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拆迁协议转让有效吗

拆迁协议转让有效吗

发布时间 :2018-06-06 00:00浏览量 : 540
拆迁协议转让有效吗?协议如果不存在无效或者可撤销的情形那就是有效的,比如违反国家强制性规定,比如存在欺诈、胁迫,比如协议主体不适格等。但我国不动产以登记为准,协议本身是转换不了房屋所有权的。一般在拆迁片区内,在拆迁范围确定后,是停止办理房屋相关过户手续等的,也就是一切处于冻结状态,即便是签订了协议,所有权也是不发生转移的。
  •   一、签订协议的当事人双方身份出现了法定无效的情形

      1、和无民事行为能力或者限制民事行为能力的被拆迁人签订的拆迁协议,协议全部无效。不具有民事行为能力的人主要是未成年人,精神病人(含痴呆愚钝),常见的是和老年人签订,而老年人事后被证明已患老年痴呆症,和未成年人签订的情况比较罕见。

      2、拆迁人没有办理相关的拆迁手续,不具有拆迁的资格,所签订的协议无效;

      3、被拆迁人应当是被拆除房屋及其附属物的所有权人,拆迁人与不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议无效,常见的是被拆迁人的亲属签订协议,但亲属不是被拆迁人之一。

      二、拆迁协议内容违反法律法规规定的强制性规定而无效

      1、拆除依法代管的房屋,当代管人是房屋拆迁主管部门时,拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证,如果没有经过公证机构公证的属于形式违法,协议无效。

      2、拆迁协议内容和拆迁主管部门批准文件的规定不一致的,协议中不一致的内容无效。

      3、拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额、安置面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定。

      4、对于属于文物保护范围内的房屋及其附属物的拆除,依据《文物保护法》的规定,应当报请有关主管部门批准后才能拆除。

      三、签订的手段违法

      拆迁当事人一方以欺诈、胁迫、暴力等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。这在实践中主要是拆迁人以给被拆迁人或者其近亲属的的生命健康、财产安全进行威胁,迫使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下签订拆迁协议。

     
  •   1、审查签订合同的主体是否合法

      和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人,具有法人资格,否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构,是不具备法人的主体资格的,拆迁一结束就撤了,找都找不着,更不要说以后履行的问题了。

      2、合同的主要条款内容要明确

      很多被拆迁人都是第一次经历拆迁,在合同细节应当怎么约定没有经验,经常签订的合同内容不明确,导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有:

      (1)补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,如果存在厂房出租的情况,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

      (2)补偿款的支付时间及支付方式。

      (3)安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质,因为地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。

      (4)如果签订补充协议,补偿协议上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。

      3、约定违约责任

      一般来说,拆迁人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。

      4、明确约定合同履行的程序

      很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋,在交房后支付拆迁补偿款,有的项目甚至是要求先腾退房屋,然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师,遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了,企业也在拆迁补偿协议上签字了,但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由,要求企业先行拆迁设备和厂房,并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后,政府却告知,项目规划有所变动,暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护,企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉,不仅得不到解决,甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。

      5、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素,有不公平的条款

      比如是否为拆迁人付款设置了条件,这个条件是否是模糊的或者难以实现的,一旦出现这样的条款就要注意了,拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间,因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高,几千万甚至上亿,这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。

     
  •   (一)回迁陷阱

      一般拆迁方为了尽快签协议,虽然口头承诺可以回迁,但在拆迁方拟定的拆迁协议文本中,会把“回迁”的字样去掉,那么回迁就不能实现了。

      另外,需要特别注意的是,回迁的前提条件是在被拆迁区域要有居住用地的规划,一般表现为规划用地许可证。如果没有,就不具备这个法律基础,就算注明了“回迁”字样,也是不能实现的。

      因此在签订协议的时候不仅要注意是否有“回迁”字样,并且还要注意是不是具有回迁的法律条件,如果不具备的话,就要特别地小心了。

      (二)空白协议陷阱

      空白协议是国家法律严厉禁止的,因为它往往会使弱势一方的利益受损,实践当中,拆迁方有时会做出令人心动的口头承诺,然后让你签订空白协议,拆迁户信以为真,就签上自己的名字,但是协议被拆迁方拿走后,他们会随意填写,与口头承诺相差很大,等拆迁户拿到协议时,方才恍然大悟,这时候维权就比较困难了。

      (三)违约责任陷阱

      一个好的补偿协议,对拆迁户来讲,越具体越详细对拆迁户越有利。补偿协议当中约定违约金会制约拆迁方不敢违约,拆迁方违约后能够使拆迁户得到较好补偿。但我们会发现,拆迁方给出的协议文本,一般比较抽象笼统,对于违约条款和损失赔偿条款均为空白。

      在涉及拆迁户重要利益方面,如安置房交付时间、安置房能否办证、安置房质量是否合格,一定要约定违约责任,并具体约定损失赔偿额的计算方法。

      (四)不留底陷阱

      安置补偿协议是双方协商的结果,每一方都要持有这个协议,实践当中拆迁方会以协议要经过审批为由拿走拆迁户签字和按手印的协议,而迟迟不返还到拆迁户手里,这样做很容易让拆迁方钻了空子。

      经常会有这样的事情发生,一是不返还给拆迁户协议,另外就是擅自修改协议,减少合同数额,这就会使拆迁户的利益时刻处于风险之中,即使拆迁户主张权利也没有协议作为证据提交给法院,导致维权困难。

      因此,拆迁户一定要坚持协议要当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底。

      (五)证件不齐的陷阱

      国家为了保护拆迁户的利益,颁布法律明确规定,先安置后搬迁,如果房子就近安置不是现房,则拆迁方违法,不能签订房屋安置协议。

      退一步讲,即使就近安置,按照国家基本建设流程,一个房屋建设项目必须经历立项、规划、土地、建筑工程施工许可等审批,也就是人们常说的五证审批。如果安置地段不能达到五证齐全,则拆迁户面临极大风险,更不应签协议。

      (六)签合同主体不符合的陷阱

      按照《国有土地上征收与补偿条例》规定,应该由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,除此之外拆迁户与其他主体签订的协议均属违法。有些地方拆迁户会与拆迁办、拆迁实施单位或者是街道办事处等机构签订协议,都存在法律风险,拆迁户一定要瞪大眼睛看清楚。

      (七)有没有签订补偿协议的能力

      任何事情都是说起来容易做起来难,即使拆迁户认识到了签订协议的种种陷阱,但是在具体签订协议时,面对经验丰富的拆迁办工作人员时,仍然束手无策。


     
  •   一、房子拆迁协议可以公证吗?

      拆迁合同所涉财产能办理继承公证。根据《中华人民共和国继承法》第三条规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:

      (1)公民的收入;

      (2)公民的房屋、储蓄和生活用品;

      (3)公民的林木、牲畜和家禽;

      (4)公民的文物、图书资料;

      (5)法律允许公民所有的生产资料;

      (6)公民的著作权、专利权中的财产权利;

      (7)公民的其他合法财产。

      二、申请拆迁协议公证要携带相关材料

      申请办理房屋拆迁协议公证应提交的材料。申请办理房屋拆迁协议公证,拆迁人和被拆迁人应共同到公证处提出申请,填写公证申请表,并提交下列材料:

      (l)当事人的身份证明;代管人、管理人应提交代管权或管理权资格证明。

      (2)代理人应提交本人身份证明和授权委托书或其他代理权资格的证明。委托行为不在本公证处辖区的,其委托书应经委托行为地的公证处公证。

      (3)县以上人民政府房屋拆迁主管部门发给的房屋拆迁许可证。需要变更土地使用权的,还要提交土地使用权证。

      (4)被拆迁物的产权和使用权证件、现状及登记表。

      (5)补偿、安置协议草稿。

      (6)其他有关资料。

      三、拆迁协议公证审查什么

      (l)当事人的基本情况和提交的证件。

      (2)被拆迁物产权或使用权情况及现状。

      (3)当事人的意思表示是否真实。

      (4)协议条款是否完善、明确,协议内容是否真实、合法。

      (5)房屋拆迁协议是否已报拆迁主管部门备案。

      (6)被拆迁物的原产权人或使用权人变更,未办理产权或使用权过户手续的,应依法先办理过户手续,再办理公证。

      四、关于拆迁协议涉及财产公证须知:

      按照一般情形来讲,如果当事人在房屋被拆迁但又尚未取得补偿安置财产时死亡,拆迁合同所涉作为遗产的财产,应该既不是被拆迁的原房产,也不是被拆迁人亡故后补偿的房产或货币等其它财产,而应该是被拆迁人亡故时在拆迁合同中享有的财产权利。因此,继承人在继承公证中只应该对拆迁合同中享有的财产权利享有继承权。


     
  •   一、拆迁协议必须有哪些条款?

      1、拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

      2、安置用房面积、标准和地点;

      3、产权调换房屋的差价支付方式和期限;

      4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

      5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

      6、违约责任和争议解决的方式;

      7、当事人约定的其他条款。

      至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容,还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的,协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的,协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。

      二、拆迁生效条件的规定

      房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名,协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

      拆迁非出租房屋,拆迁人与被拆迁人签订协议;拆迁出租房屋,拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。

      拆迁协议相关知识拓展

      房屋拆迁协议无效的情形:

      在拆迁双方当事人签订补偿安置协议之后,协议并非一定有效,在一下七种情况下可请求法院确认协议无效:

      1、法人或者其他组织作为拆迁人时,没有办理有关拆迁手续的,其所实施的拆迁行为应当被确认为无效。

      2、拆迁人与非被拆迁人订立的房屋拆迁协议无效。

      3、被拆迁人是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人依法不能独立订立的拆迁协议无效。

      4、代理人超越代理权限或者无代理权所签订的拆迁协议无效。

      5、拆迁协议违反法律法规规定的无效。

      6、拆迁当事人一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

      7、拆迁人和被拆迁人相互勾结,有意规避有关法律的规定,用合法的形式来掩盖非法目的而订立拆迁协议无效。


     
  •   1、口头承诺陷阱

      实践中,拆迁方为了达到尽快签约,实施动工的目的,在与被拆迁人进行协商谈判时,往往会开出各种极具诱惑,天花乱坠的口头承诺,而被拆迁人由于经验尚浅,往往信以为真,以为拆迁方的口头承诺会得以实现,按照拆迁方的要求签订了拆迁补偿协议,而当协议签署完毕后,拆迁方就对此决口不提,甚至矢口否认,而这时拆迁户才明白上当受骗,但也为时晚矣,所以对于拆迁方答应的补偿必须体现在书面文字上,口头承诺绝不可信。

      2、回迁陷阱

      拆迁补偿有货币补偿与产权置换之分,产权置换即保证了被拆迁人有回迁和就地安置的权利,一般在面临旧城区改造时,被拆迁人房屋所在地段会因旧城改造而升值,故很多被拆迁人面临拆迁时,往往选择原地回迁而非货币补偿。

      而拆迁方为了尽快签署协议,会承诺予以回迁,但往往在其拟定的拆迁协议文本中,会把“回迁”的字样去掉,约定不明确,这样回迁就不能实现了,故如果选择回迁的方式补偿,必须在合同中,体现回迁的字样,安置房的位置、户型以及红线图这些都应明确标注。另外,需要注意的是回迁的前提条件是,回迁地段要有居住用地的规划,即拆迁方在回迁地段必须拥有规划用地许可证,否则,即使在协议上约定了回迁的补偿方式,也因其不具备规划用地许可而不能实现。

      3、空白协议陷阱

      空白协议说好听是协议,说不好听就是一张白纸,其实签订空白协议的被拆迁人不是不懂里面的利害关系而傻傻的签了字,而是在签订空白协议之前,受到了拆迁方的蒙蔽与诱骗,很大程度上体现在口头承诺上,而被拆迁人以为拆迁方的口头承诺最终都会实现在空白协议上。但是协议被拿走后,拆迁方的嘴脸就会暴露的一览无余,他们会在上面随意填写补偿,与之前口头承诺的拆迁补偿相差甚远,而最终被拆迁人拿到拆迁方填写完的协议后,方才恍然大悟,而这时即使去法院起诉也因为没有证据很难胜诉。

      4、不留底陷阱

      拆迁协议属于拆迁双方,协商谈判最终共同签署的结果,作为合同的种类之一,双方在签署完毕之后,应各持一份以证明其在拆迁协议中享有的权利义务。实践中,拆迁方会以协议要经过审批的幌子为由,骗走拆迁户签字或按手印的协议,且迟迟不返还到拆迁户手里,而一旦两份协议都被拆迁方拿走,拆迁方往往会擅自修改协议,这样就使被拆迁人的核心利益时刻处在风险之中,而且即使补偿不合理,被拆迁人也因为没有补偿协议作为证据,导致维权很难,因此拆迁户在签署完补偿协议后,必须相互交换留底,即自己必须保存一份已签订的拆迁协议。

      5、应该与谁签的陷阱

      《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定,拆迁补偿协议应由,市县级人民政府委托的房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,即必须与房屋征收部门签订补偿协议。实践中,有的地方拆迁户会与拆迁办、拆迁实施单位、街道办事处这些没有签订主体资格的单位签订协议,这些都是导致协议无效严重违法的情形。故一定要睁大眼睛分辨清楚。

     
  •   拆迁补偿安置协议概述

      拆迁协议

      拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同,它适用《民法通则》 和《合同法》。

      房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征

      (1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。

      (2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。

      (3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。

      (4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。

      (5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议,协议的当事人依据协议享有一定的权利,同时又要承担相应的义务。

      (6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。

      房屋拆迁补偿安置协议主要内容有:

      (1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

      (2)安置用房面积、标准和地点;

      (3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

      (4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

      (5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

      (6)违约责任和争议解决的方式;

      (7)当事人约定的其他条款。

     
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