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2018新物业管理规定8种情况可拒交物业费

2018新物业管理规定8种情况可拒交物业费

发布时间 :2018-09-19 16:28浏览量 : 49908
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用等。法律规定在八种情况下可拒交物业费。
  •   一、什么情况下业主可以拒交物业费?

      依照合同法的规定,业主应当按照合同的内容去履行义务,也就是说业主需要交纳的物业费的标准和范围,都应当按照物业服务合同约定的标准去认定,对于超出合同约定内容的要求,业主没有义务履行,物业企业也没有收取的正当理由。

      以下几种情况可以拒交物业费:

      1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的,可以拒绝交纳;

      2、物业服务质量过差可暂时拒交,但要有有力的证据,并找寻实质解决办法;

      3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;

      4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为,业主可坚决予以拒绝;

      5、因房屋质量问题还未交房的,物业费是由开发商交纳;

      6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况,业主可拒交;

      7、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况,业主对擅自提高的部分可以拒交。

      8、购买二手房,买卖双方没有相关的约定,业主可以拒交物业公司向其催讨原业主所欠的物业费。

      二、业主拒交物业费是否基于正当理由的认定

      业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

      解释中并没有列举何谓“正当理由”,而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官,由法官行使自由裁量权加以判断。

      从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:

      第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

      第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

      第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

      三、哪些物业费业主不能拒交?

      1、未居住使用不可拒交物业费

      物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以,就算你买了房没有入住,同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。

      2、未签物业合同不可拒交物业费

      业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

      3、没用到已约定物业服务不可拒交物业费

      物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。业主大会或业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

      4、房屋出租后不可拒交物业费

      业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业使用人不交的,业主负连带交纳责任。

      5、有约定的现业主不可拒交前业主所欠物业费。

      买卖双方早已约定欠下的物业费由现业主交纳,现业主不可拒交前业主所欠物业费。因此房屋产权发生变动后,原业主所欠的物业费须及时补交,否则将影响新业主的正常居住。

     
  •   什么是物业费?

      物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。经业主同意的其他费用也包括在物业费用里。

      从法院审判实践来看,业主拒交物业费主要凭借以下七大事由

      1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。

      2、建筑质量存在问题,物业公司未尽维修义务。如房屋漏水,经向物业公司报修后未能解决。

      3、行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。

      4、未能履行安全保障义务。如财物被偷,车辆被盗、被划;在小区内受到第三人侵犯等。

      5、物业公司未公布账目,侵害业主知情权。

      6、物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅,违法对业主实施停电、停水、停气等行为。

      7、物业公司超越其职权,如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。

      物业费都包括电梯费吗?

      根据《物业管理条例》中关于物业服务费的用途有明确的规定,包含公共设施设备的运行维护费,换句话说,也就是包含电梯维护费和电梯用电费等。

      一楼业主也需要缴电梯管理费

      虽然一楼业主用电梯次数较少甚至是不使用,但是住在一楼的业主还是要交物业费的。

      物业收取电梯费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。

      根据《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”

      也就是说,电梯作为建筑物的共有部分,每个业主对其享有权利,同时也承担义务,一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由,不交纳电梯费用,即“不得以放弃权利不履行义务”。

      所以,一楼的业主是必须要缴纳电梯管理费的。

      物业不尽责如何解决

      1、拍照、录音、录像


      对于小区内卫生、安保、环境、绿化等方面的物业服务状况,可以采用照相、摄像等方式加以记录。最好是持续拍摄的方式进行取证,有明确的时间记录和原始拍摄凭借,便于法院核实真伪。

      2、反映问题,留存各种回函、记录

      对于小区内出现的违章建筑、地下室出租等问题,能够先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应,并保存好有关机关受理记录。对于物业公司的相关处理,比如公告、通知等加以记录、拍照。这样一些材料便于法院处理,也容易被法院采纳。

      3、通过集体的力量解决问题

      小区业主自主建立委员会,进一步通过业主委员会的作用,与物业公司就物业服务的具体项目、标准和收费标准进行磋商。

     
  •   业主不交物业费怎么办?

      根据《物业管理条例》的规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定,无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的,则业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

      对此,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条,进一步规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。因此,业主无正当理由拒交物业费的,将因此向物业管理企业承担违约责任,并承担败诉所带来的一切不利后果。

      拒交物业费可以停水停电吗?

      停水、停电与业主不交纳物业费是分属于两个不同的法律关系,物业服务费的交纳与否和水、电的供应并不相干,不能混为一谈。因此,当业主在不交纳物业服务费时,物业管理公司采取停水、停电的措施来迫使业主交纳物业服务费的行为是一种侵权行为,如果因物业管理公司擅自停水、停电的行为给业主造成损失的则要承担相应的法律责任。

      哪些情况可以拒交物业费?

      1、因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳;

      2、物业公司未履行物业合同服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;

      3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

      4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

      5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

     
  •   物业管理公司是否有权采取停水停电的措施,首先要了解有关的法律关系。

      一方面业主与物业管理公司之间是基于物业管理的法律关系,依照双方签订的物业服务合同的约定,业主有接受物业管理公司提供服务的权利,同时承担支付物业管理费的义务。物业管理公司有权向业主收取物业服务费用,同时承担提供合同约定的服务。业主和物业双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务,任何一方违反的,都要承担相应的违约责任。业主不及时缴纳物业费,应承担法律责任,物业公司有权要求业主缴纳物业费,并承担一定的违约金。

      另一方面,供水、供电是供水、供电部门基于与业主之间的供应水电合同的关系而履行的供应商品的义务,业主根据供应合同的约定,应该交纳水电费。一般情况下,如果业主不按时交纳水电费,供水电部门可以采取停水、停电的措施,这是供水、供电部门的权利。其他部门和个人不得随意停水、停电。根据《物业管理条例》第45条的规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同,向供水、供电公司缴纳了相应的费用的,供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人,其无权擅自中断对业主供水、供电。

      综上所述,停水、停电与业主不交纳物业费是分属于两个不同的法律关系,物业服务费的交纳与否和水、电的供应并不相干,不能混为一谈。因此,当业主在不交纳物业服务费时,物业管理公司采取停水、停电的措施来迫使业主交纳物业服务费的行为是一种侵权行为,如果因物业管理公司擅自停水、停电的行为给业主造成损失的则要承担相应的法律责任。

     
  •   什么情况下可以不交物业费?

      缴纳物业费是业主的义务,但在以下情况下可以不交物业费:

      (1)因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳;

      (2)将房屋出租,租赁合同中注明了物业费由租住户缴纳的;

      (3)物业公司未履行合同的服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据。

      业主不交物业费会有什么后果?

      根据《物业管理条例》的规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定,无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的,则业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

      对此,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条,进一步规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。因此,业主无正当理由拒交物业费的,将因此向物业管理企业承担违约责任,并承担败诉所带来的一切不利后果。

      不交物业费或被列入黑名单

      另外,物业公司提供了相应标准的服务,而少数业主住户却长期拖欠物业费,也将建立黑名单制度。进入黑榜后,不诚信的业主各个方面都将受到制约。

     
  •   1、从什么时间开始计收我的物业管理费?

      答:按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

      2、以什么面积收取我的物业管理费?

      答:房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。

      3、业主有权审查物业管理企业的收支吗?

      答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

      4、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费,物业是否有权掐断住户的水、电供应?

      答:物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费,则要及时交费或充值,以免自动停水、停电,造成不必要的损失。

      5、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?

      答:有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。

      6、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?应该按什么标准收取?

      答:包含在物业服务费用里面。

      7、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

      答:《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。

      8、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?

      答:不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

      9、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?

      答:公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。

      10、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?

      答:物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。

     
  •     什么情况下可以拒交物业费?业主拒交物业费是否基于正当理由的认定

      何谓“正当理由”?业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由?我们认为不妥。

      从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:

      第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

      第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

      第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

      以下几种情况可以拒交物业费?

      1、因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳;

      2、物业公司未履行物业合同服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;

      3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

      4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

      5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

       这几个误区一定要避开!有的物业费不能拒交。 

       1、未居住使用可拒交物业费,错! 

      根据《物业服务收费管理办法》的规定,物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以,就算你买了房没有入住,同样不能拒交小区的物业费。(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)

      2、未签物业合同可拒交物业费,错!

      根据《物权法》和《物业管理条例》的规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

      3、原业主欠费可拒交物业费,错!

      根据《物业管理条例》的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后,原业主所欠的物业费须及时补交,否则将影响新业主的正常居住。

     
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