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二手房买卖买方应注意哪些问题

二手房买卖买方应注意哪些问题

发布时间 :2019-12-24 16:33浏览量 : 428
之所以大家感觉二手房交易复杂,之所以在二手房交易过程中容易产生纠纷,其中一个很重要的原因就是大家对二手房交易的流程不熟悉。那么,二手房买卖买方应注意哪些问题?下面为大家介绍一下相关知识,欢迎阅读。
  •   虽然中国在飞速发展着,但还是有很多人买不起新房子,这个时候就只能去买二手房,买卖二手房有哪些注意事项呢?我想大家一定很想了解吧。

      一、买卖二手房注意事项有哪些

      1、房屋手续是否齐全 (查看房产证,土地证,个别地区还有契税证);

      2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况);

      3、交易房屋是否在租 (须注意:买卖不破租赁);

      4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押,查封等);

      5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线内);

      6、房屋是否合法 (不要有违规搭建等,无法办理过户);

      7、单位房屋是否侵权 (福利分房等);

      8、水电气暖物业费用是否拖欠,该房产内户口必须迁移(特别是学区房) ;

      9、中介公司是否违规 (选择全国连锁的正规品牌中介机构办理,避免黑心中介吃差价等);

      10、合同约定是否明确 (违约赔偿责任)。

      二、二手房买卖流程

      1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》;

      2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜;

      3、买方如果是按揭贷款购房的,找银行申请贷款,并取得银行的书面答复; 买方如果是一次性付款的,此步骤就不需要了;

      4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件,前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的,备好款项。

      5、成功递件并取得房产交易所收件回执后,买方付按约定首期房款给卖方。

      6、问税、完税、过户手续办妥后,买方支付房款余款,卖方当日将房屋交付给买方。

      7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续,比如物业管理处、供电部门等等。

      三、二手房买卖合同范本

      卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________

      买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________

      根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

      第一条
    乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)

      第二条
    上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币__________元整,作为购房定金。

      第三条 付款时间与办法:

      1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。

      2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

      第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。

      第五条
    税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

      第六条
    违约责任甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

      第七条 本合同主体

      1.甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。

      2.乙方是____________,代表人是____________.

      第八条 本合同如需办理公证,经国家公证机关____公证处公证。

      第九条 本合同一式份。甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。

      第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。

      第十一条 本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

      第十二条 双方约定的其他事项:

      出卖方(甲方)_________________

      购买方(乙方)__________________

      身份证号码: __________________

      身份证号码: ___________________

      地 址:___________________

      地 址:____________________

      邮 编:___________________

      邮 编:____________________

      电 话:___________________

      电 话:____________________

      代理人(甲方)_________________

      代理人(乙方) _________________

      身份证号码: ___________________

      身份证号码: ___________________

      鉴证方:

      鉴证机关:

      地 址:

      邮 编:

      电 话:

      法人代表:

      代 表:

      经 办 人:

      日 期: 年 月 日

      鉴证日期:_______年____月____日

      以上就是法律快车小编为大家带来的买卖二手房注意事项有哪些的相关内容。买卖房子都是一件大事,在进行房子交易的时候,一定要多多注意,避免自己的合法权益受到侵害。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   随着房产价格的水涨船高,很多人都买不起一套属于自己的全新的商品房,于是就有很大一部分人都选择去购买二手房,由于二手房的价格较为低,所以受到很多人的欢迎,那么我们在购买二手房的时候,这个买卖合同怎么签呢?

      一、二手房买卖合同如何签

      1、写清楚当事人的名称或姓名、住所:当事人填写的具体情况应确保真实准确,双方对此均应进行必要的调查。

      2、明确标的:在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到:房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

      3、确定价款:是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。

      4、履行期限、地点、方式:合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是转账支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

      5、明确违约责任和解决争议的方式:明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时,所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。

      6、写清楚合同生效、中止、终止或解除条款:双方在此约定合同生效或失效时间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。

      7、合同的变更与转让。

      8、附件:说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有关的补充协议的约定。

      二、二手房买卖合同中的违约金怎么约定

      1、违约金应占合同总金额的比例是多少

      当事人约定的违约金超过造成损失的百分之二十,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”

      2、一方延迟履行合同,对方是否可以主张全额违约金?

      在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨,或者对法律一知半解,很多人混淆了这两种违约金的适用,在一方稍有违约情形时,守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金,但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。

      3、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行?

      违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定,但如果发生纠纷,并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。具体说,如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%,则认为违约金约定过高,需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失,则守约方除可主张违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口,每逾期一天,需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金,当双方发生争议时,下家无法证明自己的实际损失真有那么多,法院最终将违约金调整为每日100元。

      三、对违约金的理解

      违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果,因此有的国家将其作为合同担保的措施之一,有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。

      违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。如果合同中只对违约金做了原则性的规定,没有具体约定违约金的比例或数额,并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的,则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款,法律也未规定违约金比例或者数额的,但只要由于违约造成了对方的损失,违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额,应当按照对方遭受的实际损失确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

      以上就是法律快车小编为大家带来二手房买卖合同如何签相关内容。大家在进行二手房的买卖的时候,一定要小心谨慎,避免跳入不法分子的陷阱,进而给自己造成不必要的损失。所以大家如果有相关的问题欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   买房是人生当中的一件大事情,我们在买房的过程中,需要了解买房的整个程序,才可以买到属于自己心仪的房屋,也使得买卖的过程当中很顺利的进行。因此,想必大家想了解关于买卖二手房的流程是什么?

      一、买卖二手房的流程是什么

      1、看房

      验明产权是关键。决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。

      2、签合同

      确认双方合法身份。一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。

      3、选购

      首先考察性价比。消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,这样可以避免一些不必要的麻烦。

      4、办手续

      必要程序不能简化。经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。此阶段具体内容是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

      5、交房

      按照合同约定执行。办理完所有手续后,买卖双方可按合同条款交接房屋,买方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。

      二、二手房买卖的基本注意

      1、产权清晰

      产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。

      2、产权的完整性

      确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押,包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

      3、房屋质量

      观察房屋的结构,建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

      4、居住空间

      观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。

      5、装修配置

      看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。

      6、物业管理

      了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式,是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样,观察一下保安是否有责任心等。

      7、房屋历史

      了解该房是哪年盖的,还用多久的土地使用期限;有哪些人住过,有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。

      8、邻里情况

      邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居,了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天,了解情况。

      9、房屋价值

      通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

      三、二手房买卖合同无效情形

      1、无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订二手房买卖合同,否则,属无效合同。

      2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定,限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。

      3、以欺诈的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。

      4、以胁迫的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。

      5、乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。

      6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。

      7、当事人之间没有签订书面二手房买卖合同,又无据可查的,亦认定为二手房买卖合同无效。

      以上是法律快车小编为您整理的关于买卖二手房的流程是什么?由此可知,想要进行二手房买卖,首先是要看房,确定自己所需房子的基本条件,然后签订买卖合同,再进行办手续,交房。如有其他疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   二手房买卖合同书的格式有哪些,很多人第一次接触完全不知道,毕竟合同格式是非常重要的,那么,二手房买卖合同书格式有哪些呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。

      一、二手房买卖合同书格式有哪些

      卖方:__×××____________身份证号码:___××××××__________________

      买方:__×××____________身份证号码:____××××××_________________

      根据有关法律、法规之规定,买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就房屋买卖事宜达成以下协议:

      房屋基本情况。买方同意购买卖方位于在_____省______市_____区____________的房产,建筑面积为_____平方米。。

      第二条成交价格。上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,买方向卖方支付人民币__________元整,作为购房定金。

      第三条付款时间与办法。买卖双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给卖方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给卖方。

      第四条卖方应于收到买方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给买方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。

      第五条本合同一式份。卖方产权人一份,卖方委托代理人一份,买方一份,厦门市房地产交易一份、________公证处各一份。

      第六条本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。

      第七条本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

      第八条双方约定的其他事项:

      卖方:_________________买方:__________________

      身份证号码:__________________身份证号码:___________________

      地址:___________________地址:____________________

      电话:___________________电话:____________________

      经办人:_________________

      鉴证日期:_______年____月____日

      二、二手房签订合同注意事项有哪些?

      1、合同要正规

      大家要签订的买卖合同需要是正规合同,大家可以到当地的房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本,具体签约时可根据具体情况,在合同范本的基础上做改动。

      2、必须产权人到场签字

      大家在购买二手房时需要注意房本登记上是个人还是夫妻双方,如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。

      3、确保基本信息真实有效

      大家在签合同的时候首先要确保基本信息是正确的,一定要严格填写。尤其是面积,一定要对照清楚,赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。

      4、签合同时需要重点关注对“钱”的

      具体到签署合同时,需要对付款方式,包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定。

      5、明确违约责任

      每项主要义务都要有一一对应的违约责任,直接定下具体数额的违约金。另外,违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

      6、注意合同中有无霸王条款

      合同是房产交易重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。比如违约责任不对等,延期交房可以免责等。

      7、保留证据

      买套二手房过程漫长又复杂,即便白纸黑字地签了合同,但只要没有过户,房东都有可能毁约。建议一开始就保留相关证据,一旦发生纠纷,也有助于维护自身权益。

      三、标准房屋买卖合同书样本

      1、甲方自愿将坐落在_______市_______区_______小区_______号楼_______单元_______号(建筑面积_______平方米,下房_______平方米,产权证号_______)房产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(暂无)(附房产证复印件及该房产位置图)。

      2、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币(大写)_______;即人民币(小写)_______。

      3、自此协议签订之日至乙方取得房屋产权证和土地证期间,乙方不得对上述房屋进行任何形式的抵押或者买卖,如在此期间造成甲方任何经济、名誉上的损失,甲方都有权追回其房屋所有权,并要求乙方赔偿一切损失。

      4、自此协议签订之日至乙方取得房屋产权证和土地证期间,甲方不得对上述房屋进行任何形式的出租、抵押或者买卖等,如在此期间造成乙方任何经济、名誉上的损失,乙方有权要求甲方赔偿一切损失。

      5、甲乙双方自此合同签订之日起,乙方需要一次性向甲方支付购房款人民币(大写)_______;即人民币(小写)_______,余款人民币(大写)_______;即人民币(小写)_______由乙方在取得此房屋产权证和土地证同时一次性支付给甲方。

      6、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。乙方支付首付款后,甲方应积极配合乙方办理确权及其有关房屋产权过户手续,提供所需证件,待房产过户到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额。

      7、自此合同签订之日起,由上述房屋产生的一切费用均有乙方承担。

      8、甲方应在合同签字生效后将该房屋钥匙交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

      二手房买卖合同格式有很多,作为外行人来说,最好的办法就是请专业人士帮忙。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解二手房买卖合同书格式有哪些这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   在进行二手房买卖的过程中,通常是需要签订相关合同协议,对双方权利义务作出规定,但是,合同生效后,难免会出现违约的现象。因此,想必大家想知道关于二手房买卖合同违约赔偿多少

      一、二手房买卖合同违约赔偿多少

      1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金具体多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定;

      2、在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对迟延履行合同义务时,进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。

      3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%;如果违约金低于实际损失,则守约方除可主张违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。

      二、二手房买卖合同违约责任划分

      1、首先是自然天气的原因,因为自然灾害等原因不能按时交房的或是房屋损毁的,双方的买卖合同自动解约,不算是违约的人为因素。

      2、其次是出售房屋的一方,房屋的产权人没有按照指定的时间交房或是房屋还有租住人没有搬走等情况,可以视为房屋的产权人违约,需要出售房屋的一方承担违约责任。

      3、出售房屋的一方在交易进行的过程中,私自将房屋转卖他人没有与之前的购买人解除合同的时候,算是出售方违约,应当负责违约金的赔付和解除。

      4、出售房屋的一方私自提高交易的价格,以价格变动因素单方面解除合同,违约责任有出售方承担。

      5、再有是购买房的违约责任划分,购买房屋的一方没有按照指定的时间内交付房款的,出售的一方有权利解除合同,违约的责任有购房的一方承担。

      6、购房的一方单方面解除合同,终止房产交易,违约责任由购房的一方承担。

      7、违约责任是由哪一方造成的,就由哪一方负责违约责任承担,只有自然灾害一类的原因,是没有责任承担人的。

      三、二手房买卖合同无效情形

      1、无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订二手房买卖合同,否则,属无效合同。

      2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定,限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。

      3、以欺诈的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。

      4、以胁迫的手段签订的二手房买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。

      5、乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。

      6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。

      7、当事人之间没有签订书面二手房买卖合同,又无据可查的,亦认定为二手房买卖合同无效。

      以上是法律快车小编为您整理的关于二手房买卖合同违约赔偿多少的内容,由此可知,二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金具体多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   随着经济的发展,我国关于房地产法的法律规定已经相当完善,在涉及二手房买卖方面更是有所研究。那么,二手房买卖质量纠纷应如何处理

       一、二手房买卖质量纠纷应如何处理

      (一)发生二手房纠纷的时候可以与卖家协商解决

      二手房纠纷解决的首选方法都是协商,因为协商不需要走太过正式的法律程序,耗费时间短,虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷,但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当二手房纠纷发生,购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商,摆出有关的事实依据,并提出和解的要求。如果能够协商一致,那就将会是圆满的解决办法。

      (二)发生二手房纠纷的时候可以向消费者协会投诉

      发生二手房纠纷如果协商不成,并且二手房纠纷买卖的争议或者分歧比较大,购房者可以向发生二手房纠纷的二手房所在地的消费者协会投诉,并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道,但是毕竟卖家会因此受到调查,产生一定的困扰,有些卖家并不希望如此,自然就会选择和平解决了。

      (三)发生二手房纠纷的时候可以 向有关行政部门投诉

      在二手房纠纷中,如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用,那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷,你就可以向有关工商行政管理部门投诉。在二手房纠纷中,如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题,你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。

      (四)发生二手房纠纷的时候可以向仲裁机构申请仲裁

      在二手房纠纷中,合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的,可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款,或者事后达成书面仲裁协议,否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷,而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的,也有利于减少二手房纠纷双方的对立情绪。

      (五)发生二手房纠纷的时候可以向有关人民法院起诉

      发生二手房纠纷时,向有关人民法院起诉是最后的手段,如果之前的方法起不到效果,只能采取二手房纠纷诉讼的方式,即使二手房纠纷诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力,但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住二手房纠纷诉讼讲求证据,所以购房者一定要注意收集证据,比如房屋买卖合同等。

      二、二手房买卖质量纠纷情形

      在二手房买卖过程中,出卖人是否承担出卖房屋的质量保证责任依据实际情况的不同而各不相同,主要分为三种情况:

      (一)如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的,出卖人应该对此质量问题承担保证责任,买受人有权向出卖人请求赔偿;

      (二)如果出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的,则出卖人对此质量问题不再承担保证责任,买受人也无权向出卖人请求赔偿;

      (三)如果出售房屋存在隐蔽的质量问题,并且该质量问题是房屋本身所固有而非出卖人在装潢、使用房屋过程中所产生的,那么只要没有证据证明出卖人明知有此质量问题,出卖人对此质量问题就不承担保证责任。但与此同时,买受人却仍可以房屋所有人的身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

      三、二手房房屋质量出现纠纷时的注意事项

      第一,分清责任主体,房屋质量纠纷经常涉及三个主体:开发商、物业公司、建筑施工单位。简单地说,开发商对房屋承担质量保证责任;物业公司通常对小区内公共部位承担一般的维修、管理义务;而建筑施工单位基于施工合同向开发商承担质量保证责任。只有开发商基于商品房买卖合同向购房人承担质量保证责任。所以说,如果房屋质量出现问题应向开发商提出。

      第二,慎重要求退房,《商品房买卖合同解释》规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和要求赔偿损失的,应予支持。”也就是说无论在竣工验收阶段还是在房屋交付使用后,只要出现房屋主体结构不合格或严重影响正常居住使用,购房人均可要求退房及要求赔偿损失。但在实践中,主体结构不合格不能通过验收的情况并不多见。作为购房人在入住后欲证明房屋主体不合格,往往须通过鉴定,但高额的鉴定费也往往会令购房人望而止步。且何为“严重影响正常居住使用”亦无明确法律规定。因此,法院因房屋存在质量问题判决退房的亦不多见。但购房人针对房屋存在的质量问题依追究开发商的一般质量保证责任,并要求其对造成的损失依法赔偿,只要事实清楚、证据充分,一般会得到法院的支持。

      第三,注意收集证据,争取纠纷处理中的主动。如何收集证据是购房人最头疼的问题,可采取诸如拍照、摄像、书面记录等方法,必要时可请公证机关进行公证等方式收集证据。另外,向开发商提出的关于房屋质量问题及解决意见尽量以书面形式。这样,一方面可以证明该房屋当时存在何种质量问题及质量问题的状况;另一方面还可以证明购房人在诉讼时效期间内向开发商提出了质量问题及解决请求。据此,可避免因超过诉讼时效而得不到法院的保护,为协商不成情况下的诉讼解决争议做出必要的准备。 

      以上就是法律快车小编为你一一整理的关于二手房买卖质量纠纷应如何处理的问题相关的内容。在二手房买卖过程中,出卖人是否承担出卖房屋的质量保证责任依据实际情况的不同而各不相同,如果协商不成,还可以借助法律手段解决纠纷。

     
  •   随着经济的发展,我国关于房地产法的法律规定已经相当完善,在涉及二手房买卖方面更是有所研究。现实生活中,买房和卖方一旦发生纠纷,就可以需要起诉解决纠纷。那么,二手房买卖纠纷找哪个部门

      一、房屋买卖纠纷的诉讼时效

      一般来说,法律规定商品房、二手房等房屋买卖纠纷的诉讼时效是两年,很多读者理解,如果纠纷出现的两年内不起诉的话,再告到法院,法院就不受理了。其实不是这样的,如果如此规定的话,就对普通群众有些不公平了,毕竟大多数人群对法律没有那么了解的。

      首先我们来看看什么是诉讼时效。诉讼时效不是从房屋侵权发生时起算的,而是从购房者或者卖房者知道或者应当知道权利被侵害时起算的。比如,由于开发商隐瞒了一些房屋预售信息,导致购房者权益受到了侵害,但是此时购房者并不知情,此时诉讼时效是没有开始起算的。直到购房者明确知道了自己的权益受到了伤害,才开始计算诉讼时效。

      有的购房者可能还会遇到一种情形。那就是自己已经得知了权益收到侵害,但是一直向有关房屋管理部门反映,以寻求解决,当两年过去了,最后才发现,这个问题相关部门解决不了,只能向法院起诉,这种情况下,是不是已经过了诉讼时效了?答案是否定的。此时的诉讼时效应当从相关部门无法解决时开始计算。

      此外,如果对于确认购房合同无效的起诉是不受两年诉讼期限制的,十几年也是可以向法院提起诉讼的。

      二、房屋买卖纠纷的诉讼管辖

      基层人民法院管辖第一审民事案件,但民诉法另有规定的除外。因此,对于公民之间的普通房屋买卖合同纠纷由基层人民法院管辖。对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民法院管辖。一般来讲,如果对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖。

      但是房屋买卖合同纠纷不应该适用一般的管辖规定,而应该适用人民法院的专属管辖。

      人民法院专属管辖:

      (1)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;

      (2)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;

      (3)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

      房屋属于不动产,因此,房屋买卖纠纷诉讼由房屋所在地人民法院管辖。

      三、二手房买卖纠纷找哪个部门

      (一)对于房产中介无照经营、发布虚假房源信息的,可向工商部门反映。

      (二)对于中介违法违规乱收费的,则向物价部门反映。

      (三)无房地产经纪服务备案证、伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗取或骗贷住房公积金、规避限贷的、签订“阴阳合同”规避税费的,可向房管部门反映。

      (四)因一方违约所签合同无法推进时,三方可协商解决,协商不成的可以提交仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。

      以上就是法律快车小编为你一一整理的关于二手房买卖纠纷找哪个部门的问题的相关的内容。当你遇到二手房买卖纠纷的时候,不仅可以选择工商部门、物价部门,还可以选择用法律手段解决。总之,如果双方最后协商不成,还可以选择用诉讼的方式,希望上述内容能够对你有所帮助。

     
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