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不动产抵押

不动产抵押

发布时间 :2019-04-15 11:09浏览量 : 85
不动产抵押是以不动产作为抵押品的信用行为。债务人在法律上把不动产所有权转让给债权人,但债权人并不占有不动产。以不动产担保的债务一经偿付,不动产所有权的转让便立即失效。那么,不动产抵押有哪些法律规定?
  •   如果抵押权人与抵押人之间就抵押事项产生了纠纷的,可以协商调解进行处理。如果协商调解不成的应当在诉讼时效之内选择有管辖权的法院进行诉讼,那么不动产抵押合同的管辖法院要怎么确定呢?

      一、不动产抵押合同的管辖法院

      1、凡是涉及不动产纠纷的案件,无论纠纷属于哪种性质,均应由不动产所在地法院管辖,这是传统意义上的不动产专属管辖,也是目前司法实践中多数法院的作法。其依据在于《民事诉讼法》在确立不动产专属管辖原则时,并不以案件纠纷专属于某一性质为前提,而且不动产纠纷一律由不动产所在地法院管辖有利于法院审查涉案不动产的状况,从而便于查明案情、对不动产采取保全等措施,也有利于案件审理完毕后的执行。

      2、不动产物权之诉讼专属于不动产所在地人民法院管辖。其理由为因不动产而引发的债权诉讼并不直接以不动产上的物权为诉讼标的,其可能涉及诉讼标的为因合同产生的债权债务法律关系。很多时候不动产债权纠纷的不动产所在地与原、被告之住所地均不一致。为便于当事人在发生纠纷后能够就近、就地、及时向人民法院起诉以求得法律上的保护,和便于人民法院行使审判权,故不动产债权纠纷应遵循“两便原则”,采取任意管辖主义,适用一般地域管辖。

      二、不动产抵押的管辖法院的法律依据

      1、立法体例没有排除不动产纠纷适用其他管辖。

      (1)《民事诉讼法》第三十四条第二款第三项规定“遗产纠纷案件,由被继承人死亡时的住所地和主要财产所在地法院管辖”。如果认为《民事诉讼法》第三十四条第二款第一项的规定意味着所有涉及不动产纠纷案件均由不动产所在地法院管辖,则该条款规定本身自相矛盾;

      (2)最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》对合同纠纷、侵权纠纷、婚姻家庭纠纷、继承纠纷等案件的管辖问题都做了相应的规定,这些纠纷可能涉及不动产,但法律却没有明文规定只能由不动产所在地法院管辖。因此涉及不动产但并不一定就是不动产纠纷,也可以是合同或者侵权等其他纠纷,不必然适用专属管辖。

      2、司法实践并未完全采取不动产专属管辖原则。最典型是抵押贷款合同纠纷。

      最高人民法院在《关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十九条中规定:“主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的,应当根据主合同确定案件管辖。”司法实务特别是对于银行贷款案件的审理均遵循这一规定,对于借款抵押担保合同,在管辖问题上遵循从主合同管辖地原则,即便单纯就抵押合同提起纠纷,也是由担保人所在地法院管辖而不是由抵押物所在地法院管辖,适用合同纠纷一般地域管辖的规定而非专属管辖规定。

      3、诉讼便利和意思自治的要求。

      法律对管辖的规定,出发点主要在于诉讼便利和司法效率,因此没有必要对我国《民事诉讼法》第34条规定的专属管辖做扩大解释,认为涉及不动产案件一律由不动产所在地法院专属管辖不符合法治效率原则,对当事人可能造成不便。对于不涉及不动产物权争议的纠纷,应尊重当事人意思自治,赋予当事人协议选择管辖权利,不宜扩大专属管辖的适用范围。比如租赁合同纠纷,双方当事人可能同在甲地,但租赁房产却在离甲地较远的乙地,如适用不动产专属管辖由乙地法院管辖对双方均不便,此时应尊重当事人选择被告住所地等管辖原则。

      三、不动产抵押需要注意的几个问题

      1、当事人在房管局办理了抵押登记,但没有办理他项权证,抵押权是否已经设立?

      根据《物权法》第一百八十七条规定,不动产抵押,抵押权自办理抵押登记时设立。法律只规定了不动产抵押需办理抵押登记,但并未要求抵押权人或抵押人必须办理不动产他项权证。因此,在抵押合同不违反国家法律强制性规定、不存在无效情形且属于当事人真实意思表示的前提下,抵押权人在房屋管理部门办理了不动产抵押登记就应当被认定为不动产抵押权设立的依据。即使没有办理他项权证,也不影响不动产抵押登记的效力,不妨碍抵押权的设立。另外,不动产抵押登记既是对不动产所有权的限制,也是授予抵押权人优先受偿权的必要条件,抵押权人办理抵押登记之后,即使抵押人或第三人再次办理了他项权证,也不能通过他项权证主张享有优于抵押权人的不动产抵押优先权。

      2、签订不动产抵押合同后,因未办理抵押登记导致抵押权未设立,担保人是否免除担保责任?

      依据法律对抵押担保债权效力与物权效力相分离的规定及立法精神,抵押合同只要系当事人真实的意思表示、符合法律规定的形式并且不违反法律强制性规定,则合同有效。不动产抵押权的设立以抵押登记作为生效要件,因此在没有办理不动产抵押登记的情况下,抵押权不能设立,债权人亦不能就抵押的不动产主张优先权。债权人虽不能在没有办理抵押登记的情况下取得不动产的抵押权,但并不意味着抵押人就此免除了“担保”责任。如果未能办理不动产抵押登记系担保人的原因所致,担保人仍须向债权人承担违约责任,担保人应在其抵押物价值范围内对债务人不能清偿部分承担偿还责任。

      3、未经抵押权人同意,抵押人以抵押物的剩余价值为他人办理二次抵押,不动产优先权应当如何分配?

      根据法律及相关司法解释的规定,不动产抵押权顺位由办理抵押登记的时间确定,顺位在后的抵押权只能在顺位在先的抵押权完全实现之后就抵押物的剩余价值主张优先权,如果抵押物的价值在抵押期限内发生贬损,则就意味着顺位在后的抵押权人有可能不能在抵押范围内实现所有的抵押权。但是另一方面,抵押人将抵押物的剩余价值抵押给第三人并不会对顺位在先的抵押权人的权利实现造成不利影响,所以抵押物剩余价值抵押不需要经过顺位在先抵押权人的同意,法律也未规定对抵押物剩余价值的再次抵押需经第一抵押权人同意。

      4、抵押人能否以不能分割的共有不动产对债务人提供抵押担保?

      有明确权属证明的不动产即为法定的所有人的固定资产,财产所有人依法对不动产享有收益、处分的权利。其中,按份共有的不动产,不动产所有人只能在己方财产份额内处分不动产或者为其他债务人提供抵押担保,不动产所有人在己方财产份额内对不动产设立抵押不会对财产共有人产生不利影响,也不会剥夺财产共有人优先购买权,所以无须取得财产共有人同意。但应当明确的是,不动产所有人处分不动产不能损害财产共有人的权利。对于共同共有的不动产抵押,债权人应当在办理抵押前查明拟被抵押的不动产是否存在其他共同权利人。如被抵押的不动产系债务人与第三人共同共有,笔者建议在签订抵押合同时应当征询财产共有人的同意并要求其在抵押人处签字,以便取得不动产完整的抵押权。如果不能取得抵押财产共同共有人的书面同意,则应当要求抵押人另行补充提供抵押担保。

      5、取得权证的小产权房能否作为抵押物办理抵押登记?

      农民宅基地建设用房和农村集体经济组织统一建设开发的小产权房均不能在市场自由流通,此为我国法律的强制性规定。小产权房仅能在本集体经济组织内部转让流通,不能自由流通,不具有普通的价值属性,因此不能办理抵押登记,小产权房进行抵押的行为因违反法律强制性规定而无效,任何行政管理机关为个人办理宅基地或者农村建设用房的抵押登记均属违法并且无效。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新不动产抵押合同的管辖法院的相关内容。综上,不动产抵押合同的管辖地点只能是不动产所在地的法院,这是司法实践当中对于专属管辖的相关规定。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师。

     
  •   抵押的客体可以是动产也可以是不动产,如果自然人想用不动产来进行债务抵押的,需要签定好不动产抵押合同,如果到期之后抵押人还没偿还债务的,抵押权人享有对不动产的优先权,那么不动产抵押合同的生效时间是怎么计算的呢?

      一、不动产抵押合同的生效时间

      不动产抵押合同以抵押登记部门办理抵押登记时间为生效时间。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定,“房地产抵押时,应向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定,“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效”。第四十二条则规定财产抵押的办理抵押登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。《城市房地产抵押管理办法》第三十一条也规定,“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”。

      但如属于担保法施行前签订的房地产抵押合同或者是当地政府部门没有设立抵押登记部门、没有抵押登记业务无法办理登记的,虽然没有办理抵押登记手续,但抵押人已经将抵押财产的权利证书交由抵押权人持有的,抵押合同自权利证书交付时起生效,但不能对抗善意第三人。

      二、不动产抵押合同生效要件

      抵押合同的生效,是指依法成立的抵押合同对当事人产生法律约束力。同一般合同的生效一样,抵押合同的生效也须具备主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益,以及标的确定与可能四项要件。

      1、主体适格

      主体适格即当事人适格,是指抵押合同的当事人必须符合法律要求,在主体资格上不存在瑕疵。

      《民法通则》第55条第1项规定,民事法律行为的行为人应当具有相应的行为能力。

      《合同法》第9条也规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

      抵押合同作为法律行为的一种,必须符合一般法律行为对当事人在行为能力方面的要求,即订立抵押合同的双方当事人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人是否具有合法的主体资格,是由法律直接规定的。此外,由于抵押权的设定行为属处分行为,因此,当事人除具有行为能力之外,抵押人还应具有对抵押财产的处分能力,对抵押物享有所有权或处分权。

      2、意思表示真实

      意思表示是法律行为的本质要素,是指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。意思表示由两个要素所构成:一是内心意思;二是此项内心意思的外部表示。

      当事人的内心意思经过外部表示而客观化,从而为他人所知悉,便构成意思表示。我国《民法通则》第55条第2项规定,民事法律行为的意思表示应当真实。

      而所谓意思表示真实,就是指当事人的内心意思与经过表示而外观化的意思相互吻合,没有瑕疵而言。

      抵押合同是抵押人与抵押权人通过意思表示设定抵押权以担保债权实现的合同,抵押合同中的意思表示就是抵押当事人通过合同表达的意欲发生抵押权设定效果的意思。抵押人与抵押权人签订抵押合同,应当表现自己内心的真实意愿,并本着平等自愿、诚实信用的原则确定双方的权利和义务,不允许一方将自己的意志强加于对方,使其违背自己的真实意志而签订抵押合同。

      3、不违反法律或社会公共利益

      《合同法》第7条规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”

      根据上述规定,合同不得违反法律的强制性规定和禁止性规定,也不得违反社会公共利益。依照法律规定,抵押财产应当是流通物和可转让财产,禁止流通物和不可转让的财产,不得用于抵押,如毒品、枪支弹药,以及依法被查封、扣押、监管的财产,等等。

      此外,抵押人与抵押权人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益而订立的抵押合同,以合法形式掩盖非法目的的抵押合同损害社会公共利益、违背善良风俗的抵押合同,以及其他违反法律强制性或者禁止性规定的抵押合同等等,都属于违反法律和社会公共利益的抵押合同,皆为法律所禁止。

      4、标的确定与可能

      合同标的决定着合同权利义务的质和量,因此,合同标的应具有确定性、可能性。标的确定是指合同成立时,其内容须确定,否则合同的内容无从实现,合同也就无法发生效力。标的可能则是指合同中的给付可能实现。

      尽管我国《民法通则》与《合同法》均未明确要求合同的标的必须确定与可能,但此为合同标的的题中应有之义。就抵押合同来说,其标的确定即为抵押权的确定。抵押权的确定性体现在抵押物必须特定以及抵押权所担保的债权必须特定两方面。《担保法》第39条以及《物权法》第185条第2款对此均有明确的规定。

      其中“被担保债权的种类和数额”是对抵押权所担保的债权必须确定的要求,而“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”则是对抵押物必须特定的要求。如果抵押合同的标的不确定,则抵押合同无法发生法律效力。抵押合同的标的可能则是指抵押当事人通过抵押合同设定的抵押权有可能实现。如果抵押权没有实现的可能,则属抵押合同的标的不可能。

      三、抵押人能否以不能分割的共有不动产对债务人提供抵押担保?

      有明确权属证明的不动产即为法定的所有人的固定资产,财产所有人依法对不动产享有收益、处分的权利。其中,按份共有的不动产,不动产所有人只能在己方财产份额内处分不动产或者为其他债务人提供抵押担保,不动产所有人在己方财产份额内对不动产设立抵押不会对财产共有人产生不利影响,也不会剥夺财产共有人优先购买权,所以无须取得财产共有人同意。但应当明确的是,不动产所有人处分不动产不能损害财产共有人的权利。对于共同共有的不动产抵押,债权人应当在办理抵押前查明拟被抵押的不动产是否存在其他共同权利人。如被抵押的不动产系债务人与第三人共同共有,笔者建议在签订抵押合同时应当征询财产共有人的同意并要求其在抵押人处签字,以便取得不动产完整的抵押权。如果不能取得抵押财产共同共有人的书面同意,则应当要求抵押人另行补充提供抵押担保。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新不动产抵押合同的生效时间的相关内容。综上,我发过对于抵押物权的规定是登记生效。不动产抵押合同的生效需要前往登记机关登记之后才可生效。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师。

     
  •   不动产一般都是比较贵重的财产,像房产这些。因此有些人在急需要用到钱的时候,会拿不动产进行抵押换取贷款,不过不动产抵押是需要相应的手续的。对此小编为大家介绍关于不动产抵押合同登记的手续的相关知识。

      一、不动产抵押合同登记的手续

      (一)抵押登记申请

      办理房地产抵押登记,应当向登记机关提交下列文件:

      1、房地产抵押登记申请书;

      2、抵押当事人的身份证明或法人资格证明;

      3、抵押合同;

      4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》;

      5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;

      6、可以证明抵押房地产价值的资料;

      7、登记机关认为必要的其他文件。

      (二)受理申请

      审查申请人所提交的文件是否真实、齐备,申请文件不符合规定的,不予受理;申请文件符合规定的,则予受理,给该申请编号并给回执,回执注明所收取的文件、受理日期和编号。

      (三)审核

      1、登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况,如有下列情形之一的,驳回转移登记申请:

      (1)权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房,行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的;

      (2)根据城市规划,政府决定收回土地使用权的;

      (3)司法机关、行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      (4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

      (5)权属有争议的;

      (6)法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。

      驳回登记申请,应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。

      2、从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后,审查下列文件是否真实、齐全和有效:

      (1)身份证明;

      (2)《房地产证》或其他房地产权利证书;

      (3)抵押登记申请书是否按要求填写;

      (4)抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。

      经审核符合规定的予以核准登记,并通知抵押当事人。

      (四)登记

      1、对核准抵押登记的,在房地产权利证书上加盖抵押专用章,并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人,抵押权人,抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。

      2、预购的房地产抵押时,应在买卖合同书上加盖抵押专用章。

      (五)收费依据及标准

      1、××市房屋登记管理中心:发改价格【2008】924号

      登记费:住房80元/套;非住房550元/件

      工本费:10元/本

      印花税:5元/本

      2、××市房产档案馆:××价费字【2009】152号;国家物价局财政部【1992】价费字130号、桂财综【2007】54号; ××价费字【2008】79号

      档案资料查询服务费:50元/宗

      档案证明费:10元/份

      档案保护费:0.05元/页

      档案复制工本费:a4纸 :0.3元/页; a3纸 :0.6元/页

      二、不动产抵押合同的签订

      一般来说,签订不动产抵押台同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面:抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值,是签订抵押合同的一个十分重要的同题,如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额,在处分抵押物时,抵押权人就可能不够清偿。

      因此,抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益,评估过高则可能损害抵押权人利益,过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作,因为抵押物的价值是变动的,如以土地使用权作抵押,则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此,应由评估机构组织专业技术人员进行评估,而不能~ 方单独认定。确定了抵押财产价值,还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括:所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。

      三、不动产抵押合同的登记

      不动产抵押合同何时生效,(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效,一种规定为办理抵押登记之日起生效,还一种规定自公证之日起生效。(担保法)参照国际通行作法,规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效:同时《担保法>对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年,这样,使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用,影响了当事人办理抵押登记的积极性。

      不动产是财产的一种类型,是相对动产而言的一种财产。实际上不动产多都是房产。对此就必须要特别注意保险合同的内容有没有合法。所以法律快车小编为大家介绍了不动产抵押合同登记的手续以及不动产抵押合同的签订,不动产抵押合同的登记等相关知识。若还有其他问题,欢迎咨询法律快车。

     
  •   不动产在满足一些法律情况的条件下是可以进行抵押的,甚至有些情况还可以进行二次抵押。当然了,不管是一次抵押还是二次抵押都是有期限的。那么,不动产二次抵押的有效期限是多久呢?

      一、不动产二次抵押的有效期限

      所谓抵押期限是指根据当事人约定或法律规定,抵押权人能够行使抵押权的有效期间,即抵押权有效存续期间。抵押期限对抵押权产生作用,突出表现在时效的有关规定是否适用于抵押权,此点在理论上历来存在肯定说与否定说之争。肯定说,时效之适用客体为一切民事权利,抵押权当包含其中,而否定说则认为,时效仅对于请求权适用,物权请求权可以作为时效客体,但物权本身则不能适用时效的规定。

      我国《担保法》第52条明确规定:抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。民法通则中规定有诉讼时效,该时效只适用于权利受到侵害时的请求权,因而抵押权不因诉讼时效届满而消灭。但是,对于抵押权所担保的主债权已过诉讼时效时,从法理上讲我们的法律应当借鉴上述国家的立法对抵押权的效力期限作一定的限制。可能正是从这一考虑出发,最高人民法院在2000年12月8日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应予以支持。”

      二、不动产抵押登记生效

      《物权法》第十五条规定不动产抵押合同成立即生效,但不动产抵押权需登记后才生效。不动产抵押合同何时生效,《担保法》实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效,一种规定为办理抵押登记之日起生效,还一种规定自公证之日起生效。《担保法》参照国际通行作法,规定以房地产为抵押标的物的抵押台同\"自登记之日生效:同时《担保法》对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年,这样,使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用,影响了当事人办理抵押登记的积极性。

      三、不动产抵押权的设立

      1、不动产抵押合同的签订

      一般来说,签订不动产抵押台同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面:抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值,是签订抵押合同的一个十分重要的同题,如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额,在处分抵押物时,抵押权人就可能不够清偿。

      因此,抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益,评估过高则可能损害抵押权人利益,过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作,因为抵押物的价值是变动的,如以土地使用权作抵押,则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此,应由评估机构组织专业技术人员进行评估,而不能方单独认定。确定了抵押财产价值,还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括:所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。

      2、动产抵押合同的登记

      不动产抵押合同何时生效,(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效,一种规定为办理抵押登记之日起生效,还一种规定自公证之日起生效。(担保法)参照国际通行作法,规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效:同时《担保法>对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年,这样,使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用,影响了当事人办理抵押登记的积极性。

      在不动产二次抵押后一定要清楚了解时间期限的这个问题,不然就会出现无效情形。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解不动产二次抵押的有效期限是多久这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   不管是什么事情都是需要条件的,即使是很简单的事情也是这样的,有些人就特别喜欢忽略一些很重要的条件,把一些重要的条件遗忘,但是有些条件是必要,是没有办法被替代的,那么,下面为大家介绍一下不动产抵押合同终止条件

      一、不动产抵押合同终止条件

      (1)债务已经按照约定履行;

      (2)合同解除;

      (3)债务相互抵销;

      (4)债务人依法将标的物提存;

      (5)债权人免除债务(债权人免除债务人部分或全部债务的,合同部分或全部终止);

      (6)债权债务同归于一人(但涉及第三人利益的除外);

      (7)法律规定或当事人约定终止的其他情形。

      二、特定性的两个意思

      一是抵押担保的数额是一定的,抵押物的价值与担保的债权也大体是一致的。(担保法)规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”如果抵押物的价值小于被担保的债权,则债权人就可能无法全部清偿。在这种情况下,抵押权人虽可要求抵押人就超出抵押物金额部分作为普通债权偿还。但无疑增大了抵押权人受偿的风险。

      二是抵押标的是特定的。用作保证的财产是不特定的,而抵押物则必须是特定的。抵押物的特定化是物权排他性的必然要求,对此,各国还规定公示登记制度,对抵押物通过公示登记使之进一步特定化。

      三、不动产抵押设立要件主要包括

      1、抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力,同时对抵押物有完整的所有权和处分权;

      2、抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看,并非所有不动产均可设定抵押权,根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定,下列不动产是不能作抵押的。

      (1)用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产;

      (2)列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;

      (3)已被依法公告列入拆迁范围的房地产;

      (4)被司法机关或行政机关依法查封的不动产;

      (5)产权关系不清或有争议的财产;

      (6)来自全体共有人书面同意的不动产;

      (7)未取得合法权证的违法建筑物。

      3、价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估,做出合理公允的评估报告,然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值;

      4、办理抵押登记。依照我国法律,不动产的抵押必须办理抵押登记。

      以上就是法律快车小编为大家介绍的关于不动产抵押合同终止条件的相关内容。不动产也是我们的财产,对于我们自己的财产我们是会不惜一切去好好保护的,要是没有这种意识的话,我们的生活就可能会受到金钱的影响而变的不常规,变的有些预料之外。

     
  •   民间借贷现在是一种非常盛行的借款方式,一些小金额的可能凭信誉就能借款,但是大金额的就需要不动产来抵押才会让人信任放款给你,那么民间借贷不动产抵押合同范本怎么写?不动产抵押合同何时生效?不动产抵押合同生效条件有哪些?

      一、民间借贷不动产抵押合同范本

      抵押人(甲方):_________

      抵押权人(乙方):_________

      甲方为了_________将自有房地产及其附着物抵押予乙方,作为_________的保证。甲、乙双方根据自愿、互利、公平和诚实信用的原则,经共同协商,订立本合同。

      第一条 该房地产座落于 _________建筑面积_________平方米,用地面积_________平方米,房屋所有权证号_________,共有权证号 _________,土地使用权证号_________,共有附着物_________件,抵押物价值人民币(大写):_________。曾于 _________年_________月_________日抵押予_________,期限为_________个月,至_________年 _________月_________日止,担保债务为人民币(大写):_________元。

      第二条 甲方将上述房地产及其附着物之全部/部分抵押给乙方,范围_________(详情见附表及附图)。

      第三条 本次抵押担保债务价值为人民币(大写):_________

      第四条 设定抵押之房地产担保内容为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费。

      第五条 约定期限:_________年(月),从 _________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

      第六条 抵押期间,抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好,乙方有权检查由甲方占管的抵押物,甲方应主动予以配合。

      第七条 抵押期间,甲方未征得乙方书面同意,不得擅自将抵押物转让或以其它形式处置,不得改变其使用性质;抵押物发生遗赠或继承的,受遗赠人或继承人应当及时书面通知乙方。

      第八条 除自然耗损外,抵押物发生毁损,甲方应当采取措施,负责保养和维修,以减少损失,其费用由甲方自负,并及时通知乙方。

      第九条 因甲方过失造成抵押物不能或不足以担保债务的,甲方须及时提供或增加担保。

      第十条 抵押已出租的房屋时,抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人,同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后,原租赁合同继续有效。

      第十一条 抵押关系中合同主体发生变更、本合同继续有效,合同规定的权利、义务,由变更后的合同主体享有、承担。抵押当事人应共同到房地产抵押登记机关申请办理合同变更登记手续。合同条款有变化的须重新签订合同。

      第十二条 违约责任:_________

      第十三条 该抵押合同签订后,债务人如未能按约履行债务,当事人双方可以协商通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

      在处分抵押物时,除以划拨方式取得地土地使用权外,所得款项按如下顺序分配:

      (1)支付处分抵押物的费用;

      (2)扣缴抵押物应当缴纳的税费;

      (3)偿还债权人本金、利息、罚息及违约金;

      (4)剩余价款交还甲方。

      如果变卖原抵押物的价款不足偿还乙方贷款本息或有关费用的,乙方有权追索应偿还部分。

      第十四条 抵押当事人必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》的条款及有关规定。

      第十五条 本合同在履行中若发生争议,甲、乙双方应协商解决。协商不成,提交盐城仲裁委员会仲裁,或直接向人民法院起诉。

      第十六条 本合同全部条款履行完毕,抵押关系即告终止。甲、乙双方应在十五日内(港、澳、台地区或境外当事人在三个月内)到房地产抵押登记机关依法申请办理房屋他项权利注销手续。

      第十七条 本合同经双方签章并经监证机关监证后生效。

      第十八条 本合同未尽事项,应按我国有关法律、法规及规定执行,也可以甲、乙双方另行协议,其补充协议应由双方签章并经房地产抵押登记机关审核同意后与本合同具有同等效份。

      第十九条 本合同一式_________份,甲、乙、监证机关各执壹份。

      第二十条 双方约定的其它事项:_________

      甲方(签章):_________

      乙方(签章):_________

      法定代表人(签章):_________

      法定代表人(签章):_________

      法定地址:_________

      法定地址:_________

      委托代理人(签章):_________

      委托代理人(签章):_________

      _________年____月____日

      _________年____月____日

      监证机关(盖章):_________

      监证员(签章):_________

      _________年____月____日

      二、不动产抵押合同何时生效

      1、房地产抵押合同是从合同,房地产抵押合同生效的前提是所担保的主债合同生效。

      2、房地产抵押合同是民事法律行为,它发生效力的前提是它不违背相关的法律规定,是有效的民事法律行为。

      3、房地产抵押合同,自办理抵押物登记之日起生效。但是值得注意的是实践当中仅移交房地产权利证书的,一般不会使房地产抵押合同生效。但是,如果当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记的,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权。也即可以认定房地产抵押合同有效,只是不能对抗第三人。

      三、不动产抵押合同生效条件有哪些

      《物权法》第十五条规定:\"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力\".不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同,因此,即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。

      抵押合同是抵押权设立的原因,抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果,因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。《物权法》第一百八十七条规定,\"不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立\",如果义务人没有履行抵押登记手续,抵押权并没有设立,因此,未办理物权登记的,合同对方不能享有物权的优先受偿权。

      以上就是“民间借贷不动产抵押合同范本”的全部内容,民间借贷不动产抵押合同签订时一定要注意,不能随便签订,因为一旦不小心就会被钻空子导致纠纷,面积金额位置都要如实填写不能作假,如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   我们可以通过办理不动产抵押来贷款以缓解手头资金紧张的问题,那么,办理不动产权证抵押流程是怎样的呢?不动产权证与房产证又有什么区别?

      一、什么是不动产抵押

      不动产抵押是以不动产作为抵押品的信用行为。债务人在法律上把不动产所有权转让给债权人,但债权人并不占有不动产。以不动产担保的债务一经偿付,不动产所有权的转让便立即失效。因此,虽然发生债务时不动产被有条件地转让了,但是在全部债务偿清后,所有权马上就被收回。作为抵押品的不动产一般为土地和房屋等。不动产抵押的优点是:债务人保留对不动产的占有,因而仍能使用它;债权人则由于在偿清债务以前拥有不动产的所有权,因此不会因为债务人不还债而受到损失。

      二、不动产权证与房产证的区别

      1、不动产权证比房产证内容更详细,里面(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证固有的内容外,还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。

      2、不动产权证对使用年限进行了明确规定,新版《不动产权证书》设置的“使用期限”,指的是土地使用权和海域使用权的期限,而不是房屋所有权期限,房屋所有权本身也不存在期限的问题。

      三、办理不动产权证抵押流程是怎样的

      第一步,初始登记

      第二步,填写《房屋权登记申请表》

      第三步,拿测绘图(表)

      第四步,在开发商处领取办证相关文件

      第五步,交公共维修金、契税等费用

      第六步,提交申请材料。

      材料主要包括:(1)盖章的申请表;(2)房屋买卖合同;(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税或减凭证;(7)购房者身份证明(复印件核对原件);(8)房屋共有的提交共有协议;(9)银行的提前还贷证明。备齐以上申请材料后,即可向房屋管理部门递交申请。

      第七步,规定时间内领取房屋产权证

      了解了以上关于办理不动产权证抵押流程是怎样的知识后,可以为我们办理相关业务节省大量时间,省去许多不必要的麻烦,如果您还有其他关于办理不动产权证抵押流程是怎样的问题请咨询法律快车律师,我们将为您解答。

     
  •   就像以前会有的人为了能够实现自己的愿望然后自己一些值钱的东西抵押典当给当铺或者是其他的一些当行,现在我们也有很多人为了实现自己的即期利益然后就把自己的动产或者是不动产抵押出去。但是并不是每一个抵押或者是典当都会相对顺利,接下来为大家来解答一下关于不动产抵押合同诉讼时效及其相关问题。

      一、不动产抵押合同诉讼时效:

      所谓抵押期限是指根据当事人约定或法律规定,抵押权人能够行使抵押权的有效期间,即抵押权有效存续期间。抵押期限对抵押权产生作用,突出表现在时效的有关规定是否适用于抵押权,此点在理论上历来存在肯定说与否定说之争。肯定说,时效之适用客体为一切民事权利,抵押权当包含其中,而否定说则认为,时效仅对于请求权适用,物权请求权可以作为时效客体,但物权本身则不能适用时效的规定。

      我国《担保法》第52条明确规定:抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。民法通则中规定有诉讼时效,该时效只适用于权利受到侵害时的请求权,因而抵押权不因诉讼时效届满而消灭。但是,对于抵押权所担保的主债权已过诉讼时效时,从法理上讲我们的法律应当借鉴上述国家的立法对抵押权的效力期限作一定的限制。可能正是从这一考虑出发,最高人民法院在2000年12月8日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应予以支持。”

      由此可见,该条款一方面肯定了当事人约定的或者登记部门要求登记的抵押期间,对抵押的存续不具有法律约束力,另一方面也对主债权在消灭时效过后抵押权的行使给予了一定的限制---即要在主债权的诉讼时效结束后的二年内行使抵押权,人民法院才会予以支持。

      二、行使房地产抵押权的期限:

      行使房地产抵押权的期限是指行使该权始于何时,终于何日。归纳起来,大致可以分为三种状态。

      (1)在房地产抵押期限内的抵押权的行使。

      当房地产抵押期限未届满时,房地产抵押权一般不可行使。但当抵押人与债务人系同一人且其在房地产抵押期限内破产时,根据我国《企业破产法》第28条:“……已作为担保物的财产不属于破产财产……”之规定,抵押权人对抵押物可以行使优先受偿权。

      (2)在房地产抵押期限届满后的抵押权的行使。

      《担保法》第33条规定:“……债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定的以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价格优先受偿……”行使抵押权的前提是债务人不履行债务,只要构成这一要件,抵押权人即可行使抵押权。

      (3)抵押权的诉讼时效与主合同之债的诉讼时效匹配。

      我国《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年,法律另有规定的除外。”这一规定,使得债权人对债务的请求权必须在合同约定的债的清偿期满2年内行使。否则,尽管债权并未消失,却将丧失请求法院保护其债权的胜诉权。

      当主合同之债的诉讼时效被中断、中止时,其抵押权的胜诉权也相应中断、中止,即重新计算或延长诉讼时效。根据我国《民法通则》第137条:“从权利被侵害之日起超过20年的,人民法院不予保护”之诉讼时效除斥期间的规定,抵押权的胜诉权将随主合同之债罹于诉讼时效的除斥期间而永久丧失。

      三、抵押期限与抵押权期限的区别:

      根据《担保法》第41条:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效”,即抵押权自登记之日起生效。所以说,房地产抵押期限的起始日为抵押合同登记生效之日;

      另根据建设部房地业司在1995年《关于“房屋他项权证”有关问题请示的答复》第一条中规定:“《房屋他项权证》中,抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。”房地产抵押期限的届满日为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。因此,房地产抵押期限是自房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债的届满之日。

      我国《担保法》第52条规定:“抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭”。故房地产抵押权期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日。

      以上就是关于不动产抵押合同诉讼时效及其相关问题,房地产抵押期限、房地产抵押权的期限均始自抵押合同的登记生效之日。在抵押期限内,债务人履行了债务,抵押权随之消失;在抵押期限届满时,债务人未履行债务,抵押权期限超越抵押期限而存续,直至主合同之债消灭。希望对您有帮助,感谢您的阅读。

     
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