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买房签合同注意事项

买房签合同注意事项

发布时间 :2018-07-26 22:34浏览量 : 126
买房是人生的一件大事,在签订购房合同时,应当把好关,买房签合同应当注意什么?开发商是否有相关的售房资格,五证是否齐全;签订合同时要按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容;买期房要注意建筑面积的约定以及房屋质量问题等。
  •   买房是人生的一件大事,在签订购房合同时,应当把好关,买房签合同应当注意什么?注意相关的房产证是否齐全?购房合同是否规范齐全?关于房屋面积、质量以及交付期限等细节约定是否明确?

      1、开发商是否有相关的售房资格,五证是否齐全?五证是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证,最主要是要看商品房预售许可证,签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

      2、购房合同等所要签订的文本是都规范?签订合同时要按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。

      3、买期房要注意建筑面积的约定以及房屋质量问题,在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上具体的套内面积和公用分摊面积,购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。

      4、买期房要约定条件和时限,不动产的交付是以登记为生效要件,即要办理产权过户,不仅仅要约定好房屋交付的时间和方式,还应约定产权办理过户的时间。

      5、签约时明确物业管理事项,合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准,相关的物业服务内容,以及物业缴纳等服务。

      6、注意约定违约责任,这里指的违约包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

      7、要是还有签订补充协议的,注意合同文本中补充协议的内容,购房者应谨防有些开发商,将示范合同文本中保护交易公平的条款,通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。

      (责任编辑:星辰花夏)

     
  •   近年来网签购房合同逐渐成为签订购房合同主要手法,你真的了解购房网签合同吗?作为买房人,在购房网签合同时要注意什么事项?

      1、看是否有预售许可证

      很多地方都说看五证,实际没必要,办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门替咱们把关更稳妥,我们只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

      2、看合同中的土地性质

      现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年,所以大家在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

      3、看清楚房屋用途

      现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。

      4、物业也不能忽视

      在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。

      虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。

      5、车库和地下室或者阁楼的约定

      在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据后不了了之。

      另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。

      6、面积的约定

      这是目前纠纷多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。

      在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行,开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主,这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。

      7、贷款问题的约定

      开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款,这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。

      8、逾期或者赔偿的问题

      开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。

      9、交房的问题

      合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等,必须明确,因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。

      10、小区公共区域和公共部位的约定

      小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范,多么先进,绕开产权问题,如果你不约定这些场所的产权,有可能终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。

      11、对各类设施的约定

      燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。

      12、双方协商解决的内容必须多研究

      凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。

     
  •   买房是大事,买房时签订的购房合同更是不能大意。购房合同通常都比较多条款内容,买房人在签订购房合同时容易乱了方寸,忽视了签订购房合同的要点,签订购房合同要注意什么?

      签订购房合同空白条款需注意:

      1、看是否有预售许可证

      很多地方都说看五证,实际没必要,办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门替咱们把关更稳妥,我们只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

      2、看合同中的土地性质

      现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年,所以大家在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

      3、看清楚房屋用途

      现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。

      4、物业也不能忽视

      在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。

      虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。

      5、车库和地下室或者阁楼的约定

      在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

      另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。

      6、面积的约定

      这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。

      在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行,开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主,这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。

      7、贷款问题的约定

      开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款,这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。

      8、逾期或者赔偿的问题

      开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。

      9、交房的问题

      合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等,必须明确,因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。

      10、小区公共区域和公共部位的约定

      小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范,多么先进,绕开产权问题,如果你不约定这些场所的产权,有可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。

      11、对各类设施的约定

      燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。

      12、双方协商解决的内容必须多研究

      凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。

      13、补充协议的内容要慎上加慎

      商品房合同前面部分大都是格式内容,想做大幅修改的难度太高,因此很多时候开发商都利用补充协议的方式,规定一些相对“过分”的内容,因此,对这部分内容更要慎重,仔细思索。

     
  •   房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。

      1、双方当事人的情况,合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

      2、住房具体情况住房的具体位置,写明住房的确切位置、住房面积;住房装修情况、配备设施和设备、住房的产权及产权人。

      3、住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。

      4、租赁期限:由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。

      5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。

      6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。

      7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施,不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。

      8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。

      9、违约责任在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。例如,如果承租人不按期交纳房租,出租人可以提前终止合同,让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等,承租人可以与其协商降低房租等。

      10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等,双方可以通过协商对合同进行变更。

     
  •   对于很多人来说,买房是一件很大的事情,有些人倾尽所有就是为了买一套房子,甚至有些人穷其一生都是在为买房奋斗,所以签订房屋买卖合同一定要慎重,一定要了解房屋买卖合同的一些注意事项。

      一、房屋买卖合同注意事项有哪些

      (1)房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      (2)房屋产权是否明晰

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      (3)交易房屋是否在租

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      (4)土地情况是否清晰

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      (5)市政规划是否影响

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      (6)福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      (7)单位房屋是否侵权

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      (8)物管费用是否拖欠

      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      (9)中介公司是否违规

      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

      (10)合同约定是否明确

      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

      二、房屋买卖合同应具备的条款

      1、合同双方当事人

      买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

      2、标的

      标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:

      房屋的坐落位置; 所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;;房屋是现房,还是期房;;房屋的配套设施和维修标准。

      3、房屋的价格及付款时间约定

      一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

      4、交房期限

      卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。

      5、权利担保

      卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。

      6、违约责任

      违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

      7、合同双方认为应当约定的其他事项

      如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

      买房动辄几百万甚至上千万,涉及的财产金额太大,所以在签订合同时一定要了解清楚注意事项,慎重签订房屋买卖合同。以上就是法律快车小编为您整理的关于房屋买卖合同注意事项有哪些的内容,希望对您有所帮助。 

     
  •   企业在签订保证合同的时候会疏忽签订合同的法律风险的防范,为了降低企业风险和运营成本,企业在签订保证合同的时候要注意哪些事项?

      一、审查保证人的履约情况

      1、保证人的主体资格

      根据《担保法》第七条规定:“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民,可以作保证人。”这里的其他组织是指合法成立,有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。

      注意以下机构不得作为保证人提供担保,否则,保证合同无效:

      (1)国家机关不得作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外;

      (2)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为合格证人;

      (3)企业法人的分支机构、内部职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的,可以在授权范围内提供保证。企业法人的分支机构未经法人授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的,该合同无效或者超出授权范围的部分无效。

      2、保证人的保证能力

      保证人以自己的名义担保当事人一方履行合同,在被担保的当事人不履行合同时,另一方有向保证人请求履行或赔偿损失的权利。保证人必须具有相应的经济赔偿能力。

      这是履行保证义务的必备条件。无相应的经济赔偿能力,即无保证能力。

      注意从以下几方面对保证人的保证能力进行审查:

      (1)审查保证人的财务会计报表、资产负债表等,以避免其提供的财产小于被保证的范围。

      (2)审查保证财产的来源,确保该财产是保证人的合法财产。

      (3)审查保证人对其提供的保证财产是否有独立的处分权限,以降低债权实现的风险。

      二、明确保证人的权利义务

      1、保证人的义务

      保证人对保证合同的责任承担方式有两种:一般保证责任和连带保证责任。如果保证合同上未写明保证责任的承担方式,那么即认定为连带保证责任。不同的责任承担方式,对合同当事人所承担的风险大小不一。

      同时保证合同中需要明确保证人所提供的保证财产的数额、违约金的比例及支付方式、这些数据必须具体明确,符合法律规定。

      2、保证人的权利

      保证合同中可以写明保证人基于主合同产生的抗辩权利,以防止债务人恶意躲债,保障债权人债权的实现。明确债务转让必须通知保证人,减低未知风险。

      三、保证合同应采取书面形式

      我国《担保法》也规定,保证人与债权人订立保证合同应当以书面形式。当事人仅有订立保证合同的意思表示,没有订立书面的保证合同的,不能认定当事人之间设立了保证法律关系。保证合同的具体形式可以有以下几种:

      (1)保证人和债权人单独签订一份保证合同;

      (2)在主合同中写明保证人的保证范围和保证期限,并由保证人签字盖章;

      (3)保证人在主合同保证栏内表明担保意思,并签字盖章;

      (4)保证人向债权人递交保证书。

      四、保证期限

      保证期限由保证合同当事人约定或是依据法律推定在主债务履行期届满后,保证人能够容许债权人主张权利的最长期限。保证人在签写保证期限时应当谨慎。

      五、其他事项

      保证人如果有多人,应该在保证合同的其他事项中明确各自该承担的保证责任大小,避免纠纷的发生。

      以上,就是法律快车小编为大家整理的关于签订保证合同的注意事项有哪些的相关内容,想要了解更多关于保证合同的法律知识,可以在法律快车网站上咨询专业的律师。

    (责任编辑:范小凤)

     
  •   招标合同是招标合同是合作双方就某项工程或任务的招标事宜,经充分协商达成一致意见,特别订立的合同。那么签订招标合同注意事项有哪些呢呢?

      一、要审查建设项目是否必须招标

      根据《招标投标法》第三条的规定,律师承办建设工程招标法律服务,首先应查明委托人的工程项目是否属于必须公开招标的范围,并据此提供有针对性的法律服务。

      而根据《招标投标法》和国家计委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的规定,(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。上述项目中,包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,达到下列标准之一的,必须进行招标:

      1、施工单项合同估算价在200万元人民币以上的;

      2、重要设备、材料等货物的采购,单项合同估算价在100万元人民币以上的;

      3、勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算价在50万元人民币以上的;

      4、单项合同估算价低于第①、②、③项规定的标准,但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

      同时,根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家计委令第3号)规定,关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括:

      1、煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目;

      2、铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目;

      3、邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目;

      4、防洪、灌溉、排涝、引(供)水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利项目;

      5、道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目;

      6、生态环境保护项目;

      7、其他基础设施项目。

      关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括:

      1、供水、供电、供气、供热等市政工程项目;

      2、科技、教育、文化等项目;

      3、体育、旅游等项目;

      4、卫生、社会福利等项目;

      5、商品住宅,包括经济适用住房;

      6、其他公用事业项目。

      使用国有资金投资项目的范围包括:

      1、使用各级财政预算资金的项目;

      2、使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目;

      3、使用国有企业事业单位自有资金,并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目。

      国家融资项目的范围包括:

      1、使用国家发行债券所筹资金的项目;

      2、使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目;

      3、使用国家政策性贷款的项目;

      4、国家授权投资主体融资的项目;

      5、国家特许的融资项目。

      使用国际组织或者外国政府资金的项目的范围包括:

      1、使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目;

      2、使用外国政府及其机构贷款资金的项目;

      3、使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。

      二、明确可不进行施工招标的项目

      需要注意的是:根据国家计委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、《工程建设项目施工招标投标办法》和《房屋建筑和市政基础设施过程施工招标投标管理办法》规定,有下列情形之一的,可以不进行施工招标:

      1、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的;

      2、属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的;

      3、施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的;

      4、施工企业自建自用的工程,且该施工企业资质等级符合工程要求的;

      5、在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程,原中标人仍具备承包能力的;且承包人未发生变更的;

      6、停建或者缓建后恢复建设的单位工程,且承包人未发生变更的;

      7、建设项目的勘察、设计,采用特定专利或者专有技术的,或者其建筑艺术造型有特殊要求的,经项目主管部门批准的;

      8、法律、行政法规规定的其他情形。

      三、把握好工程招标的条件

      按照相关规定,工程招标须具备下列条件:

      1、招标人已经依法成立;

      2、按照国家有关规定需要履行项目审批手续的,已经履行审批手续;

      3、工程资金或者资金来源已经落实;

      4、施工招标的,应有满足需要的设计文件及其他技术资料;

      5、法律、法规、规章规定的其他条件。

      四、把握好自行招标和委托招标

      按照法律规定,招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。依法必须进行招标的项目,招标人自行办理招标事宜的,应当向有关行政监督部门备案。

      对于招标人不具有编制招标文件和组织评标能力的,工程建设项目进行招标应当委托具有相应资格的招标代理机构进行招标。

      五、明确招标代理机构及其资格权限

      招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。工程招标代理机构资格分为甲、乙两级。根据法律规定,工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。但乙级工程招标代理机构只能承担工程投资额(不含征地费、大市政配套费与拆迁补偿费)3000万元以下的工程招标代理业务。

      六、开展公开招标和邀请招标

      招标方式可分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标;邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

      在依法应当招标的工程建设项目中,有下列情形之一的,经批准可以邀请招标,国家重点建设项目的邀请招标,应当经国务院发展计划部门批准;地方重点建设项目的邀请招标,应当经各省、自治区、直辖市人民政府批准。全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的并需要审批的工程建设项目的邀请招标,应当经项目审批部门批准,但项目审批部门只审批立项的,由有关行政监督部门批准。

      1、项目技术复杂或有特殊要求,只有少量几家潜在投标人可供选择的;

      2、受自然地域环境限制的;

      3、设计国家安全、国家秘密或者抢险救灾,适宜招标但不适宜公开招标的;

      4、拟公开招标的费用与项目的价值相比,不值得的;

      5、法律、法规规定不宜公开招标的。

      需要注意的是,招标人采用公开招标方式的,应当发布招标公告,应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。招标人采用邀请招标方式的,应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出招标邀请书。

      招标公告或投标邀请书应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

      七、严格招标人对投标申请人的资格预审

      招标人可以根据招标工程的需要,对投标申请人进行资格预审,也可以委托工程招标代理机构对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的招标工程,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

      资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资质、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目经理与主要技术人员的简历、业绩等证明材料。

      经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

      在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于7家资格预审合格的投标申请人。

      八、拟制好招标文件

      1、施工招标的招标人应当根据招标工程的特点和需要,自行或者委托工程招标代理机构编制招标文件。应特别注意,招标文件应当包括下列内容:

      (1)投标须知,包括工程概况、招标范围、资格审查条件、工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明)、标段划分、工期要求、质量标准、现场踏勘和答疑安排、投标文件编制、提交、修改、撤回的要求、投标报价要求、投标有效期、开标的时间和地点、评标的方法和标准等;

      (2)招标工程的技术要求和设计文件;

      (3)采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单;

      (4)投标函的格式及附录;

      (5)拟签订合同的主要条款;

      (6)要求投标人提交的其他材料。

      应注意,依法必须进行施工招标的工程,招标人应当在招标文件发出的同时,将招标文件报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

      2、设计招标文件应当包括以下内容:

      (1)工程名称、地址、占地面积、建筑面积等;

      (2)已批准的项目建议书或者可行性研究报告;

      (3)工程经济技术要求;

      (4)城市规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图;

      (5)可供参考的工程地质、水文地质、工程测量等建设场地勘察成果报告;

      (6)供水、供电、供气、供热、环保、市政道路等方面的基础资料;

      (7)招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点;

      (8)投标文件编制要求及评标原则;

      (9)投标文件送达的截止时间;

      (10)拟选用的合同示范文本或拟签订合同的主要条款;

      九、把握招标文件的修改和要求提交投标文件的时限

      相关规定是:招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有招标文件收受人,并同时报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

      招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。依法必须招标的项目,自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

      综上所述签订招标合同需注意审查建设项目是否必须招标,明确可不进行招标的项目,把握好工程招标的条件,把握好自行招标和委托招标,拟定好招标文件、把握招标文件的修改和要求提交投标文件的时限等等,以上就是小编为您整理的签订招标合同注意事项,如果还有什么疑问,可免费咨询律师!

    责任编辑:小易

     

     
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