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无效房屋买卖合同会有什么后果

无效房屋买卖合同会有什么后果

根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。那么无效房屋买卖合同会有什么后果?

一、 无效房屋买卖合同会有什么后果

 

  房子是我们生活的地方,为我们遮风避雨,所以对于买房一定要谨慎,包括签订房屋买卖合同也是要仔细的。想必很多人想要了解,房屋买卖合同在哪些情况下无效?无效房屋买卖合同会有什么后果?

  一、房屋买卖合同无效情形

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权未登记过户,合同无效。

  房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

  3、产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

  4、侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  5、单位违反规定购房,合同无效。

  机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

  6、价格欺诈,显失公平,合同无效。

  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

  7、非法转让,合同无效。

  二、无效房屋买卖合同会有什么后果

  无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果:

  (1)出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

  (2)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  (3)在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

  (4)因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。

  (5)涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

  三、房屋买卖合同的注意事项

  (1)房屋手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  (2)房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  (3)交易房屋是否在租

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  (4)土地情况是否清晰

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  (5)市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  (6)福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  (7)单位房屋是否侵权

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  (8)物管费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  (9)中介公司是否违规

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  (10)合同约定是否明确

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  综上所叙,无效房屋买卖合同的后果有:出卖人返还房屋价款甚至要给予一定补偿、如涉及到开发商恶意行为则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿、及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

 

二、 怎样确认合同无效

 

  合同无效制度是对合同自由的限制。合同无效系自始无效,不适用诉讼时效期间的规定,在司法实践中怎样确认合同无效?合同法规定合同无效的情形有哪些?

  一、怎样确认合同无效

  1、无效合同的无效是一种确定的事实状态,不必有人主张其无效,也不必确认其无效, 其本身是自始无效、当然无效。

  2、对合同是否无效有争议的,当事人有权主张其无效并加以确认。

  3、不只是人民法院和仲裁机构有权确认合同无效。无效合同的无效确认权,可以由当事人自己行使,可以由人民法院或者仲裁机关行使,也可以由行政机关等其他主体行使,而不仅仅是人民法院或仲裁机关才有权行使。

  4、合同当事人以外的其他主体,一般来说,没有权力主张该合同无效;人民法院和仲裁机关,也不能主动宣告合同无效。无效合同纠纷的民事纠纷性质,决定了合同当事人以外的其他主体,不能随意主张合同无效,除非该无效合同损害了他们的利益。否则,根据民事诉讼法的规定,他们没有原告的资格。根据不告不理原则,人民法院和仲裁机关即使发现了某个合同为无效合同,也不能主动宣告该合同无效。

  5、行政机关在一定的场合下,也有权确认合同无效。无效合同的无效是由发生争议的当事人自己来确认合同无效,还是诉请人民法院或仲裁机构依法审理或仲裁,或者请求其他主体以仲裁人的身份确认合同无效,都是有效的纠纷解决方式。因而,如果当事人请求行政机关对他们的合同纠纷进行行政调解,行政机关则可以以中间人的身份对纠纷进行调解,并对合同是否无效作出确认。

  二、合同法规定合同无效的情形有哪些

  1、以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益

  根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定,所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。

  根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定,所谓胁迫,是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。

  依《合同法》第52条规定,一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同,只有在有损国家利益时,该合同才为无效。

  2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益

  所谓恶意串通,是指当事人为实现某种目的,串通一气,共同实施订方合同的民事行为,造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。

  恶意串通而订立的合同,其构成要件是:

  (1)当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害,而故意为之。

  (2)当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通,使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致,使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后,当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。

  (3)双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果,应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是,如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候,法律就要进行干预。

  恶意串通所订立的合同,是绝对无效的合同,不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理,而是按照《合同法》第59条的规定,将双方当事人因该合同所取得的财产,收归国有或者返还集体或者个人。

  3、以合法形式掩盖非法目的

  以合法形式掩盖非法目的,也称为隐匿行为,是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的,或者实施的行为在形式上是合法的,但是在内容上是非法的行为。

  当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为,当事人在行为的外在表现形式上,并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的,不是当事人的真实意图,而是通过这样的合法形式,来掩盖和达到其真实的非法目的。因此,对于这种隐匿行为,应当区分其外在形式与真实意图,准确认定当事人所实施的合同行为的效力。

  以合法形式掩盖非法目的而订立的合同,应当具备下列要件:

  (1)当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的;

  (2)合同的当事人具有规避法律的故意;三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。

  4、损害社会公共利益

  在法律、行政法规无明确规定,但合同又明显地损害了社会公共利益时,可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。

  5、违反法律、行政法规的强制性规定

  违反法律、行政法规的强制性规定的合同,是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第4条明确规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”

  以上就是关于“怎样确认合同无效 ”的相关知识,确认合同无效后合同对双方当事人自然就没有约束了。

 

三、 无效合同的认定依据是什么

 
  合同是一种约束双方当事人的契约性文件,一般一份规范的合同是具有法律效力的,但是我国是一个讲究法律的国家,任何情况都不可以凌驾在法律之上,因此合同也是会因为一些情况无效的。
 
  一、什么是无效合同
 
  无效合同,是指合同虽然已经成立,但因其严重欠缺有效要件,在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。
 
  二、无效合同的认定依据是什么
 
  《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
 
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
 
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
 
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
 
  (四)损害社会公共利益;
 
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
 
  三、无效合同的特征
 
  1、具有违法性
 
  所谓违法性,是指违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。
 
  2、具有不履行性
 
  不履行性是指当事人在订立无效合同后,不得依据合同实际履行,也不承担不履行合同的违约责任。
 
  3、无效合同自始无效
 
  无效合同违反了法律的规定,国家不予承认和保护。一旦确认无效,将具有溯及力,使合同从订立之日起就不具有法律约束力,以后也不能转化为有效合同。
 
  当然我们通常所讲的合同都是正规具有法律效力的合同,对于双方当事人起约束作用。我们写合同的时候一定要慎重不要违反我国法律啊。
 

四、 无效合同返还财产时效为多久

 

  发生合同纠纷,一般是双方合同中有不明确的规定,或者其中一方的利益受到了损害,但当合同被确认为无效合同时,受到损害的一方该如何维护自己的利益呢?

  一、如何诉讼确认合同无效

  (一)法律规定,只有人民法院或仲裁机关有权认定(确认合)同无效。

  (二)在合同纠纷诉讼中即使诉讼当事人均认为合同有效,法院也有权依职权认定合同无效。

  (三)一般情况下,请求确认合同无效的主体,只限于合同当事人。但是,恶意串通签订合同损害第三人利益的,第三人有权提起确认合同无效之诉。

  (四)确认合同无效(绝对无效)的请求权不适用诉讼时效的规定。

  二、主张合同无效的诉讼时效是多久

   《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”“法律另有规定的”在我国仅指法律对时效期间的长短另有规定,而不是对是否受时效限制另有规定。按本条,任何情况下以任何方式向人民法院提出诉讼请求,都应受时效限制,只不过不同情况下时效期间的长短不同、开始计算的时间不同、是否应中止、中断和延长的情况不同。无效合同中一方向人民法院要求返还财产或赔偿损失,属于向人民法院请求保护民事权利,应当在法定的时效期间内起诉,否则人民法院不予保护。

  至于诉讼时效的起算问题,应以合同约定的履行期限届满之次日开始计算,履行期限没有约定或约定不明确的,按合同法第61条、第62条、第66条、第161条等条规定确定,从确定的履行期限届满之次日开始计算。民法通则第137条第1项规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”合同法对此无另外规定。

  三、无效合同返还财产时效为多久

  第一,权利人明知合同无效而故意签订并履行合同的,如明显损害国家或第三人利益等法律明确禁止的交易行为。在合同签订时,权利人应当知晓其行为的法律后果,明知合同无效而履行合同的,从规制此类违法行为的角度出发,此类绝对无效合同的财产返还请求权的行使,在诉讼时效上应严格限制,其起算点应从合同签订时计算。

  第二,合同签订时,权利人并不知道合同存在无效情形而作有效合同履行的,如权利人不知道对方缺乏有效的合同履行资质的情形。此时财产返还请求权的诉讼时效应从合同被确认无效时开始计算。但如果义务人能够举证证明在合同被确认无效之前权利人就已经知道或应当知道该合同无效的,则诉讼时效则从权利人要求返还之次日计算。

  第三,合同约定了履行期限,且双方相互履行完毕已多年的无效合同,其返还财产请求权应当作为一个特例加以时效的限制。我国现行法对确认合同无效之诉没有时效限制,即使时隔多年,当事人就确认无效合同提起诉讼,法院也得受理并予以确认。在此情况下,若将返还财产请求权的诉讼时效自合同被确认无效时才开始计算,则势必会推翻已经形成多年的社会关系和经济秩序,使法律关系长期处于不稳定状态,这违背了诉讼时效制度的宗旨,其结果将会使法院投入大量精力去查明各种经济因素来确定返还财产的价值及损失数额,从而造成资源的浪费,同时也会在一定程度上纵容当事人恶意诉讼。因此,对于已经履行完毕多年的无效合同,权利人请求返还财产的诉讼时效应自该合同履行完毕之日起计算诉讼时效。

  以上就是对无效合同返还财产时效为多久这一问题的详细介绍,有权确认合同无效的只能是法院或仲裁机关,一般情况下,确认合同无效诉讼只能由合同当事人提起,但特殊情况下,可以由第三人提起。

 

五、 什么情况下签的合同是无效合同

 

  现在社会的人们习惯于利用合同的约束力来达到契约的目的,一般来说签订的合同都是合法有效的,但是也不都是如此。在某些情况下的合同就是无效的,那么什么情况下签的合同是无效合同

  一、什么情况下签的合同是无效合同

  根据《合同法》的规定,如果有《合同法》第五十二条规定的五种情形之一的,所订合同无效。

  另外,如果合同部分无效的,不影响合同其他条款的法律效力;合同被确认无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还的,应该作价赔偿。

  《合同法》

  第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  二、合同类型

  第一,单务合同和双务合同

  单务合同,是指合同当事人仅有一方承担义务。 双务合同,是指合同的双方当事人互负对待给付义务的合同关系。

  第二,有偿合同和无偿合同

  有偿合同,是指一方通过履行合同规定的义务而给付对方某种利益,对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同。

  无偿合同,是指一方给付某种利益,对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。

  第三,有名合同和无名合同

  有名合同,又称典型合同,是指法律上已经确定了一定的名称及规则的合同。

  无名合同,又称非典型合同,是指法律上并未确定一定的名称及规则的合同。

  第四,要式合同和不要式合同

  要式合同,是指法律规定或当事人约定必须采取特殊形式订立的合同。

  不要式合同,是指依法无需采取特定形式订立的合同。

  第五,主合同和从合同

  主合同,是指不依赖其他合同而能独立存在的合同。

  从合同,是指以其他合同的存在为存在前提的合同,又称为附属合同

  第六,实践合同和诺成合同

  实践合同,是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。在这种合同中,除双方当事人的意思表示一致之外,还必须有一方实际交付标的物的行为,才能产生法律效果。实践合同则必须有法律特别规定,比如定金合同,保管合同等。

  诺成合同,是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同,即“一诺即成”的合同。特点在于当事人双方意思表示一致,合同即告成立。

  三、合同形式

  合同形式,是指当事人合意的外在表现形式,是合同内容的载体。我国《合同法》第10条:当事人订立合同,有书面形式,口头形式和其他形式。法律,行政法规规定采用书面形式的,应该采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。

  经济合同的形式是指经济合同当事人之间明确权利义务的表达方式,也是当事人双方意思表示的表现方法。根据经济合同法规定,经济合同的形式主要有口头形式和书面形式两种。

  口头形式

  口头形式是指当事人双方用对话方式表达相互之间达成的协议。当事人在使用口头形式时,应注意只能是及时履行的经济合同,才能使用口头形式,否则不宜采用这种形式。

  书面形式

  书面形式是指当事人双方用书面方式表达相互之间通过协商一致而达成的协议。根据经济合同法的规定,凡是不能及时清结的经济合同,均应采用书面形式。在签订书面合同时,当事人应注意,除主合同之外,与主合同有关的电报、书信、图表等,也是合同的组成部分,应同主合同一起妥善保管。书面形式便于当事人履行,便于管理和监督,便于举证,是经济合同当事人使用的主要形式。

 

六、 怎么写房屋买卖合同才有效

 

  随着房价的增长,很多有余钱的人都买了几套房来转卖升值。而房屋买卖是签订合同是必须的过程。想必很多人想要了解,怎么写房屋买卖合同才有效?什么情况下卖屋买卖合同是无效的呢?

  一、怎么写房屋买卖合同才有效

  房屋买卖合同内容不违法,只要双方签字盖章就具有法律效力。

  房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:

  1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

  (1)一般主体要求。《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。

  (2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。

  2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

  3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。

  二、房屋买卖合同无效的情形

  1、房产、地产分别转让,合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

  2、未办理登记过户手续,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

  3、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。

  4、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

  5、单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。

  6、买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

  7、非法转让,合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让(包括买卖):

  (1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (3)依法收回土地使用权的;

  (4)共有房产未经共有人书面同意的;

  (5)权属有争议的;

  (6)未依法登记领取权属证书的;

  (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  三、房屋买卖合同范本

  甲方(卖方):_____身份证号码:__________电话:_________

  乙方(卖方):_____身份证号码:__________电话:_________

  甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下协议条款:

  一、甲方自愿将坐落在_________市________区________楼房出卖给乙方。

  二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币(大写)______________, 即人民币(小写) ______________________。

  三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金:人民币(大写)___________,即人民币(小写)_____________。

  四、乙方于________年____月____日第二次付款:人民币(大写)______________,即人民币(小写)_____________。

  五、经甲乙双方同意,甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有,乙方届时将剩余款项一并付给乙方(乙方在付款时,为确保在以后的房产过户顺利,将暂时暂扣购房款人民币(大写)________________,即人民币(小写)____________,待该楼房的房产证顺利过户给乙方时,乙方再把此款项付给甲方)。

  六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。甲方保证在该楼过户时积极提供协助,若因甲方原因造成产权不能过户的,产生的一切费用及法律后果由甲方承担。

  七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在__________________将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用,无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。

  八、经双方确认,_________________________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时,甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时 甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。

  九、双方违约责任如下:甲方如违反本协议,则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议,返还乙方所付购楼房款项,则甲方不予退还购楼房订金。

  十、附加条款:____________________________________________________________________

  甲方(卖方):                                                              乙方(买方):

  签定日期:_____年____月____日

  签定地点:________________

  综上所叙,房屋买卖合同内容不违法,只要双方签字盖章就具有法律效力。且房屋买卖合同当事人必须符合主体资格、房屋买卖双方当事人应当表意真实、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。

 

七、 合同无效的法律后果是什么

 

  很多合同在某些情况下是属于无效合同的,无效合同其实就是利用人们对于合同漏洞的不了解的情况下签订的。无效合同的效力是不受法律保护的而且其法律后果是十分严重的。

  一、合同无效的法律后果是什么

  关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第59条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

  1、返还财产

  返还财产,是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后,对已经交付给对方的财产,享有返还财产的请求权,对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式:

  (1)单方返还。

  单方返还,是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产,该方当事人向对方当事人返还财产;或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产,但是一方没有违法行为,另一方有故意违法行为,无违法行为的一方当事人有权请求返还财产,而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产,其被对方当事人占有的财产,应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产,返还给对方,返还的应是原物,原来交付的货币,返还的就应当是货币;原来交付的是财物,就应当返还财物。

  (2)双方返还。

  双方返还,是在双方当事人都从对方接受了给付的财产,则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物,就返还财物;接受的是货币,就返还货币。如果双方当事人故意违法,则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。

  2、折价补偿

  折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时,按照所取得的财产的价值进行折算,以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。

  3、赔偿损失

  根据《合同法》第58条之规定,当合同被确认为无效后,如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时,还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件:

  (1)有损害事实存在。

  (2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。

  (3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。

  如果合同双方当事人都有过错,依第58条的规定,双方应各自承担相应的责任,即适用过错的程度,如一方的过错为主要原因,另一方为次要原因,则前者责任大于后者;此所谓过错的性质如一方系故意,另一方系过失,故意一方的责任应大于过失一方的责任。

  因合同无效或者被撤销,一方当事人因此受到损失,另一方当事人对此有过错时,应赔偿受害人的损失,这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限,不应当赔偿期待利益,因为无效合同的处理以恢复原状为原则。

  4、非民事性后果

  合同被确认无效或被撤销后,除发生返还财产、赔偿损失等民事性法律后果外,在特殊情况下还发生非民事性后果。《合同法》第59条具体规定了合同当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,发生追缴财产的法律后果,即将当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益所取得的财产追追缴回来,收归国家或返还给受损失的集体、第三人。收归国有不是一种民法救济手段,而是公法上的救济手段;一般称为非民法上的法律后果。依《民法通则若干问题的意见》中对《民法通则》第61条第2款“追缴双方取得的财产”的解释,应追缴财产包括双方当事人已经取得的财产和约定取得的财产,体现了法律对行为人故意违反法律的禁止性规范的惩戒。

  二、合同类型

  第一,单务合同和双务合同

  单务合同,是指合同当事人仅有一方承担义务。 双务合同,是指合同的双方当事人互负对待给付义务的合同关系。

  第二,有偿合同和无偿合同

  有偿合同,是指一方通过履行合同规定的义务而给付对方某种利益,对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同。

  无偿合同,是指一方给付某种利益,对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。

  第三,有名合同和无名合同

  有名合同,又称典型合同,是指法律上已经确定了一定的名称及规则的合同。

  无名合同,又称非典型合同,是指法律上并未确定一定的名称及规则的合同。

  第四,要式合同和不要式合同

  要式合同,是指法律规定或当事人约定必须采取特殊形式订立的合同。

  不要式合同,是指依法无需采取特定形式订立的合同。

  第五,主合同和从合同

  主合同,是指不依赖其他合同而能独立存在的合同。

  从合同,是指以其他合同的存在为存在前提的合同,又称为附属合同

  第六,实践合同和诺成合同

  实践合同,是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。在这种合同中,除双方当事人的意思表示一致之外,还必须有一方实际交付标的物的行为,才能产生法律效果。实践合同则必须有法律特别规定,比如定金合同,保管合同等。

  诺成合同,是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同,即“一诺即成”的合同。特点在于当事人双方意思表示一致,合同即告成立。

  三、合同无效

  (一)、无效合同的概念与特征

  概念:无效合同是相对于有效合同而言的,是指合同虽然已经成立,但由于存在无效事由,故自始不具有法律约束力的合同。

  无效合同具有以下特征:

  1合同已经成立

  2合同具有违法性

  3合同没有约束力

  4合同自始无效。

  (二)、合同无效的情形

  合同无效的情形有:

  1 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益

  2 恶意串通,损害国家、集体或第三人利益

  3 以合法形式掩盖非法目的

  4 损害社会公众利益

  5 违反法律、行政法规的强制性规定

  6 格式条款及免责条款无效

  7 虚伪表示与隐匿行为。

  以上就是合同无效的法律后果是什么的全部内容。希望各位在商业活动中多注意这些问题,到时候吃亏了再发起诉讼又需要一大笔的法律成本,实属不易的。

 
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