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农村宅基地规定人均面积是多少

农村宅基地规定人均面积是多少

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。那农村宅基地规定人均面积是多少?《土地管理法》第六十二条明确规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对此,各省的规定是不同的。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

一、 宅基地的性质解读

 

  根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定,每个农户只能申请一处宅基地,特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地,城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,将不予批准,同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。
  宅基地使用证的户主为本村的实际户口在册之主,一般是家庭的年长的男性为户主,家庭成员是共同居住使用者。具体涉及到是不是家庭成员共有的问题以及如果家庭成员和户主分家时宅基地的分割等问题,依据现行相关法律法规的规定,坚持一户一宅的原则,即只能给分离出原来家庭的成员另分宅基地,而户主及未分离出去的家庭成员则不能另分,这说明我国宅基地使用权为户主及组成该户的成员所共有。
  在农村,宅基地有福利性质,是一种生活的保障,一户只能申请一个宅基地,分割的话不可能把一方无条件地赶出去,因为这一户宅基地为全家生活的基础,那么在诸如离婚等情况发生时需要分割宅基地应该怎么办?现在有两种意见,第一种:宅基地使用权为农村集体土地使用权,只有本村村民才享有,即男方最先享有,而房产为共同财产,分割时男方补偿女方一半的房屋使用权或者房屋的价款(不包含任何土地的价款)。因为女方为村外嫁入男方村里的,宅基地登记在男方名下,女方在离婚后为独立的一户,可以单独申请一块宅基地,不影响女方权益。
  第二种意见认为,宅基地为婚后申请即为全家共有,即使是登记在一方的名下,分割时房产和地产都为共同财产。但是问题是如何分割?可不可能一方会被赶出去?农村土地是无法拍卖折价分割的。那么依据这种意见到底该怎么处理呢?《婚姻法司法解释(二)》中对夫妻财产涉及独资企业财产、房产等如何分割,规定可采用竞价处理的方式,由竞价高者得到财产,再由取得产权的一方给予另一方相应的补偿。虽然该规定对本案宅基地所有权这一特殊情况没作明确列举,但比照该方法处理这个问题无疑是最有效的。笔者赞同意见二:宪法规定平等保护公民的合法权益,对宅基地的使用权这么重要的权利更应该平等保护;同时针对通过假离婚骗取宅基地使用权的情况,各地主管机关应作出人均宅基地使用面积的规定。
  根据中华人民共和国宪法第十条第三款的规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
  因此宅基地因公共利益的需要可能被征收或者征用,因征收造成集体所有的土地成为国家所有,那么宅基地还能称为宅基地吗?
  对这一问题,法律没有明确做出规定,但根据宪法的规定,宅基地只能是集体所有的土地,对已经被征收为国有的土地,不能再称之为宅基地,应当称为建设用地。
  因此在土地被征收归国有后,当事人应当持宅基地使用权证书办理土地所有权变更登记手续,申请领取新的土地使用权证书。
  国务院《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁补偿规定只适用拆迁国有土地上的房屋。对城市房屋拆迁范围内零星分布的宅基地性质范围,建议要求房屋所有人向市房地产登记申请办理征审手续;登记所确认这些房屋权属、出具房地产权属证明书后,按城市房屋拆迁补偿安置的有关规定给予补偿。对征用成片宅基地性质房屋的,就目前的实际操作来看,补偿方式有复建和货币补偿两种。复建即按原合法土地面积划出复建地,并按合法建筑物面积给予建筑物重建成本补偿,补偿标准因地段、建设项目不同而有所不同。现行法律、法规对宅基地性质房屋货币补偿标准没有明确规定,但根据价格内涵分析,宅基地房屋补偿价格不包括土地出让金、征地税费等,是不完全市场价格。 [page]
  新通过的物权法,综合诸多因素就此规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
  宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。物权法通过前,现行《土地管理法》也有关于宅基地使用权保护的条款,但由于没有明确这种权利是物权,因此宅基地使用权在遭遇侵害时,如何保护并不明确。虽然物权法中有关宅基地的规定很少,只有4条,但它首次明确了宅基地使用权是一种物权。这对于农民保护宅基地有着非常重要的进步意义。今后任何宅基地受到侵害的使用权人都可以到法院打官司,将“侵犯者”送上被告席。《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”在农村宅基地能否自由流转的问题上,立足于保护农民的基本生存权,再次确认了我国现行的土地管理制度。按照现行国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地,城镇居民不能购买农村的宅基地。可见,物权法目前确认现有土地管理法等法律和国家有关规定对宅基地使用权的调整,禁止城镇居民在农村购置宅基地。实行最严格的土地管理制度,保护耕地,保护广大农民基本生存权。同时,随着我国土地管理相关法律和法规的不断修订和完善,这一条款将为今后修改有关法律法规或者制定相关政策留有余地。《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。”《物权法》第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。”《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”
  宅基地禁流转是保护还是枷锁?在现行法规限制宅基地流转的同时,另一个有关宅基地自由买卖的呼声也随着城市扩张和农村的发展渐行渐高。尤其是在劳动力输出大省广东等地,很多地区外出打工人群就曾经强烈要求宅基地使用权转让,以筹得更多资金在城市购买房子。
  “家乡有地、有房却不能住,想在城市买房钱又不够。”这是很多外出务工农民遭遇的现实困境。同时,有些城里人也愿意到农村买房。就现实看,供需市场已经形成。因此,有一部分人认为现行法律对宅基地使用权的规定,保护了的农民基本生存权,但也给农民上了一道枷锁,城镇居民不能购买农村房屋。这实际上为农村的发展设置障碍,孤立城市。
  对此,全国人大常委会副委员长王兆国称,目前中国农村社会保障体系尚未全面建立,从全国范围看,现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。相信随着经济的快速发展,宅基地使用权的流转是应该实现的。

 

二、 农村宅基地被征收能补偿多少钱

 

  一、征地补偿项目

  (一)土地补偿费

  1.征用耕地、蔬菜地,根据国家规定的价格政策,按该土地征用前三年平均年产值(下同)的 六倍计算;

  2.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地,按该土地年产值的五倍计算;

  3.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地,按该土地年产值的三倍计算;

  4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的,原宅基地不 再给予补偿;

  5.征用无收益的非耕地,一般不予补偿。

  (二)青苗和附着物补偿费

  1.青苗补偿费,一般按一季农作物的产值计算;能收获的不予补偿。多年生经济林木,可以移 植的,由建设单位付给移植费;不能移植的,由用地单位给予合理补偿或作价收购;

  2.房屋拆迁,按房屋结构、面积、新旧程度,给予合理补偿; 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物,不予补偿;

  3.农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物, 按照实际情况付给迁移费或补偿费。

  (三)安置补助费

  1.征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位,征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍;征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位,征用每亩耕地安置 补助费以年产值的四倍起算,人均耕地每减少零点一亩,安置补助费相应增加年产值的一倍,但最高 不得超过年产值的十倍;

  2.征用非耕地安置补助费,按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算;

  3.征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地,不支付安置补助费。

  (四)按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平 的,经省人民政府批准,可以增加安置补助费,但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍。

  (五)国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费,除应当属于个人的附属物和青苗补偿费 付给本人外,其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)村商定处理,用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助,任何单位和个人不得挪用或占用。

  (六)大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法,由省人民政府根据国家规定 另行制定。

  二、征地补偿

  (一) 征地补偿

  1、征收耕地补偿标准

  旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。

  2、征收基本农田补偿标准

  旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万元。

  3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

  4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

  5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

  (二)其他税费

  1、耕地占用税,按每平方米2元计算。

  2、商品菜地开发建设基金,按每亩1万元计算。

  3、征地管理费,按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。

  4、耕地占补平衡造地费,平均每亩4000元,统筹调剂使用,省国土资源厅负责监督验收。

  (三)征地工作程序

  1、告知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。

  2、确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门,对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

  3、组织征地听证。在征地依法报批前,国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

  4、签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准,与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议,并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

  5、公开征地批准事项。经依法批准征收的土地,除涉及国家保密规定等特殊情况外,省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定,在被征地所在村、组公告征地批准事项。

  6、支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县zf批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

  (四)房屋地上物补偿标准

  1、房屋补偿标准

  楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。砖瓦房每平方米补偿2400元。平(草)房每平方米补偿1900元。

  2、其他地上(下)附着物补偿标准

  仓房每平方米补偿920元。室外水泥地坪每平方米补偿165元。沼气池每个补偿4600元。厕所每平方米补偿190—300元。猪鸡舍每平方米补偿150—260元。塑料大棚每平方米补偿165—280元。菜窖每平方米补偿180—330元。砖石墙每延长米补偿190元。格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。大门楼每个补偿2400元。饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。电话移机补助费每户200元。有线电视迁移补助费每户300元。坟每座补偿5000元。

  3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。

  (五)征占林木补偿标准

  1、林木补偿标准

  ⑴杨、柳、榆、槐树林木补偿费

  1—3年平均每亩补偿6000元;4—13年平均每亩补偿12000—36000元;14—20年平均每亩补偿60000-80000元;21年以上平均每亩补偿32000元。

  ⑵柞树林木补偿费

  1—3年平均每亩补偿12000元;4—20年平均每亩补偿18000—30000元;21—50年平均每亩补偿44000—60000元;51年以上平均每亩补偿24000元。

  ⑶红松林木补偿费

  1—3年平均每亩补偿12000元;4—20年平均每亩补偿20000—31000元;21—40年平均每亩补偿56000—62000元;41—70年平均每亩补偿168000元;71年以上平均每亩补偿126000元。

  ⑷落叶松林木补偿费

  1—3年平均每亩补偿150000元;4—20年平均每亩补偿180000—250000元;21—50年平均每亩补偿60000—130000元;51年以上平均每亩补偿110000元。

  2、村民房前屋后林木补偿标准

  一般林木(杨柳榆槐等)幼龄林(1—10年生)平均每株补偿35-65元;中龄林(11—20年生)平均每株补偿220—300元;成熟林(21年以上)平均每株补偿350元。

  3、森林植被恢复费

  用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩120000元;未成林每亩86600元;防护林、特种用途林每亩63360元、国家重点防护林和特种用途林每亩76670元;疏林地、灌木林地每亩50000元;宜林地、采伐迹地、火烧迹地每亩43340元。

  4、林业设计费按林地、林木和森林植被恢复费总和的3%收取。

 

三、 农村宅基地如何办理土地使用证

 

  一、农村宅基地怎样办理土地使用证

  1、本人提出建房申请,建房申请书须经农民集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上成员代表签字同意,农村房助理员审核签字、村上盖章。

  2、上报当地镇人民政府,由镇国土员实地踏勘,选址定点并填报农村住宅用地报审批表,村民委员会、国土员、镇人民政府再审批表上签署意见,附上建房示意图、新农村规划图、地形平面图;

  3、报国土资源局规划科审批实否符合土地利用总体规划和新农村规划,如在城市规划区范围内,需经城市规划管理部门签署意见,并办理选址意见书、建设用地规划许可证;

  4、国土资源局土地利用保护科审核建房位置、用地规模、土地用途是否符合规定,审查同意后发放农民宅基地批准通知书;

  5、国土员根据农民宅基地批准通知书实地放线,待农房建成后,经本人申请,镇国土员对建房位置、用地规模、土地用途进行竣工验收;

  6、凭农民宅基地批准通知书、农村居民建住宅验收合格单(有镇、村、组及国土员签署意见)到国土资源局申请土地登记,经地籍调查、权属审核合格后进行土地登记;

  7、颁发集体土地使用证。

  二、宅基地划分标准

  农村村民一户只能拥有一处宅基地,新划宅基地必须符合土地利用总体规划和村镇建设规划。新建住宅用地面积限额为:

  (1)城市郊区及乡镇所在地,每户面积不得超过166平方米。

  (2)平原地区,每户面积不得超过200平方米,村庄建在盐碱地、荒滩上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米。

  (3)山地丘陵地区,建在平原地上的,每户面积为132平方米;建在山坡薄地上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米。

  人均占有耕地666平方米以下的村庄住宅用地,应低于前款规定限额。

  三、申请宅基地所具备的条件

  1、年满20周岁在本村落户的农村公民,因结婚等原因,确需新建住宅分户的;

  2、原住宅影响村镇规划或因国家、集体建设需要搬迁的;

  3、因自然灾害等原因,需要新建住宅的;

  4、经县级以上人民政府批准回原籍落户定居(出具批准证明),且农村确无住宅的;

  5、县级以上人民政府规定的其他情形。

  四、办理宅基地《集体土地使用证》审查程序

  1、向村委会写出书面申请。

  村委会根据村民大会讨论的意见,经村委会审查同意后,张榜公布,张榜七日无异议后,上报审批宅基地名单。

  2、填写申请表:村委会同意后,由村负责填写《宅基用地呈批书》签署意见,村长签字,盖村委会公章。

  3、乡镇政府审核:乡镇政府根据上报资料到现场进行勘测,经审查合格后,由国土资源所长签字、主管乡(镇)长签署意见并盖乡(镇)政府章,然后上报县国土资源局。

  4、县国土资源局接件后,进行资料审核并到现场进行勘测。

  5、审核、勘测合格后,报县政府进行审批。

  6、审批后张榜公示7日无异议的,国土资源所到现场定点放线,准予开工建设。

  7、建设完工后,报国土资源所验收。经验收合格后,由农房科组织相关材料发放《集体土地使用证》。

  五、办理宅基地《集体土地使用证》所需要的材料

  1、住宅用地呈批书;(2份)

  2、建房户身份证复印件2份;(无身份证者派出所出据证明)

  3、户口簿复印件;(2份)

  4、村镇规划选址意见书;(复印件3份)

  5、占用农用地的必须有农用地转用批复;(2份)

  6、离退休人员回原籍建住宅的,需附离退休证复印件、单位无房证明;(2份)

  7、平面图;(1份)

  8、乡镇政府审查意见。(3份)

  六、办理宅基地《集体土地使用证》的收费标准

  宅基地工本费:20元

  七、办理宅基地《集体土地使用证》的期限

  受理7个工作日,局内办理运行20个工作日。

 

四、 申请农村宅基地的确权需要办理什么手续

 

  一、农村宅基地确权要提交什么资料?

  1、土地登记申请书;

  2、申请人身份证明材料(户口簿和申请人个人身份证等),委托代理申请的还应提供授权委托书和代理人身份证明;

  3、土地来源证明材料(村镇建设规划许可证、村民申请宅基地报批表、农村居民宅基地审批表等;转让、继承、分家析产、赠与、受赠的协议书、合同书、证明书等;土地权属纠纷的处理决定、判定书、裁定书;村委会或主管部门出具的权属证明等);

  4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;

  5、地上附着物权属证明材料(房屋所有权证,未取得房屋所有权证的提供村关于宅基地上房屋所有权的证明);

  6、其他相关证明材料。

  二、农村宅基地确权办理什么手续?

  1、由宅基地的使用权人,也就是现在在使用宅基地的人,领取由当地的土地管理部门印发的《农村宅基地使用权申报登记表》,这个是一家的一个宅基地只能填写一份,这就意味着,如果有两个以上宅基地的农民只能确权一处宅基地。

  2、村民使用的宅基地还要当地村委会或者镇政府出具土地来源的证明,比如宅基地的审批手续,房屋的规划许可证等手续。

  3、当地的国土部门根据农民的申请,对农民自有的宅基地范围、界线、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定,填写宅基地地籍调查表,绘制宗地草图,为地籍测量作准备。村里最近常见的测量队,他们主要负责对农民的宅基地界定位置。

  4、测量过程中,还要组织这块地的相邻地块的农民一起去现场指认各自界限,并且在双方都认可的界限、界址点共同签名盖章。

  5、测量完毕,经土地主管部门审核,认为界限清楚没有争议的进行公告。并写明如谁对这块宅基地有异议的要在多久提出。

  6、经过公告,而且没有人提出异议的宅基地,在公告期满后,由当地县政府签发农村宅基地使用权证。至此,农民才算是拿到了宅基地使用权证,这块宅基地才能算是农民所有的。

  综上可知,农村宅基地确权是件不容小觑的事情,在农村宅基地确权上,需要提交身份证、户口本、老宅基地证、土地租赁协议、宅基地“买卖”协议等资料。此外,还要根据相关的流程办理好农村宅基地确权手续。

 

五、 农村宅基地拆迁的补偿标准

 

  1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”,是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候,有两种补偿。

  一是宅基地补偿,二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体,因此,这部分补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有,因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后,如果没有其他宅基地,那么村集体要给村民重新分配宅基地,让村民在新的宅基地上建房子。

  2、土地补偿的标的是土地使用权,一般分为2种形式:一是货币补偿,二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准,对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

  还有就是房屋及地上附着物的补偿,这个补偿的标的是物产所有权,包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等,在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的,这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了,就是货币补偿。

  3、现行的土地管理法第四十七条规定 征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

  征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

  4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为:

  房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

  宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积,按照100-150平方米控制,具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

 

六、 农村宅基地是否可以买卖

 

  农村宅基地是否可以买卖?

  1、农村宅基地使用权可以转让

  宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:

  (1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);

  (2)同一集体经济组织内部成员转让;

  (3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;

  (4)转让行为征得集体组织同意;

  (5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。

  宅基地使用权转让不予批准的情形:

  (1)年龄未满十八周岁的;

  (2)原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

  (3)出卖或者出租村内住房的。

  2、宅基地房屋可以在同一集体经济组织成员间买卖

  (1)如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权,应当依照规定进行审查、批准,完成权利主体的变更登记。

  (2)宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员,或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。

  (3)宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是,应该满足这个标准的限制。

  农村房屋买卖合同无效的法律后果

  1、返还财产

  农村房屋买卖合同无效后,出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人(一般不支持利息损失)。

  2、损害赔偿

  出卖人应当对合同无效承担主要责任。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下,仍然购买房屋,应对合同无效承担次要责任。

 

七、 农村宅基地使用权变更情形有哪些

 

  农村宅基地使用权变更情形有哪些?

  (一)因房屋买卖发生的宅基地使用权权属变更;

  (二)因房屋继承发生的宅基地使用权权属变更;

  (三)因房屋赠与发生的宅基地使用权权属变更;

  (四)因分家析产发生的宅基地使用权权属变更;

  (五)因房屋交换发生的宅基地使用权权属变更。

  农村宅基地使用权变更登记流程是怎样的?

  目前关于宅基地使用权变更登记与注销登记的规定,主要见于土地登记规则中。

  土地登记规则第37条规定:“有下列情形之一的,土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内,涉及房产变更的,在房产变更登记发证后十五日内,持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记:(一)依法转让土地使用权的;(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的;房屋所有权变更而使土地使用权变更的,在申请变更登记时,应当提交变更后的房屋所有权证书。”

  第39条规定:“因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的,交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后三十日内,持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。”

  第56条规定:“因自然灾害等造成土地权利灭失的,原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料,申请土地使用权或者土地所有权注销登记。”

  第58条规定:“土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销登记的,土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记,注销土地证书。”

 
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