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土地转让协议书范本

土地转让协议书范本

发布时间 :2018-11-15 09:57浏览量 : 671
土地转让是土地所有权或使用权有偿或无偿地由甲转给乙的行为。在对土地进行转让时须签订土地转让协议,土地转让协议是经各方友好协商,本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则,就土地转让事宜达成的协议。土地转让协议书范本是怎样的?
  •   土地如何转让?转让双方需要订立格式正规、条款明确的合同,这是维护自身权益的保障。那么农村土地转让流程是怎样的,2018年农村个人土地转让合同模板是怎样的?

      一、农村土地转让流程

      1、提出申请

      (1)土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书,内容包括:姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等,由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。

      (2)土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表,内容包括:姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。

      2、审核、登记

      (1)流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则,经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后,进行登记。

      (2)乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后,进行登记。

      (3)流转价格评估流转土地价格由流转双方当事人协商确定,或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格,作为参考依据。流转面积较大的,可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。

      (4)信息发布乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息,在交易服务场所进行信息发布,并约请流转当事人会面,平等洽谈。

      (5)自愿协商县、乡(镇)土地流转服组织作为管理、服务机构,协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。

      (6)签订合同土地流转双方协商一致,达成流转意向后,按程序签订统一文本格式的土地流转合同。

      (7)鉴证、归档土地流转合同文本一式五份,经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份,其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案 。

      二、2018年农村个人土地转让合同模板

      转让方(以下简称甲方):

      受让方(以下简称乙方):

      根据国家相关法律法规,经甲、乙双方协商一致,现就甲方所有集体土地及地上附着物转让给乙方事宜订立如下协议:

      第一条 甲方将位于___(包括甲方原有的老宅基地及周边有植被、树木的土地),面积为___平方米土地及地上附着物全部转让给乙方,土地转让范围和面积以测量为准,并绘有测量平面图,其土地上附着物及固定资产转移以清点为准,并附盘点清单。测量平面图、测量面积和地上附着物等固定资产盘点清单均为本合同的组成部分(详见附件)。

      第二条 转让期限:本土地转让期限为永久,土地一经转让,此块土地的所有权益全部转至乙方名下,甲方对此块土地不再享有任何权益,甲方无权干涉乙方使用本土地。

      第三条 本协议签订后___日内甲方将土地转让、交付给乙方;本土地转让费用总共为人民币___元(大写___元),土地交付后,乙方将土地转让费用一次性支付给甲方。

      第四条 土地转让乙方前,甲方享有对本土地全部权益,保证本土地不存在其他权利瑕疵和各种费用的拖欠。转让后第三方向乙方主张本土地权利和有关费用的,甲方直接与第三方妥善协商处理,如造成乙方损失甲方应双倍赔偿。

      第五条 土地交付乙方前,甲方必须对原有老宅进行拆除运走,对老宅基地进行平整,老宅周边树木及植被保留原状。同时甲方有义务将原有的房屋证书、土地资料全部交给乙方,不得私自保留。

      第六条 土地转让给乙方后,乙方对本土地及地上附着物有完整的支配、收益、使用、等全部处置权利,甲方不得干涉。

      第七条 征地补偿:土地交付乙方后,因国家法律、行政法规调整或政府行为征收该土地时,土地、地上物等拆迁、安置、补偿费全部归乙方所有。需要甲方提供各类资料、文件的,甲方应无条件提供到位。

      第八条 自本协议签订之日起,任何一方不得违反本协议或者反悔,如有违反或反悔,违反或反悔一方必须承担对方投入、以及日后发展及可预期收益等一切责任及全部经济损失。

      第九条 本协议自双方签字盖章后生效。本合同一式两份,甲、乙双方各执一份。

      甲方:

      乙方:

      年 月 日

      村委会(同意备案登记意见):

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于农村土地转让流程以及2018年农村个人土地转让合同模板的相关法律知识。通过上文介绍相信大家对于土地转让方面的知识应该都有了基本了解。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

      责任编辑:楚雨荨

     
  •   在土地转让过程中,需要签订个人土地转让协议,然后协议双方带上所需资料到当地国土局办理土地转让手续。注意了,不是所有的土地都可以转让的,有些土地是不可以转让的,签土地转让协议之前你得先了解清楚。那么,2018年个人土地转让协议怎么写

      一、2018年个人土地转让协议怎么写

      土地转让协议书

      出让方姓名(以下称甲方):

      身份证号码:

      户口所在地:

      接受方姓名(以下称乙方):

      身份证号码:

      户口所在地:

      甲、乙双方本着诚实信用、公平、合法原则,依据《农村土地承包法》规定,自愿就甲方从 承包的土地向乙方转让事宜,达成如下协议,共同遵守:

      一、甲方将自己位于 承包土地一块,四至界线分别为:东邻: 、西邻: 、南邻: 、北邻: ,共计 亩土地转让给乙方经营(包括甲方在居民点的房屋和自留地)。

      二、转让费为每亩 元,合计 元(大写) 。乙方从2018年起分期付清转让费,每年应付转让费额如下:

      2018年-2022年每年 元;

      2023年-2024年每年 元;

      2025年 元。

      乙方必须于每年12月31日前付清当年转让费,否则每月应承担当年应付转让费的1%作为利息。甲方收款后,应向乙方出具收条作为收款凭据。

      三、在乙方付清转让费前,土地承包所有权归甲方所有,所有围绕土地承包权发生的变更均使用甲方姓名,乙方隐瞒甲方擅自使用自己姓名作变更均视为违约,但甲方不得再将此宗土地质押或转卖于他人;当乙方付清全部转让款后,甲方应积极配合乙方将承包合同过户给乙方,过户产生的手续费由乙方承担。

      四、自本合同签署之日起,土地生产经营由乙方进行,所有围绕此宗土地发生的费用均由乙方承担,经营所得也有乙方所有,因国家的惠农政策,发放的补贴(包括粮食直补款)及其它优惠归乙方所有。 本合同签署之日之前围绕土地产生的费用由甲方付清。

      五、乙方对转让土地拥有完全独立的经营权,但不得违反国家政策以及甲方与 承包合同之条款。

      六、乙方转让土地后如遇政府征收、征用土地,征地补偿款归乙方所有,因征地产生的优惠优政策及待遇也由乙方享有,乙方有权按转让土地面积领取集体的其它补偿、补贴。

      七、乙方必须依法保护和合理利用土地,不得掠夺性经营,不得给土地造成永久性损害,并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。乙方不得改变土地的农业用途,不得用于非农建设、不得抛荒。

      八、在乙方付清转让费进行过户手续时,乙方应向甲方付清甲方垫付的上缴预收款 元(大写)。

      九、其他:

      十、违约责任

      1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人无正当理由单方解除合同的,应向另一方当事人支付违约金。违约金的数额为 。

      2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时,违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况,由甲、乙双方协商。

      十一、解决争议途径

      甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议,双方应协商解决,协商不成的由村、管理区调解部门调解解决,调解不成的可依法向人民法院提起诉讼。

      十二、生效条件

      本合同自双方签字或盖章之日起生效。

      十三、其他约定

      1、本合同未尽事宜,可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

      2、本合同一式二份,由甲乙双方各执一份。

      甲方签名盖章: 年 月 日

      乙方签名盖章: 年 月 日

      公证人签名盖章: 年 月 日

      二、土地转让需要哪些材料?

      转让方须报材料:

      1、原土地证或土地证明材料

      2、原土地出让合同

      3、上缴税务局的土地增值税证明材料

      4、土地评估报告

      5、图件资料

      6、土地转让专项审计报告

      7、营业税上缴证明材料

      受让方须报材料:

      1、项目批复原件

      2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等

      3、上缴财局契税证明

      4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料

      双方共同提供的资料:

      1、土地转让申请

      2、土地使用权转让合同

      三、哪些土地能转让?

      土地使用权方式决定了转让条件有所不同,以出让方式取得的土地使用权,房地产项目转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。要按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。

      这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。这样规定,其目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利,以保证开发建设的顺利实施。以划拨方式取得的土地使用权,应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。

      对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

      对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续。是经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。

      以上就是法律快车小编为大家整理的2018年个人土地转让协议怎么写的内容,小编提醒,无论在什么场合,签哪种协议/合同,都非常重要,切记要小心谨慎,仔细阅读合同条款,以免产生纠纷。希望以上的内容对大家有帮助,如果您还想了解相关知识,不妨咨询法律快车网站的在线律师,让律师的专业服务为您排忧解难。

     
  •   有些人说我家里有多少亩土地,其实说的是拥有土地的使用权,而不是所有权。我国土地的所有权归国家所有,公民只是享有使用权,但是国家允许公民对土地使用权进行转让,转让的方式包括出售、交换、赠送等。土地使用权转让需要依法办理转让手续,签订转让协议,还要缴纳一定的税费。那么,2018年最新土地转让协议书范本

      一、2018年最新土地转让协议书范本

      土地转让协议书

      出让方姓名(以下称甲方):

      身份证号码:

      户口所在地:

      接受方姓名(以下称乙方):

      身份证号码:

      户口所在地:

      甲、乙双方本着诚实信用、公平、合法原则,依据《农村土地承包法》规定,自愿就甲方从 承包的土地向乙方转让事宜,达成如下协议,共同遵守:

      一、甲方将自己位于 承包土地一块,四至界线分别为:东邻: 、西邻: 、南邻: 、北邻: ,共计 亩土地转让给乙方经营(包括甲方在居民点的房屋和自留地)。

      二、转让费为每亩 元,合计 元(大写) 。乙方从2018年起分期付清转让费,每年应付转让费额如下:

      2018年-2022年每年 元;

      2023年-2024年每年 元;

      2025年 元。

      乙方必须于每年12月31日前付清当年转让费,否则每月应承担当年应付转让费的1%作为利息。甲方收款后,应向乙方出具收条作为收款凭据。

      三、在乙方付清转让费前,土地承包所有权归甲方所有,所有围绕土地承包权发生的变更均使用甲方姓名,乙方隐瞒甲方擅自使用自己姓名作变更均视为违约,但甲方不得再将此宗土地质押或转卖于他人;当乙方付清全部转让款后,甲方应积极配合乙方将承包合同过户给乙方,过户产生的手续费由乙方承担。

      四、自本合同签署之日起,土地生产经营由乙方进行,所有围绕此宗土地发生的费用均由乙方承担,经营所得也有乙方所有,因国家的惠农政策,发放的补贴(包括粮食直补款)及其它优惠归乙方所有。 本合同签署之日之前围绕土地产生的费用由甲方付清。

      五、乙方对转让土地拥有完全独立的经营权,但不得违反国家政策以及甲方与 承包合同之条款。

      六、乙方转让土地后如遇政府征收、征用土地,征地补偿款归乙方所有,因征地产生的优惠优政策及待遇也由乙方享有,乙方有权按转让土地面积领取集体的其它补偿、补贴。

      七、乙方必须依法保护和合理利用土地,不得掠夺性经营,不得给土地造成永久性损害,并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。乙方不得改变土地的农业用途,不得用于非农建设、不得抛荒。

      八、在乙方付清转让费进行过户手续时,乙方应向甲方付清甲方垫付的上缴预收款 元(大写)。

      九、其他:

      十、违约责任

      1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人无正当理由单方解除合同的,应向另一方当事人支付违约金。违约金的数额为 。

      2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时,违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况,由甲、乙双方协商。

      十一、解决争议途径

      甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议,双方应协商解决,协商不成的由村、管理区调解部门调解解决,调解不成的可依法向人民法院提起诉讼。

      十二、生效条件

      本合同自双方签字或盖章之日起生效。

      十三、其他约定

      1、本合同未尽事宜,可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

      2、本合同一式二份,由甲乙双方各执一份。

      甲方签名盖章: 年 月 日

      乙方签名盖章: 年 月 日

      公证人签名盖章: 年 月 日

      二、土地转让程序是什么

      1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时,还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明,委托书、身份证明等资料。

      2、审查。接到申请后,办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解,凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,抵押、查封、出租而未通知承租人知道的,权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续,并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

      3、现场勘察。现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让,应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素,并制图确定四邻、面积,必要时需经四邻签章认可。

      4、地价评估,并提供报告书。审核评估报告与转让协议,转让价明显低于市价的,建议市府优先购买;价格过高的,可建议采取必要调控措施。

      5、填写转让审批表。认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料,用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

      6、审批。审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后,经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

      7、交纳有关税费

      8、登记编号。审批后,也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存,按年度缴档案室。

      9、土地使用权变更登记

      三、土地转让中涉及哪些税费

      出让方

      1.营业税

      根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号) 第三条第二十款之规定,单位和个人受让的土地使用权,以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额,按照5%的税率征收营业税。

      2.城市维护建设税和教育费附加

      以上述营业税额为计税依据,分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

      3.土地增值税

      根据《土地增值税暂行条例》规定,转让国有土地使用权的行为,以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额,按照累进税率征收土地增值税。

      法定的扣除额

      (一)取得土地使用权所支付的金额

      “取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。

      (二)与转让土地使用权相关的税金

      指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税,教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

      土地增值税采取四级超率累进税率,具体标准如下:

      级数土地增值额税率(%)税率%

      增值额未超过扣除项目金额50%的部分30

      增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40

      增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50

      增值额超过扣除项目金额200%的部分60

      注:若税务机关发现以上数据不够真实,会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

      4.企业所得税

      按新企业所得税法规定,以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额,一般按照25%的税率征收企业所得税。

      5.印花税

      根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,土地使用权转让合同属于产权转移书据,以合用中的金额为计税依据,按5‰的税率征收印花税。

      受让方

      1.城镇土地使用税

      根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。

      根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

      以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据,按一定的税率按年缴纳。

      2.印花税

      根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,土地使用权转让合同属于产权转移书据,以合用中的金额为计税依据,按5‰的税率征收印花税。

      3.契税

      根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定,土地使用权的转让,以成交价格为计税依据,以3%税率征收契税。

      以上就是法律快车小编为大家整理的2018年最新土地转让协议书范本的内容,生活中,出售是土地使用权转让最常见的方式,土地转让前可以参考上面小编提供的范本拟定好一份协议,避免发生争议,即使产生纠纷也可以作为证据使用,以维护您的合法权益。希望以上的内容对大家有帮助,如果您还想了解相关知识,不妨咨询法律快车网站的在线律师,让律师的专业服务为您排忧解难。

     
  •   我们使用的所有土地都归国家所有,我们公民只是拥有土地使用权。因此,我国法律禁止土地买卖,但可以土地使用权进行转让、出让等行为,在土地转让的过程中需要缴纳相关税费。那么,2018年国有土地转让税费怎么计算

      一、2018年国有土地转让税费怎么计算

      (一)出让方

      1.营业税

      根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定,单位和个人受让的土地使用权,以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额,按照5%的税率征收营业税。

      2.城市维护建设税和教育费附加

      以上述营业税额为计税依据,分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

      3.土地增值税

      根据《土地增值税暂行条例》规定,转让国有土地使用权的行为,以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额,按照累进税率征收土地增值税。

      法定的扣除额

      (1)取得土地使用权所支付的金额

      “取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。

      (2)与转让土地使用权相关的税金

      指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税,教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

      土地增值税采取四级超率累进税率,具体标准如下:

      级数土地增值额税率(%)税率%

      增值额未超过扣除项目金额50%的部分30

      增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40

      增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50

      增值额超过扣除项目金额200%的部分60

      注:若税务机关发现以上数据不够真实,会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

      4.企业所得税

      按新企业所得税法规定,以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额,一般按照25%的税率征收企业所得税。

      5.印花税

      根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,土地使用权转让合同属于产权转移书据,以合用中的金额为计税依据,按5‰的税率征收印花税。

      (二)受让方

      1.城镇土地使用税

      根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。

      根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

      以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据,按一定的税率按年缴纳。

      2.印花税

      根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,土地使用权转让合同属于产权转移书据,以合用中的金额为计税依据,按5‰的税率征收印花税。

      3.契税

      根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定,土地使用权的转让,以成交价格为计税依据,以3%税率征收契税

      二、国有土地使用权转让条件有哪些

      除一般的民事行为生效要件外,尚须如下特别要件:

      1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

      (1)按照出让合同约定支付全部土地出让金,并取得国有土地使用权;

      (2)按照出让合同约定进行*开发,属于房屋建设工程的,完成开发*总额的 25% 以上,属于成片开[2]发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

      (3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

      2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

      (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

      (2)领有国有土地使用证;

      (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

      (4)经有批准权的人民政府审批。

      三、国有土地使用权转让与出让的区别有哪些

      (一)主体不同

      出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

      转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。

      (二)行为性质不同

      根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。

      (三)转移条件与程序不同

      出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。

      (四)交易市场不同

      出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。

      以上就是法律快车小编为大家整理的2018年国有土地转让税费怎么计算的内容,然而并不是所有的土地使用权都可以转让的,只有是有偿取得的土地使用权才可以依法转让,否则转让行为不合法。希望以上的内容对大家有帮助,如果您还想了解相关知识,不妨咨询法律快车网站的在线律师,让律师的专业服务为您排忧解难。

     
  •   二手房土地出让金的计算:出让金是国有土地所有权的经济体现,属地租性质。对来说,当一个房地产办理了合法的立项开发手续后,必须办理土地出让手续。那么2018年二手房土地出让金怎么计算的问题是怎样的?

      一、2018年二手房土地出让金怎么计算

      各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款,就是土地出让金。

      公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数

      1、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。

      2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。

      3、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。

      4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。

      二、国有土地出让金缴纳的标准

      我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准至关重要。

      1、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日,下同)以后取得的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

      2、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补缴土地出让金。

      3、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准:被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的,按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的,按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的,或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

      4、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的,按标定地价的50%收取。

      三、什么是土地出让金

      土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

      对于二手房土地出让金的知识,小编就普及到这里了啦。小编还是很希望大家通过阅读以后可以更加清楚2018年二手房土地出让金怎么计算,同时也欢迎大家咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   税收是一个国家的主要财政收入来源之一,国家通过税收才能够维护正常的财务开支,提供社会福利。增值税是税收中的一大税种,土地流转也需要上交增值税,那么,2018年土地转让增值税如何计算呢?

      一、土地增值税具有哪几个特点呢?

      (1)以转让房地产的增值额为计税依据。

      土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。

      (2)征税面比较广。

      凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

      (3)实行超率累进税率。

      土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。

      (4)实行按次征收。

      土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

      (5)采用扣除法和评估法计算增值额。

      二、2018年土地转让增值税如何计算

      计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

      (一)增值额未超过扣除项目金额50%

      土地增值税税额=增值额×30%

      (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

      (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

      (四)增值额超过扣除项目金额200%

      土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

      公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

      三、计算增值额的扣除项目:

      (1)取得土地使用权所支付的金额;

      (2)开发土地的成本、费用;

      (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (4)与转让房地产有关的税金;

      (5)财政部规定的其他扣除项目。

      通过法律快车小编的介绍,我们知道了2018年土地转让增值税如何计算,计算增值税的时候,我们可以扣除的项目有,取得土地使用权所支付的金额,开发土地的成本费用等等,我们要做一个合格的纳税人,按时按量的上交税费。

     
  •   国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。那么没有证土地使用权是否可以转让?

      一、土地使用权转让概述

      土地使用权转让,是指土地使用权人作为转让方,将土地使用权转让给受让方,受让方支付价款的行为。

      我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”

      在实际的土地使用权交易中,经常存在这样一种情形:在签订转让合同时,转让方未取得出让土地使用权证书。如果在这种情形下,双方发生纠纷,那么应如何认定转让合同的效力呢?

      二、未取得国有土地使用权证的土地使用权转让合同的效力分析

      对转让方在未取得出让土地使用权证时签订的转让合同的效力,司法实务界有三种观点:

      第一种观点认为合同无效。《城市房地产管理法》第37条规定:“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的;……”第38条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

      (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书……”这种观点认为,上述法律条款是对出让土地使用权转让行为的强制性规定,如果转让方未取得土地使用权证书,则土地使用权不得转让。《合同法》第52条第5项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此转让合同应认定为无效。

      第二种观点认为合同有效。根据我国民事立法所依据的相关理论,物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式,即债权契约加登记原则。在这种模式下,登记行为与债权合同是相互独立的两个行为,登记行为只是物权取得与转移的证明,其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时,属于合同的履行问题,不是合同的生效要件。这种观点认为:《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地使用权权属变动所作的强制性规定,针对的是登记行为而不是债权合同。如果转让方没有取得土地使用权证书而与受让方订立合同转让土地使用权,行政机关不得办理变更登记手续,其结果是出让方无法履行合同,而合同本身的有效性不受影响。

      综上所述,没有证土地使用权转让是可行的,划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后,才可以转让、出租、抵押。本文仅对有偿出让国有土地使用权的转让合同的效力进行探讨。

     
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