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购买安置房的合同受法律保护吗

购买安置房的合同受法律保护吗

现在很多城市的拆迁户名下有多套安置房,这样的房子具有产权,也是可以上市交易的。由于安置房价格较低,购买者也不少。双方谈好条件后,会签署一份安置房买卖合同,那么购买安置房的合同受法律保护吗?

一、 2018安置房买卖合同有效吗

 

  安置房是一种保障性住房,在房产买卖市场中也可以看到安置房交易,但是由于安置房的特殊性,有人会有疑问:2018安置房买卖合同有效吗?安置房买卖合同无效的情形有哪些?

  一、2018安置房买卖合同有效吗

  1、 拆迁安置房可以买卖,买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房,能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证,凭着拆迁安置协议也可以买卖,买卖合同合法有效,只是说风险比有产权证的大一些。

  2、 买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可,不论名字是叫买卖合同,还是买卖协议,诚信协议,本质都是房屋买卖合同,和名字没有关系。既然是合同,就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件,不能使无权处分等等。


  二、安置房买卖合同无效的情形

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  这种情况指的是卖方将房地产和土地分别卖给不同的买家,又或者是售卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权主体有问题,合同无效。

  这种情况指的是卖家必须是该房屋的所有权人。

  3、侵犯优先购买权,合同无效。

  我国法律规定,当房子的所有权有多个人时,房子在出售时,同等情况下房屋所有权的共有人有优先购买权。

  4、单位违反规定购房,合同无效。

  这种情况指的是机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

  5、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。

  在进行买卖交易时,买卖双方本应持按质论价的原则,按照房屋所在地政府规定的私有房评价标准来商议价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。

  6、非法转让,合同无效。

  以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“2018安置房买卖合同有效吗”的相关知识, 拆迁安置房可以买卖,买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房,能拿到产权证的房屋就可以买卖,但若是购买没有产权证的安置房是有风险的。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

 

二、 安置房买卖合同的效力是怎样的

 

  在我国进行征收之后一般都会对征收户进行安置房的分配,毕竟是收了他们的房子就要先给一套房子先住着。但是很多人其实都是有相应的房产的,所以一般就会出卖他们的安置房。那么安置房买卖合同的效力是怎样的?


  一、安置房买卖合同的效力是怎样的

  1、通常安置房买卖合同是有法律效力的,买卖安置房所签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示,协议合法有效,对双方均有法律约束力。

  2、但是容易发生纠纷,因为房屋在几年后的价值是升还是降都是个未知数,那么房产证拿到后,如果卖主拒不过户,你只能起诉到法院,要求法院判令对方过户,所以,风险还是有的。约定的双倍违约因为过高,一般会被法院认为是无效的。

  二、拆迁安置房买卖的风险:

  1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议,万一协商不成,可能会起诉到法院解决,终确定的合法权益人是谁还无法确定;

  2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;

  3、因交易时间漫长,房价变动可能性大,如果出售方为谋取更大利益,将房屋房价卖给他人,并在过户交易前先行过户给他人,那么购买方就得不到房屋的产权,只能主张债权了;

  4、在房屋过户前,也有可能会因出售方自身债务纠纷,导致房屋被债权人申请法院查封。

  三、安置房买卖合同要注明哪些问题?

  1、查看产权人的身份证件;房屋产权证上的产权人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。

  2、在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。

  3、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实;房产面积多大;该房产用途是什么;是还是居住,或是其他;该房产有没有被司法机关和机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利。

  以上就是法律快车小编为大家带来的安置房买卖合同的效力是怎样的的全部内容。关于安置房其实就是现代对于征收户的补偿之一,但是其房产还是实实在在没话说的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

 

三、 买卖安置房协议有效吗

 

  现实生活中,如果政府对城市道路建设和其他公共设施进行建设时,可能会需要对一些房屋进行拆迁,这时候政府会为被拆迁的住户安置新的房屋,也就是我们常说的安置房。那么安置房能买卖吗?买卖安置房协议有效吗


  一、安置房是否能够买卖

  有证的拆迁安置房当然可以买卖,交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房,要分清情况,主要注意这几个问题:

  1、调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的;

  2、一定要办理公证手续,以免日收出现纠纷。

  3、有的开发企业为了增加收入,在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务,适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

  二、安置房如何买卖

  安置房要再上市交易,是需要在取得房产证之后的。如果在未取得房产证的时候买卖,不能办理过户手续,也就无法取得该套房屋的产权。

  安置房取得房产证之后,交易流程和普通二手房交易并无太大区别,只是在交纳的税费方面会有些不同。大致流程为:

  1、双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后填写房地产买卖契约;

  2、申请人填写私有房屋权属登记申请书,填写申请人姓名、身份证号、通讯地址、签名、盖章。按房产证内容填写房屋权属情况;

  3、填写房地产买卖申请审批书,填写双方信息,房地产情况,签署双方姓名、加盖私章;

  4、权利人或申请人持房屋所有权证、身份证到房地产产权产籍管理中心,填写查档申请进行核档,交费后领取房屋权属登记薄信息核档证明,然后,交费后调取房屋分层分户平面图;

  5、持上述所有资料到房地产交易中心私房科办理房产过户手续。要求权利人和共有人、申请人到场,填写询问笔录并签字按手印,验证房屋所有权证、身份证及相应表格,最后输入电脑,交纳房屋交易费,领取房屋权属转移登记业务受理单,凭此单在20个工作日后交纳契税、监证费后领取房屋所有权证。具体工作细节上的变动,以房管部门安排为准。

  三、买卖安置房协议有效吗

  1、拆迁安置房可以买卖,买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房,能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证,凭着拆迁安置协议也可以买卖,买卖合同合法有效,只是说风险比有产权证的大一些。

  2、买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可,不论名字是叫买卖合同,还是买卖协议,诚信协议,本质都是房屋买卖合同,和名字没有关系。既然是合同,就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件,不能使无权处分等等。上海市高级人民法院对拆迁安置房买卖有专门的法律解答和法院判决实例。

  3、买卖合同只是债权,要想保住房屋一定过户到买家名下,还是要通过律师陪购,确保购买者的合法权益。任何合同都有风险,即使买卖合同有效,也还是需要聘请律师陪购。

  以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于安置房买卖以及买卖安置房协议有效吗的相关法律知识。通过上文介绍相信大家对于安置房买卖方面有了基本了解。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

  责任编辑:楚雨荨

 

四、 买安置房有什么风险

 

  现在房地产市场十分复杂,安置房交易也是可以遇见的,由于安置房价格比较低,因此有一部分人就会考虑买安置房,那什么是安置房?买安置房有什么风险

  一、什么是安置房

  1、因城市进行土地开发、规划而进行的拆迁,被拆迁人会有相应可供居住的房屋。此类房屋的买卖,受到法规法律的规范,和当地政府的政策约束。它和普通的商品房交易,有着巨大的不同。

  2、安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

  3、安置房通常可以分为两大类:一类是因重大市政工程动迁居民,而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人,但在取得权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置,或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。此类商品房和普通商品房相比没有什么大区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,能够自由上市交易。

  4、安置对象包括征拆迁房屋的农户,和城市居民被拆迁户。


  二、买安置房有什么风险

  1、政策方面会对拆迁安置房产生一定的影响。因为此类房屋性质特殊,交易的行为很容易引发国家关注,并且极有可能引发国家对其进行规范政策的实施。会让拆迁安置房的一些进入市场的门槛有所提高。其实政策也是在不断根据实际情况,而不断做出调整的,可能情况改变了那么政策也会相应的改变,而拆迁安置房作为在政策指导下产生的一类房产,同样也会随之改变,因此在考虑购买此类房产时,千万要注意相关政策。

  2、这是房产共有人之间的利益关系,在现实生活中我们经常能够看到一些因为拆迁分房而导致家庭矛盾升级的案例,虽然这些都是个例,但是也说明了安置房实际上是会存在这样的问题的。人与人之间的关系实际上会在利益冲突下而土崩瓦解,他们为了追求己方利益而找合同的漏洞逃避法律责任或为合同的履行设置障碍。所以当安置房存在共有人时,应当要多加注意。

  3、目前市面上的安置房,大多是签订了拆迁安置协议,但房子没有交付。很多人就在这种情况下进行转让买卖。其实从协议的签订,到房屋交付,等待的周期是比较长的,其中的可变因素也说不准。因而有很大可能性会出现价格上涨的情况,结果等到交房了,可能比原有的价格高出很多,因此有的拆迁户是不接受的,就会产生矛盾,有的甚至会起诉上法庭。

  希望大家谨慎购买。首先要搞清楚房产当前处于什么样的状态,是否有产权证,总之必须对一些基本情况进行一个清楚的把握,最好是签订协议,把需要注意的事项商定好。

  以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“买安置房有什么风险”的相关知识,我们可以知道安置房的风险主要有政策风险、价格风险和人为风险。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

 

五、 什么情况安置房买卖合同无效

 

  在我国形形色色的各类房产中,安置房信任我们都不会觉得生疏吧,安置房是因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安顿给被拆迁人或承租人寓居运用的房子,安置房经常存在买卖无效的情形,那么什么情况安置房买卖合同无效?

  一、什么情况安置房买卖合同无效

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  这种情况指的是卖方将房地产和土地分别卖给不同的买家,又或者是售卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权主体有问题,合同无效。

  这种情况指的是卖家必须是该房屋的所有权人。

  3、侵犯优先购买权,合同无效。

  我国法律规定,当房子的所有权有多个人时,房子在出售时,同等情况下房屋所有权的共有人有优先购买权。

  4、单位违反规定购房,合同无效。

  这种情况指的是机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

  5、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。

  在进行买卖交易时,买卖双方本应持按质论价的原则,按照房屋所在地政府规定的私有房评价标准来商议价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。

  6、非法转让,合同无效。

  二、安置房买卖合同管辖法院怎么确定

  1、房屋买卖合同的管辖法院,按照房屋所在地确定管辖法院。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

  2、农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。

  3、不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。

  以上就是法律快车小编为您详细介绍的关于“什么情况安置房买卖合同无效”的相关知识,相信大家对安置房买卖合同无效的情形有了基本了解。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

  责任编辑:周末

 

六、 安置房买卖纠纷如何解决

 

  随着社会经济的发展,城市道路建设和其他公共设施建设用地也在不断增加,也正是因此,出现了许多安置房,有安置房就有纠纷的发生,一般而言安置房买卖纠纷有哪些?安置房买卖纠纷如何解决

  一、安置房买卖纠纷有哪些

  1、卖房主体不合法或不合格

  如果是夫妻双方或者数人的共有房屋,出售者没有征得其它共有人的同意,私自出卖共有房屋,即卖房者主体不合法或不合格,易引起纠纷

  2、买房主体不合法或不合格

  在某些城市中规定不具有本市户口的不得购买安置房,还有的城市规定没有大陆户口的不得购买本市安置房等,买房主体必须合格才能购房,若不合格就会产生纠纷。

  3、房屋质量不合格

  安置房的房屋质量与一般的商品房相比,比较令人担忧,所以如果安置房的房屋质量经检测后,结果是不合格,那也会引起纠纷。

  4、房屋性质不同

  因房屋的性质不同,也往往发生纠纷,比如军队、铁路和某些未经过房改的单位的房屋一般不允许买卖,特别是不允许卖给外单位、外系统;某些地方规定公房房改后的一定年限内不允许买卖,如果买卖,必须首先卖给原单位,或者经过原单位的批准等,所以一旦购买就会引起纠纷。

  5、房屋买卖合同无效

  因房屋买卖合同的效力发生纠纷的案例很多,造成房屋买卖合同无效的情况也比较复杂。有些房屋的买卖在双方签订合同或交付房屋时,政策不允许对该房屋买卖,那么房屋买卖合同就会被视为无效,这时就容易产生纠纷。

  二、安置房买卖纠纷如何解决

  1、协商解决

  协商沟通一直都是解决纠纷的第1步,而且对双方当事人来说也是最快捷的方式,所以首先要进行协商。在协商解决的同时,购房者还应了解相关政策法规,以防自己处于劣势。

  2、调解解决

  如果双方协商不成,只有通过第三方来进行调解,虽然不如协商简单方便,但是也是较为快捷的解决双方纠纷的方式。

  3、诉讼解决

  如果双方当事人协商与调解都无法解决纠纷,那就只好将纠纷诉诸于法院,虽然这一方式较为公平,但是耗时较久,成本也比较大。

  通过上文法律快车小编为您详细介绍的关于“安置房买卖纠纷如何解决”的相关知识,相信大家看了之后都有了一定的了解了。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

  责任编辑:周末

 

七、 安置房怎么过户

 

  房子被征收了,拆迁了,开发商就会补回安置房,如何安置房要买卖的话这个安置房的产权问题应该如何处理呢,安置房过户需要什么材料,安置房过户需要哪些费用,安置房过户需要走什么流程?安置房怎么过户?


  一、安置房过户需要的材料

  1、开发商名下的房产证原件。

  2、开发商的法人委托书。

  3、拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明

  4、被安置人身份证复印件。

  5、拆迁安置协议。

  6、房屋移转过户申请书。

  7、房屋权属登记申请书。

  8、测量分户平面图。

  9、如被拆迁人死亡,应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。

   二、安置房过户需要的费用

  1、交易手续服务费:住宅6元、平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元、平方米);非住宅10元、平方米。买卖双方各承担一半。

  2、登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

  3、土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

  4、核档费:50元每宗。

  5、契税:税率为3% ,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1、2以上、交易价格4290元、平方米)契税税率减半,按 1、5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买方承担。

  6、印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。

  7、个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式:

  (1)税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

  (2)未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

  三、安置房过户的流程

  1、拆迁当事人共同选择评估机构。拆迁估价机构定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

  2、拆迁人出资委托评估机构。

  拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

  3、评估机构勘察测量。

  拆迁当事人提供拆迁估价资料,协助估价机构进行实地查勘。对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

  4、初步估价报告公示。

  估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

  5、复核申请。

  拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。

  通过上文法律快车小编为您详细介绍安置房怎么过户的知识,我们可以安置房过户需要开发商的一些资料,安置房的一些资料,而且需要找评估机构进行评估,过户费用也是不少的。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车律师。

 
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