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2018房改房政策规定有哪些

2018房改房政策规定有哪些

发布时间 :2018-06-13 00:00浏览量 : 16156
2018年房改房政策规定房改房购买条件:1、已取得房地产产权证;2、出售、抵押、交换的,已按标准价或成本价付清房款;3、交换、赠与的,已按成本价付清房款;4、已交纳应分摊共有建筑面积价款;5、已按规定交纳国有土地使用权出让金的1%。
  •   房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。

      ■房改房概述

      “房改房”也称已购公房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革相关政策的规定,按照成本价或者标准价购买的原承租的公有住房。简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房

      两个关键点:

      【一】 首先,介绍一下什么是公房——

      公房产权归国家所有。包括两种,一种是直管公房,即是房管机关直接管理的公房;一种是自管公房,即是全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房。城镇成套公有住房除政府认为不宜出售外,均可以按照国家房改优惠政策向城镇职工出售。

      (凡独用成套的公有住房,均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。)

      【二】 其次,介绍一下什么是市场价、成本价和标准价——

      根据城镇住房改革制度的相关规定,向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,实行成本价确有困难的市(县),可以实行标准价作为过渡,标准价房的价格低于成本价房,所以在房改初期购房时多采用标准价(优惠价)购买公房。

      【1】.市场价——职工以市场价购买的住房,产权归个人所有(完全产权),可以依法进入市场,按照规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

      【2】.成本价——职工以成本价购买的住房,产权归个人所有(完全产权),一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。(一般是在1995年以后房改的,基本上以成本价购买。)

      成本价的构成:成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

      按成本价购买的房改房,其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载,因此在进行再转让时,需补交土地使用权出让金后方能办理过户手续。

      【3】.标准价——职工以标准价购买的住房,房屋产权是单位和职工家庭共有产权,产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。

      【关键的时间点——北京市在2003年北京市人民政府下发《北京市已购公有住房上市出售实施办法的》规定,市民无须经单位同意就可自由地出售房改房,单位也不再有优先购买权。】

      近几年国家提倡成本价购房,以成本价购买的单位住房,所有权属于职工个人,可以上市转让或继承,届时补交土地使用权出让金并按规定交纳相关税费即可。对职工已按标准价购买的住房,鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后,住房产权归职工个人所有。

      (一般在1995年以前房改的,基本上用标准价购买,在1998年之后已无标准价房改房)

      ■房改房政策

      1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台前以“标准价”购买的住房,这类出售的公房拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。1999年《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》中对此有过解释“对职工已按标准价购买的住房,要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后,住房产权归职工个人所有。”[page]

      根据《物权法》的规定,房屋产权以登记为准,既然房主现在是你,你就是该房屋的合法产权人,与其他人无关。

      房改房是参加房改的产权房,来源有的是单位的,有的是使用权的,在购买是若是产权的就要交土地出让金,这个多少根据原产权的百分比不同,若是使用权的就要按工龄去买取.福利房多半是产权房,是单位分配给个人的福利用房

      谓福利房,亦称优惠房或房改房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。

      我国现行政策鼓励职工购买住宅,承认福利房归购买者个人所有。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 第21条规定,“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。1999年2月10日,建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》再次明确:“对已按标准价出售的公有住房,各地要制定切实可行的措施办法,鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后,产权归个人所有” 。

      ■房改房发展历程

      【一】 历史背景:改革开放30年,我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年,房改房是在改革开放背景下内,城镇住房制度改革的产物,是实现住房商品化、社会化的重要举措。

      【二】 发展进程:

      【1】 1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》“房改房”概念诞生,稳步出售公有住房,俗称“房改房”,就是城镇住房制度改革的一项重要任务。

      【2】 1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》决定自当年起停止住房实物分配(即公房分配),建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。根据1998年当时的中央政策规定,所有单位的公房都要出售给职工,一场公房出售从1998至1999年达到了谢幕前的顶峰。【住房实物分配是指计划经济体制下,国家或单位投资、建设、购买住房并无偿分配给职工,由职工支付一定租金的住房分配体制。住房实物分配体制下职工支付的租金远远低于成本租金,国家主要以“暗贴”的方式给予职工补贴。住房分配货币化是指在市场经济体制下,国家或单位将住房以实物分配形式改为以货币分配形式分给职工,由职工到市场上购买住房获得房屋所有权,国家将以前的“暗贴”转为“明贴”的一种制度。实行住房分配货币化的主要方式有两种:一是住房补贴,二是住房公积金。】

      【3】 近年来,随着城镇住房制度改革进一步深化,这些房改房已经开始进入二级市场,相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现,成为我们在日常法律服务事务中经常遇到的问题。

      ■房改房的特点

      【一】 购房主体的特定性:一般而言,享受价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工。不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

      【二】 购房的限定性:公有住房的出售对象是家庭,并以家庭成员同意购买为前提,且每一个家庭只能享受一次。(国务院94年的《决定》第十八条:职工按成本价或标准价购买的共有住房,每个家庭只能享受一次,……)

      【三】 房价的福利性和优惠性:房改房具有福利补助性和政策优惠性的双重属性。所谓的福利性质是因,它的价格不由市场供求关系决定,售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房,按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。房改房还有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

      【四】 产权的制约性:是指产权的行使受原单位一定程度的限制。出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售。如:职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场。

      【五】 土地使用权以划拨的方式取得:因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得,未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时,无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需按规定缴纳土地出让金。

     
  •   姚先生:我和我妻子原来都是国有企业的职工,当初我可以享受购买单位52平方米房改房的优惠政策,我妻子享受购买她单位70平方米房改房的优惠政策。当时我们按国家房改房政策购买了她单位70平方米的房屋。现在我们已经离婚,分割财产时,70平方米的房屋归我妻子。现在我想购买我单位52平方米的房改房,可以吗?

      崔律师:房改房,是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,职工按成本价购买公有住房,每个家庭只能享受一次。所以说,当时你们夫妻双方购买70平方米房改房时,已经享受了国家关于房改房的相关优惠政策了,不能再购买你单位的房改房了。

      张先生:我在一家啤酒厂上班,前段时间在单位工作时被啤酒瓶炸伤眼睛,我认为这属于工伤事故,单位不认可。在经过劳动争议仲裁委员会处理之后,我希望单位再给予一定的精神损害补偿金,单位不肯支付。我可以继续向劳动仲裁部门申请吗?还是向人民法院提起诉讼呢?

      崔律师:你的工伤事故纠纷经劳动争议仲裁委员会处理之后,现在你要求用人单位赔偿精神损害的,仍属于劳动争议。依据我国相关法律规定,这必须经劳动争议仲裁委员会的仲裁程序来处理,而不能直接向人民法院起诉。但是,如果因用人单位或第三人的侵权行为造成工伤事故的,属于民事侵权案件,你可以就精神赔偿直接向人民法院起诉。

      赵小姐:今年6月,我应聘到一家公司上班,本来说好试用两个月,合格就签约,可到现在已经半年了,单位对我的工作表现很满意,但就是不跟我签约,这导致我只能拿其他员工一半的薪水,还不能享受保险。现在我想辞职请问能要求单位补偿吗?

      崔律师:《劳动合同法》第八十二条之规定,用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付二倍的工资。所以,你不仅可以提出辞职,还可以要求该公司支付你没有签劳动合同期间(一个月以上、一年以内)的双倍工资。

     
  •   案件回放:2005年7月31日,胡某在与何某签订的《私人房产购买协议书》约定:“何某将55平方米私有住房以75000元价格卖给胡某,前期付款 40000元,剩余35000元等房产过户手续完毕后付清。”协议签订后,胡某按约支付何某40000元房款,何某也将房屋交付胡某使用,但一直未办理产权过户手续。2010年,因产权过户手续迟迟未能办理,胡某对何某提起诉讼,要求法院判令何某与其办理过户手续。而何某辩称,该房产属于她与丈夫的夫妻共同财产,丈夫过世后,此房属于其与儿子共同财产,其单方出售不符合法律规定,现要求胡某按4000元/平方米的价格重新购买,并由胡某承担2005年以来的房屋租赁费用。

      经法院审理认为,该房屋属房改房,但已取得市场准入证,可上市交易,因此对胡某要求何某协助办理产权过户手续的诉讼予以支持,对于何某辩称的该房系其与丈夫共同财产,其丈夫去世后,双方所生三子均系继承人,故其无权独自出卖房屋的意见,由于何某是房管部门登记的产权人,胡某支付半价善意取得该房,其并无义务审查该房屋是否存在继承关系,故对何某的此项理由不予采纳。

      律师释疑:业主返价已经成为当前二手房交易市场的一个热点现象。由于二手房所涉及的历史遗留问题较多,政策涉及面广,因此此类案件也更为复杂,特别是一些房改房、经适房,如房改房未办理市场准入证,经适房未补交土地出让金等情况都是不能上市交易的,购房者一旦买到无权属的房产,会导致民事权益无法保障。消费者在购买这些类型的二手房时,首先要了解当前的相关法律法规及政策,避免因为不懂法,最终吃亏。更不能因为贪图便宜,对于一些明知是违反政策规定的房产进行私下交易,此类交易一旦被判定买卖无效,不仅购房人的民事权益得不到保障,还将承担相应的法律风险。

     
  •   房改房是我国特定历史条件下的产物,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照市场价、成本价或者标准价购买已建公有住房产权。最高院关于在“修改《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》”建议的答复中对房改房解释为:“福利分房在相当长的时期内曾经是我国城镇居民获取住房的主要途径。通常,人们将这些原本福利分配的公房依据相关规定出售给个人所有的房屋,统称为房改房。”简单地说房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公有住房,即公房私有化。

      房改房的购买方式按市场价、成本价及标准价分为三种。按照市场价或成本价购买的,房屋所有权归职工(包括配偶)所有,按市场价购买的住房可以上市交易;按成本价购买的住房五年后可以上市交易;按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在五年后单位如放弃优先购买权,可以归职工(包括配偶)所有。

      房改房的特点为:1、房改房是国家对职工工资中过去没有包含住房消费资金的一种实物补偿,是我国住房制度由使用权无偿分配制向住房商品化过渡的形式。2、房价不由市场供求关系决定,而是由政府根据实际建房成本及折旧,以标准价或成本价出售。3、房改房的出售对象是特定的,购买房改房的人只能是承住该房的本单位职工并符合房改条件。4、房改房的面积有严格的政策控制,按级别确定住房标准。5、房改房出售有特定的优惠政策和特殊补贴,价格在标准价或成本价的基础上按照配偶双方的工龄、职务或职称给予优惠折扣。

      房改房问题覆盖面广,涉及城镇职工千家万户的切身利益。特别是配偶一方死亡后,另一方参加房改取得的房产,过去由于最高院的司法解释和住建部的行政规章存在冲突,往往被认定为一方财产。对夫妻共有财产的解读,司法解释和政策有着各自的特殊规制,不仅是司法解释和政策而且不同法律之间均存在着一定的冲突,确需思辨探析。

      第一、房改房问题存在着法律、司法解释与房改政策的冲突

      最早发现这一问题的是办理房产继承权公证的公证部门。1991年8月31日,司法部与建设部下发了司公通字[1991]117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》,要求房产继承过户应当办理公证。根据1994年7月18日国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)的规定,国家开启了公有住房私有化的房改制度。从1995年开始的全国住房改革,关于房改房权属问题的观点,国务院房改主管部门建设部和最高人民法院一直有不同意见。随着房改活动的深入,在办理涉及房改房的继承公证实务中,各地的公证机构发现了一个与《婚姻法》、《继承法》基本原则规定竞相矛盾的大问题。

      《婚姻法》规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,《继承法》则规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。配偶一方死亡后,另一方参加房改,取得的房产,房产登记部门却将《房产证》注明为私人所有,认定是夫妻共有财产。在房改活动中,配偶一方死亡后,另一方申请参加房改,无论他(她)是否是售房单位职工,均按政策有资格参见房改。

      以泰安市为例,房改实际申请人除与售房单位签订《出售公有住房交易合同》外,还需按政策填写《已购公有住房房改套改表》(简称房改表),房改表中的房改申请人必须是售房单位职工。也就是说即使该职工已死亡,按照政策仍然是房改申请人,健在一方配偶在申请人配偶资料一栏中登记,该房产证有时登记在已死亡的售房单位职工名下,房改部门按照政策认定是夫妻共有财产。

      因为公证员是法律职业人,虽对民事法律耳熟能详,但对房改的具体政策却不甚了解。面对这种允许亡人参加房改,给死人发房产证的情况,会大惑不解,此种情况下取得的财产权利,一方面因为是在权利人死亡后取得,这违背了《继承法》关于遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产的规定;另一方面,在婚姻关系因死亡已自然终止的情况下,死亡一方仍然有取得夫妻共有财产的权利,这同样违背了《婚姻法》关于夫妻在婚姻关系续存期间取得的财产为夫妻共有财产的规定。

      问题反映到司法部,司法部律师公证工作指导司在1998年、1999年连续两次给建设部住房司发函,要求政策解释。1999年4月17日,建设部住房司《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)答复:“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”该答复确定了房改房无论配偶一方是否死亡,均归双方共同所有的部门政策。

      《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策》。”《民法通则》第9条规定:“公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。”在房改前去世的配偶,房改时民事权利主体资格已消灭,却仍然能够按照政策成为财产权利的主体,关于房改的部门政策和国家的法律原则规定冲突如此之大,以至于司法部不得不向最高院请求司法解释。

      最高院2000年2月17日在给司法部律师公证司的[2000]法民字第4号《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》指出:“夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。”最高院采取了按购房资金来源,区别对待的做法。这种区分方式与部门房改政策精神显然不同。

      第二、房改房问题是中国由国家计划经济向社会主义市场经济转轨过程中发生的特殊问题,必须依靠特殊政策来解决

      房改房是国务院为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》,深化城镇住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展,而实施的已建公房优惠私有化措施。国发[1994]43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》指出城镇住房制度改革的一项基本内容是:“把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币的工资分配方式。”

      最高法院与房改行政主管部门的意见纷争旷日持久。最高院按购房资金来源确定房改房的权利归属,这种解释精神看似符合婚姻法、继承法基本原则。对此,法律人满意了,但社会舆情却不买账,于是双方展开了一场被舆论戏称为“府院之争十三年”的房改房话语权的角力。

      一篇《府院之争13年,只差一层窗户纸》的网文说:“从1995年开始的全国住房改革,关于房改房权属问题,国务院房改主管部门建设部与最高人民法院一直有着不同意见”,最高院的观点“既不符合房改房政策,又不符合等价交换的原则。这种争议的直接后果,就是购买房改房时已死亡的配偶及其子女的合法权益十几年得不到应有的保障,涉及几十万老干部、老职工的家人。”

      该文同时指出:“法律与政策不一致,在我国社会主义改革开放进程中是存在的,往往是改革政策先行,法律滞后一段时间。但是这种不适应、不一致是暂时的,通过法定程序可以修改法律,去适应不断发展的改革的新政策。”作者认为法律要及时适应政策的规定。

      政策性补贴是贯穿房改房始终。一方死亡,健在一方参加房改,对死亡一方的政策优惠补贴究竟是有偿取得还是应该无偿承受是政策和司法解释的对立焦点,政策是肯定态度,司法解释是否定态度。国家在九十年代初为推动房改进行,让公有制单位的职工低价获得住房产权,为初次参加房改的家庭制定了政策性优惠措施。具体地来讲就是一明补、两暗补的政策优惠。

      (一)、房改房的政策明补问题。凡参加房改的家庭,按照夫妻双方(包括已死亡一方)的工龄(配偶没有工作的按有工作一方工龄计算)计算优惠,在实际缴纳购房款时予以抵扣。房改工龄补贴在1997年时,北京市是每年11.3元,工龄长的(30年工龄)家庭配偶每人会有三百元左右补贴。配偶一方虽死亡,但公房单位根据国家政策为去世者出资购房。这种政府出资,政策规定为夫妻共有,应当没有争议吧?

      (二)、房改房房价的政策暗补问题。国家为让职工以低价格购买公房,规定了较低的房改成本价。以北京市为例,1997年房屋市价为2000元左右,而房改的成本价仅为197元。两者有十倍的价差,国家对参加房改的家庭在房价上给予的巨大优惠,这种政策暗补优惠是给予每户家庭的,而不是仅给予健在一方配偶的。健在一方配偶,享受着夫妻双方的政策优惠,用极低的成本价获得了共有住房的产权,而这种房改房的上市价格将会翻到十倍以上,如果将房产单独认定为一方个人所有是否有违公平、正义原则?

      (三)、房改房的职务暗补问题。公房单位职工去世,如果职务高,房改房计价表购房者为去世一方,健在一方配偶按去世一方政策待遇享受房改标准住房面积,并享受去世一方国家给予的房改职务补贴。这种高职务暗补政策有时数额巨大,健在一方配偶能用极低的房改价格购买高职务配偶享受的住房,这在许多地方和部队干休所中已是普遍现象。试想一下:一个无工作或职务低的人,却因去世配偶的高职务而享受了国家规定的大面积房改房,这种房改房仅算成是健在一方个人所有,这是否合适呢?

      《府院之争13年,只差一层窗户纸》的网文说:“经测算,夫妻双方的低房价暗补可达真实房价的80%(即各占40%),现金和高职务暗补各占10%左右,军(工)龄明补大概占0.5%。”“表面看,政府不是吃了大亏了吗?制定政策时不是完全可以不计算去世一方的工龄优惠和高职务暗补吗?为什么政府要主动增加额外负担呢?就是因为政府住房制度改革前后政策的连续性。改革前的福利分房,不管是机关院校,还是企事业单位,都是以已婚的家庭(夫妻双方)为对象,单身或两地分居者只能住集体宿舍。现在房改售房,必须‘以城镇职工家庭(夫妻双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。’购买的房改房必须是从已经入住的原共有住房转化而来,不是凭空而来。政府在售房时必须照顾已去世配偶的权益,承认他们对社会、家庭所做出的贡献,保证全社会的公平正义。”该文从社会正义的角度诠释了一方去世,另一方参加房改,取得的房改房应属于夫妻共有财产的政策理由。

      合肥市衡正公证处公证员李成的一篇《“房改房”的权属认定问题探讨》文章说:“由于公证机构和房屋登记部门在长达十几年的时间内,都在围绕着享受了已故配偶的工龄优惠购买的房改房的产权是否作为为夫妻共同财产的问题争执不下,虽经最高院以[2000]法民字第4号复函出面作出了权威解释,但其仍不能调和现实中的矛盾。因各下级房屋登记部门都坚定不移地贯彻执行其行政主管部门将房产作为夫妻共同财产认定的意见,而且公证程序在前,房屋登记程序在后,所以房屋登记部门常常不采纳公证书,这样势必造成当事人办不了房屋过户就误认为公证书无用或有错而向公证机构发难,那么公证机构夹在房屋登记部门和当事人之间两头受压,唯有满足当事人要求确认房改房的一半产权属于已故一方配偶遗产的需求。然而,随着时间的推移,房屋登记部门似有让步之嫌,也在逐渐地采取变通方式依据最高院《复函》的意见办理房屋登记。可没想到,戏剧性的一幕出现了,就在公证机构和房屋登记部门即将达成统一战线时,最高院竟然废止了自己的《复函》。”

      第三、最高法院的反思——司法解释向房改政策妥协

      众所周知,1980年9月10日第五届全国大会第三次会议通过《婚姻法》仅对夫妻共有财产做了原则规定,该法第13条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。”第九届全国人大常委员会第二十一次会议于2001年4月28日对《婚姻法》进行了修正,其中对夫妻共有财产进行了列举式规定,该法第17条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”至于其他应当归共同所有的财产是什么?具体由最高院负责解释。

      2003年12月26日最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第11条规定:“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’:(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。”司法解释认为:婚内期间应当取得的住房补贴、住房公积金,即使一方死亡也应属于夫妻共有财产。

      该解释在司法理念上取得了两个特殊突破。一、婚姻关系虽因一方死亡而自然终止,但在特殊情况下,可临时延伸。例如,甲男在2001年4月28日前去世,配偶乙女随后再婚,甲男单位在其去世后,为其补发应当取得的住房补贴、住房公积金,此项财产权利按《婚姻法解释二》的规定,应认定为甲男和乙女的夫妻共有财产。乙女虽然再婚,但她和甲男的婚姻关系仍然虚拟延续至甲男应当取得住房补贴、住房公积金之日。这种虚拟延伸的婚姻关系并不影响乙女的实际再婚的真实婚姻关系。二、一方虽死亡,在特殊情况下,权利主体身份可临时恢复。国家在1999年后深化住房制度改革,推进货币化分房,在工资收入中增加了住房补贴和住房公积金项目,房改补贴由暗补改为明补。条件具备的公有制单位按规定标准及时对职工发放了住房补贴和住房公积金,而条件不具备的单位则进行了推延。在拖延时间里,有的职工死亡,其应发的住房补贴和住房公积金在其死后需要补发。在补发时,国家政策及法律仍然认可他的民事权利主体资格。也就是说,特殊情况下,人死亡后仍然可以作为权利主体取得财产权利。

      因为有了上述两个突破,那[2000]法民字第4号《复函》的规定是否实质公平、合理?就需要打个大大的问号了。《民法通则》第4条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”在住房制度改革过程中,已去世的职工按照政策可以得到国家规定的明补和暗补收益,如果此种权益因一方去世而无偿转归另一方个人所有,这并不符合民法通则规定的民事活动应当公平、等价有偿原则。因此,可以说最高院[2000]法民字第4号《复函》是个有问题的司法解释。

      可能有人会提出疑问:“《民法通则》第6条不是规定‘民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策’吗?最高法院的司法解释具有法律效力,为何司法解释要屈从于部门房改政策呢?”《民法通则》第7条规定:“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。”其实,无论是政策的制定还是司法解释的规定都要尊重社会公德。“法律是最低限度的道德”这是法理界的一句基本名言。在住建部房改政策与最高院司法解释矛盾对立的十三年间,部门房改政策无疑最符合社会公德,因而在所谓的“府院”房改房话语权的博弈过程中最终出人意料地胜出。司法解释本身就是在试探社会道德的底线,试探成功了就会上升为法律,试探不成功就会修改或废止。

      [2000]法民字第4号《复函》是个有问题的司法解释,至于这个复函存在的问题有多么大?以笔者亲闻的一个案例就可以说明其造成的社会公平有多么的失范。当事人程某系部队副团职离休干部,被安置到泰安某民政干休所修养,住房面积为110平方米。2002年程某原配死亡,2003年程某与肥城市某村村民宋某再婚,2004年程某去世,宋某除以部队离休干部遗属身份享受医疗补贴及生活补贴外,还在2005年参加房改,以8千元的价格,获得房屋所有权。程某的三个子女诉讼至法院,结果败诉。一个村民仅因为短暂的婚姻关系,就能根据司法解释以近似无偿的价格获得一套价值不菲的房改房,这合理吗?一个司法解释如果仅在形式上符合法律逻辑,而在实质上不能满足社会对公平、正义的需求,那这个司法解释是否需要修正呢?

      2011年时最高院意识到房改房的问题还是应当依照政策调整,11月23日在关于对“修改《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[2000]法民字第4号”建议的答复一文中称:“房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物,关于房改房的出售、产权归属等问题,极为复杂。需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素综合考量后,才能做出认定。也就是说,此类问题不能一概而论,而是应当具体问题,具体分析。”

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      最高院民一庭编著《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》一书也说:“因为我国长期实行低工资制度,住房实行福利性实物分配制度,‘房改房’是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年的工资差额,一次性补发给职工。”即使该职工生前未能实际取得,但由于这种补助是其生前应享受和取得的财产性权益,那么根据对最高院《婚姻法解释二》关于夫妻共同财产的理解,应当视为是夫妻在婚姻关系存续期间的所得财产属于夫妻共有财产的范围。

      2013年2月18日最高院通过法释[2013]7号《最高人民法院公告》规定:〔2000〕法民字第4号《复函》与现行房改政策不一致,予以废止。对于房改问题司法解释和政策“打架”,并导致司法解释的废止,许多公证员的思想一时也转不过弯来。

      资深公证员张红光就指出:“房改是一个很复杂的问题,除了国务院的通知和建设部的部颁规章外,还有很多因人而异的部门政策和因地制宜的地方政策,即便我们不再按物权的独立性原则和[2000]法民字第4号来判断已购公房的权属,也不能单纯依据建设部建住房市函[1999]005号文来判断权属,且其涉及到公证、房屋登记、法院等诸多部门,这些年各地经过长期实践已经形成了一套稳定的评判标准和规范体系,贸然打破会带来法律适用的混乱和财产秩序的失范。”(引自中国公证网咨询中心网文《使用死亡配偶工龄购买的房改房产权的认定》)

      如果单纯地认为在“府院之争13年”的政策与司法解释的博弈中,最高院完全“输牌”也是不对的。毕竟一项司法解释的出台要由最高院的资深法律专家经过慎重严密的法理论证,最高院〔2000〕法民字第4号文从法律逻辑的角度看没有任何问题,但该文毕竟与国家房改各种明补、暗补的政策初衷不符,且不能满足社会道德的底线,因此被废止也是必然。〔2000〕法民字第4号文虽然被废止,但在废止前它的法律效力还是不能质疑的。最高院[2013]7号《公告》规定:“废止的司法解释和司法解释性质文件从本决定施行之日起不再适用,但过去依据下列司法解释、司法解释性质文件对有关案件作出的判决、裁定仍然有效。”在办理涉及房改房公证时,几个重要的时间节点,是公证员必须高度注意的问题。

      第四、涉及房改房继承公证几个重要的时间节点问题

      在涉及房改房问题上有以下几个时间节点:1、1999年4月17日。建设部住房司出具《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号),确定了房改房无论配偶一方是否死亡,均归双方共同所有。2、2000年2月17日。最高院做出《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号),规定按购房资金来源确定房改房权利归属。3、2007年10月1日。《物权法》实施,确定了不动产物权登记公示原则、物权共有原则。4、2008年7月1日。建设部《房屋登记办法》实行,规定房产共有需共有人共同申请登记。5、2013年2月18日。最高院通过《公告》(法释[2013]7号)宣布:〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止。

      (一)、2000年2月17日。该天最高院出具[2000]法民字第4号《复函》,从2000年2月17日至2013年2月18日,关于一方死亡后,另一方参加房改的房改房权利归属问题,按购房资金来源确定。在此期间,虽然政策与司法解释有原则性冲突,但司法解释的效力等级高于部门政策,俗语“县官不如现管”,在房改房争议问题上,一旦发生诉讼,法院会按照司法解释裁决而不会依据部门政策。

      (二)2008年7月1日。建设部《房屋登记办法》规定房产共有需共有人共同申请登记,在房改房登记过程中,一方死亡,另一方申请登记,房改房登记为单独所有。由此引发了房产的隐形共有人问题。

      关于房产证单独所有问题,目前无论是法律规定还是行政法规层面均未对单独所有予以明确的定义,住房和城乡建设部政策法规司等部门编写的《房产登记办法释义》一书中有相关的表述。《房产登记办法释义》在房产所有权证填写说明时指出:“所有权人为共有的,填写持本证的所有权人,其他共有人在附记栏中填写。”“不属共有情况的,填写单独所有;属于共有情况的,填写按份共有或共同共有。”在解释共有概念时指出“共有作为所有权的一种形态,是与单独所有相对而言的。”由此表述,可以得出单独所有是指房产产权由房产所有权证上登记人一人所有。

      由于《物权法》强调不动产物权登记公示的作用,《房屋登记办法》要求区分共有与单独所有,规定共同共有需共同登记,共同共有房产只有一方申请登记的,确认为单独所有,这些定制均与《婚姻法》关于婚内财产无论记载在谁的名下均属于双方共同所有的规定发生了法律冲突,如何解决隐形共有人问题成为一大现实难题。

      《房产登记办法释义》说:“在现实生活中,共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。尤其突出的是在夫妻关系存续期间,夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。此时,就会造成登记簿记载的物权状况与实际情况不符,由此引发种种纠纷。”“凡属共有的房屋,当事人应当按实际的权利状态申报产权,这是权利人自己应尽的义务。”单独所有登记因“登记本身作为不动产物权变动的公示手段,具有公信力,应当保护以该公示信息进行交易行为的善意第三人的合法权益,否则房屋登记制度将失去其应有的功能,并可能使整个房屋交易秩序陷人混乱。”

      “如果房屋在事实上存在共有人,但因当事人没有据实申请登记,而导致登记名义人与实际权利人有差异时,登记机构不应对此承担责任。”“而对于实际共有人因此受到的损失,只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。”

      从住建部上述解释中可以看出:既承认存在隐形共有人的情况,又肯定不动产登记公示的作用,解决方案是由造成隐形共有人利益损失的由有过错的单独登记人(或财产处分人)承担。这种解决方式在遇到一方死亡,另一方房改的房改房问题时,就会发生一个贻笑大方的错误问题。因为,在此种情况下,房改房登记,只能由健在的一方进行,虽然法律上可以承认死者的权利主体资格延续,但毕竟死人不可复生。而健在的一方将房改房登记在个人名下单独所有本身并无任何过错,法律行为无过错就无责任。对住建部的矛盾规定,公证员们可要注意了,否则将会为别人的过错买单。

      (三)2013年2月18日。最高院法释[2013]7号《公告》宣布:〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止。最高院承认司法解释与房改政策有矛盾,在长达十三年的房改话语权博弈中,最高院宣布自己出局。从此以后,房改房的权利归属问题,一律以房改政策为准,不论一方是否死亡,均按享受房改优惠政策的实际权利主体确定。

      前面讲了关于房改房问题有五个时间节点,其中有三个最重要,分别涉及了司法解释的效力及房改房权益的归属问题。以下通过笔者办理的两个真实案例说明上述时间节点的重要性。

      案例1、当事人孙甲系泰安某电力公司职工,其妻王某于2000年病逝,孙甲与王某有一子二女,2008年孙甲参加单位房改,购房资金由儿子孙乙提供,房改房登记在其个人名下,记载为单独所有,2010年孙甲在泰安市岱宗公证处办理遗嘱公证,指定其房改房全部由儿子孙乙继承,2012年孙甲病逝,2013年5月孙乙申办遗嘱继承权公证,要求单独继承其父个人名下的房改房。

      法律分析:如果孙乙在2013年2月18日前申办遗嘱继承权公证,该公证遗嘱为有效遗嘱,孙甲的房改房按照最高院出具[2000]法民字第4号《复函》的规定,应属于孙甲个人遗产,孙甲有完全的处分权,该房改房应由遗嘱继承人孙乙个人继承。但孙乙在2013年5月申办遗嘱继承权公证,因2013年2月18日最高院法释[2013]7号《公告》宣布:〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止,故孙甲的公证遗嘱为部分有效遗嘱,该房产的一半份额为去世配偶王某的个人遗产,应按法定继承予以分割。

      案例2、当事人张甲系济南铁路局泰安某车务段职工,其妻李某于2006年去世,双方有三个儿子,2010年张甲参加单位房改,由长子张乙出资,购买房改房一套,房产证登记在张甲名下,记载为个人所有,2012年张甲将房改房公证赠与给长子张乙,房产证过户到张乙名下,后张甲去世,2014年1月张乙将该房卖掉。张乙的两个弟弟对此有异议,提出投诉。

      法律分析:张甲与儿子张乙2012年的赠与公证根据当时的司法解释系有效法律行为,2014年张乙将房产出售的法律行为为部分有效行为,但应保护善意取得的第三人利益。因2013年2月18日最高院法释[2013]7号《公告》宣布:〔2000〕法民字第4号《复函》予以废止,张甲的二子、三子如在2014年1月张乙售房前,提出异议,法院应判定2012年张甲与长子张乙房产公证赠行为为部分有效法律行为。现投诉发生在张乙售房后,根据物权交易的善意取得制度,对第三人利益应予保护。异议人可对房管局错误确定房产权利人的行政行为提出投诉或对张乙不当得利提出权利要求。

     
  •   房改房就是按国家房改政策购买的叫房改房。房改房可以继承。

      一般在1995年以前实行房改的,所购房改房基本上是用标准价购买的,增值额的80%归个人所有,其余20%交回原产权单位。一般在1995年以后房改的,所购房改房基本上是以成本价购买的,其增值部分全部归个人所有。在1995年以前已经按标准价房改的,在1995年以后,办理了补成本价的手续,视为以成本价购买,增值部分全部归个人所有。

      我国的房改房可以通过两种方式获得,一按照成本价购买。二按照标准价购买。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。不管是通过成本价购买还是通过标准价购买的,一旦购买房改房的时间超过五年,那么该房改房就属于职工个人所有。所以对于购买房改房五年后,该房改房就能够由所有职工的继承人继承。

      相关知识延伸:房改房怎么买

      根据我国法律,凡属各地房屋管理部门直管的成套公有房,除按规定不宜出售的外,均应向有购房意愿的现住户出售。其具体规则如下:

      1、各国有单位自管的公有房,原则上应按照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。

      2、对居住在不宜出售公有房屋的住户,单位要尽量创造条件,可采取调换公有房的办法向职工出售住房。

      3、对于国有单位之间产权有争议的住房,凡在可出售住房范围内的,原则上由现管房单位向当地房地产管理部门出具书面保证后,可批准其向职工个人出售,并按规定办理职工个人房屋产权登记手续。

      售房款按规定比例留足维修基金后,存入当地政府指定的账户予以封存,待原产权关系明确后再转至原产权单位。

     
  •   一、房改房如何继承

      上市房改房,又称为“已购公房”、“上市公房”,是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型,在房改房中,只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易,继承也没有法律障碍。需要注意的是,除了可以直接上市的成本价房改房以外,还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型,标准价和优惠价的房改房上市,需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市

      二、房改房继承程序

      继承房产产权的问题,是以死者没有遗嘱为前提的,必要条件是直系亲属才能有权利分享继承权。所以,在继承产权之前一定要先确定可同时享有该物业产权的人数,并提供有效的证明。先要去办理公证,需要提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。继承权公证费按照受益额,也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的来收取。(各地收费不同)

      办理完继承权的公证,就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件,以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承的登记了。

      因为继承房产涉及到了税收的问题,房地产中心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取,国家有专门的标准,使用的差额定率累进来计费。这和缴纳个人所得税时候采用的累进税率原理很类似,也就是按照房地产价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费,各档收费额累计之和为收费总额。办理继承登记的时候,还需要缴纳一些费用。包括登记费、权证印花税、继承房屋评估价百分比的合同印花税。

     
  •   离婚时房改房如何分割?

      1、已取得所有权的房改房

      (1)夫妻一方将以其个人财产购买的公有房屋的财产登记在夫妻的共同名下的,按照我国《物权法》所规定的物权公示原则,该房屋的所有权为夫妻共同所有,按共同财产予以处理。

      (2)但如果是用夫妻共同财产出资购买了该房产,而登记在父母名下的,因为我国不动产采用登记主义,房产正上写的谁的名字,房产就是谁的,离婚时不能要求分割。但购买房屋时的出资,可以作为债权,一方有权主张赔偿其购房所支付的本金及利息。

      2、尚未取得所有权或只有部分所有权的房屋

      对于尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋,不论是婚前或者婚姻关系存续期间,即不属于夫妻个人财产,也不属于夫妻公共财产。在司法实践中,即使双方当事人对房屋所有权的归属和分割已协商约定,该约定也具有法律上的约束力。人民法院在审理离婚案件时,也不能就双方当事人提出的此类房屋所有权归属和分割的请求进行判决。

      但如果双方当事人可以就房屋的居住、使用和以后房屋所有权的取得、归属等协商解决,人民法院只可以就房屋的居住使用进行判决。

      离婚时夫妻共有房产如何分割?

      1、对产权完全私有的房屋离婚时的分割

      (1)实际分割。私有房屋可进行实际分割的,例如房屋不在一处,或者虽在一处但可分门别户的,应首先考虑分割产权。分割时一般采取平均分割原则,但如果一方没有生活来源或有其他困难,如患有严重疾病,可适当予以多分;有子女的,抚养子女的一方应当多分。如果不能平均分割的,例如面积不相等,结构不一样,新旧不同,在考虑双方都能取得房屋居住的前提下,可采取折旧补偿、作价补偿等方法进行分割。

      (2)折价分割。实际中许多房屋是不宜进行实际分割居住的,从考虑房屋的使用效能和方便生活出发,可对这类房屋进行折价分割。获得房屋产权的一方给另一方补偿,补偿价款的数额要考虑房屋的现状估算价,一般由双方协商或采取双方竞价的方式确定。

      2、对产权部分私有房屋离婚时的分割

      对产权部分私有的房屋离婚时的分割应按以下原则进行处理:

      (1)优惠售房单位职工享有房屋产权。一般来说,单位优惠售房的对象仅限于本单位职工,房屋产权登记人为本单位职工。夫妻双方不在同一单位的,离婚时优惠售房单位一般不允许非本单位职工一方享有优惠房产权。因此,除非优惠售房单位同意,一般将房屋产权确定给该单位职工享有,由获得产权方给予对方相应补偿。

      (2)现实房价应高于购房价。基于优惠房屋的优惠性,购买价远远低于实际价。如果以原购房价作价补偿进行分割,对于未获得产权一方来说显失公平。在处理这类房屋时,通常考虑当时购房的情况,结合现在的情况,以现实房价为依据,对另一方进行补偿。

      相关法条链接

      婚姻法司法解释二

      第十九条

      由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。

      第二十条

      双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:

      (一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

      (二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

      (三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

      第二十一条

      离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。

      当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

      婚姻法司法解释三

      第十二条

      婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

     
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