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房产更名和过户的区别在哪

房产更名和过户的区别在哪

发布时间 :2018-06-28 13:04浏览量 : 768
房产更名是指在不动产证没有办理好的前提下,对房屋买卖合同上的产权人进行变更,使房产的拥有者通过签订合同的形式发生转让。房产过户是指通过买卖、赠予、继承等方式获得房产,去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。房产更名和过户的区别:1、操作方式。2 、是否有不动产证。3、费用。
  •   一、什么是房产更名

      1、房产更名就是将转让房产的现拥有者通过开发商签订正式商品房买卖合同的形式更改到你的名下使你成为该房产的拥有者,此手续是通过开发商而不是房地产交易中心。

      2、如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产,就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。因此在婚姻期间,这类情况如需办理房产证增名手续,只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。

      3、非婚姻存续期间:非婚期间的房产证更名,不能直接添加配偶名字,只能以赠与的方式更名。

      4、更名是开发商这一层级的操作,这时房本还没有呢,购房者手里只有商品房买卖合同,也没有房屋的正式产权。这种情况下,开发商收回原先签的合同再重新给你签一份有你名字的合同,这时开发商会跟你收取一定的更名费,之后你就等开发商通知你办房本就行了。

      通过对房产过户的解释你应该可以发现,在这一块房产更名和过户的区别是很明显的。

      二、房产更名和过户的区别是什么

      1、更名:是开发商这一层级的操作,这时房本还没有,购房者手里只有商品房买卖合同没有正式的产权。这时,开发商收回原先签的合同,与购房者再重新给你签一份有你名字的合同(加上想加的名字),这时开发商会跟你收取一定的更名费,之后开发商会通知你办房本。

      这种在没有房本的情况下,将转让房产的现拥有者通过开发商签订正式商品房买卖合同的形式更改到另一个或更多人的名下,使其他人成为该房产拥有者的交易方式就是更房产名。房产更名手续是通过开发商而不是房地产交易中心。

      3、过户:就是房屋的产权证已经下来了,要想产权证上换成你的名字就必须到房管局指定的交易中心去过户,当然这时是必须要交纳一定的税费的。

      就是将转让房产的原产权人变更为现购买方的产权人的一个过程就叫做过户。过户是通过房地产交易中心合法办理。

     
  •   房产证减名一问一答

      问:我和父母共有一套房子,现想把我名字去掉,如何办理?

      答:若是按份共有的,直接通过买卖或赠与方式办理份额转让(买卖:到房屋登记部门签订转让合同后办理过户手续;赠与:拿双方签订的赠与合同,再到房屋登记部门办理过户)若为共同共有,须先变更为按份共有,再通过买卖或赠与方式办理份额转让。

      问:我和父母共同拥有两套房子,现在想将两套房子分开,各自拥有一套房子,该如何办理?

      答:双方先到公证处办理析产公证,确定房屋归属;再持析产公证书、房产证、土地证、身份证明等资料共同到市房屋登记部门办理析产登记。

      房产证减名情况

      在房产证上减名的情况有好几种,主要有:

      1、产权赠与。

      2、房屋买卖。

      3、析产登记。

      房产赠与与买卖过户的房产证看似没有太大区别,但需注意的是,赠与和买卖税率不一样。

      房产证上减名字的办理手续

      第一种情况夫妻间减名字

      1、房子没有贷款这种情况减名字是非常方便的,不需缴纳任何税费,只要80元的工本费就可搞定。

      步骤:

      (1)带好五证(结婚证、身份证、土地证、房产证、契证)正本及复印件。

      (2)去房屋所在地区的房地产交易中心,先在预检窗口告知是来办理房产证增减少配偶姓名事宜的,工作人员会审核提交的材料,如果材料齐全就给你们一个序号,然后凭序号去相关窗口办理。

      2、房子有贷款这种情况,不能加减名字。须在贷款都还清之后才可办理。

      第二种情况:其余关系间(包括直系血缘亲属间)减名字

      这种情况一般是通过“买卖”和“赠与”两种方式。

      一般人之间办理房产证减名字的流程:

      1、签订买卖合同。

      2、提交材料。买卖双方本人带上相关材料去房管局申请房产转移登记。

      3、缴税。房管局收到申请材料以后,按其要求时间到相关税务部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交纳各自的税费。

      4、完税过户。买卖双方交纳各自的税费以后,双方一起带上身份证和各自的完税发票单据,到房管局审查确定已经完税,完成过户,领取过户回执。

      5、领证。买房按过户回执指定的时间,带上身份证和过户回执到房管局领取新的房产证。

     
  •   一、二手房产权过户能代办吗

      代理过户比本人办理更加方便,而且节省时间,不会多什么手续。此外全权代理还需要办理委托公证书,增加额外的支出。不全权代理的,有些需要买卖双方签字确认的你还得去。

      代理人办理房产委托公证,必须亲自携带房产委托书到公证机关提出申请,填写房产委托公证申请表,并向公证机关提供下列材料:

      1、代理人为个人的,提供个人身份证件;代理人为法人组织的,提供法人资格证明、法定代表人证明书和法定代表人个人身份证件;

      2、房产证或者房产买卖合同书;

      3、代理人还应提供受托人的身份证件(原件或复印件)或法人资格证明(原件或复印件) 。此外需要留意委托手续的真实性以及合法性。

      办理房产过户公证不是房产过户必经程序,但是有些房屋过户必须办理公证手续。

      二、二手房产权过户流程

      1.房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

      2.卖方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先写份委托书再去公正局公证,户口本及复印件一份。

      3.买方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。

      材料都没有问题的话,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

      材料都交给房产局的话,会有一个回执单,一定要在上面说明的日期去缴纳税金 ,一般需要十五个工作日左右。

      税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

      三、二手房产权过户准备资料

      (1)房地产转移登记申请表;

      (2)申请人身份证明;

      卖方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先写份委托书再去公正局公证,户口本及复印件一份。

      买方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。

      (3)房地产权利证书;

      (4)有关行政机关的行政决定书,房地产买卖合同书,(按规定需公证的,应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书,或经公证的房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书;

      (5)已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件;

      (6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

      (7)非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件;

      (8)行政划拨、减免地价的土地,应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

      (9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;

      (10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

      (11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

      (12)房地产共有人同意转移的意见书;

      (13)收购或合并企业的,应提交有关部门的批准文件;

      (14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的,应提交有关部门的批准文件;

      (15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

     
  •   一、二手房产权过户后买方不付尾款怎么办

      在二手房交易的指导流程中,为了防止买方不支付尾款的情况,通常将将房手续与支付尾款连接在一起,对方不支付尾款,售房人就不交房给对方,如果已经交房或对方出现违约,按合同的违约责任处理:

      1、可以按合同约定,和买方协商,要求买方立即支付尾款,并赔偿损失。

      2、买方拒不支付的,可以找中介公司发函书面通知。

      3、买方仍然拒不支付,可以依法向人民法院起诉,也可以申请财产保全,冻结对方名下资产,等法院判决或强制执行。

      二、二手房过户买方需要交的费用

      1、交易手续费:建筑面积*3元/平方。

      2、产权登记费:个人:50元/宗;每加1人增收就会10元;单位:80元/宗;非住宅:550元/宗,每加1人增收10元。

      3、交易契税:

      (1)购买家庭的少有的住房,单元总建筑面积90平方米以下的普通的住宅:地税局的评估价*1%;购买家庭的少有的住房,单元总建筑的面积90平方米以上的-144㎡以下的:地税局的评估价*1.5%。(以上需以家庭为单位,买方必须提供户口本原件、结婚证或半个月累的无婚姻登记证明原件,户籍所在地的无房证明)。

      (2)单元建筑面积在144平方米以上(含):地税局评估价*3%;非家庭少有普通住房:地税局评估价*3%;赠与、非住宅、单位购买:地税局评估价*3%。

      4、交易印花税:个人住宅:免征。非住宅,单位购买或出售:地税局评估价*0.05%。

      5、抵押登记费:抵押权人是个人住宅:50元/宗;单位住宅:80元/宗;非住宅:550元/宗。

      6、证照印花税:5元/证,每增加1人加收5元。

      三、防范二手房产权纠纷

      (一)先查产权证。

      购买二手房大家首先要看是否具有房产证,这是十分普遍的问题。办理手续先查档,在房产档案无问题时办理产权交易,通过条款达成共识,再就是购买二手房时可以提前通过咨询,看有没有限制性的内容。另外也提醒广大市民:二手房交易不需要一定通过中介公司,可以直接在房地产交易中心办理,同样如有疑惑也可到房产交易中心咨询,相关部门设立了专门的咨询台,大约在年底也会有二手房交易的流程的宣传单发放。

      (二)二手房身份调查三步走。

      第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、房产证件以及其他证件;

      第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;

      第三步要查验房屋有无债务负担。

     
  •     一、产权过户后多久可以领证

      根据相关规定,一般20个工作日可以出新产证。购买住房时一般会经过以下几个流程:①签署购买合同;②核价、税务申报(俗称审税);③住房认定(5个工作日);④房产税认定(10个工作日);⑤缴纳税费;⑥产权交易(20个自然日、法定节假日除外);⑦领取产证;⑧银行放款(若有贷款);⑨房屋交接。

      二、产权过户流程

      1、送件→评估(12个工作日)

      到房管机关办理房屋产权过户送件,需提供以下材料:

      (1)房产证原件及复印件一份;

      (2)房地产买卖契约一份及复印件一份;

      (3)房地产买卖申请审批表一份;

      (4)房屋产权登记申请书一份;

      (5)卖方身份证原件核对及复印件一份;

      (6)买方身份证原件核对及复印件二份。

      如委托他人代办、需提供委托代理公证书及被委托人身份证。

      2、申请减免税(21个工作日)

      经房管机关评定房屋价格后,到地税局申请减免税,需提供以下材料:

      (1)填写减免税申请审批表(一式三份);

      (2)房产证复印件二份;

      (3)房地产买卖契约复印件二份;

      (4)评估表复印件二份;

      (5)原买卖发票(或合同)复印件二份;

      (6)买卖双方身份证复印件各二份。

      3、领证(12个工作日)

      领取房产证需携带证件

      (1)已交税费的发票;

      (2)个人购房需持产权人身份证原件,单位购房需持受委托人身份证原件;

      (3)收件清单。

      注:领取房证时需产权人到场,若产权人不能到场需提交委托或公证书。

      地税局开出完税证明后送房管局,12个工作日后即可到房管局发证办领取房屋所有权证。

      通过上面的介绍完整的房产过户需要一个半月左右。虽然过户时间可能相对比较长,但手续准备起来其实并不复杂。只要按照流程一步一步地操作,轻松搞定房产过户。

      三、产权过户费用

      1、契税:普通住宅:均价低于5000元/m2,评估价*1.5%;非普通住宅:高于5000元/m2的,面积超过144m2的,用于其它用途的,评估价*3%

      2、个人收入调节税:(评估价-原购入价)*20% (规定是卖方交,可是如今很多都是买方)

      3、营业税:住宅购入不满五年的:评估价*5.55%;非普通住宅购入五年以上的:(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入五年以上的免交

      4、房产交易费:房屋建筑面积*6元/平方米

      5、印花税:评估价*0.1%

      6、房产证工本费:85元

      7、土地证工本费:105元

      8、交易评估费:评估价*0.3%

     
  •   一、二手房过户流程

      1、先接受房地产交易管理部门的审查

      在双方签订了房屋买卖合同过后,房产交易双方要向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续,管理部门会查验有关的证件,审查产权时,会到现场作必要的调查,然后估价人员对交易的房产进行估价。

      2、立契过户

      房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章,双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。

      注意地是,这里卖方须提交房屋所有权证或确权证明;身份证或其他有效身份证明;房屋所有权共有的,其他房屋其有人同意出售的书面意见。

      3、办理产权转移过户手续

      房屋买卖双方在房地产交易所办理买卖过户手续后,买方需要持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,那样就可换取新证啦。

      二、二手房过户注意事项

      1、查询户籍状况

      首先,购房者需要注意查询房屋的户籍状况,以免入住后无法办理户口迁移。房屋的户籍通常由该房屋所在地的派出所管理的,一般情况下,公安部门会要求户主本人调取户籍材料,这时购房者可以要求同售房者一起到派出所调阅。

      2、核实房屋情况

      除了查询房屋的户籍状况,购房者还需核实房屋的具体情况,看看房屋的质量是否存在问题,房屋的共有权人是否同意转让房屋,房屋是否存在抵押、出租等情形。此外,购房者还要记得查看与房屋相关的证件,并核实证件的真实性。

      3、注意结清费用

      购房者务必要了解如公共维修基金、物业费、水电费等费用的缴纳和结清情况,虽然这些金额可能并不多,但如果交割不清楚就会 下很多问题,一旦售房者拖欠了这些费用,那就会给购房者带来困扰。

     
  •   一、安置房过户需要的材料

      1、开发商名下的房产证原件。

      2、开发商的法人委托书。

      3、拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明

      4、被安置人身份证复印件。

      5、拆迁安置协议。

      6、房屋移转过户申请书。

      7、房屋权属登记申请书。

      8、测量分户平面图。

      9、如被拆迁人死亡,应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。

       二、安置房过户需要的费用

      1、交易手续服务费:住宅6元、平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元、平方米);非住宅10元、平方米。买卖双方各承担一半。

      2、登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

      3、土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

      4、核档费:50元每宗。

      5、契税:税率为3% ,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1、2以上、交易价格4290元、平方米)契税税率减半,按 1、5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买方承担。

      6、印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。

      7、个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式:

      (1)税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

      (2)未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

      三、安置房过户的流程

      1、拆迁当事人共同选择评估机构。拆迁估价机构定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

      2、拆迁人出资委托评估机构。

      拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

      3、评估机构勘察测量。

      拆迁当事人提供拆迁估价资料,协助估价机构进行实地查勘。对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

      4、初步估价报告公示。

      估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

      5、复核申请。

      拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。

     
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