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怎么签订商铺租赁合同

怎么签订商铺租赁合同

发布时间 :2018-08-05 09:59浏览量 : 113
知道如何签订商铺租赁合同就要先清楚地了解商铺租赁合同是什么,商铺租赁合同是指出租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同,围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系。投资的客户无需买断商铺产权,只需签订一定时间的租赁合同,并交纳一定的押金作为履约保证;如在租赁期限内允许转租,投资客户方可享有完整的转租权、收益权。签订一份公平自愿平等的商铺租赁合同,就要把租赁的内容、条款规范化。
  •   商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,合同条款就必须清晰明了。

      商铺租赁合同范本(通用版)

      铺位租赁合同

      出租方 (以下简称甲方)_____________ 承租方(以下简称乙方)_____________

      根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,本着平等互利、协商一致的原则,甲方将产权属自己的______________铺位租给乙方使用。甲乙双方经友好协商,自愿签订本合同,双方共同遵守。

      第一条 租赁地点与铺位面积

      租赁地点:____________________________________________。

      租赁面积:_________平方米,其中底层铺面建筑面积_____平方米,二楼______平方米。

      第二条 租赁期限

      租赁期限为_____年,即从______年_____月_____日起至______年_____月______日止。

      第三条 保证金、租金、设施费、管理费等

      1.乙方须在签订本合同时,向甲方缴纳保证金为人民币______元,租赁期满,费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后,甲方退回上述保证金给乙方(不计息)。

      2.乙方应在每月______号前向甲方缴交当月的以下费用。

      从_______年________月______日起至______年______月______日,当月租金:人民币______元。

      设施费每月分摊人民币______元。

      3.当月管理费(含公共卫生、保安、消防、公共绿化等管理费用)每月每平方米2元。

      4.电费、水费按有关部门规定的商业用电、用水价格收费(含损耗、区内路灯分摊)。次月1号前应交清上月的水电费。

      第四条 甲方责任

      1.甲方负责在小区内配备消防设施、公共卫生、供水、供电设施,并负责上述设施的维修保养。

      2.甲方负责制定《______________商业小区的综合管理规定》和小区内的其它管理制度。

      3.甲方依照本合同和《商业小区综合管理规定》,对商业小区进行日常管理,甲方负责配备相应的管理、服务员(如保安员、清洁工、电工、水工),做好保安、防火、防盗、清洁、供电、供水等项目工作,维护小区内正常的经营秩序。

      4.合同期内的租赁税由甲方负担。

      第五条 乙方责任

      1.乙方完全自愿自觉遵守甲方制定《______________商业小区综合管理规定》(见附件)和商业小区的其它管理制度,以保证小区的正常运作。

      2.乙方在承租商铺之后,应立即到工商管理部门办理《营业执照》和到税务管理部门办理税务登记手续,不得无证经营。乙方必须自行办理小区内自己的财产和人身保险。

      3.乙方要做好商铺的安全、防火、防盗工作,不得在商铺内(包括二楼)使用明火的炊具,不能占用公共场地作经营或堆放货物杂物之用。因乙方责任发生的失火、失窃等事故并因此导致商业小区的损失均由乙方负责赔偿。

      4.未经甲方同意,乙方不得擅自改动,拆除铺位内的建筑结构和装修设备。

      5.乙方负责保管,维护商铺内的设备、设施,如有损坏,要及时维修,费用由乙方负担。

      6.乙方应积极协助配合甲方对商铺、设备、公共设施的检修工作,不得妨碍检查和施工,更不得以此作为不交、少交或拖欠各项应交费用的理由。

      7.乙方如需对所承租的商铺进行内部装饰、装修,应将装修设计方案报知甲方,批准后方能施工。乙方迁出时,商铺内所增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除,甲方也不予补偿。乙方在小区内张贴宣传品或设置广告,应按小区的有关规定办理手续,并服从甲方统一规划。

      8.乙方承租的铺位只限于经营服装和服装辅料使用。不得用作其他用途或经营其他商品。

      9.乙方在经营过程中所发生的债权债务均由乙方享有、承担。

      1._________年_______月_____日该小区开张之日乙方务必开门营业,此后乙方连续停业、空置、歇业不得超过七天,否则按本合同第七条第6项处理。

      第六条 合同的变更与解除

      1.乙方在租赁期内确需中途退租,应提前一个月向甲方提出书面申请,经甲方同意后,乙方须缴清应缴费用,乙方所交保证金无偿归甲方。

      2.在租赁期内,如乙方提出将商铺的承租权转租给第三者经营的,须经甲方审核同意,中途转租的,按乙方所交的保证金的____%退还给乙方(不计息),其余_____%保证金无偿归甲方。

      3.如因不可抗力或政府有关部门征用等原因,确需收回商铺时,甲方须提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还商铺,所缴的保证金在扣清乙方应缴的费用后,将余额退回乙方(不计息),如保证金不足抵缴乙方所应交的费用,则由乙方补足差额。

      第七条 违约责任

      1.甲方未按期交付出租商铺给乙方使用的,甲方按实际交付时间计收租金。

      2.乙方在租赁期内违约或人为损坏小区建筑物、设施的,先以保证金赔偿,保证金如不足以赔偿时应补足差额;扣除保证金后,乙方应在____天内补足原保证金数额,如不按期缴纳或补足保证金,甲方有权单方解除本合同,乙方应承担全部违约责任。

      3.租金、设施费、管理费和水电费等乙方应缴费用,乙方应如期缴交,否则每逾期一天,按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金,逾期二十天,除必须缴清所欠费用外,甲方有权解除合同,收回商铺,保证金不予退还,乙方应承担全部违约责任。

      4.乙方如违反商业小区综合管理规定,甲方将视情节轻重给予警告、扣除保证金、单方解除合同的处理。如导致甲方单方解除合同,乙方应承担全部违约责任。

      5.乙方如擅自改动、拆除铺位的建筑结构、装修,除必须恢复原状外,并赔偿由此而造成的一切损失。

      6.乙方不得擅自改变商铺使用性质和经营项目;不得擅自转租、分租;不得连续停业、空置、歇业超过____天;不得将商铺作经济担保、抵押;更不得利用商铺进行非法活动。如乙方有上述行为之一的,甲方有权提前单方解除合同,保证金不再退还,并由乙方承担全部违约责任。

      7.因提前解除合同或合同期满不再续租时,乙方应按甲方要求退还商铺,并将存放在铺位内的一切财物搬走,三天内不搬走,视乙方放弃该财产,甲方有权对乙方所放弃财产进行处分,而不作任何补偿给乙方。

      第八条 其它

      1.租赁期内,如遇不可抗力的自然灾害造成的损失,由双方协商减免停业期间的租金(须致使乙方连续停业达_____天以上,方计入甲方减免收乙方租金的范围,否则乙方应正常缴交租金给甲方),若因灾害影响连续两个月还不能使用该商铺的,则作本合同自动终止,互不承担责任。

      2.合同期内如乙方无违约行为,则在租赁期满,在同等条件下,乙方有优先承租权。如继续承租,乙方须在租赁期满前三个月内,以书面形式告知甲方,经甲方审核同意后双方签订新租赁合同。否则,甲方将另行安排其它租户。

      3.本合同在履行过程中有未尽事宜,经甲乙双方共同协商后,签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      4.本合同由_______律师事务所见证。一式三份,甲方、乙方和见证律师各执一份。

      第九条 争议的解决

      本合同如发生纠纷,经协商仍不能解决的,任何一方均可向______________市人民法院提起诉讼。

      附件:(略)

      甲方:_______________________ 乙方:_______________________

      签字日期:___________________ 签字日期:____________________


     
  •   商铺租赁合同中有一个特别重要的条款,那就是租金。签订商铺租赁合同的时候,要注意租金条款的哪些问题呢?

      租金的支付方式

      首先,要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年,打印清楚并且不要在打印的过程中留下空格,在后面要附上大写。其次,要表明租金的支付方式,是按月、按季度、还是按年,一定要有明确的标明。

      免租期

      通常的免租期是在30天到45天,是用于租客装修或者申办证照的一个期限。有些人还不知道会有这么一个免租期。租赁免租期一般也有条款,但是有时候争取不到免租期,比如所租的店铺位置非常好的情况下就不容易得到免租期。若争取到了免租期,也可能需要给出租方一定的经济补偿。

      租赁保证金和定金

      一般在签定协议之前有意向的时候都要向房东支付一定的租赁保证金,这样做一方面从房东来讲说明房子一定要优先考虑您,如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方,如果承租方违约了这个保证金就不退还了。

      租赁保证金的数额一般是一到两个月的租金。这个保证金是不计利息的,这样可以保证承租方的一定利益。保证金和房东谈好的话,在签订正式协议支付房租时就可以折合为租金。

      定金,它与保证金有一定的区别。正式签协议时都会有定金,这个是由承租方交付给出租方的,这个在租赁期内一直会存在房东的身上,用在承租方违约的时候,实际上起到押金的作用,但是合同上不会这么提。

      一般定金是在整个租赁期结束以后,一些该还的费用全部向房东还清以后,会退还给承租方。但一旦出了一些磨损或问题就会从定金里扣,直到扣完为止。另外前期的租赁保证金在协议正式签订以后也是可以转为定金的。

     
  •   想租个店铺做点小买卖,常常要与房产中介或房东签订商铺租赁合同。怎么签订商铺租赁合同的实质在于签订商铺租赁合同时应该注意哪些事项?

      1、出租主体资格

      出租方与产权证书登记的所有权人不一致,需要出租方提供房屋所有权人出具的同意转租证明或委托租赁授权书。

      房产被抵押,需要银行出具抵押权人同意出租证明。

      2、商铺产权

      承租商铺之前,确认以下几个重大信息:

      房屋性质:商业用房性质。

      土地性质:非住宅、非工业性质。

      忽略了上述信息,你可能面临无法办理营业执照的风险。

      3、合同中的面积

      建筑面积(使用率)

      实用面积

      地毯面积

      地毯面积>实用面积>建筑面积

      4、免租

      应积极争取免租的条件。

      5、押金

      争取免付押金。

      6、税费

      一般来说税费由出租方自行承担。

      7、无法办理营业执照的情况

      (1)原有租赁登记信息没有注销,导致新租赁合同无法办理租赁登记,因此无法办理营业执照。

      (2)商铺原已注册营业执照,该营业登记信息没有注销或者迁移,导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。

      (3)房屋类型不是商业用房,无法进行商业经营活动,导致无法注册营业执照。

      (4)因出租人材料缺失而无法注册营业执照。

      (5)房屋产权证的面积不符合政府部门的要求。

      对于上述情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予合理宽限期,超过一定期限还无法解决的,出租人应当承担相应的违约责任。

      8、装修事项

      (1)明确出租人同意对商铺进行装修,并协助办理相关许可。

      (2)出租方提前解约,补偿装修损失。

      (3)明确租赁期满时装修设施的处置方式。

      9、配套设施注意事项

      明确门店经营对水、电、电话线、网线等的配置要求,并明确出租方责任。

      10、签定合同后的租赁登记事项

      新进区域租赁合同登记,规避风险。

      11、转租

      (1)转租必须取得出租人书面同意。

      (2).转让费相关规定。

      12、商铺的租售

      (1)出租人在出售时,承租人享有同等条件下优先购买权。

      (2)即使承租人不想购买承租商铺,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承担租赁合同中的违约责任。

     
  •   商铺租赁合同解除权怎么用?商铺租赁合同的解除权也即是商铺租赁合同的可以提出解除的情形,根据商铺租赁合同的特点,商铺租赁合同解除分为双方均可解除的情形、出租人可以解除合同的情形和承租人可以解除合同的情形。

      一、可解除合同的情形

      (一)双方均可解约的情形

      1、不定期商铺租赁合同的双方,可以随时解除合同。

      2、租赁期限约定不明的。

      (二)出租人可以解约的情形

      1、承租人使用商铺不符合约定,造成出租人损失。

      2、承租人未经出租人同意转租商铺,出租人可以解除合同。

      3、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

      4、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人有权解除租赁合同。

      5、承租人租赁房屋进行非法活动,损害公共利益,出租人可以解除合同。

      (三)承租人可以解约的情形

      1、出租人未按照合同的约定交付商铺,经催告在合理期限内仍不履行或者未依约交付,致使承租目的无法实现,承租人可以解除合同。

      2、因不可归责于承租人的事由,使商铺部分或者全部毁损、灭失,不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

      3、商铺危及承租人的人身或者财产安全的,承租人可以解除合同,但是承租人在订立合同时已经明知瑕疵的除外。

      4、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封,租赁房屋的权属有争议或者租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定情况导致租赁房屋无法使用的,承租人有权解除房屋租赁合同,如违房、未通过消防验收等。

      二、合同解除权的约定情形

      除了上述法定解除商铺租赁合同的情形,双方还可以把自己比较看重的因素作为签约或解约的条件写入合同中,明确己方的单方解除权,以合法维权。


     
  •   2017年商铺租赁合同范本有哪些条款?商铺租赁合同的必备条款包括出租方和承租方的基本信息,包括营业地、联系电话、电子邮箱、传真等;商铺的基本情况,包括商铺具体到门牌号的地址、商铺设备清单、商铺建筑面积等;租赁形式、租金及租金的给付方式和租金的保证金等条款。

      商铺租赁合同(2017年版)

      甲方(出租方):_________________________

      法定代表人:____________________________

      营业地:________________________________

      联系电话:______________________________

      电子邮箱:______________________________

      传真:__________________________________

      乙方(承租方):_________________________

      身份证号:______________________________

      住址:__________________________________

      联系电话:______________________________

      电子邮箱:______________________________

      根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定,甲乙双方就商铺租赁事宜,经协商一致,签订本合同,以资信守。

      第一条 基本情况

      1、甲方同意将位于_______(省、市)________(区、县)________(街、道)_________号第_______号商铺(以下简称“该商铺”)出租给乙方。

      附件一:商铺内设施清单

      2、该商铺建筑面积合计为________㎡,该面积为计算租金面积,该面积与产权证登记面积有差异的,以产权登记面积为准,产权证号:_________________。

      3、乙方确认甲方已告知该商铺情况,且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解,同意按本合同约定条件按现状承租该商铺。

      4、租赁期限自_________年_______月______日至_________年_______月______日止,共计________年。

      【法律快车小编提醒:租赁合同最长期限为20年,超过20年的,超过部分无效。如果该商铺属于承租方转租的情况,该承租期限不得超过承租方承租的剩余期限,且经过原出租人同意。】

      5、甲方应于_________年_______月______日前将该商铺交付乙方。该商铺交付使用时,双方应依该商铺及屋内设施清单进行交接,并核对后签字确认。乙方应于合同约定的交付日期到甲方

      第二条 租赁形式

      甲方提供店面、现有设备,乙方在营业执照及相关经营许可证批准的范围内自主经营,支付承租费用后,盈亏自负。

      第三条 租金及保证金的支付

      1、甲方给予乙方_______个月的装修免租期,免租期自交付之日(包括实际交付与视为交付)起算。免租装修期内乙方无需向甲方支付租金,但应当交纳管理费以及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金。

      2、租金按照该商铺的建筑面积计算,租金单价为________元/月/㎡,即每月租金合计为人民币____________元(大写:______________)。

      3、租金按月计算,支付方式为:_________________(现金、银行转账)

      【法律快车小编提醒:租金计算方式由双方协商确定】

      甲方银行账户信息如下:

      开户行:__________________________________

      账户名称:________________________________

      账号:____________________________________

      甲方银行信息如有变更,应当在变更后_________日内以书面方式通知乙方。

      第四条 租赁保证金

      1、保证金,双方签订合同之日,乙方须以_________方式支付_____个月的租金合计_________元给甲方作为租赁保证金。

      2、在合同终止时,若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各种费用及按合同约定归还该商铺后,保证金应在归还该商铺_______日内返还乙方。乙方违约的情况下,甲方有权优先自保证金中扣除相应费用。

      第五条 商铺的使用及维护

      1、合同有效期限内,甲方必须保证乙方店铺内设施的所有权,不得中途取走或者设置担保等;如影响乙方使用的,甲方应当补偿乙方的经济损失。

      2、在租赁期限内,甲方保证该商铺以及现有设施的使用安全及维护工作,合同签订后乙方新购置的设施由其自行维护。

      3、甲方提出进行维护应当提前_______日通知乙方,乙方应当积极协助配合;乙方认为该商铺及设备需要维护的,应当提前_____日告知甲方,甲方超过_____日不予回复的,乙方可以自行维护,相应费用由甲方承担。

      第六条 装修和改建

      1、乙方可以根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等(以下统称装修),相关费用由乙方承担。

      2、乙方及乙方聘请的装修人员应服从物业公司管理。

      3、乙方装修,需向甲方提交装修方案,并经甲方同意,同时取得政府有关部门许可(如有法律要求)后方可进行,费用由乙方承担。

      4、乙方对装修方案的合法性合理性及后续任何事宜负责,并承担相应责任;甲方同意乙方装修方案,并不代表其同意对该装修方案产生的任何纠纷、损害及损失等负责或承担责任,因乙方装修产生的纠纷或者责任由乙方独立承担。

      5、乙方的装修作业不得影响到商铺整体建筑的框架结构,不得影响其安全性,否则由乙方负责赔偿所引致的一切损失,并由其承担相关的法律责任。

      6、装修作业应尽量封闭作业,装修过程中不得产生较大的噪音、粉尘、刺激性气味,不得在该商铺外的共用部分堆放装修材料及作业产生的废弃物等,装修期间不得干扰或者影响邻近物业的使用。

      7、乙方装修、改造及设施设备的安装使用等,不得影响其他相关联物业的使用或功能,否则回复原状,并承担相应责任。

      8、乙方装修作业需要进行环保、卫生、消防等验收的,应自行负责该工作,并取得许可或验收合格后方可投入使用。

      【法律快车小编提醒:合同期限届满或合同终止,装修设备设施的归属与折价,由双方协商。请在此条下增加相应条款或另行签订书面补充协议加以明确。】

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      第七条 转租

      未经甲方书面同意,乙方_________(可以/不得)转租该商铺的全部或者部分。

      经甲方书面同意转租,不影响乙方履行本合同义务(包括但不限于交纳租金),乙方对转承租人行为负责。

      【法律快车小编提醒:在租赁期限内允许转租的,承租人方可享有完整的转租权、收益权。】

      第八条 双方权利义务

      (一)甲方权利义务

      1、甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用。

      2、合同期限届满前______个月,甲方可带其他有意承租者进入该商铺考察,但不得影响乙方的正常经营。

      3、甲方须提供有关部门核准的水、电设施。

      4、甲方保证乙方在租赁期限内可以正常合理使用该商铺。

      5、若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合的,甲方应当予以协助。

      (二)乙方权利义务

      1、乙方有权按本合同约定使用该商铺,依法经营;不得在该商铺内存放危险及违禁物品或者从事违法活动。

      2、乙方经营应自行取得与之相应的各项行政许可及批准(包括但不限于:营业执照、税务登记证消防及环保合格证),不得无照经营或非法经营。

      3、乙方自行承担经营过程中产生的一切债权、债务、劳动纠纷及其他经济或者法律责任。

      4、因乙方使用不当或者其他非甲方或者第三方原因造成该商铺及其附属设施遭受损坏或造成甲方或者第三人遭受其他损失的,乙方应负责赔偿,乙方必须及时予以维修,因延迟维修而造成甲方或者第三方遭受损失的,亦由乙方负责赔偿。

      5、乙方对甲方正常的房屋安全检查和维修应给予协助,因维修原因须临时搬迁的,应与甲方配合,阻延甲方维修而是甲方或者第三方遭受损失的,乙方负责赔偿。

      第九条 合同的变更、解除和终止

      1、本合同生效后具有法律效力,甲乙双方均不得随意变更或者解除本合同。如需变更或者解除本合同的,需经双方协商一致签订新的书面合同。

      2、如因政府动迁等不可抗拒的原因或双方协商一致,可以随时解除合同。

      3、租赁期限届满,合同自然终止。

      第十条 违约责任

      1、甲乙双方均应按协议履行各自职责,任何一方违约,除本协议另有约定外,违约方应向守约方支付违约金___________元。

      2、甲方如未按约定交付店面,每逾期一日,每逾期一日按________元/日的标准向乙方支付滞纳金;甲方逾期交付超过______日,乙方有权解除协议。

      3、乙方未按约定向甲方支付相应费用,每逾期一日按应付金额的______%向甲方支付滞纳金;乙方逾期支付超过________日,甲方有权要求解除合同。

      第十一条 争议解决

      本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,提交庆阳仲裁委员会仲裁。

      第十二条 其他约定事项

      1、___________________________________________。

      2、___________________________________________。

      3、________________________________________。

      【法律快车小编提醒:如双方没有其他约定的,可以删除此条】

      第十三条 本合同未作规定的,按《中华人民共和国合同法》的规定执行。

      第十四条 本协议自双方签字盖章之日起生效。当事人为自然人的,应当由自然人签字后按手印;当事人为法人的,应加盖单位公章,并由法定代表人或者委托代理人签字。

      第十五条 本合同一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。

      甲方:_________________

      法定代表人/

      委托代理人:_________________

      ________年_______月________日

      乙方:_________________

      ________年_______月________日

      附件一:商铺内设施清单

      1、___________________________________________。

      2、___________________________________________。

      3、___________________________________________。


     
  •   核心内容:商铺租赁合同有哪些细节问题需要我们注意的?从商铺租赁期间可发生的情形看,免租期、计租日、装修、转租、续租等等细节问题都应该在签订商铺租赁合同实现约定好。那么这些情形在约定的时候应该注意什么细节?

      一、免租期

      出租人与承租人一般都会在租赁合同中约定免租期,不同的合同文本对此可能措辞不同,但实质含义。免租期的长短不一,少则三个月,多则长达两年。双方通常约定在免租期内出租人不计收租金,不计入正式的租赁期限,正式租赁期限一般从免租期满次日起算。

      在该期内,商户虽未实际开始经营前,但商铺已交付给承租商户,已处于承租商户的控制之下,且该期间一般都处于装修期,易发生风险。基于此,我们建议:

      1、明确承租户的装修期间的安全施工义务,规定因承租人装修施工发生的安全事故责任由承租人自行承担;

      2、明确计租日的计算方法。双方一般约定免租期满的次日为计租日起算日。若存在开业日与计租日不一致的,如何确定计租日则需要予以明确。我们认为作如下约定:在免租期内,符合开业条件的,经出租人许可,承租人可以开业,出租人不计收租金,但应支付管理费、公共事业使用费等费用。

      3、免租期的顺延。关于免租期能否顺延及顺延条件,建议予以明确约定,以免发生争议。

      4、免租期的解约约定。为防止承租人在免租期内解约,租赁合同应当对免租期承租人的违约责任作出约定。出租人可在租赁合同约定,如承租人在免租期违约解除合同的,承租人应向出租人支付免租期内的租金,并明确缴纳的数额。

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      二、计租日

      租赁合同一般约定计租日从免租期满的次日起算。若免租期满,承租人商场不具备开业条件的,承租人若长期不能营业,恐会发生纠纷。因此,我们建议对计租日(计租起算日)可做如下约定:

      计租日为免租期满的次日。若免租期满,商场达不到开业条件的,计租日为商场的实际开业日。接到商场开业通知,承租人不开业的,不影响计租日的确定。承租人在免租期满后、商场开业日前,经许可提前开业的,承租人的实际开业日为计租日。

      为应对今后发生可能发生的纠纷,出租人应当固定,并妥善保存有关确定计租日的证据材料,如商铺交付单、开业日通知书及承租人开业申请书等书面材料。

      三、装修

      为吸引知名品牌入驻商场,商场为商家提供巨额的装修资金商支持为常用的招商策略。很多双方仅约定装修资金补助数额,未对装修材料及装修标准作出细化约定,结果装修效果很不理想。双方就此发生纠纷。

      为避免类似的纠纷,建议采取提供装修款支持招商模式的商家一定要对装修的标准作出明确约定,审核对方的装修方案、装修施工图纸、装修材料清单等施工次材料,对装修的过程予以监督、管控。装修款应分期支付,较高比例的余额待装修经己方验收后再支付,以防止承租人低标准的装修骗取高额的装修补偿款。

      四、转租

      在实际中,承租人因各种客观情况可能存在转租的情况。为防范转租给承租人带来的不确定风险,我们建议在租赁合同中可区分不同的承租人(如主力店、非主力店等)对能否转租及转租后的管理做出以明确约定。

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      同意转租的,我们认为出租人应注意对次承租人合同的内容作如下限制:

      1、规定承租人在次承租合同中禁止或限制次承租人转租的条款。

      2、出租人法定或约定合同解除权解除租赁合同的,次承租合同自动终止,次承租人应当返还租赁标的,次承租人不返还房屋的,视为承租人不履行返还房屋的义务,由承租人承担相应责任。

      此外,若承租人违反合同约定擅自转租的,出租人享有租赁合同解除权。出租人应及时搜集、固定承租人违约转租的证据,为将来行驶合同权创造条件。

      五、续租

      续租因关涉双方的重大利益,双方对此均高度重视,对续租的条款均作出较详细的规定,但基于各自利益的考量,合同难免存在疏漏。我们建议对续租可作如下约定:

      租赁期届满,承租人享有优先承租权。承租人应于租赁期期限届满的六个月前书面通知承租人是否行使优先承租权。若承租人书面告知续租的,双方另性协商一致签署租赁合同。租赁期期限届满的两个月前,双方未协商一致签署租赁合同的,视为承租人放弃优先承租权,出租人有权将商铺出租给第三人。

      作上述约定,可避免承租人期满不续租可能给出租人造成的损失,给出租人留下足够的招商时间。

      六、停水停电

      在承租人欠租、拖欠水电费、合同解除等情况下,出租人能否采取停水停电的措施,促使承租人履行合同义务。对此问题,我们认为应当具体分析,不能一概而论,否则会给出租人带来法律风险。

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      出租人能否采取停水停电的措施,要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的,那么商户欠租,出租人可以采取停水停电的措施;而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的,那么出租人就不宜采取停水停电的措施。需要提醒的是,出租人有权停水停电时,也要事先书面通知承租方,避免贸然停电给承租方带来突然损失,减小风险。

      七、产品质量责任

      我国法律明确规定,租赁商铺经营的产品出现质量问题后,若商铺的实际经营者已经离开,由商场承担赔偿责任。这就需要商场在出租商铺时考虑品牌的信誉,并约定好后续追偿的权利。

      基于此,出租人(商场)应当在合同拟定防范上述风险的条款,并采取相应的措施防范风险。我们建议,出租人可以让承租人缴纳一定月份的租金作为保证金,合同终止若干月(根据承租人销售的商品质保期确定)后,承租人所售商品无质量问题的,保证金方可返还。

      八、收房和遗留物品处理

      出租人享有单方解除权的,解除权的行使无需取得承租人的同意,仅需通知承租人即可。若出现承租人不予理睬或拒绝腾空房屋的情况,出租人大都会采取强制收回房屋的措施。但这种强制收回房屋的行为虽有正当理由但却伴随着一定的法律风险。

      为规避可能的法律风险,我们认为可采取以下措施:

      1、向承租人快递解除租赁合同通知书。在解除合同通知书及特快专递单中写明承租人自动腾退房屋的最后期限,如超过期限则出租人将强行收回房屋。

      2、承租人逾期仍未搬离的,则出租人应做好如下证据保留准备:邀请公证人员至现场,对清理房屋的整个过程进行公证;聘请律师作为见证,并对承租人的遗留物品进行认真清点造册,全程录像,留作证据;将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。

      另外,在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利,通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。

     
  •   租赁商铺签合同要注意什么?租赁商铺签合同时可不能马虎,你要注意调查商铺的产权、免租装修期、租赁保证金、税费承担、营业执照和水、电、电话线等条款和细节。

      1、调查商铺的产权

      承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

      (1)房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

      (2)房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

      (3)房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

      如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调查。

      2、免租装修期

      商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

      3、租赁保证金

      俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。

      4、税费承担

      按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

      (1)出租:

      营业税及附加租金*5.55%

      房产税租金*12%

      个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)

      印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)

      土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

      (2)转租:

      营业税及附加转租收入*5.55%

      印花税印花税转租租金(总额)0.1%

      在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

      虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

      签定合同时要注意的重要内容

      5、营业执照

      承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

      (1)原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

      (2)商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

      (3)房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

      (4)涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

      (5)因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

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      对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

      6、装修的处置

      商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:

      (1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。

      (2)解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

      (3)明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。

      7、水、电、电话线等

      因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。

      签定合同之后的疑虑

      8、租赁登记

      租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:

      (1)登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

      (2)经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

      因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

      9、转租问题

      商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:

      (1)转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。

      (2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

      鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多,涉及合同金额较大,建议对此类合同应谨慎签订,必要时,聘请专业人士把关,以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼,更是得不偿失。

      10、买卖与租赁

      许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

      (1)出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

      (2)即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

      11、其他注意事项

      在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

     
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