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土地抵押在哪个部门

土地抵押在哪个部门

发布时间 :2018-11-21 17:14浏览量 : 322
土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定,而且要去有关部门进行办理,那么土地抵押在哪个部门?
  •   土地抵押一般通过土地契约来进行,土地抵押是一种不动产抵押的形式,很多人想要办理土地抵押,却不知道要去哪些相关部门办理土地抵押的手续?

      一、土地抵押在哪个部门办理的

      国有建设用地使用权抵押登记在国土资源局部门办理,一般在政务中心窗口办理,没有中心则找国土局的地籍科。

      二、土地抵押权的效力怎么认定

      根据《担保法》的有关规定,土地抵押登记为抵押权的生效条件,也就是说土地抵押权的效力认定不仅需要抵押合同成立生效,还需要进行登记。

      其效力具体表现为:

      1、当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的,如果有的抵押权已经登记,有的抵押权未登记,先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。

      2、在土地抵押权存续期间,抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押权已经登记,抵押权人仍可行使抵押权。也就是说,抵押权一经登记,无论抵押财产的受让人是否属于善意,抵押权人都可与之对抗行使追及权。

      3、抵押合同成立后,抵押人又将土地使用权出租的,抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的,租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。

      4、已经设立抵押的土地使用权被查封,扣押等财产保全措施或执行措施的,抵押权不受影响。

      5、在抵押期间,抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的,抵押权人有权予以制止;

      6、债务人到期不履行债务时,抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押,并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。

      7、债务人到期未清偿债务的,抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人,并在转让所得的价款中优先受偿。

      三、土地使用权抵押的前提及准备工作

      1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提,领取土地使用证。

      2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权,必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权,可以抵押。

      3、土地使用权抵押应当进行地价评估。

      (1)以出让方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估,评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后,发放确认文件,并批准抵押;

      (2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估,评估结果经土地管理部门确认,发放确认文件并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

      4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率,最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明,在贷款,抵押协议签订后,应到国土部门办理抵押登记,未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。

      以上就是关于土地抵押在哪个部门办理的全部内容了,了解清楚土地使用抵押权的前提做好准备工作,才能顺去到相关部门办理抵押手续哦。

     
  •   生活中,有些人因为需要贷款资金周转,或者还不起债务等原因,将土地使用权作为抵押,这是不动产抵押的最基本形式,一般通过土地契约进行。那么,办理土地抵押登记贷款需要缴纳什么费

      一、办理土地抵押登记贷款需要缴纳什么费

      1、土地登记费:

      A、党政机关、团体:2000㎡以下200元/宗,每超500㎡加25元/宗(最高不超700元);

      B、企业:1000㎡以下100元/宗,每超500㎡以内加40元/宗(最高不超40000元);

      C、事业单位:5000㎡以下300元/宗,每超500㎡以内加25元/宗(最高不超10000元);

      D、城镇居民住房:100㎡以下13元/宗,每超50㎡以内加5元/宗(最高不超30元);

      2、房屋所有权登记费:

      A、住房所有权登记费:80元/套;

      B、非住房所有权登记费:550元/宗;

      3、土地登记证书费:

      土地他项权证:20元/本

      4、印花税(代税局收):5元/宗

      5、房地产产权证明费(档案馆收费)

      按房产面积计算:150平方米以内10-50元/宗;150平方米至300平方米最高200元/宗;300平方米至800平方米以上最高300元/宗;800平方米以上最高400元/宗。

      二、办理土地抵押登记需要准备哪些材料

      (一)抵押登记

      1、《土地他项权利(抵押)登记申请书》(需盖公章);

      2、①国有划拨土地和集体土地,须提交土地使用证和房屋所有权证(原件校对后交复印件)②国有出让土地,如已领取房屋所有权证的,须提交国有土地使用证和房屋所有权证(原件校对后交复印件)③国有出让土地如尚未领取房屋所有权证的须提供国有土地使用证,若原土地出让合同约定投入须达到开发投资总额100%后才能抵押的,还须提供建筑工程施工许可证与建筑工程竣工验收备案表(原件校对后交复印件);若原土地出让合同约定投入须达到开发投资总额25%后才能抵押的,还须提供建筑工程施工许可证(原件校对后交复印件),及投入已达到25%(不含地价款)的有关证明;

      3、主合同和抵押合同;

      4、土地价格评估报告或作价协议书,划拨土地必须提交经国土部门确认及核定补缴的土地出让金数额的评估报告(原件校对后交复印件);

      5、抵押权人的单位证照、法定代表人(负责人)身份证复印件(可由抵押权人盖公章证明为原件复印件);

      6、抵押人单位证照、法定代表人(个人)身份证(原件校对后交复印件)及抵押人法人身份证明;

      7、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的,提交委托书和代理人身份证件(原件校对后交复印件);

      8、以房地产开发用地抵押的,提交抵押双方鉴证的房屋预售情况说明;

      9、以集体土地使用权抵押的,提交集体土地所有者同意抵押证明;

      10、抵押权人为非金融机构的,其抵押借款行为应当依法办理有关批准手续,并提交有关批准文件(原件校对后交复印件);

      11、如土地使用证与房屋所有权证记载的坐落不合的,需提供地名办或当地街道办事处的有关证明。

      (二)抵押注销登记

      1、《土地抵押注销登记申请书》(需盖公章);

      2、土地他项权利证书或土地抵押登记证明书;

      3、抵押人单位证照、法定代表人(个人)身份证件(原件校对后交复印件);

      4、委托他人办理的,需提交委托书和代理人身份证件(原件校对后交复印件);

      5、土地使用证(如原土地证书压存我局的不需提供);

      6、如土地他项权利证书或土地抵押登记证明书已遗失的,需提供银行遗失公告的登报样本。

      注:以上材料未说明为复印件的均需提供原件。

      三、办理土地使用权抵押的基本条件

      1、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押。

      2、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记,抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的,土地抵押权不受法律保护,土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

      以上就是办理土地抵押登记贷款需要缴纳什么费的内容,土地使用权抵押是债务人或第三人以物权作为履行债务的保证,符合办理土地抵押登记条件,就可以带上所需的材料到当地的分局地籍利用科办理,不过需要缴纳一定的费用。

     
  •         农村农民大多数人都有自己的土地,土地是国家土地所有权,国家按照土地法分给每人多少土地的使用权,不少农户,手中都拿到了《农村土地承包经营权证》这个小红本,那么农村土地抵押贷款要什么手续呢,需要什么条件?

      一、土地承包经营权抵押贷款的操作程序

      (一)贷款申请:借款人以土地承包经营权向贷款行申请抵押贷款,需提交下列资料:

      1.农户

      (1)其配偶须签注同意借款意见(含个人独资类型的农业企业);

      (2)借款申请书;

      (3)借款人身份、户籍和婚姻状况的证明;

      (4)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明;

      (5)租金支付期限证明材料;

      (6)投资人的投资证明材料;

      (7)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书;

      (8)贷款行要求的其他资料。

      (9)县农委牵头组织的专家对土地承包经营权抵押价值出具的评估报告;

      二、农村土地抵押贷款条件有哪些?

      从各试点地区的情况来看,要进行农村土地承包经营权证贷款,大体上要满足以下条件:

      1.如果你是家庭承包的农户&其他承包方式的农户,你得:

      (1)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

      (2)用于抵押的承包土地没有权属争议;

      (3)拥有合法的土地承包经营权证;

      (4)已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

      2.如果你是合法流转方,你得:

      (1)具备农业生产经营管理能力,无不良信用记录;

      (2)用于抵押的土地没有权属纠纷;

      (3)签订了合法有效的经营权流转合同,并支付了合同规定的土地租金;

      (4)承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转;

      (5)承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

      三、农村土地抵押贷款要什么手续

      根据最有权威的中国人民银行、中国银监会、中国保监会、财政部、农业部《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》,

      农户个人向银行申请个人贷款,需要提供如下手续:

      (一)、土地承包经营权证;

      (二)、发包方同意抵押的告知书;

      (三)、如果是再次流转后需要抵押贷款的,需要提供与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同,或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明。

      (四)、本人有效身份证件;

      (五)、居住地址证明(户口簿等);

      (六)、个人职业证明;

      (七)、借款申请人本人及家庭成员的收入证明;

      (八)、银行规定的其他资料

      农业经营主体申请贷款的,以下手续必不可少:

      1、已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同,或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明,并已按合同约定方式支付了土地租金;

      2、承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转的告知书。

      3、发包方、承包方同意抵押的告知书。

      4、银行规定的其他资料。

      借款人获得的承包土地经营权抵押贷款后,应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

     
  •   核心内容:目前银行与开发商合作的理想模式大多是,开发商取得土地证,将土地抵押给银行取得贷款,房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理,其实银行也存在着较大风险。

      一、以土地抵押发放的房地产开发贷款

      目前银行与开发商合作的理想模式大多是,开发商取得土地证,将土地抵押给银行取得贷款,房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理,其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权,在没有开发前是有实在价值的,但一旦开发以后,则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的,实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款,银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后,应控制住开发商的资金回笼,在销售达到一定比率(如30%)后应逐步收贷款,在销售过大半时(如70%)应收清贷款。在操控上,银行可在土地抵押后,先发放部分贷款,待开工逐步追加在建工程抵押,再陆续放款。这样一来,开发商每买一套房屋,都必须先取得银行同意,方可在房管部门备案销售,银行可完全控制住销售回笼,也避免了已开发土地难以变现的弊端。

      二、划拨土地抵押应注意的问题

      涉及划拨土地抵押的规定比较多。国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”《城市房地产抵押管理办法》第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时,应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿”。国土资源部《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》明确了“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”

      从上述有关文件的变化过程中可以看出,划拨土地使用权可以抵押,但要实现抵押权,将抵押物拍卖后必须先缴纳土地出让金,还要支付金额不菲的过户费用。因此在办理涉及划拨土地的房地产抵押时,银行应充分考虑处置抵押物的费用,适当降低贷款成数,以控制风险。[page]

      三、关于房地产抵押估价管理应注意的问题

      商业银行在发放房地产抵押贷款前,普遍采用评估的方式确定房地产抵押价值。这一点,在建设部、人民银行、银监会等三部委联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)中被进一步规范。《通知》指出:房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定。估价费用由委托人承担。房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能,不得参与信贷决策。

      以往商业银行一般不承担评估费用,由借款人作为委托人来承担。今后商业银行必须就评估一事与借款人签订协议,明确哪一方作为委托人,即付费方。另外在银行内部决策部门和审核人员上也应调整,即不能由信贷决策部门选用评估机构,按《通知》要求,审核人员还应当是具备房地估价专业知识和技能的专业资格人员,并不得参与信贷决策。形成两股相对独立、相互制约的机构。

      四、对土地使用权出让合同的审查

      最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的部分条款对金融机构的债权有较大影响。

      一是开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同无效。但起诉前开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。鉴于此,金融机构在办理土地使用权抵押贷款时,必须要做好主体审查,对以前有以开发区管委会作为出让方出让土地使用权的出让合同,应采取有力措施,尽快督促借款人、抵押人将这部分合同得到市、县人民政府土地管理部门的追认。

      二是经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。鉴于此,金融机构办理土地使用权抵押时,应审查土地出让金的实际缴纳情况,以及出让金是否低于国家规定的最低价,是否已及时足额缴纳。

      三是受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。鉴于此,金融机构应注意关注土地使用权人是否按土地使用权出让合同约定的用途、容积率、绿化率等条件进行开发。若有改变,是否经有权部门批准,也要防范“超过合同约定动工开发日期二年后未动工开发的土地,政府可以无偿收回”的法律风险。[page]

      五、土地储备贷款的法律风险

      商业银行普遍认为土地储备机构风险较低。但从法律上分析,土地储备贷款也存在一定风险,主要表现在:

      1、土地收购资金过分依赖银行贷款。目前各地的土地收购储备机构在资金筹措上大部分依赖银行贷款,很多地区达80-90%左右。一旦经济形势或国家有关政策变化,土地市场不活跃,储备的土地供不出去,土地储备机构无法还款时,即使银行抵押了大量土地,亦难以处置。过高的贷款比例也给土地储备中心带来了沉重的利息负担,其发展前景将受到影响。

      2、土地收购储备机构不是严格意义上的市场主体。土地收购储备机构是由政府组建的不以营利为目的的特殊机构,按政府委托或授权行使一些特定的职能,形式上主要有事业单位、土地开发公司两种,但它们都不具有严格意义上的市场主体地位,只是地方政府经营城市的一个代理机构。因此,在法律上尚未解决土地储备机构在市场经济条件下的市场定位问题。

      3、土地储备机构只具有有限的民事行为能力。土地储备机构名义上都是独立法人,但是否有偿还能力,其储备的土地是否就是它的财产,是否有权处分等都还不确定,其能够独立支配的财产也是有限的。如果以储备的土地使用权抵押贷款,就等于储备中心有权处置土地使用权,这从当前的有关规定来看是没有法律依据的。

      4、现有的土地储备制度缺乏足够的法律支持和保障。虽然很多地方政府已建立了土地储备制度并制定了相关规定,但基本停留在“地方规章”的层次,没有上升到地方法规的高度,且目前没有法律、行政法规及全国统一的部门规章来规范。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》都没有明确土地收购储备机构的职能定位、收购范围等,导致土地收购储备制度缺乏法律依据,当事人的合法权益得不到有效保障。

      5、抵押贷款中的法律问题。土地储备机构一般是将收购、收回的土地先办证到自己名下,再到银行办理抵押贷款。但作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权,目前在法律上尚无定论。土地储备机构将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,土地使用权处于虚置状态,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能重新设置土地使用权。但土地储备机构并不是实质上的土地使用者,只是代行政府部分职权的代理机构,因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现,而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权,是通过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前尚无法律法规对土地储备机构授权,因此从职权法定认定,土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。银行抵押的地块,将来的用途、建筑密度、容积率等规划指标会与收购前会有较大差异。可见,土地收购储备机构以收购具体地块抵押贷款时,其土地使用权的性质和价值都是不确定的。

      综上所述,金融机构在办理以土地使用权抵押担保方式的贷款过程中,应留意国家相关政策变化,制定切实可行的贷后管理方案,防范金融风险。商业银行应优先选择经济发展前景好、土地市场活跃的地区开展土地储备贷款并通过城市规划等有关信息尽可能确定抵押地块的未来价值,选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。

     
  •   核心内容:随着我国社会主义市场经济的逐步确立,各类专业银行正向商业银行转变,信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。土地使用权可以设定抵押权,同时规定,抵押的土地使用权要进行评估。

      根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。

      一、评估目的问题

      土地使用权抵押的目的,是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言,设定抵押权的根本目的,是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时,评估的目的,是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格,而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言,表示他所能够取得的贷款数据,以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言,则意味着他所取得的债务履行担保的程度,而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。

      二、评估对象问题

      土地资产的抵押是土地使用权的抵押,而不是土地所有权的抵押。这一点,《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外,抵押权设定和抵押权实现时,评估的对象是有区别的。根据《国资企函发(1994)36号》文件的规定,抵押实现时,必须进行评估,以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时,由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售,由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格,完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是,在抵押权设定时,抵押人向抵押人转移的,不是土地使用权,而是土地使用权的抵押权,同时,由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定,由此可知,在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的,应该不是抵押物的市场价格或清算价格,而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格,即土地使用权的抵押权价格。

      三、土地产权问题

      在明确评估对象以后,评估人员必须对土地资产的产权,进行仔细和严格的界定。第一,评估人员在验证抵押人土地使用证时,必须亲眼验证证书原件,并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样,以示负责。第二,抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。如有差异,必究其原因,弄清来龙去脉,并予以说明。第三,核实国有土地还是集体土地,并核实是否存在他项权力,如是否已经抵押贷款过等,以避免抵押人将土地使用权重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。第四,土地面积和四至必须明确,在实地踏勘时,必须认真核实。[page]

      四、土地资产再抵押评估问题

      在一般情况下,当债务人还清银行贷款后,抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束,抵押权这一土地他项权力不再存在。此时,已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样,可以进行抵押贷款。另外,如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分,则未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元,按银行抵押代款率70%计,可以贷款700万元,而抵押人第一次贷款300万元,那么,在这种情况下,抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况,银行仍有收回贷款的保证。但是,如果在评估报告有效期内,第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长,而且,地价已明显上涨或下跌,必须重新评估。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期,在这种情况下,地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。

      五、评估原则问题

      地产抵押贷款评估是各类不同目的的地产评估的一种,遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外,还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外,根据地产抵押评估业务自身的特点,还应遵循以下原则:

      (一)真实性原则由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性,所以在评估时,务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性,排除任何不真实的因素,以确保抵押人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况,应予以详细调查,并在评估报告中说明。

      (二)保守性原则由于抵押贷款自身特性,评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况,不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升,但在评估时,仍以当时的市场价格为评估值,对未来的升值不予考虑。然而,对未来可能的减值,则应给予充分的重视。

      六、评估方法问题

      由于抵押贷款抵押设定时,评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据,因此,在评估时,一方面要严格遵循评估保守性原则,尽可能避免银行的风险;另一方面,也不应该随意压低地产价格,评估人员应尽量做到评估公平合理。地产抵押贷款抵押权设定时,评估的对象是土地使用权的抵押贷款价格,由此可见,地产抵押权设定评估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同,即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修正法来进行评估。一般说来,在地产市场较发育的区域里,可选用市场比较法评估;商业用地用收益还原法比较合理;工业用地选用成本法较合理;在已完成基准地价及其修正体系的区域,也可考虑选用基准地价系数修正法。当然,在具体地产评估中,往往几种方法同时运用。值得再次强调的是,地产抵押贷款抵押权设定时评估和其他目的评估不同的是,运用各种评估方法时,都要充分重视保守性原则。

     
  •   国务院颁发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》,因此用土地承包经营权可以抵押贷款。那么用土地承包经营权抵押贷款,要注意什么。

      用土地承包经营权抵押贷款,应注意什么

      一、设定抵押要合法

      在抵押贷款时,需要注意的是,经发包方同意,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包,并且已经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,才可以设立抵押,通过家庭承包取得的土地承包经营权并没有明确可以抵押。

      二、抵押条件要具备

      土地承包经营权产权关系要清晰,符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则,农村土地承包经营权流转合同和相关手续符合国家法律、法规、政策;经营土地没有改变农业(或渔业、林业)用途。

      三、价值认定要合理

      土地承包经营权价值根据抵押当事人提供的有资质的价值评估中介机构出具的评估报告(意见书)进行确认,或按照当地政府有权部门公布的同期辖区内各地区农村土地承包经营权的基准价格协商确认。

      四、抵押登记要合规

      办理土地承包经营权抵押应及时到县级政府指定登记部门进行登记(一般为农村经营管理局)。抵押登记应至少提供以下材料:

      1、抵押登记申请书;

      2、农村土地承包经营权权属证明材料(包括土地承包经营权证、承包合同、流转合同等);

      3、地上附着物价值情况说明;

      4、抵押合同;

      5、农村土地承包经营权共有权人同意抵押的书面材料;

      6、抵押人与抵押权人身份证明要件(包括营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证原件及复印件等);

      7、抵押物的评估报告或评估确认书;

      8、抵押登记部门要求的其他资料。

     
  •   不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的,而土地抵押是不动产抵押的最基本的一种形式,也是债务人履行债务的保证,那么土地抵押贷款要满足什么条件呢?

      一、土地抵押贷款要满足什么条件

      1、抵押人以出让方式取得国有土地使用权的须交清土地出

      让金;划拨土地使用权抵押的,须经县级以上土地管理部门同意。

      2、抵押人为公司、企业、其他组织和个人。

      3、抵押人持有《国有土地使用证》和地上建筑物、其他附着物合法产权证明。

      4、抵押人持有土地的《土地价格评估报告》。

      5、抵押权人持有土地管理部门签发的《国有土地使用权抵押证明书》以下简称《抵押证明书》),此证明书由省土地管理局制发。土地管理部门同意以划拨土地使用权抵押贷款的,必须明确抵押人支付土地出让金的标准和时间,抵押人缴纳土地出让金确有困难的,经土地管理部门同意,可暂缓交,待处分抵押土地使用权或终止贷款行为后补交。

      6、属行政划拨土地使用权的,较高抵押借款额一般不超过土地使用权抵押价格扣除补交土地出让金后的余额。

      二、土地抵押贷款流程

      1、首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值。

      2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

      3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。

      4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图。

      5、根据抵押测绘图到不动产评估机构进行评估,出具评估报告。

      6、与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的相关证件(营业执照、组织机构代码证等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会决议(或董事会决议)等资料。

      7、填好最高额抵押贷款合同,按银行要求提供所需的相关资料后,等待银行进行放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。

      三、土地抵押的年限

      土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

      (一)居住用地七十年;

      (二)工业用地五十年;

      (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

      (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

      (五)综合或者其他用地五十年。土地使用权抵押期限,应短于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

      划拨土地使用权的最高抵押期限应不超过同类用途土地的最高出让期限。土地使用权抵押期限的设定应参照主合同期限,不小于借款合同的约定期限,否则就失去了抵押的目的。此外,房产和土地同时办理抵押时,土地抵押期限的设定,还要兼顾房地一致的原则。也就是说应该小于建筑物的使用年限,并与建筑物抵押的期限相一致,以确保抵押登记的规范性,有效保障抵押人和抵押权人的合法权益。

      以上就是“办理土地抵押贷款要满足什么条件”的全部内容,满足了基本条件还需要了解办理土地抵押贷款的流程以及抵押的年限。

     
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