全国 [切换]
热门城市 ABCDE FGHJ KLMNP QRSTW XYZ
首页 法律咨询 专业律师 移动端

手机快车

1.浏览器输入

m.lawtime.cn即可访问

2.扫描二维码直接访问

手机百度扫一扫

关注“法律快车熊掌号”

随时随地获取生活

法律,热点常识

网站导航 律师加盟热线: 400-678-1488
您的位置:法律快车 > 法律知识 > 合同法 > 二手房可以买卖吗
二手房可以买卖吗

二手房可以买卖吗

发布时间 :2018-08-16 18:26浏览量 : 81
二手房是可以买卖的!其过程主要是:第一步、挂房子,将房子信息发布在很多网上平台或者交给中介机构。第二步、看房子。第三步、中意并签合同。第四步、银行预约还款。第五步、注销他权。第六步、协助办贷款及审批。第七步、审批通过及过户。第八步、等银行放款。第九步、放款并搬家。第十步、交接房子。
  •   在我们生活中,二手房买卖是非常常见的了,顾名思义,二手房就是房子建立之后第二次买卖。许多有钱人喜欢买许多房子然后作为自己的资产,等房价涨上去之后就转卖给其他人,这样就可以赚取其中的差价。那么二手房买卖里面的陷阱包括什么?

      二手房买卖里面的陷阱包括什么

      一、贷款问题

      绝大多数购房者,在购房时,需要贷款。而涉及到贷款,则存在许多不确定性。

      首先,购房者本身必须资信良好,如果购房者已婚,则购房者配偶的资信也必须良好。

      再就是购买的房屋是否符合银行的贷款条件。

      同时银行的房贷与国家政策紧密相关,同样的条件,不同的时间办理可能会出现不同的结果。

      比如因为原来是房产证、土地证分别办理,后来改为统一都办理不动产登记证书,就产生了一些房子出现了办不了贷款的问题。

      总之,一句话,存款到银行不需要任何理由,从银行贷款却需要千万个理由;只要有一个达不到银行的要求,他们就会拒绝贷款。

      为什么强调贷款问题呢,因为如果从银行办不了贷款则必须面临一次性付清房款的问题,如果不能一次性付清则会面临违约的问题,购房者前期所交的定金无法收回,甚至还要因违约赔偿卖方的违约金。

      二、税费问题

      二手房交易涉及到个人所得税、增值税、契税、印花税等税种,而具体纳税额又与年限、首套房还是二套房、普通住宅还是商住或者写字楼等密切相关。

      有些合同上只笼统写交易税费由买方承担,但房价差不多的两套房子,所交的税费可能会差很多。

      三、户口问题

      目前的户口政策是如果卖房者不迁走户口,购房者即使办理了不动产登记证书,也无法办理户口迁移手续。并且户口迁移问题,法院不会受理,公安机关也不处理。

      一次性交易

      1.查册;

      2.网签;

      3.测绘/递件;

      4.报税;

      5.完税过户;

      6.领取新房产证。

      ·赎契

      1.业主到原贷款银行办理提前还清贷款申请;

      2.确认欠款本息后,准备足额的赎契楼款存入银行指定账户;

      3.银行批核通过后进行扣款;

      4.银行通知领《房产证》及涂销资料,办理涂销手续;

      5.涂销完成后,可转一次性交易或按揭贷款。

      ·按揭贷款

      1.查册;

      2.预约网签、收件、约评估;

      3.提交贷款所需材料及签署贷款合同及相关文件;

      4.资料齐备后送银行审批;

      5.银行出具同意贷款书;

      6.递件(可递件连入押);

      7.问税;

      8.交税过户;

      9.出新证(及他证);

      10.房管局归档;

      11.入押;

      12.出他项权利证;

      13.送资料至银行发放贷款;

      14.退资料

      注:以上资料仅供参考,以当地房管局政策为准。

      二手房交易双方需要提供什么材料

      二手房交易,买卖双方需到场当面签订合同,约定好成交价格、付款方式、腾房时间及违约责任。卖方需要提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证或不动产证原件及复印件;买方需要提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证原价及复印件,如果 贷款还需要提供收入证明等。款项交接完毕之后,买卖双方到房管局签订正式买卖合同并领取分户图;随后,买方到不动产登记中心开具不动产证明,随卖方一起到滴水缴纳相应是税费;最后,买卖双方携带发票到不动产登记中心完成正式过户手续。


     
  •   随着近年房价涨幅远远超出工资涨幅的可怕趋势,如今一二线城市的房价,已经到了让大多数人目瞪口呆的程度。人们对房子翘首以盼的同时,也发生了二手房买卖中的一系列纠纷。

      问题一:遇到银行政策调整,买家无法及时支付房屋尾款怎么办?

      由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款,从而买家无法按合同约定支付房屋尾款,这种情况是很常见的。出现这种情况的时候,买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。

      问题二:卖家逾期交房怎么办?

      除了一些特别的事由,比如买家未付清尾款等原因,卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家,若卖家逾期腾房,那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任,或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

      问题三:卖家逾期不履行过户手续怎么办?

      在房价迅速蹿升的特别时期,一些卖家会不惜违约,通过拖延过户时间,不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同,达到毁约的目的。遇到这种情况,买家可以及时起诉对方,同时对房屋申请财产保存等。

      问题四:遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?

      中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象,由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行,甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况,买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外,还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

      问题五:房屋质量有问题怎么办?

      这个问题主要有三种情况:

      第一、如果签订房屋买卖合同时,卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况,买家据此得到优惠价格,房子过户后,买家又以此对卖家主张赔偿责任的,那卖家可不承担责任;

      第二、如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况,那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;

      第三、卖家已经把房屋真实情况告知中介,但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的,那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

      问题六:房屋过户后,发现买家户口没有迁移怎么办?

      房子往往和学位以及福利挂钩,如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况,除了要催促卖家及时迁移户口之外,最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况,并且把户口迁移违约责任写在合同里。

      问题七:定金问题产生争议怎么办?

      二手房买卖中,定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质,定金又可以分为立约定金、违约定金等,所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”,而没有明确具体的内容,那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以,具体明确的约定,是避免定金争议最好的方法。

      问题八:房价突然大涨,卖家宁可毁约不要定金怎么办?

      在签订正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况,如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的,这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户,或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

      问题九:买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”,后来卖家主张买卖合同无效怎么办?

      为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的,但是并不必然导致房屋买卖合同无效,卖家看到房价大涨,就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的,不影响其它部分的效力的,其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格,并且是双方的真实意愿,那么房屋买卖合同就是有效的。

      问题十:交了诚意金(意向金),如果不想买房了怎么办?

      主要分两种情况:

      第一,买家向中介公司交付意向金时,中介公司没有要求买方签订《定金合同》,而仅仅是出示诚意金收据,那么这个时候的诚意金就相当于“订金”,只要最后没能订立买卖合同,诚意金都应当返还。

      第二,如果中介公司在《定金合同》中明确约定:“一旦卖家同意买家的条件,并且收取诚意金后,诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定,那么这时候的诚意金就相当于“定金”,买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候,买家是不能要求返还的。

     
  •   二手房屋,房价远低于一手房屋或者是商品房,是现在很多购房族的一个好的购房选择,且二手房可选择的房型很多,包括商品房、允许上市交易的二手公房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等房屋类型,当然也会伴随着风险,二手房常见的纠纷有哪些?

      房价上涨过快,卖家毁约

      1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,明确了房产买卖的价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等条款,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

      2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。

      由于支付定金而引起的纠纷

      在签订正式合同之前,买家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种:

      一是付了定金以后,买家违约,卖家可以没收定金;卖家违约,买家可以要求双倍返还定金。

      二是付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金(不是双倍返还)。

      三是付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,卖家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。

      因户口问题引起的纠纷

      卖家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响买家落户,如果买家买的是“学位房”,或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定。

      1、在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但如果卖家拖延的时间较长,计算出来的违约金会较高对卖方的制约力不强。

      2、可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前,卖家应将户口迁出,否则可以不付尾款,还可以追究卖家违约责任。

      3、约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任,这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

      常见的二手房买卖的纠纷有很多,法律快车小编主要以在合同中不容易被发现但又能带来很多麻烦的几种合同纠纷,包括对违约金的约定、户口的落户或者是迁移以及一方当事人违约怎么处理,希望能帮到您。


     
  •   二手房买卖中必须要经历的步骤就是签订卖屋买卖合同,那么,二手房买卖合同应当如何写呢?签订和同时需要注意哪些事项呢?

      大多数购房者在二手房交易中只顾着看房价的高低,而忽略了对交易中可能出现的问题,事实上,二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订时一定要看清合同中每一项细则,包括房屋价格、面积、付款方式、付款期间、物业交割等等这些项目,当然根据不同的房屋还可以根据自身的情况增加项目。下面给大家总结了一下二手房买卖合同范文。

      卖方:__×××____________身份证号码:___××××××__________________

      买方:__×××____________身份证号码:____××××××_________________

      根据有关法律、法规之规定,买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就房屋买卖事宜达成以下协议:

      第一条 房屋基本情况。买方同意购买卖方位于在_____省______市_____区____________的房产,建筑面积为_____平方米。。

      第二条 成交价格。上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,买方向卖方支付人民币 __________元整,作为购房定金。

      第三条 付款时间与办法。买卖双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给卖方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给卖方。

      第四条 卖方应于收到买方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给买方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。

      第五条 本合同一式 份。卖方产权人一份,卖方委托代理人一份,买方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。

      第六条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。

      第七条 本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

      第八条 双方约定的其他事项:

      卖         方:_________________

      买        方:__________________

      身份证号码: __________________

      身份证号码: ___________________

      地

      址:___________________

      地

      址:____________________

      电

      话:___________________

      电

      话:____________________

      经 办 人:_________________

      鉴证日期:_______年____月____日


     
  •   买卖房屋需要交税的问题大家并不陌生,可以说早已做到心中有数。但是国家出台了营改增具体实施方案后,那么不少的买家卖家就会有一个疑问,营改增的细则出现后对自己的交税有什么样的影响。营改增后个人二手房买卖如何进行交税,交税的标准是什么?

      财政部、国税总局昨天发布通知,披露“营改增”的具体实施方案。具体到北京,5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征税。业内表示,从税费额度上来说,和此前的营业税基本无变化。

      非普宅缴差额税

      在关于个人房屋转让的税方案中,两部门延续了此前契税调整时的“区别对待”政策,将方案分为一线城市和非一线城市。

      其中,包括北京、上海、广州和深圳在内的四个一线城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征税。

      而除了此四个城市之外的非一线地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征税。

      也就是说,相比于非一线城市,四个一线城市的个人业主在将满2年的非普宅对外销售时,需要缴纳差额税。

      “营改增”后税负基本无变化

      目前,个人二手房交易的营业税综合税率为5.5%,其中营业税税率为5%,其他0.5%则是城建税、费附加等附加税。而试点税后,征收率为5%,同样有0.5%的城建税、费附加等附加税。从税率上看,“营改增”前后完全相同。同时,过去满2年以上普宅就可免征营业税的优惠政策,也延续到了税之中。

      印花税:目前免征;买卖双方任一方是单位的,印花税0.1%;非住宅类0.1%贴本印花:5元/房本

      土地税:(卖方交)个人、住宅类交易目前免征。非住宅类房屋按差额30%-60%征收或全额1%征收

      个税:(卖方交)不满5年的房产上市出售:个税为全额的1%或者凭票差额的20%;

      满5年的房产:免个税

      从上述的介绍中大家也了解到 ,营改增的细则具体实施的过程中,对交税这一部分并没有太多的变动。税费额度上来说,和此前的营业税基本无变化。基本的交税科目及其计算标准也是变化不大。

     
  •   买房就跟买东西是一样的,需要看、选、然后买、付款,这些都是买东西的一般流程。现实中,在实际购买二手房的时候,也是有一定的程序要求的。但由于二手房属于不动产中的一种,因此涉及到的买卖程序显然就是与一般动产的买卖不同,那究竟二手房买卖需要哪些流程呢?

      一、二手房买卖需要哪些流程?

      1、看房

      验明产权是关键。决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。

      2、签合同

      确认双方合法身份。一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。

      3、选购

      首先考察性价比。 消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,这样可以避免一些不必要的麻烦。

      4、办手续

      必要程序不能简化。经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。此阶段具体内容是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

      5、交房

      按照合同约定执行。办理完所有手续后,买卖双方可按合同条款交接房屋,买方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。

      二、如何规避二手房购房风险

      1、购房之后很多人都说签订合同时来不及看合同条款,中介在旁边催着签,无法一目十行的看完,如果是专业人士就知道哪个地方容易出现争议,包括违约金等等。在购买前律师有陪购业务,买方有买方的利益,卖方有卖方的利益,把利益维护了就不容易出现纠纷了。包括出现二、三十万的定金,以为是首期款,最后原来是定金,这就很被动了,如果存在国家政策变动又贷不到款非常被动。

      2、交易过程中一定要形成书面证据,如果对方不签收通知等函件,或者不按合同约定时间履行合同义务,那么就向对方发一个催办函,用邮政快件形式寄去,上面有日期注明内容,说明已经发出过书面通知。

      3、发生了纠纷以后当事人自行处理没有那么专业,最好聘请法律专业人士,我接到很多咨询电话,当事人咨询来咨询去自己也讲不清楚。首先看合同怎么约定,合同条款的内容前后都是有关联关系的,包括补充条款,还有签订其他的书面材料都是证据,如果发生纠纷最好聘请法律专业人士处理,当事人自己往往把握得不好。

      实践中二手房买卖最主要的一步就是办理过户,但很多卖方迟迟不给办理过户,这样的情况下很有可能遇到一房二卖的情形,要是遇到卖方一房数卖的话,此时可以追究对方的法律责任。

     
  •   在签订二手房买卖合同时,购房者需要注意一些事项,以此避免纠纷的发生,那么签订二手房买卖合同注意事项有哪些?

      签订二手房买卖合同注意事项有哪些?

      一、需要确认房主真实身份

      首先检查签约主体的真实性,主要就是核实房主的身份。因此对于业主证件真实性和其与业主身份一致性是签订买卖合同前提条件。

      二、需要确认产权的可信度

      1、需要注意房权证上的房主与卖房人一定要是同一个人;

      2、需要确认的是成本价房还是标准价房或是经济适用住房;

      3、需要注意产权证所确认的面积与实际面积是否一致;

      4、较后是一定要看房权证或到房管局查询真实性。

      三、需要标明付款过户时间

      买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间分别打给房主。因此,卖方是需要明确买方的付款时间,买方也有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照相关规定根据实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

      四、需要注明费用交接时间

      买方所应关注的房屋本身附属的问题,属于“房屋交付”重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接具体时间。如果是公房交易,对于物业等费用交纳标准和时间,原房主的单位是否对有些既定要求和更改,卖方需要作出配合和买方需要签署协议等,都应该在合同中明确写出。

      五、需要考察是否允许转卖

      1、确认标准价购买的房屋出让时是否已经按成本价补足费用;

      2、有些售房单位都保留优先回购权,因此要确认是否同意出让;

      3、有些住房要原单位盖章后才能出让。

      六、需要查看私搭私建部分

      1、有无占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内有无搭建的小阁楼;

      2、房屋的内、外部结构有无改动,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

      3、阳台是不是房主自己封闭的,这涉及到阳台面积应该怎么计算的问题。

      七、需要确认房屋的准确面积

      1、包括建筑面积、使用面积和实际面积;

      2、产权证上一般标明的是建筑面积;

      3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。

      八、需要观察房屋的内部结构

      1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;

      2、管线是否太多或者走线不合理;

      3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

      九、其他注意事项

      1、条款要完备:当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。除交易合同规定必须具备的主要条款外,还应当根据具体要求,结合具体情况,列入其他一些必要的条款。

      2、形式要得当:二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来,否则一旦发生纠纷难于举证,不便于有关部门及时处理。

      3、手续要完善:合同要有双方当事人的签字盖章,当事人约定必须签证或公证的合同,要到工商行政管理部门签证或到公证机关公证。

      4、文字表达要准确:当事人签订合同,必须注意文字表达的准确性。不少二手房交易合同往往忽视用语的准确性,常出现一些模棱两可、词不达意的情况,结果各有各的理解,各有各的解释,很容易发生纠纷。

      5、合同具体内容要详细:二手房交易签约不仅在总体上把握,更要从具体内容上把握,签订交易合同应注意下列几项:

      (1)房屋的客观情况:在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的面积等要素。另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。

      (2)房屋的价款及付款方式:付款方式有一次性付清的,也有分期付款的,因此,在合同中必须明确规定房价交付的总额和交付方式,并经双方逐一核算清楚。


     
二手房可以买卖吗相关视频 更多>>
  • 合同有效期多长时间
    2019-03-01 合同法 播放:344
  • 合同怎么编号
    2019-03-01 合同法 播放:492
  • 对赌协议注意事项
    2019-02-13 合同法 播放:126
二手房可以买卖吗相关语音问答 更多>>
二手房可以买卖吗相关专题
二手房可以买卖吗相关问答专辑

15

15年的中国在线法律服务品牌

中国放心的互联网法律服务平台

82

覆盖82个法律专业领域

站内法律专业领域覆盖面广

1,000,000

每天为全国近100万互联网用户

提供各种类型法律知识查询服务

我是公众

有法律问题?直接发布咨询
(不限时间,律师在线,有问必答)

我是律师

400-678-1488
(服务时间:周一至周日 8:00-21:00)

关于法律快车

法律快车版权所有 2005- 粤ICP备10231287号-5 粤公网安备 44010602002222号 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-20100586