便。

      以上是法律快车小编为您整理的关于最新房屋按揭贷款计算方法的内容,由此可知,房屋按揭贷款的计算一般是以贷款方式来计算,具体包括等额本息法和等额本金法两种计算方式。如有其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
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