陈能达

基本案情：王女士于2007年7月与某开发商签订了一份商品房买卖合同，购买位于杭州吴山脚下的千万豪宅。合同约定开发商于2009年6月30日前交房，逾期30日未交付的，开发商按每日已付房款的万分之十五支付违约金。开发商于2009年6月30日举行了盛大的交房仪式，可王女士去拒绝了收房，因为开发商无法提供《竣工验收备案证》和“两书”。后经调查，开发商于2009年11月才拿到《竣工验收备案证》。之后，王女士多次与开发商协商赔偿事宜，但都无果而终。因此，王女士慕名找到陈律师，委托其起诉开发商。陈律师经过分析本案主要为两个关键问题：1、合同第八条约定的交房条件商品房经验收合格如何理解？是经过开发商组织的勘察、设计、施工、监理验收合格后就可以符合交付条件还是需要到杭州建委备案才符合呢？（其实浙江2008版本商品房买卖合同，已经解决了这个问题，但当时王女士签订时还是2000年版本的合同，这个日后有机会再进一步给大家介绍。）2、约定的违约金是否过高？因为根据计算开发商要支付200多万违约金。该案不日将在杭州市上城区人民法院开庭审理，敬请关注。

2007年，郑某等人与浙江某房地产开发有限公司之间签订了《商品房买卖合同》。双方在合同中约定，郑某等人购买位于杭州西湖区三墩的某商品房。合同中约定该房屋在2009年9月28日之前向购房者交房。合同约定后郑某等人依据合同的约定交纳了购房款，但是到2009年9月28日开发商无法向郑某等21人交房。直到2010年1月23日开发商在报纸上公告2月1日之后开始交房。郑某等人去收房，但是开发商拒绝赔偿逾期交房违约金。无奈之下郑某等21户业主委托陈能达律师，向杭州仲裁委员会申请仲裁要求开发商赔偿逾期交房违约金。庭审中，陈律师称，依据购房合同开发商应该在2009年9月28日交房，但开发商至到2010年1月23日才在报纸上登出交房公告，让业主在2月1日之后去接受房屋。因此，开发商应该向业主赔偿逾期交房的违约金。开发商表示，逾期交房是因为考古发掘以及高温雨雪天气造成延期交房，因此不需要向业主赔偿逾期交房违约金。2010年10月杭州仲裁委员会作出裁决，认为开发商以延期交房是因在建小区配套工程开挖中发现古墓群停工造成，因而应免除逾期交房违约责任的理由不能成立，裁决开发商赔偿郑某等21户业主36万元违约金。

案情简介：王某于2010年12月将自己位于余杭区某小区的一套商品房转让给马某。转让价格104万。鉴于当时该房屋还未取得三证，双方只签订了一份房屋买卖意向书。合同约定在房屋三证办理完毕3个工作日签订正式的房屋转让合同，并且约定了房价20%的违约金。现房东王某以房价涨价为由，不想再以这个价格转让，想解除合同。王某现已将三证办理完毕，马某欲起诉要求签订正式转让合同。

【陈律师按:此案为一房二卖，经多方努力代理的当事人终获赔三十多万】案情介绍：廖女士通过中介从黄先生手里购得一套房屋后，对方又将该房过户给他人。日前，对于黄先生的不诚信行为，杭州市某区法院做出一审判决，双方解除购房合同，黄先生不仅要返还廖女士首付款38万元，双倍返还定金4万元，赔偿中介服务费两万余元，还要赔偿房屋差价损失费33万余元。2010年1月13日，廖女士通过房屋中介公司与黄先生签订购房合同，向其购买一套建筑面积为99.5平方米的房屋，房价共计89万元。当天，廖女士支付了定金2万元，2010年1月22日，她又给付了38万元首付款，黄先生随后将房屋钥匙交给了廖女士。根据合同约定，剩余款项在办完房屋过户手续后支付。但此后，黄先生一直未与廖女士办理过户手续。2010年6月14日，黄先生突然向廖女士和中介公司出具了一份《声明》，表示因个人原因不继续出售该房屋，想要终止合同，并愿意根据合同要求双倍返还定金及支付中介费。2010年10月，廖女士起诉到法院，要求解除房屋买卖合同，黄先生返还她已付购房款38万元并支付此款利息；双倍返还定金合计4万元，赔偿其因购买房屋发生的中介费38300元，并赔偿因违约给她造成的其他损失合计556183元。庭审中，黄先生解释说，他因拖欠他人债务，已将房屋抵债，并过户完毕。法院认为，黄先生应当承担违约责任。黄先生不仅要返还廖女士首付款38万元，双倍返还定金4万元，赔偿中介服务费两万余元，还要赔偿房屋差价损失费33万余元。对于廖女士主张的装修损失，法院不予支持。评析：本案中，双方签订合同后房屋价格已明显上涨，房屋现价与双方约定的原价款的差额，即为被告应予赔偿原告的。由于原告是于2010年9月提出解约，所以本案应按2010年9月的市价确定房屋差价。经杭州市价格认证中心确认，2010年9月，涉案房屋的市场单价为（按产权建筑面积计算）11000元至14000元，当初双方约定房价为每平方米8944元，因此建筑面积为99.5平方米的房屋，赔偿房屋差价损失费33万余元。

【陈能达律师按】陈能达律师应邀参加本次会议。5月27-28日，由中华全国律协、中建协主办，中华全国律协民委会、省律协、省建协和市律协承办的新版《建设工程施工合同（示范文本）》修订研讨会在杭州天元大厦举行。中华全国律协副会长蒋敏，省司法厅副厅长李会光，住建部建筑市场管理司施工监管处处长商丽萍，省建协会长赵如龙，省律协会长章靖忠，市司法局局长洪慧萍，中华全国律协民委会主任朱树英，市律协会长胡祥甫，中华全国律协民委会副主任贺宝健等领导出席会议并致辞。来自律师业、建筑业、房产业的近380多名代表参加本次研讨会。会议分别由胡祥甫会长、马骏副会长、戴梦华副会长、楼韬主任、贺宝健主任等主持。省司法厅副厅长李会光讲话省律协会长章靖忠讲话市律协会长胡祥甫致欢迎辞大会首先邀请商丽萍处长和赵如龙会长作主题发言。商丽萍处长侧重从现行施工合同文本的制订背景，修改的原因以及新版示范文本修改的主要思路,起草及广泛征询各方意见的过程等方面做了详细的介绍。赵如龙会长则从建筑业行业协会的角度，对新的施工合同示范文本提出了非常具体、细致的修改意见和建议。会上，省、市律协代表裘红伟，省建筑业行业企业代表赵忠伟，省房产企业代表朱如钢，律师代表金道所罗宏涛、上海建纬杭州分所曲笑飞、凯麦所许建平等分别从专业的角度、技术的角度对新版建设工程施工合同示范文本的修订进行了分析，并提出了各自的修改意见和建议。为集思广益，大会分建筑施工企业组、房地产企业组、两个律师组进行了分组讨论。各组汇报的建议主要包括：1.评审小组的地位没有法律依据；2.监理定位超越了法律的地位；3.不安抗辩权的行使和利润支付不符合《合同法》的有关规定；4.未经合同备案项目的效力问题；5.有关工程造价部分定义、规则与现行的法律管理不一致，容易造成混乱；6.有些规定虽然与法律法规不冲突，但是与现行的司法实践或者法律的发展有些不一致；7.投标函应该包括投标文件的澄清、说明和补证；8.将承包人的分包和发包人的专业分包分开定义，便于明确各自的责任和义务；9.单位工程定义脱离合同的本意；10.签约合同价的定义应明确；11.在接收证书颁发后退还履约担保时间过长；12.发包人不得指定生产厂和供应商；13.不可预见事件的约定条款缺少；14.暂停施工原因由谁承担责任应予以明确；15.变更引起的价格调整、工程范围、工期等问题；16.工程结算时间应延长30天；17.缺陷责任期和保修期需要明确；18.核心问题有认识上的偏差，造成对建筑施工市场现状认识的偏差；19.对于第三方的律师有两个大亮点；20.文本修订稿最好和九部委的标准提供文件对接；21.FIDIC条款在我们现实工作当中能否行得通；22.示范文本当中一些条款、框架的设计和现实当中操作的矛盾冲突；23.承包人的弱势地位问题。大会邀请嘉宾演讲。省高级人民法院民一庭庭长许惠春结合三级法院在审理建设工程施工合同纠纷案件中所涉及到的一些问题发表了相应的意见。中华全国律协民委会主任朱树英则就新的示范文本网上征求意见及继续修改的情况作了报告。最后，市律协胡祥甫会长作会议综述，他首先对与会领导、嘉宾及全体参会代表的热情参与表示感谢。同时指出：:一、会议的主体体现了复合性和广泛性；二、会议的形式是有分有合，交流比较充分；三、各位演讲嘉宾，包括参会代表提出的意见非常具有针对性、实效性和建设性；四、会议准备充分，会风也比较好。五、会议讨论形成的意见将整理成文上报中华全国律协和住建部，供示范文本修订时参考。会议在全体与会人员的共同努力下取得了圆满成功和丰硕成果。新版《建设工程施工合同（示范文本）》的修订完善，对于平衡各方当事人的利益和减少合同纠纷等多方面都有着非常积极的作用。市律协承办的此次研讨会，得到了众多业内房地产、建筑领域专业律师的关注和积极参与。就律师业务而言，不管是示范文本将监理工程师和甲方工程代表区分还是引入专家评审制度，都为律师作为独立第三方的工作提供了作用发挥的空间。

案情简介：王某于2010年12月将自己位于余杭区某小区的一套商品房转让给马某。转让价格104万。鉴于当时该房屋还未取得三证，双方只签订了一份房屋买卖意向书。合同约定在房屋三证办理完毕3个工作日签订正式的房屋转让合同，并且约定了房价20%的违约金。现房东王某以房价涨价为由，不想再以这个价格转让，想解除合同。王某现已将三证办理完毕，马某欲起诉要求签订正式转让合同。