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房屋评估费收费标准为多少钱

房屋评估费收费标准为多少钱

发布时间 :2018-07-18 13:59浏览量 : 461
有时候国家相关部门为了公共利益参照用地实际情况会对农民的土地进行征用,那房屋评估费收费标准为多少钱?目前评估费收费标准采取累进计费率:房屋总价100万元以下(含100万元)的,收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
  •   1.确定测算范围

      征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内,但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。

      耕地保护区、法定生态保护区、其它规定的特别保护区不在征地区片价测算的范围之内。

      2.划定区片

      区片划定的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干个区片,为测算区片价提供基础。

      划定征地区片综合地价的区片,应综合考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。

      原则上,离城市中心区较近的区片面积应当较小,离城市中心区较远的区片面积可以适当放大;可以村为单位划定区片,也可以适当合并,一般不打破村级行政界线。县(市、区)行政辖区内单一制订征地区片综合地价的,不能只设定一个征地区片。

      3.测算区片综合地价

      区片划分完成后,要测算各个区片的征地补偿水平。

      在测算区片综合地价时,要求根据实际情况选用适当的方法分别进行评估。征地区片价原则上要求以两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。

     
  •   土地使用权评估程序

      1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)。

      2、根据土地使用权评估范围,填写土地使用权清单表。

      3、检查土地产权是否清楚,有无纠纷,土地产权性质是出让还是划拨,宗地划分是否合理,四至是否明确,是否存在他项权利等。

      4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等。

      5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况,待估宗地用途是否相符,主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等,周围交通条件、环境条件、集聚状况等。

      6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平。

      7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况。

      8、根据估价对象特点,明确土地使用权评估思路,选样合适的评估方法,进行初步测算,并确定最终地价。

      土地使用权确认程序

      土地使用权确认在中国有关土地管理的法律文件中,被称为土地确权。不论称谓如何,实质上都是对土地使用权归属的确认。土地确权是中国《土地管理法》中很重要的一个法律环节。

      土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时,利害关系人请求有关权利机关确认土地使用权归属,从而解决土地使用权争议的行为。土地使用权确认请求权由对特定的土地有利害关系人行使,利害关系人不一定是土地使用权人,在土地使用权的归属不清或发生争议时,利害关系人可以是任何与特定的土地就土地使用权归属有土地使用权法律关系的自然人、法人和其他组织,他们都可以向有关机关或机构提出土地使用权确认的请求。

      土地使用权确认是土地使用权保护的前提,只有通过确认土地使用权,才能明确土地使用权的归属,只有在土地使用权归属明确的情形下,土地使用权受到侵害或妨害,土地使用权人既可以直接行使土地使用权请求权,以土地使用权方法进行保护,也可以行使债权请求权,以债权方法进行保护。在土地使用权归属不明或发生归属争议的情况下,首先应通过土地使用权确认,明确土地使用权归属之后,才能确定谁是真正的土地使用权人,才能确定请求权行使的主体。

      土地使用权确认的确权主体是行政机关合人民法院行政机关拥有行政裁决权,对有关土地权属等争议,依法行使裁决权。对行政机关确权决定不服的,申请行政复议,提起行政诉讼,人民法院行使司法审查。

      土地使用权的确认包括两方面的内容:一是对土地使用权归属的确认,二是对土地使用权内容的确认。

      确认土地使用权的归属就是确认土地使用权的权利主体,即确认对特定的土地享有直接占有和排他权利的权利人,所要确认的权利主体,包括使用权和担保权的权利人。行使返还原物、消除危险、排除妨害、赔偿损失等请求权,都是以土地使用权归属确定为前提,如若权利归属不清,行使土地使用权请求权和侵权请求权将没有依据。

     
  •   一、代征地的相关分析

      1.代征地的概念

      根据《北京市城市规划条例》第三十一条规定,代征地是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的,建设单位按照北京市有关法规、规章的规定代征的公共用地。代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”,不仅包含着“代征用”,而且还包含着“代拆迁”,指的是代征用、代拆迁等。

      2.代征地的由来

      在计划经济体制下,企业提出用地申请,国家根据项目需要无偿划拨,企业取得国有土地使用权是无偿的。企业在取得土地使用权时由于往往有公共用地也同时需要征用,政府多采取以项目代征用的方式把这部分费用分摊在建设项目上,这在当时经济体制下具有一定的合理性,因为企业是国有企业,国有企业的资产是国家的,国家拿国家的钱代征城市公共用地,企业无可厚非。但是在目前市场经济体制下,企业投资主体发生了较大的变化,非国有经济投资主体大量出现,特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后,若仍沿袭计划经济体制下的规定不变,由项目建设单位承担代征地费用,已暴露出较多问题,引发了人们对代征地问题的极大关注。

      3.对代征地问题的讨论

      (1)各个建设项目的代征地比例不一,代征地的费用差别较大,代征地的规划用途不同,对建设项目的影响也不一样。如果对代征地问题不做区别地对待,对建设单位显然是不公平的。尤其是目前中国已成功地加入世贸组织,各项政策规定也逐步与国际接轨,如果仍单纯地依据过去计划经济体制形成的惯例指导。管理现在市场经济条件下的建设项目,势必会减弱准备前来投资的外国企业和个人的信心,不利于北京市经济发展和形成有序的市场竞争。

      (2)从纯粹的市场角度讲,如果项目在规划用途已经确定的情况下,发生了转让,那么这表明代征地作为项目取得的一个条件,开发企业在决定接受该项目时,就已经接受了该代征地;另外,项目在前期策划或可研阶段征求规划意见时,代征地已经明确,开发企业决定继续开发该项目,说明项目有规划代征地,开发企业也能够接受。换句话说,开发企业看好该项目的未来开发收益,它能够承受代征地费用作为取得项目土地使用权时这一额外的费用。

      (3)在城市建设快速发展和旧城改造任务不断加大的情况下,政府也面临比较尴尬的局面,一方面建设项目好,容易吸引投资商;另一方面,代征地费用负担过重会加大开发企业的压力,阻碍或影响开发企业投资的积极性,从而影响旧城改造的进程。有人认为政府在代征地所需要的费用一分不拿,而在建设项目用地上的土地收益一分没少。在土地资源稀缺,市场供小于求的情况下,这样做对土地市场具有一定的调节作用,但在房地产开发资金紧缺,土地市场供大于求的情况下,这样做不仅不会引导和调节市场,反而会导致土地市场的混乱无序,不利于政府的宏观管理和市场调节。总之,代征地费用的分摊或承担,受到了土地市场的供求关系影响。

      (4)从地价款定义可看出,政府从建设项目中收取的毛地价(土地出让金)仅是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金,不包括代征地范围内的基础设施费和土地出让金。而代征地取得费用指的是为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用,是对原用地单位的一种补偿,并不是支付给土地所有者(国家)的费用。理论上二者存在如下一种等式关系:

      建设项目用地熟地价=政府收取的建设用地地价款+建设用地征地拆迁费用+代征地征地拆迁费用。

      如果把代征地作为取得新建设项目的一个条件,从成本取得角度和政府立场出发,代征地费用仅是使得该项目的土地取得费用增加。从市场角度和新项目建设单位立场出发,在该地区熟地价水平保持不变的前提下,该项费用使得取得土地使用权部分政府应收缴的地价款减少。

      这里面涉及到三方的利益,原用地者。政府。开发企业。这里的原用地者指的是广义上的原用地者,包括建设项目上的原用地者,和代征地上的原用地者。给建设项目上的原用地者的征地。拆迁和给政府的费用由开发企业来承担;代征地上政府收益免交,给原用地者的征地、拆迁费用由政府和开发企业共同负担。

      (5)从代征地的概念和上述规定来看,代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地,则应该按照“谁收益,谁投资”的原则,合理分摊代征地土地取得费用。代征地费用的直接受益方为沿道路。河道。绿化带等分布的建设项目以及政府,因此代征地费用亦应由这些直接受益各方来合理分担,其中政府应分摊部分代征地费用。[page]

      代征地费用中政府应负担的部分,一种思路是通过财政税收来解决,即执行收支两条线的政策。另一种思路是从建设项目收取的毛地价中分摊一部分代征地费用。

      二、征地取得费用的分析和确定

      1.征地土地使用权性质

      在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权。以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地,故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明,为城区划拨土地使用权。

      2.代征地项目来源

      代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为:危旧房改造、污染扰民企业搬迁转让、存量土地转开发、项目转让等。

      3.代征地费用确定方式

      代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式*依据代征地地块现状建筑面积计算*依据代征地土地面积计算*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊这里的代征地比例=代征地占地面积?建设用地面积此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊,这样做对开发企业来讲,往往不太公平,因为多数情况下,代征地上的费用比建设用地的费用要高。

      本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用,如果建筑红线正好分割某被拆(征)单位,则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近,相对合理。

      4.代征地费用确定

      代征地费用确定有两种方法,一种是参考基准地价评估,根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平,经过修正可得出征地费用,一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算,参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规,代征地费用可表达如下:

      (1)代征用城区范围内,非住宅用地现状代征地楼面费用=区位价格×现状容积率调整系数×房屋现状用途调整系数×位置临路修正系数+地上物补偿价格该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法

      (2)代征用城区范围内,住宅用地现状代征地楼面费用=(基准地价×k+基准房价) ×建筑面积+地上物补偿价格该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数,基准地价、基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿,参考多数项目的拆迁水平确定。

      需要说明的是,以上费用均为计算费用,非为实际发生费用,除上述费用外,还包括各种补助、相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用,最终结果应以发生的客观合理部分为准。

      建设项目分摊代征地费用分摊基数规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式:

      代征地比例=代征地占地面积/建设用地面积可推导出:

      规划楼面分摊代征地费用=代征地总费用/建设项目建筑面积=代征地总费用/ (建设项目建设用地面积×规划容积率)

      =代征地总费用/(代征地占地面积/代征地比例)/规划容积率=代征地总费用/代征地占地面积×代征地比例/规划容积率=现状地面分摊代征地费用×代征地比例/规划容积率即:

      规划楼面分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用×代征地比例/规划容积率根据上述公式可看出,若建设项目代征地比例为50%,现状容积率为0.7,规划容积率为2.5,则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的14%,为现状地面分摊代征地费用的20%.五、代征地费用的分摊根据上述分析,项目代征地费用按照“谁受益,谁投资”的原则,政府应分摊一部分费用,该部分费用可根据项目的规划容积率、代征地的比例和代征地的规划用途来计算,公式为:

      政府分摊费用(楼面)

      =规划楼面分摊代征地费用×代征地比例修正系数×规划用途修正系数=现状地面分摊代征地费用×代征地比例/规划容积率×代征地比例修正系数×规划用途修正系数其中规划用途修正系数,主要考虑到代征地规划用途对建设项目,可能会产生正面影响,也可能会产生负面影响,修正时根据代征地规划用途对建设项目的影响程度分别进行。

      代征地比例修正系数,是在确定了建设项目建筑面积分摊的代征地费用后,对该部分费用根据代征地的受益方的受益程度来进行分摊,即对建设项目和政府确定合理的分摊比例。

      地价款的管理为政府行为,哪些代征地的费用应分摊以及何时分摊本文不发表评论,本文仅在假设代征地费用要分摊的前提下进行探讨。

     
  •   一、国外土地征用补偿标准
    给予被征用土地的所有者或使用者的补偿数额对其他所有者能够有重要的影响力和公平的暗示。过低的补偿费不利于土地所有者进行土地改良,他们害怕一旦土地被征用他们将不能收回这些投资价值。过低补偿费的另一后果是银行将不愿意对某些他们认为很可能被征用的地产进行贷款。即使按完全的市场价值补偿,对土地所有者来说也是过低的,由于不考虑土地的附加值,而这个附加值是市价所不能反映出来的。尽管这些价值难于精确地确定,但他们可以考虑增加一定百分比的额外补助补偿给居民或对所有者有特殊意义的其他地产,或者通过增加额外的补偿金用于重新安置或被打扰费用。另一方面,过高的补偿费将不利于合法的征用,不利于“公共利益”的实现。因此,确定一套合理的补偿标准非常重要。
    (一)土地征用补偿项目
    1. 对土地所有者的补偿关于土地征用补偿项目,尽管各国(地区)的规定不大相同,但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。
    补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外,英国还综合考虑了以下因素:
    (1)因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。
    (2)征地时,必须将征用土地与当事人的其他土地划开,因划分使当事人蒙受损失。
    (3)对当事人的财产造成不良影响,从而使当事人蒙受的损失。
    (4)当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外,还有经营外损失费的补偿,例如英国有关土地征用的条例规定,假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年,而由于征地失去这种经营权,则他有权要求得到额外经营损失费,条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。
    (5) 由于动乱而受到的损害;对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响;由于有害影响受到的损失。
    (6)如果由于土地被征用,当事人对所有权而重新确认时,在测量确认和产权登记方面所需的花费,以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。
    (7) 对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚,当进行强制性土地征用时,当地居民的住房随土地被征用,失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。
    除了上面提到的补偿费以外,在英国,当农民因征地而离开其农场时,还能获得一笔农场损失费,前提是:
    (1) 他对被征农地的使用期至少还有三年;
    (2) 使用权的灭失是因为强制性征地;
    (3) 三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。
    我国台湾地区和韩国的征用补偿范围及项目见表1、表2,世界主要国家的征地补偿标准见表3. 2. 对土地承租人的补偿许多国家规定,政府不仅要向土地所有者给予补偿,而且还必须向承租人给予补偿。例如,在英国,土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。
    加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿:
    (1) 租赁期限以及租约上剩余的年数;
    (2) 有无续租权或续租的预期;
    (3) 承租人对土地的投入。
    韩国规定,要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。
    表3世界主要国家土地征用补偿标准比较
    (二)土地征用补偿项目的计价标准关于土地征用补偿项目的计价标准,从各国(地区)情况来看,大致可分为三类:
    1、按公平市场价格补偿即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准,“公平市场价格”的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家采用这种方式,如英国、美国、我国香港地区等。 [page]
    虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准,但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。
    (1)政府征地正式通告发布日的市场价格。
    (2)最终裁决日的市场价格。
    (3)正式征用日的市场价格(实际占有该土地的当日市价)。如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。
    在中国的香港特别行政区,补偿标准为“财产征收当日被征用财产的公开市场价”。 根据香港土地管理署的规定,确定被征用财产的公开市场价值的基础是“征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价,并且要根据如位置、环境、建筑状况 … (以及建筑所在土地的其他因素)… 交易日期等各种因素进行必要的调整。”
    (4)若干年前的被征土地的市场价格。其目的是为了抑制土地投机,如瑞典、法国。
    瑞典是以10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格,但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地用途是确定土地价格的重要标准,所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格,法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格,同样是为了防止投机买卖土地。
    新加坡在土地市场价格的计算方面有独到之处:在1985年修改土地征用法之前征用土地计算补偿价格时,是以1973年11月30日该土地的价格和征用时的现时价格为参考,两者之间取较低的一个为补偿标准(因为1973、1981年之间的地价一般低于1973年的价格,而在1981年以后土地现价往往高于1973年的价格)。上述规定一方面防止了投机,更重要的是减少了政府征地的财政负担。这一政策,使新加坡土地迅速国有化。但这样的做法却使土地所有者失去了应有的保护。对此,1985年修改了法律的这一条。对于1987年11月30日以前征用的土地其补偿费应考虑1973年11月30日该土地的价格。对于1987年11月30日或以后征用的土地,补偿费应考虑1986年1月1日该土地的价格; 1995年政府再次进行修改,以后征用土地的补偿标准将按征用时的市场价格确定。
    2、 按裁定价格补偿指按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿,如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考,由征用裁判所裁定补偿标准。
    3、 按法定价格补偿指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国,在执行公示地价的地域,土地补偿额以公示的基准地价为准(有时要根据实际情况予以修正)
    4. 按纳税申报价格有些国家还以所有者纳税时的申报价格作为确定补偿费参考确定价格,如法国、墨西哥、危地马拉新加坡等。
    在墨西哥,土地所有者有权获得所有者为了税收目的申报的或认可的数额,这个数额可以根据以前的纳税价值的改变进行调节。在新加坡,申报的纳税价值是补偿费最高限额,而危地马拉城的最高限额是申报的纳税价值加上30%.1980年萨尔瓦多出于土地改革的目的,使用了1976和1977年的纳税价值。
    二、国外土地征用补偿方式
    大多数国家采用现金补偿,或现金和实物补偿兼用,例如日本,对于损失,原则上要用现金进行补偿,也可以通过土地征用委员会裁决,采用提供替代土地的方式进行补偿。具体采用何种补偿方式,也可以协商解决。再如新加坡,法律规定通常情况下,赔偿费应当用现金支付,但地税征收官也可同享有有限权益的当事人进行协商,在保证当事人享有公平权益的情况下,以其他方式进行补偿。也有些国家采用“土地债券”的方式进行补偿,如韩国和我国的台湾省等。 
    债券补偿制度是韩国近年在征用土地补偿上出现的一种新方式。经1991年修订后的“土地征用法”规定:对于土地征用和使用的补偿,除其他法律的特别规定以外,原则上要以现金进行支付。但是,如果项目人是国家、地方公共团体、公共团体、土地公社及由总统令指定的如道路公社一类的政府投资机构时,在以下条件下:第一、土地所有人及关系人希望时;第二、总统令规定的当事人不在的不动产,按总统令规定,补偿金为1亿韩元以下时支付现金,超过的部分则可以采用债券的形式进行补偿。另外,依据韩国“土地征用法”第四十五条第五款和“公特法”第三条第二款规定,补偿金超过总统令规定的部分,可以用该项目人发行的债券进行补偿。债券的偿还期限为5年以内,利率应该高于债券发行时的一年定期储蓄利率。
    三、国外土地征用补偿支付时间 
    (一)先行支付无论是现金补偿还是实物补偿,或债券补偿,通常应当在土地权利人失去权利之前支付。这是绝大多数市场经济国家的做法,例如韩国、日本、意大利等。
    有些国家是先由土地征用单位提供一个初步补偿金额,例如加拿大的阿尔伯达省先由征用单位提出“建议的补偿”。土地征用者在进行完地产评估之后,将评估通知,也就是“建议的补偿”通知土地所有人。土地所有人对补偿可以接受也可以不接受。接受的话,也不影响土地所有人向法院提请诉讼,要求增加对土地的补偿。同样在香港,对于受影响的物业租客,政府会在土地权利人失去权利之前支付给相应的补偿金,即使租客不同意这笔补偿金额,政府也仍然先拨出这笔资金让他们做出搬迁安排,但政府会同时提出书面声明,声明接受这笔金额的人仍然可以保留提出要求超额补偿的权力,甚至是向土地审裁处提出诉讼申请的权力。
    波兰规定,补偿费应当在征地的最终裁决日的14天之内一次性付清。经土地所有权人的同意,在征地裁决成为最终决定之后,对补偿费的评估可以推迟三个月的时间。如果补偿费久拖不付,则颁布征地裁决的机构要发布单独补偿法令。根据民法,如果政府延期支付补偿费是要受到处罚的。
    (二)分阶段支付但也有些国家出于国家的经济和政治原因,占用土地前仅支付了部分补偿金,其余金额在以后的规定期内支付。
    (三)先征用再支付有些国家当事人是在失去权利后才得到补偿金,但他们同时可以得到失去权利时到获得补偿金之间的利息。如果当事人不接受主管机构对补偿金额的决定,并打算向法院提出上诉,为了不影响征用机构正常进入被征土地,要求征用机构将原定补偿金先存入法院,待法院判决后,再由征用机构补齐。例如新加坡规定,如果当事人不接受地税征收官关于补偿金额的决定,地税征收官可以单方面向最高法院发出申请,由最高法院下令将这笔补偿费存放在法院。如果地税征收官尚未支付补偿费,或未将补偿费存放在法院,则地税征收官除了应支付此笔补偿费外,还应以每年6%的利率支付此笔补偿费在占有土地之日到将补偿费支付给当事人或存放在法院期间的利息。这样既不影响征地机构的工作,又可以较好地保护原有土地所有人和相关权益人的利益。
    马来西亚规定,土地征用补偿费应当在政府发布征地最后通知的二年内完成。否则,土地征用就会失去效力。如果在土地被征用或在三个月有效期内没有支付补偿费,就要按每年8%的利息从规定支付日期到实际支付日期计算补偿给当事人。

     
  •   一、征地拆迁中土地估价机构的法律地位问题

      《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十五条规定:

      征用土地方案经依法批准后,由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

      被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

      市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

      由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上附属物,特别是建筑物、构筑物的补偿标准作出规定,因此需要进行评估。征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房地产价格评估,过去一直由土地行政主管部门下属的土地估价机构进行。随着土地估价机构脱钩改制的推进,社会性、企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。因为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构,就存在着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。

      在征地拆迁实际工作中,征地部门有的要求对建筑物、构筑物的重置成本低评,以便征地部门与被拆迁人谈判。但是这种要求明显与土地估价机构“独立、客观、公正”的法律地位相违背,低评的价格也往往为被拆迁人所质疑,影响土地估价机构客观、公正的形象。在征地部门看来,被拆迁人总是要获得比评估结果高的补偿才能取得心理上的满足,所以,低评才能保证最终补偿价格比较合理(是否还有其他的行政干预暂不考虑),土地估价机构应当配合征地部门的工作。排除谈判中心理学的运用这个因素,实际上,这种情况的出现,很大程度上是由于长期以来土地行政主管部门下属的土地估价机构一直是采用低评的方式对待征地拆迁评估。事实上,被拆迁人虽然不一定了解社会平均重置成本,但对于自己的实际成本最清楚不过,只要做好说明解释工作,正常的评估价格是可以为被拆迁人所接受的,提出超越正常评估价格不合理要求的只是极少数。相反,刻意的低评,不但影响土地估价机构客观、公正的形象,破坏评估结果的社会公信力;而且拖延了征地拆迁工作的进行,进而延误了整个工程项目的正常进行,同时造成了征地部门的具体工作人员“无能”,被拆迁人“太刁”的错误印象;最关键的是误导了财政部门和有关领导,使其认为可以用较少的补偿款完成征地项目的补偿工作,因为评估结果一般来说是财政拨款的依据。财政拨款的不足往往最终导致被拆迁人没有得到合理的补偿,拆迁或者久拖不决,或者上访不断。

      从更高的层面来看,怎样在维护土地估价机构“独立、客观、公正”法律地位的基础上,尽可能帮助委托人解决实际问题是一个普遍存在的问题。土地估价机构是倾向于律师行业,只对委托人单方当事人负责,还是倾向于会计师行业,对各方当事人负责,对社会负责。应当肯定地说,土地估价机构无论从法律、法规来看,还是从社会实际认可(包括法律界的认可)来看,都属于后者。土地估价机构必须认清自己的地位和作用,对于委托方的不合理要求,要委婉地拒绝,并说明理由。或者采用其它的补救措施。例如我们在征地拆迁评估中,考虑谈判中的心理学因素,建筑物按征地部门要求适当低评(但重置价格水平要向征地部门说明),构筑物及附属物都按重置价格水平评估。当被拆迁人对建筑物价格提出异议时,在征得征地部门同意后,按不超过重置价格水平的标准予以调整。这样做比较容易被当事人各方所接受,效果比较好。假如过于迁就委托方的不合理要求,评估出来的结果不为当事人另一方所接受,征地拆迁工作很难顺利进行。

      二、重置价格的准确把握问题

      建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定,是采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。在征地拆迁评估中,常常遇到这样一个问题,由于对农民自建房管理的不规范,应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生;工程直接承包给包工队,建筑成本也相对较低。因此,农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳,这种价差最高达到300元/平方米。于是,对于建筑物重置价格的把握,一般是按农民自建房的实际成本评估,明显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为,对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿,其理由如下:

      1.按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物,以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时,农民再要建违法、违规的房子时,会受到制止,于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格,建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况,被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。[page]

      2.当农民要建违法、违规的建筑物时,政府会出面制止,会要求他们按合法、合规的方式建设;但是当征地拆迁时,又不给予合理的补偿,以便他们按合法、合规的方式重新建设。这明显不合理。

      3.那么农民是否因此占了国家的便宜?没有。首先,决定征地拆迁的不是农民,而是政府,况且农民在得知征地拆迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内;其次,虽然一些管理费用在农民自建房时没有发生,但他自己还是承担了大量的管理工作,这些管理工作也应当计算成本;再次,拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿,而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女就学,工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。

      总之,《房地产估价规范》中的建筑物重置价格应当是合法原则下的建筑物重置价格。在征地拆迁评估中,即使农民自建房的实际成本较低,也还是应当按合法、合规建筑物的重置价格予以评估。

      三、集体建设用地的补偿问题

      在征地拆迁评估中,土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估,土地是按照农用地的不同种类(水田、旱地、林地等)直接确定征地补偿费和安置补助费的。但是,在深圳,大量存在着农民自建厂房出租营利的现象,此时土地已不再是农用地,已经转化为集体建设用地,是一种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题,政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续,土地也没经批准转变用途,是违章建筑。我认为,这些厂房的出现是有其历史原因的,对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。理由如下:

      1.《土地管理法》第59、60、61条规定,农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业,或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

      2.在深圳经济发展很长一段时间里,政府曾下了很大力气招商引资,鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施,吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的,这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。

      3.这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的,在当时,这种批准是有效的,因为城市规划管理部门还没有管到这里来。直到现在,也没有要求强制清拆,只是要求完善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记,并且正常经营,这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可。

      4.在政府颁布的征地拆迁补偿标准中,果园林木的补偿是考虑了林木预期若干年经济收益的,被拆迁人比较容易接受。兴建厂房,投资更大,预期经济收益也更大,但在征地拆迁补偿中却完全不予考虑,确实让被拆迁人很难接受。在征地拆迁实际中,对这样的问题很难使被拆迁人心服口服。

      总之,对经营性的集体建设用地,应当区别不同情况适当参考收益状况进行评估,予以补偿,比较合情合理。

     
  •   土地征用的合理补偿:土地价值与拆分损失按公平正义和权益保障的原则,国家对征地而受损失的人负有货币给付或其他方式补偿的义务。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿,是整个土地征用过程的关键环节。

      合理的补偿价格评估应考虑的内容:征用部分的土地价值,土地的价值一般以征用时最高最佳使用的土地市场价值为基础给足补偿;由于拆分导致剩余不动产造成的价值损失,即拆分损失(severance damage),也就是征用后剩余部分的价值与这个剩余部分作为整体的一部分考虑时所发生的价值方面的损失。举个例子:一块土地作为一个整体估算时其价值为200000元,当征用这块地的二分之一时,把这一半视为整块土地的一部分,其价值当然为100000元。但是如果把这两半土地分开来看的话,可能由于地块大小的改变和经济上可行的最高最佳使用发生改变,每块地只值60000元。这时的拆分损失被认为是40000元。

      市场价值的含义

      房地产评估,大都是对目标房地产的市场价含义存有不同的理解。美国的法院出于诉讼的目地解释了市场价值的含义,典型的有两种定义:①所谓市场价值,就是一宗财产放入公开的市场内,在一段合理的时间内能找到购买者进行出售,从中所能得到的以货币估量的最高价值,其中购买者是在知道该财产的所有可调整的使用用途和它能够实现的用途情况下购买该财产。这是在审判过程中被广泛引用和接受的一个关于市场价值的定义,是建立在美国一个加州法院判例的基础上的。②另一个法院的判例中是这样定义的:为了公用目的征用土地的市场价值,就是假想一个意愿的出售者向一个意愿的购买者出售这块土地时的交易价格,而不管这个交易行动是否是双方的一时冲动或者是经过深思熟虑的结果。实际在征用时,对于大多数财产的出售者而言,出售他们的财产并非他们的意愿。

      关于市场价值,中国目前尚未有统一的定义。在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中,有一个“公开市场价值”定义:“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”

      界各国对市场价值的定义在1993年2月之前未能统一。此后,国际资产估值标准委员会在澳洲墨尔本开会,与会国通过了一条国际认可的市场价值的定义,文意是:“于估价日一物业在经适当市场推广后,由一自愿卖方售予一无关系的自愿买方所得的最佳金额,该笔交易是基于买卖双方均有知识,行事谨慎及没有被压迫的情况下进行。”此市场价值定义现已被世界上大部分国家和地区使用。

      由以上关于市场价值的定义可知,市场价值的形成需要相应的市场前提:买方和卖方均完全出于自愿;具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买。在土地征用的过程中,由于被征用方一般为非自愿,而且征用受到一定期限的限制,这与一般意义上的交易存在本质上的不同,虽然征用方对被征用方给予补偿,但征用明显具有“强制”交易性。正因如此,在很多国家,法律给予被征地者的征用部分的土地补偿,往往要超过该征用部分的土地的市场价值,体现征用利益双方在法律上的平等的民事关系。

      拆分损失

      拆分损失赔偿是易被忽视的一项重要补偿,但我国现行的征地补偿标准中并未包括此项内容。事实上,拆分损失很常见:首先,土地征用导致土地分割,形成不经济的土地规模,最高最佳使用发生改变。比如,当一商业用地被从中征用一块土地用来修建一条高速铁路时,剩余的土地就被铁轨及其两旁的道路设施拆分开来,有可能不得不改变其最高最佳使用,甚至成为农业用地;其次,剩余的建筑物因征用被破坏,重新修复需要额外的支出;最后,剩余的建筑物可能会因征用而靠近道路,遭受道路方面的噪音和尘土的危害,当计算这种损失的时间段时,则应该采用剩余建筑物的经济寿命,而不应认为这是永久损失。 [page]

      土地拆分不仅影响征用后的残留地,通常还会由此而导致土地利用的外部负效应,对相邻土地利用的外部负效应,对相邻土地造成损害。残留地的损失较为直接,也容易界定。相邻土地的损害较为宽泛,因产权关系不易界定,损害赔偿的方法也较难达成一致。我国《民法通则》第八十三条规定:不动产的相邻各方要“正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”这一规定给相邻土地赔偿提供了法律依据,但是没有涉及产权关系界定、扣除范围及赔偿方法等方面。若对土地征用权行使导致的残留地或者相邻土地损害不予赔偿,势必导致被征地者和相邻土地所有者(使用者)的生活水准下降。

      拆分损失赔偿加上征用土地的市场价值,就是土地的合理补偿价格。下面用一些数字对计算步骤加以简单的说明(单位:元):

      1、整个不动产的价值250000元

      2、减去征用部分的价值50000元

      3、剩余部分的价值(未受征用影响)200000元

      4、考虑受征用影响下剩余部分的价值175000元

      5、拆分扣失25000元

      6、总的合理补偿(第2项加第5项)75000元

      事实上,即使充分考虑了上述内容,被征用者仍然会觉得不合理。人们对于失去的土地的评价往往要高于在市场上购买同等数量土地所愿意支付的价格。有学者将这种价值稀量的不对称现象归纳为三个方面(Kahneman,Knetsch and Thaler,1991):①禀赋效果,即人们对失去的财产索取的价格往往要高于获得等量财产所愿意支付的价格;②现状偏见,即人们对当前拥有的财产有偏好,既不愿意出售也不愿购买;③厌恶失去,人们对于失去财产所牺牲的效用要大于取得等量财产所获得的效果。

      从经济学的角度看,征地的结果应该是使得社会总福利最大化的帕累托改善,即保证被征地者和相邻土地所有者(使用者)原有的生活水准不至于降低的基础上,其他人的利益得到提高,这就要求估价师对征用土地的估价尽可能地接近市场价值,而且政府征地补偿标准的制定使得被征用者较为满意,确保帕累托改善的实现。

     
  •   一、认定土地征用补偿费分配的模式

      司法实践中,法院在集体经济组织成员资格确认标准上主要有三种模式:

      一是采取单一标准的方法,即以是否有农村集体经济组织所在地常住户口作为判断是否具有集体经济组织成员资格确定标准。

      二是采取符合标准的方法,即以户口标准和是否在本集体经济组织所在地长期生产、生活来判断。

      三是根据权利义务关系是否形成的事实作为判断标准,即必须与本集体经济组织形成事实上的权利义务关系及管理关系。

      《解释》起草小组在大量调研和分析论证的基础上,对农村集体经济组织成员资格确定问题拟定了初步意见,认为农村集体经济组织成员资格确定问题事关广大农民的基本民事权利,属于《立法法》第四十二条第(一)项规定的情形,其法律解释权在全国人大常委会,不宜通过司法解释对此重大事项进行规定。根据《立法法》第四十三条的规定,最高院就农村集体经济组织成员问题,建议全国人大常委会作出立法解释或者相关规定。

      二、采取符合标准的方法更为妥善的原因

      1、单纯以户籍为标准无法解决挂靠户口人员等实际问题,集体经济组织成员资格认定容易出现简单化和扩大化。

      2、权利义务一致是我国的一项宪法原则,没有无权利的义务,也没有无义务的权利,村民要想成为集体经济组织成员并享受相应权利,就应予其他成员一样尽相应义务。

      3、户籍和义务结合比较符合基层实际,容易被集体经济组织及其成员接受,从而使法院裁判得到尊重和维护。

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      三、应当区别处理的分配情形

      1、外出务工、经商人员。农村人口外出务工、经商人员逐年增加,这些人在未丧失成员资格前,仍然是本集体经济组织成员。

      2、农村户口的大、中专在校学生。在大中专院校就读一般要将户口迁出,虽然没有了常住户口,但这些人员往往以原集体经济组织农村土地为基本生活来源。综合考虑各种因素,应当保留其成员资格。大中专院校毕业后又将户口迁回,已属居民户口,且已在外工作,有生活来源,虽然未将户口迁往其工作所在地,但不应当以户口在村确认其分配资格。

      3、因婚姻关系在农村集体经济组织之间流动的人员。已进入本集体经济组织实际生产、生活,但常住户口还保留在原集体组织所在地的人员应当认定其具有本集体经济组织成员资格。

      4、新出生人口的待遇问题。因其未办好户口手续或虽然已办好户口手续但未分得责任田而决定不分配的,笔者认为,根据法律规定民事权利能力始于出生,故不能以其户口手续未办好而拒绝分配,只要能确认征地补偿费产生于其出生之后,就应当认定其分配资格。

      5、超生子女。只要该子女的落户合法且经过有关行政部门处理的,应享有本村村民的同等待遇,不能因父母违反计划生育政策而剥夺子女的集体经济组织成员资格。6、服兵役、两劳人员。这些人员仍以原集体组织农村土地为基本生活来源,应该享有村民同等待遇。在部队已提干的人员不再享有村民同等待遇。

      7、回乡退养人员。虽然这类人员在集体经济组织实际生产、生活但并不以承包本集体经济组织农村土地为生活保障,也不应当具有集体经济组织成员资格。

     
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