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在建工程转让流程

在建工程转让流程

发布时间 :2019-01-30 17:20浏览量 : 155
在建工程转让,指转让方将出让的国有土地使用权及附着于该土地上的未建成建筑物等一并转让给受让方,并由受让方支付转让价款的民事法律行为。在全国房地产行业大调控的背景下,不少房地产企业因自身的资金问题或预期销售、盈利等问题导致项目开发陷入困境而将在建工程阶段的项目转让。
  •   有些建筑公司在承包工程后已经出现了资金短缺的情况,但是又不愿意将工程全部转让出去,那么就可以选择只转让部分的在建工程,虽然只是转让一部分但是也要遵照规定办理相关的程序,那么在建工程部分转让的流程是怎样规定的呢?下面为您详细解答,希望对大家有帮助。

      一、在建工程部分转让的流程

      1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查,或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格,并在此基础上签订书面转让合同;

      2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的,还须通知债权人并在报纸上公告,项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;

      3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;

      4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;

      5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。

      二、转让在建工程项目需提交的主要资料

      1、转让方和受让方各自的申请报告;

      2、市、区县(自治县、市)计委立项批复和商品房计划;

      3、红线定点批文及规划方案意见书;

      4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同;

      5、工程建设总平面图;

      6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明;

      7、市建委对工程初步设计批复文件;

      8、开发项目手册;

      9、受让方公司财务报表(上一季度资产负债表及银行当月对帐单)和银行资信证明;

      10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件;

      11、转让合同或协议原件;

      12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书;

      13、该转让项目未抵押的依据。

      三、在建工程转让的税费

      1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。

      2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

      3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。为计算方便,可以通过速算公式计算:

      土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。

      (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)

      综上所述,只是转让部分在建工程的也需要到相关单位进行变更登记,虽然这种形式承担的风险会降低,但是买受人还是应当对工程的情况详细了解,在建工程不管是全部转让还是部分转让都是需要缴纳税费的。以上就是“在建工程部分转让的流程”全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。

     
  •   工程可以根据不同的主体分为很多种,其中国有资产在建工程就是处在主流上的。它当然也存在转让的情况,那么,国有资产在建工程转让的流程是怎么样的呢?我相信你对这个问题产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解与之相关的法律问题。下面,请看详细介绍。

      一、国有资产在建工程转让的流程

      协议转让国有资产,须向审批部门提供如下手续:

      (一) 转让申请书;

      (二) 《单位国有资产处置申报表》;

      (三) 资产价值凭证及产权证明(复印件应加盖单位公章);

      (四) 法定鉴定机构、具有法定资格的中介机构或符合规定的内部鉴定小组出具的资产鉴定报告、专项审计报告、有关资产评估报告,相关备案或核准文件;

      (五) 资产转让方案及其合同草案,股权转让的,还应当提交股权转让可行性报告;

      (六) 受让方必备的基本条件;

      (七) 其他相关文件和需要说明的材料。

      此外,单位转让国有资产,应当在经政府批准设立的产权交易机构按规定程序公开处置,并将交易结果报审批部门备案。

      二、国有资产分类

      1、经营性国有资产

      经营性国有资产是指国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益。具体的说,经营性国有资产,指从事产品生产、流通、经营服务等领域,以盈利为主要目的的,依法经营或使用,其产权属于国家所有的一切财产。

      经营性国有资产的特征 :

      运动性,增值性,经营方式的多样性。

      2、行政事业性国有资产

      行政事业单位国有资产是指由行政事业单位占有、使用的,在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。包括:国家拨给行政事业单位的资产、行政单位按照国家政策规定运用国有资产组织收入形成的资产,以及接收捐赠和其他经法律确认为国家所有的资产。

      3、资源性国有资产

      资源性国有资产指国家拥有的土地、森林、矿藏等资源。

      三、国有资产行政事业

      行政事业单位国有资产是指由行政事业单位占有、使用的,在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。包括:国家拨给行政事业单位的资产、行政单位按照国家政策规定运用国有资产组织收入形成的资产,以及接收捐赠和其他经法律确认为国家所有的资产。

      行政事业性国有资产的特点:

      配置领域的非生产性,使用目的的服务性,资金补偿、扩充的非直接性,占有、使用的无偿性。

      行政事业性国有资产的分类:

      按照行政管理层次不同,可分为中央行政事业性国有资产和地方行政事业性国有资产。

      按存在的形态不同,可分为流动资产、固定资产、材料和低值易耗品、长期投资、无形资产和其他资产。

      涉及到国有资产的工程转让更需要我们妥善处理好一些细节问题。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解国有资产在建工程转让的流程是怎么样的这个问题。

     
  •   承包方在承包到工程以后因为一些原因而需要做出转让的处理,在这个过程中双方建筑公司一定要按照法律流程进行。那么,最新的在建工程转让流程是怎么样的呢?我相信你对这个问题产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解与之相关的法律问题。下面,请看详细介绍。

      一、最新的在建工程转让流程

      1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查,或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格,并在此基础上签订书面转让合同;

      2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的,还须通知债权人并在报纸上公告,项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;

      3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;

      4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;

      5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。

      二、在建工程抵押权设立登记

      1、抵押设立登记申请表;

      2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证复印件(校对原件);

      3、抵押合同及主债权合同;

      4、《国有土地使用证》复印件(校对原件),及土地权属查档证明;如已领取预售许可证的,须先办理暂停销售手续;

      5、建设工程规划许可证(含附图)原件;

      三、最新的工程质量标准是什么

      1、《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

      2、《建设工程质量管理条例》第二十八及第九条规定施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定,对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验,检验应当有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的,不得使用。施工单位在施工中发现设计文件和图纸有差错的,应当及时提出意见和建议。

      3、《合同法》第二百八十一条规定、因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的,发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后,造成逾期交付的,施工人应当承担违约责任。

      4、《建筑法》第六十条规定“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。”

      5、《建筑法》第六十二条规定“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”

      6、《建设工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

      (1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

      (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;

      (3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

      (4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”

      7、《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”

      8、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定,承包人拒绝修理、返工或者改建,发包人请求减少支付工程价款的,应予支持。”

      按部就班的进行在建工程转让协议以及事项,才不会犯根本性的错误。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解新的在建工程转让流程是怎么样的这个问题。

     
  •   承包方可能会因为一些原因而放弃工程的进行。这个时候为了减少损失,对在建工程可以进行转让处理。那么,营改增后在建工程转让的流程是怎么样的呢?我相信你对这个问题产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解与之相关的法律问题。下面,请看详细介绍。

      一、营改增后在建工程转让的流程

      综合现行有关法律法规的规定,通过资产转让方式转让在建工程,应履行以下程序:

      1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查,或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格,并在此基础上签订书面转让合同;

      2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的,还须通知债权人并在报纸上公告,项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;

      3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;

      4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;

      5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。

      通过股权转让方式转让在建工程的,只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续(外商投资企业还应办理相应股权变更审批手续)即可完成转让。由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变,因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。

      二、如何办理在建工程转让?

      在建工程转让应满足以下条件:

      1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

      2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

      3、房屋建设工程转让,应当符合下列条件:

      (1)土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;

      (2)土地使用权已依法登记并取得房地产权证书;

      (3)取得建设工程规划许可证;

      (4)取得建筑工程施工许可证;

      (5)房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上。

      因此,只要符合上述条件,并且不违反法律的相关规定,就可以按照上述程序办理在建工程转让。

      三、在建工程抵押权变更登记(开发项目)

      1、抵押变更登记申请表;

      2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);

      3、登记证明原件;

      4、在建工程抵押权发生变更的证明材料;

      5、《国有土地使用证》复印件(校对原件),及土地权属查档证明;如已领取预售许可证的,须先办理暂停销售手续;

      6、如系最高额抵押的,需提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

      7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押变更的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;

      8、监理公司出具的形象进度证明;

      9、房产测绘部门出具的预测绘成果书;

      10、如为(专项)经济适用房等房产,须提供经市建设行政主管部门同意的证明材料;

      11、登记机构认为有必要收取的其他资料。

      法定办理时限:10个工作日 实际承诺时限:7个工作日

      在建工程的转让需要满足一定的前提条件和客观基础才可以合理进行。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解营改增后在建工程转让的流程是怎么样的这个问题。

     
  •   生活中,私人建房有很多,私人会把工程给单位做,单位又可以将房屋建设的工程转让给他人,但在建工程转让需要条件的同时,也需遵守一定的流程事项才可以进行,因此,想必大家想知道,关于私人在建工程转让的流程?接下来详细为您介绍!

      一、私人在建工程转让的流程

      房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间,将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人(包括共有权利人)的行为。

      1、房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请;

      2、房地产管理部门对申请进行审核、批复;

      3、转让双方签订在建工程转让合同。

      二、在建工程转让条件是什么

      在建工程转让应满足以下条件:

      1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

      2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

      3、房屋建设工程转让,应当符合下列条件:

      (1)土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;

      (2)土地使用权已依法登记并取得房地产权证书;

      (3)取得建设工程规划许可证;

      (4)取得建筑工程施工许可证;

      (5)房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上。

      因此,只要符合上述条件,并且不违反法律的相关规定,就可以按照上述程序办理在建工程转让

      三、在建工程抵押可能存在的风险

      1、在建工程合法性风险。

      根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国担保法>若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。

      2、价值确定风险。

      在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。

      3、合同风险。

      建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:

      (1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;

      (2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

      (3)已投入在建工程的工程款;

      (4)施工进度及工程竣工日期;

      (5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效。

      以上是为您整理的关于私人在建工程转让的流程的内容,由此可知,房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间,将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人(包括共有权利人)的行为。

     
  •   我国的房地产行业在这几年发展的非常迅速,所以每个城市的房价都得到了提升,每天都在有新楼盘在开发,但是我们国家的土地面积是有限的,那些新开发的土地用完以后就只能进行拆迁,拆迁过后再有开发商进行建设,有时候工程进行到一部分的时候就需要转让了,那么房地产在建工程转让的流程是怎样的呢?下面为您详细解答,希望对大家有帮助。

      一、在建工程转让的条件

      1、土地出让金全部交付。按照相关规定,交付全部土地出让金后才能取得土地使用权证书。但事实上,某些地方政府经常采取一些变通做法,在未支付全额土地出让金之前也可能取得土地使用权证书。对此,受让方应当审慎审查土地使用金的缴纳单据,或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

      2、已投资开发条件。《房地产管理法》中房屋建设工程必须已经投资开发并且须完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定,是为了避免开发商为获取土地溢价利益进行倒卖而非真正进行房地产开发而设置的限制性条件。

      3、不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形,不属于依法回收土地使用权,且房地产权属清晰、权属证明依法登记。而通过股权转让方式进行在建工程转让,则上述限制性条件将均不适用。换言之,除非项目公司在土地出让时,就其股权变动的限制与地方政府有过明确约定,项目公司股东可以在任何阶段将将在建工程以股权转让的方式转让出去,不受上述各项要求的限制。

      二、房地产在建工程转让的流程

      1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查,或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格,并在此基础上签订书面转让合同;

      2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的,还须通知债权人并在报纸上公告,项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;

      3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;

      4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;

      5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。

      通过股权转让方式转让在建工程的,只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续(外商投资企业还应办理相应股权变更审批手续)即可完成转让。由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变,因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。

      三、房地产在建工程转让合同应注意的问题

      1、在建工程和房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致;

      2、在建工程和转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明,包括立项和规划批文等;

      3、在建工程和项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件;

      4、在建工程和已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目,应按公司法有关规定办理工商变更登记手续,同时办理房地产转让的变更登记手续;

      5、成立项目公司的转让方的债权债务要明确,潜在债务的澄清,要约定公告程序;

      6、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目,应按项目土地使用的不同情况,申办变更立项和土地使用的批准手续;转让给合作各方以外当事人的,须获得原合作各方及受让方的一致同意;

      7、在建工程和转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续,转让时尚未付清出让金的,应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用,包括尚未付清的费用的承担方式;

      8、在建工程和项目转让时,项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发,转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人;

      9、在建工程和项目转让时,按出让合同的土地使用年限已开始使用的,转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除;

      10、在建工程和房地产项目转让前已实行预售的,应约定转让双方通知预购业主,并明确因此引起相应责任的处理方法;

      11、在建工程和房地产项目转让均系要式的须经批准的行为:合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可,以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续,均需获得政府有关主管部门的许可或批准,并持有批准文件或证照。

      综上所述,房地产在建工程的转让要满足一定的条件,转让双方也要按照流程进行办理,首先对于转让的事项双方要协商一致并签订转让合同,然后携带合同到相关部门办理转让登记,获得批准并取得相关证件以后就代表转让成功了。以上就是“房地产在建工程转让的流程”全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。

     
  •   建设单位在进行开发时总会遇到各种难题,有些问题可以解决,但是有些问题是在是找不到解决的办法,例如缺少资金,碰到这种情况建设单位就会将在建的工程转让出去,要不然就只能等筹集钱以后在开始工程,那是很浪费时间的,那么企业转让在建工程的流程是怎样的呢?下面为您详细解答,希望对大家有帮助。

      一、在建工程项目转让需要办理的法律手续

      1、项目土地使用权为划拨取得的,应办理土地使用权出让手续;

      2、项目土地使用权的变更登记手续;

      3、在建工程项目转让的备案手续,具体向房地产开发主管部门办理;

      4、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续,具体向规划管理部门和建设管理部门办理;

      5、其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。

      二、企业转让在建工程的流程

      1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查,或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格,并在此基础上签订书面转让合同;

      2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的,还须通知债权人并在报纸上公告,项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;

      3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;

      4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;

      5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。

      通过股权转让方式转让在建工程的,只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续(外商投资企业还应办理相应股权变更审批手续)即可完成转让。由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变,因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。

      三、工程项目转让与在建工程转让区别

      1、转让的内容不同。

      2、转让的范围不同。

      3、转让前的工程开发程度不同。

      综上所述,在建工程的转让还是与工程项目的转让有些区别,在建工程转让需要办理的手续比较多,并且还要经过多个部门的批准,在得到批准以后还要进行备案,在建工程的转让并不能只是协议商定,必须要经过登记才能产生法律效应。以上就是“企业转让在建工程的流程”全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。

     
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