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保障性住房可以过户吗

保障性住房可以过户吗

发布时间 :2018-06-14 19:18浏览量 : 833
除了一手房、二手房、经济适用房,还有保障性住房。那么保障性住房可以过户吗?保障性住房可以过户。但办理房屋权转移登记的房屋,必须房产证及土地证“两证”齐全,房地产交易中心才会为买卖双方办理房屋产权变更手续,即俗称的办理房产过户。而买卖双方在没有“两证”的情况下的私下交易的,将不受法律保护。
  •   保障性住房贷款有哪些条件?

      1、贷款对象是指年龄在8-65周岁;并且具有完全民事行为能力的中国公民(但是我们要注意是不包含港澳台的居民);而且我们是要符合国家还有当地政府规定的购买经济适用房、限价商品房的申请条件。

      2、贷款的借款人需要提供的资料:合法有效的身份证明文件;有正当的职业并且要有稳定的经济收入来源,还要有具有足够的偿还本息的能力;信用记录良好,无不良社会记录;有符合银行规定的真实交易背景。

      3、贷款额度住房最高贷款成数为所购房产价格的70%。当然你的贷款年限贷款期限一般不超过20年(含),然后最长不超过30年(含);还有你的贷款到期日不得超过房产土地使用权到期日;借款人的年龄与贷款期限之和一般不超过65(含),最长不超过70(含)。按照我国人民银行公布有关规定执行,并在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上,在规定范围内浮动。

      4、还款方式等额本息;等额本金;按月还息到期一次还本,仅限1年期(含)以内的贷款。

     

     
  •   保障性住房的种类有哪些?

      1、两限商品住房

      即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

      2、经济适用房

      这指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

      3、廉租房

      廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。

      4、政策性租赁房

      这指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

      5、定向安置房

      安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征地拆迁房屋的农户。

      6、安居商品房

      安居商品房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。


     
  •   第二十条每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房,或者选择申请货币补贴。

      已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。

      第二十一条住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件:

      (一)家庭申请的,家庭成员中至少一人具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍;

      (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准;

      (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额;

      (四)家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

      (五)家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障;

      (六)市政府规定的其他条件。

      申请廉租住房的,除具备上述(一)、(三)、(四)、(五)、(六)条件之外,还需提供市民政主管部门出具的有效证明文件。

      本条例所称自有住房,包括已经合法登记的住房和虽未登记但有家庭成员或者单身居民以所有人或者共有人的名义拥有的住房。

      本条例所称家庭成员,是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。

      第二十二条住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件:

      (一)家庭申请的,其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的,在就学、服兵役期间视为具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍;

      (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准;

      (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额;

      (四)家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

      (五)家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房;

      (六)家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房,但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外;

      (七)市政府规定的其他条件。

      单身居民申请购买保障性住房的,其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

      第二十三条未租赁保障性住房且符合本条例第二十一条规定条件的住房困难家庭或者单身居民,可以申请货币补贴。

      自有住房面积低于本市规定的住房保障面积标准,且符合本条例第二十二条第一款除第(四)项规定以外条件的家庭或者单身居民,可以申请货币补贴。

      货币补贴按月发放,补贴金额按照户籍人口数计算。

      第二十四条租赁保障性住房的住房困难家庭或者单身居民,因经济原因缴纳租金确有困难的,可以申请缓缴、减缴或者免缴租金。

      申请缓缴、减缴或者免缴保障性住房租金的具体办法,由市政府另行制定。


     
  •   一、棚户区改造

      推进棚户区改造,是保障性安居工程的重要任务。应进一步加快改造步伐,解决好这些群众的住房困难问题。

      二、两限商品住房

      即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

      三、经济适用房

      经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

      四、廉租房

      廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。

      五、政策性租赁房

      政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。

     
  •   多渠道筹集保障性住房建设资金

      要解决保障性住房建设资金短缺问题,多渠道筹措资金是必然趋势。

      1、继续加大中央财政、地方政府对保障性住房的投资力度

      中央财政补助、地方政府的投入是保障性住房建设资金重要的组成部分,应成为保障性住房融资的主要渠道。中央财政应继续向中西部欠发达地区、公租房及廉租房两个方面倾斜,加大对融资难区域、项目的投入。地方政府将依据财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则,从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金,土地出让金、房地产税金以及出售属于国有资产的住房回收资金等渠道筹集保障性住房建设资金。同时,地方政府还需充分利用地方融资平台,增加保障性住房建设资金投入。

      2、顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向,将两类贷款实现分类管理,并落实中央关于支持保障房建设的金融政策

      目前,保障性住房项目贷款执行房地产开发贷款标准,被纳入楼市调控范围,这是保障房贷款受限的关键因素。应将保障房和商品房的开发贷款分类管理,并落实中央关于支持保障房建设的金融政策,确保贷款额度和优惠利率;与此同时,加强监管,防止企业“套贷”用于商品房开发。

      3、使用住房公积金结余资金建设保障性住房

      目前,住房公积金资金闲置现象严重,同时闲置资金的不断增加使得住房公积金运行效率较低。要解决住房公积金资金闲置问题和运行效率低下问题必须拓宽住房公积金的使用面。支持保障性住房建设不仅有利于问题的解决,而且也有效地增加保障性住房供给,有助于解决低收入群体的住房问题。

      使用住房公积金结余资金建设保障房要完善制度建设。首先要加强资金监管,确保住房公积金建设保障房过程中的正确合理使用以及资金安全;其次要完善机制建设,确保住房公积金能够保值增值;再次要依据各地情况,在积累试点经验的基础上逐步提高住房公积金用于保障房建设的比例。

      4、参与保障房建设是大型房地产国有企业的一种社会责任

      保障房的利润率虽然不高,但整体上利润也是可观的。特别是两限房和经济适用房这两类保障房的建设,由于项目建成后即可通过出售的方式收回开发款项,不会长期占压企业的资金流,并且会有8%—10%的利润,这个回报率虽然不及当前房地产的平均利润率,但在从紧的货币政策环境下,也是一个可以接受的投资回报水平。因此,这一部分保障房建设,房地产企业是比较愿意投资的,这会减轻财政在这两类保障性住房上的投资压力。至于租赁型保障房这一类,由于不能通过出售及时收回资金,而且租金收入可能不足以弥补成本,房地产企业投资建设这一类保障性住房的积极性不高,需要政府给予参建企业一定的优惠政策。[page]

      5、创新建设模式,吸引保险资金和社保基金投向保障性住房建设

      社保基金作为政策性保险资金,应进一步拓宽投资渠道,通过更丰富的投资组合实现更高的收益。公共租赁住房长期租赁的特点,与社保基金长期投资、收益稳定的要求完全契合。保险企业可以设立投资公共租赁住房建设的专项基金,按照“政府主导、商业化运作”的模式,建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。考虑到保险资金的基本回报要求,建议政府对保险资金参与的公共租赁住房建设项目给予适度税收支持,减免相关税赋,提升保险企业参与的积极性。

      6、发展房地产信托基金,用于保障房建设

      房地产信托投资基金REITS是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产的投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的金融工具,是房地产金融发展与金融机制创新的产物。REITS是一种在美国和其他一些发达国家以及我国香港地区采用的保障房融资方式,我们国家可以根据国情选择性地借鉴。房地产信托基金REITS可由政府、房地产信托、房地产开发商三者共同进行市场化运作来完成,政府仅提供政策支持或后续租金安排,房地产信托从中获得稳定而又有保障的收益,而房地产开发商则在获得一定利润顺利退出后再发展。在保障性住房建设中运用REITS具备可能性,但其运作受到政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管一系列因素的影响。考虑到这些因素,可以尝试先在经济发达地区运行保障性住房REITS。

      7、其他可以接受的模式

      在上海,向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金的思路成为“共有产权”模式的核心。也就是说,在廉租房、经适房等保障房当中,申请人可以先购买保障房的部分产权,如20%或者30%,政府持有剩下的70%—80%。达到一定年限后,保障对象可以通过购买的方式,将政府产权部分购买过来,最终将这套房屋变成自己的产权房屋。这有利于形成受助家庭退出住房保障的机制和已投入的保障房建设资金的循环利用。

     
  •   为了保障中低收入家庭基本住房需要,实现“住有所居”,要通过协调引导普通居民合理住房消费,调控住房市场需求,促进房地产市场和经济的健康协调发展,促进和谐社会建设。

      调整建立以租赁为主的政府住房保障体系

      一是合并保障住房类型。针对保障对象收入水平不断变化的实际情况,可考虑取消现行经济适用房、限价房政策,合并廉租房和公共租赁房政策,在政府主导的保障房建设环节建立单一的以公共租赁房为主的新的廉租住房保障体系。

      二是分类确定保障水平。在单一租赁性保障住房范围内,按照“以人定房”、“以人定租”的原则,以家庭总收入、家庭资产、家庭人居住房面积等指标,在政府主导的保障房分配环节实施保障家庭的分类保障,确定不同的租金补贴或减免政策标准。同时,通过定期审核,实现“以人定租”的动态管理。

      三是扩大保障对象范围。要进一步加大政府投入力度,建设收购能够起到保障和调控作用的一定规模“新廉租房”房源,只有具有足够规模的房源,才能为居民提供更多样化的选择,才能影响并引导社会住房消费倾向。

      四是引导建立租赁市场。新的保障性住房制度要有利于引导建立全社会的多层次的租赁市场。首先,“新廉租房”标准租金要参考区域市场租金水平,相互衔接,一般应在无政府补贴情况下低于市场租金的20%-30%,以避免过低的租金引发以公租房谋利等一系列道德风险,也有利于支持商品房市场的健康发展;其次,政府的“新廉租房”要考虑实际情况进行差异化建设,在面积、设施等多方面与市场应有所不同,以保持适宜的保障水平;再其次,鼓励居民利用闲置住房资源出租获利,降低商品房空置率;最后引导社会单位投资集中建设租赁使用的住房。

      政府主导下的保障性住房提供模式

      事实表明,不同的住房发展阶段会影响住房保障具体方式的选择。在住房严重短缺时期,住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能力差距会扩大,需要政府保障的范围相对较大。因此这一阶段,政府一方面应当采用政府直接建房方式在短期内增加供给,分流部分市场需求;另一方面应采取房租补贴的方式,调动更多社会资原提供保障住房,房租补贴此方式对住房困难家庭应更具有选择性,在管理上不但可以有效避免实物配租形式在退出机制上的执行困难,防止福利固化,而且有利于减轻保障房建设资金的支出负担。在住房供求关系相对缓和时期,市场价格波动不大,因此政府可以考虑在价格较低或价格下降幅度较大的区域购置储备部分保障性住房,以增强保障能力。

      政府保障性住房的运行管理模式

      由于住房功能的多样性和保障人群的复杂性,需要较为完善的保障性住房管理机制以保障保障房政策的有效实施。

      一是建立信息共享稽核机制。要进一步建立健全严格的“三级审核两级公示”制度,建立与社保信息共享稽核机制,提高甄别申请家庭的真实收入水平,整合建立购房、投资(股票)、境外旅游等投资消费信息,以及其他社会保障项目信息的稽核制度。整合社会住房信息,建立商品房与各类政策性住房间相互联系、互动和制衡的管理体系。对购买商品房的承租“新廉租房”家庭,形成“购房需退租,不退不办证,租金乘系数”的管理机制,确保“新廉租房”对中低收入家庭的保障方向不变。

      二是建立公开公平的分配机制。对实物配租房屋的分配,要研究在现行公开摇号的基础上,建立健全政府管理部门内部管理制度,进一步公开工作流程和标准,主动接受社会监督。

      三是建立动态管理机制。一方面,城市中低收入家庭的构成是不断变化的,政府应根据收入水平的变化,调整中等偏低及最低收入家庭的标准,并定期向社会公布,接受全社会的监督。另一方面,建立复审制度,定期对原保障对象进行重新认定,只有符合条件的方可继续享受住房保障政策。

      四是建立规范的“新廉租房”出售机制。政府机构管理的“新廉租房”在保证社会整体住房保障水平的前提下,应按照市场运作规律,建立起完善的资产管理制度,形成有效的资产处置机制,即“新廉租房”出售机制。按照“新廉租房”可能的出售对象和资产处置本身所承载的功能,“新廉租房”出售可以划分为三类情况:一、对长期租住无补贴“新廉租房”家庭的出售机制。要真正实现调控住房市场需求,使中低收入家庭能安心租住“新廉租房”,避免在房价高涨过程成为“房奴”,因此应建立对长期租住(例如15年以上)无补贴政府“新廉租房”家庭的“平价”出售机制,从市场需求角度拉伸需求波动的波长,以实现抑制振幅,控制住房需求的陡升陡降,起到对房地产价格釜底抽薪的调控作用。二、对棚户区老旧居民区拆迁安置户的出售机制。发挥政府“新廉租房”投资管理机构的投融资作用,配合政府的棚户区改造、老旧危房居民区建设,提供拆迁安置房,并从具体建设项目收回投资补充保障房建设,所需投资列入具体项目成本。三、对平抑市场及资金周转性出售机制。在保障性住房达到一定规模的情况下,政府应以保障性住房的购建和处置为手段,调控整体或特定区域的住房市场价格;从政府资产管理的角度考虑,为保障特殊阶段银行还款的需要,建立规范的向市场出售部分住房的制度。此类出售情况,应按照市场规则,按照市场价格进行运作,但其规模和时间应经过科学合理的测算,决策过程应规范、公开、透明。

      发展租赁型保障性住房的配套措施

      一是建立地方保障性住房法律体系。要进一步建立健全住房保障的地方性配套法规,如房地产产权产籍管理法规、住房保障基金的管理法规、个人收入和信用管理法规等,逐步形成了一个较为完备的法律法规体系,保障住房制度的顺利实施。此外由保障房的公益性属性,确立保障房管理的强制性,建立健全保障房的退出机制,以及附带的个人信息公开和后期使用的限制条件,明确政府、出租人、承租户的权利义务,使法院对于涉及保障房的行为可审、可判、可执行。

      二是建立政府财政长期稳定的资金投入机制。要在充分认识到政府在保障性住房建设中的责任的基础上,利用政府土地出让收益、一般预算安排等资金来源,建立起长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制。

      三是搭建保障性住房建设投融资平台。政府保障性住房的建设和管理,存在前期投资量大、形成资产多、管理长期性、资产分布广泛的特点,仅靠政府财政投资难以在初期满足建设资金的需要,因此需要建立一个以政府财政持续投资为依托,以资本运作为手段的投融资机制,设立政府保障性住房建设投资管理机构,发挥投融资平台作用,统筹地区资源,统一保障标准,为中低收入住房困难家庭提供更优质的保障服务。

     
  •   在“高房价制”范围,不妨于一、二线城市把豪宅、别墅地块限制得少少的,让参与竞拍的开发商来得多多的,把拍卖办得火火的,“地王”炒得烫烫的,谁要买十套百套一概不限。 最终让豪宅价格飙得高高的,房产税征得爽爽的。既然豪宅们愿意天价,富人们愿意抢购,任志强们愿意开发,楼主们愿意捂盘,银行们愿意贷款,政府们又何必抖擞行政资源,死盯着偏要跟“地王”和“天价”较劲呢?

      在“中低房价制”范围,那才是地方政府大显身手的主战场。不妨先从出口端把房价限得死死的,倒推回来入口端,在限定规格档次房价和样板房的条件下进行土地竞拍(当然开发商还要比其他综合条件)。政府打心眼儿里想把地价拍高完全可以理解,那就在拆迁、税收、贷款、服务等多方面想方设法给开发商以实惠,让中标者保有合适的利润空间。

      只要中低价房有了保障,老百姓用得起的经济适用房源有望,同时体现政绩的G D P也能上去,政府用“地王”“豪宅”方面征得收入补贴“土地财政”和经济适用房建设,开发商不用私底下骂娘,股市也“软着陆”终于见到了政策底,则何乐而不为?

      从高房价说到其背后的高流动性。钞票印多了流动性必然泛滥,尤其在“刺激计划”和投资前景难卜之际。逐利从来是资本的天性,制造泡沫从来是高流动性的本能,什么笼子也关不住。负利率把流动性从银行撵进股市,房价飙涨又把流动性从股市吸引到楼市。现在房价高企已危及社会安定的底线,股市嗷嗷待哺却深不见底,龙头板块房地产各股因“一市一制”难以发掘政策出路。 虽说是中国经济“领先复苏”,然流动性想进股市却找不到政策引导的由头。无奈之中只好冲大蒜、绿豆、蔬菜挨个儿“友情客串”。

      如何对付高价背后的高流动性?归根结底恐怕仍需“一市两制”。

      首先,在“民生制”范围,凡关乎千家万户、国计民生的商品领域均建立和落实各项法制措施,严密监视游资“热钱”动向并常态化、机制化———举报必奖,超限必查,越轨必纠,露头必打。

      其次,在“高消费制”范围,凡与千家万户、国计民生无关的商品领域,完全可以“开闸放水”“开笼放鸟”。例如高价酒、高价烟、高价服饰、高价化妆品、高价保健品、高价宴席、高价客房、高价花草宠物等等,还包括收藏品、工艺品、礼品包装种种在内,凡是普通工薪阶层看都没功夫看的东西,统统可列入“高消费”档次。然后不妨政策引导鼓励高流动性大胆进入,放心炒作,除课以高等级税收和警示风险之外,用不着设置“限价”的政策法规。

      这样的价格轮回炒作,应不至于引发通货膨胀,充其量只形成良性循环的“结构性高消费通货膨胀”,而不会影响国民经济的大局。

      为高流动性找到合情合理合规合适的出口,普通老百姓的衣食住行方可免遭高流动性泛滥之灾。


     
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