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2018拆迁补偿法律如何规定

2018拆迁补偿法律如何规定

发布时间 :2018-10-18 14:40浏览量 : 2489
国家拆迁补偿补偿标准的规定:1、房屋价值补偿标准:按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格,并请有评估资质的评估机构进行评估确定。2.搬迁费和临时安置费(俗称过渡费),3、停产停业损失的补偿。4、补助和奖励。 5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿。
  •   毕竟现在的社会经济是发展的越来越快的,现在国家也开始着重于城市建筑物的翻新和新建了,因此很多修建时间较久的房屋就是比较陈旧需要翻新或是拆迁了

      一、2018房屋折迁补偿新规定是怎样的

      房屋拆迁补偿标准的计算公式:

      拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:

      (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

      (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

      (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

      由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

      (一)房屋拆迁补偿计算标准

      (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

      (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

       (二)房屋拆迁安置费计算标准

      (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

      备注:

      1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;

      2、如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0;

      3、被拆迁人获得补偿,表明该房屋由其自用。

      (三)农村房屋拆迁补偿标准

      (1)被征地的村或者村民小组建制撤销的,以及建制虽然不撤销,但不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房 屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

      (2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

      根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

      因此,在政府实施土地征收和拆迁补偿安置的过程中,只要违背“给予被征收人公平补偿”这一基本原则,即可视为违法,被征收人应该果断通过法律途径争取合理补偿。以上就是法律快车收集整理的相关信息,希望能帮助到大家。

      二、房屋拆迁补偿流程

      第一步:发布拟征地公告由市县级国土部门在拟被征地村集体范围内发布拟征地公告。

      第二步:征询拟被征地人意见由市县级国土部门会同拟被征地所在的乡镇政府,就拟征地公告的内容征询拟被征地村民的意见。

      第三步:对土地及地上附着物调查登记由市县级国土部门同拟被征地的所有权人、使用权人对拟被征土地的信息进行调查,并由国土部门进行调查登记。

      第四步:拟订“一书四方案”并上报审批由市县级国土部门按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”,并将材料一并向有审批权的机关进行报批。

      第五步:发布征地公告征用土地的市县级人民政府应当在收到省政府或国务院征地批准文书之日起十个工作日内,在被征地所在的村集体范围内对征地批文的内容进行公告。

      第六步:发布征地补偿安置方案公告县市级国土部门根据省政府或国务院所批准的征地方案,在征地公告发布之日起四十五日内拟订征地补偿安置方案并予以公告。

      第七步:上报审批补偿安置方案县市级国土部门应当将草拟的补偿安置方案和听证会上各方发表的意见,逐一上报给本级人民政府进行审批。

      第八步:土地补偿登记被征地人应当在征用土地公告规定的期限内,持土地权属证明到公告规定的地点办理征地补偿登记手续。

      开发商征地流程第九步:落实补偿安置后交付土地政府机关按照规定落实征地补偿安置后,被征收人则应当将土地按期交付。


     
  •   随着国家、社会的不断发展需要,在建设某些设施时或者建筑时需要对规划内的房屋进行征收拆迁,既然是征收拆迁,就需要对房屋所有人进行拆迁赔偿,那么,房屋拆迁赔偿计算标准是怎样的呢?

      一、房屋征收赔偿有哪些方面

      (一)被征收房屋价值的补偿;

      (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

      (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

      二、房屋拆迁赔偿方式

      房屋拆迁补偿的方式一般有两种方式,货币补偿和置换房,两者都可以自由选择。

      (一)货币补偿

      对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

      对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

      (二)房屋产权调换

      被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

      因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

      三、房屋拆迁赔偿计算标准

      (一)房屋拆迁补偿计算标准

      (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

      (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

      (二)房屋拆迁安置费计算标准

      房屋拆迁安置费(包括承租人)=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋(如商业用房)因停产、停业造成的损失赔偿费。

      (三)农村房屋拆迁补偿标准

      (1) 被征地的村民不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额等价值的产权房屋调换。具体计算可以参考以下公式:(被拆除房屋重置单价结合成新价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

      (2)被征地的村民,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,具体计算可以参考以下公式:(被拆除房屋重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积,还有被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

      四、国家在哪些情况下可以征收房屋

      (一)国防和外交的需要;

      (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

      (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

      (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

      (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

      (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。


     
  •   法律明文规定政府由于某些特殊原因是可以对土地进行征收的,人民应当积极配合。对于门面房拆迁也不例外。对于拆迁说,政府是需要进行一定的补偿的。那么,门面房拆迁补偿标准有哪些呢?我相信你一定会对这些问题产生浓厚的兴趣。

        一、门面房拆迁补偿标准有哪些

      拆迁补偿内容一般包括:

      1、拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;

      2、停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;

      3、拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;

      4、基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。

      被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴。被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价,房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的,按最低补偿单价标准计算。

      最低补偿单价标准,为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价。

      本条所称的单价,是指每平方米建筑面积的价格。

      已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价,由各区、县政府按其划定的区域范围定期公布。

      价格补贴标准,由市价格主管部门会同市建委、市房地资源局制定。

      二、补偿流程

      (一)拆迁人申领房屋拆迁许可证。

      (二)房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。

      (三)房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

      (四)确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言,对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差,被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择,或只作货币补,或只作房屋产权调换、结算价差。

      (五)拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。

      (六)裁决拆迁。

      (七)强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。

       三、拆迁冻结

      拆迁冻结的概念

      拆迁冻结就是已经决定要拆,但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应补偿或者安置方案,在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属,禁止人口潜入该房产所在户口,拆迁冻结的期限不等,也许因为安置资金不到位会冻结一到两年,拆是一定要拆的,剩下的就是时间问题了。

      拆迁冻结的时间节点是市政府建设通告或征收土地预公告公布之日。

      拆迁冻结的作用

      拆迁冻结是为了便于国土规划部门和房屋管理部门对该区域的人口进行统筹规划。其实际作用如下:

      1、以拆迁冻结日为标准根据是否离异或丧偶后是否再婚、是否已满法定婚龄对该区域居民进行分户划分。

      2、拆迁冻结日为标准根据是否在之后擅自抢建改建对新建部分进行补偿划分。

      3、拆迁冻结日为标准根据被拆迁房屋是否超过批准使用期限对房屋进行补偿划分。

      4、以拆迁冻结日为标准确定房屋是否能够进行过户、出租、抵押的交易行为。

      5、以拆迁冻结日为标准确定房屋户口是否能够进行入户、分户、移户的户籍变更行为。


     
  •   拆迁补偿办法是根据各地的经济状况、土地年产值等因素而因地制宜的,那么2018年拆房赔偿标准是怎样的?拆迁办强制拆房去哪里维权?拆房子会赔装修费吗?

      一、2018年拆房赔偿标准

      农村房屋拆迁补偿标准如下

      1、草房:具体参考当地的拆迁补偿标准方案。

      2、砖瓦房:具体参考当地的拆迁补偿标准方案。

      3、捣制或预制砖砼结构房屋:具体参考当地的拆迁补偿标准方案。

      4、楼房(两层以上):具体参考当地的拆迁补偿标准方案。

      农房拆迁补偿的组成:

      1、房屋补偿。对房子本身的补偿,具体如上。

      2、院内土地补偿。对宅基地院内的土地补偿。

      3、院外小菜地补偿。对宅基地院外小菜地的补偿。

      4、装饰装潢补偿。吊顶、地板、门窗、墙纸、墙砖、吊灯、马桶、灶台等。

      5、地上(下)附着物补偿。禽舍、水井、地坪、院墙、院内花草树木、空调、水电表移装、铝合金等。

      6、异地安置补助费。每户2万元,包括宅地、配套设施、租房费等。

      7、搬家费。搬家产生的车辆费。

      8,搬迁奖。对积极响应搬迁的农户给予的奖励。

      二、拆迁办强制拆房去哪里维权

      1、强制拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。

      2、如果拆迁办强制拆房,被拆迁的一方可以通过起诉开发商的方式要求赔偿,如果非法强拆也可以去纪委那边举报,亦可以去信访部门寻求帮助。

      3、实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。如有证据证明强制拆迁不合法,可以进行投诉。

      三、拆房子会赔装修费吗

      按照国家拆迁标准是会赔偿的。但装修好的房子也是按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

      《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

      (1)被征收房屋价值的补偿;

      (2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

      (3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

      市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。


     
  •   拆迁补偿问题一直都是老百姓关心的问题,拆迁补偿是指拆迁人在对被拆迁人的房屋进行拆迁后所提供的补偿,那么关于拆迁补偿会涉及到哪些问题呢?动迁补偿标准是什么?拆迁补偿方式有哪些?

      动迁补偿标准是什么

      1、房屋拆迁补偿计算标准

      (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

      (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

      2、房屋拆迁安置费计算标准

      (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

      注:(1)如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;

      (2)如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0。

      拆迁补偿方式有哪些?

      1、货币补偿

      货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:

      市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

      商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

      重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

      上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。

      2、 产权置换

      产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

      产权置换分为两种形式:

      异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

      回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。

      附:目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积,如上海人均最低面积为22㎡,所以拆迁安置。

      3、 结合型补偿

      顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

      由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

      拆迁补偿金额如何确定

      1、拆除未出租非居住房屋,

      2、拆除公有出租非居住房屋,对所有人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×20%;对承租人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×80%。

      3、拆除房管部门代管的非居住房屋,

      4、拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋,对所有人的补偿款为:货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价×100%;对承租人的补偿款为:货币补偿金额=市场评估价×80%。


     
  •   我们知道有些房屋拆迁标准根据农村和城市的不同又会有新的标准,那么为了公共利益在需要进行拆迁时,是否也会有相应的拆迁补偿呢?那么国家房屋拆迁补偿标准是怎样的呢?

      一、楼房拆建补偿标准怎么确定

      依据拆迁者和被拆迁者对赔偿的方式的选择不同,房屋拆迁补偿有着复杂多样的确定标准。但是基本上各个方式会遵循以下各自的基本要素来实现确定拆迁补偿的数额。

      1、货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

      2、实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。

      但是这里要注意, 拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

      拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

      二、房屋拆迁面积计算

      1.房屋建筑面积的计算:单层建筑物是按照房屋外墙勒脚以上的外围水平面积计算;而楼房是按照各层房屋外围水平面积之和计算。

      2.房屋使用面积的计算:房屋使用面积是按照每间房屋踢脚线以上的内墙水平面积计算。

      3.阁楼的计算:阁楼是指在房屋建成后利用房间内部空间的上部,用木材或其它材料搭建的一个小楼层,表面看起来比较低矮阴暗且檐口的地方,不用时候可拆除且不影响房屋结构。由于阁楼是临时性建筑,所以是阁楼不计算建筑面积。如果阁楼能供人居住且高度在1.7米以上的,阁楼使用面积折半计算;

      4.阳台面积计算:如果阳台是挑阳台、凹阳台以及底层有围栏的平台,不论该阳台是否封闭,全部按照其水平面积的一半计算阳台建筑面积,阳台是不计算使用面积的。

      三、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

      搬迁费和临时安置费用,具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,详见各地出具标准,在这里作者所列算的补偿标准,是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房,则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁):2012年搬迁费20元/平方米,按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算,逾期12月以内,每月增加50%,预期12个月不满24个月的,自第13个月起每月增加75%,逾期24个月以上的,自第25个月起每月增加100%。


     
  •   法律明文规定政府由于某些特殊原因是可以对土地进行征收的,人民应当积极配合。对于城中村拆迁补偿也不例外。对于拆迁说,政府是需要进行一定的补偿的。那么,2018城中村拆迁补偿标准是多少呢?我相信你一定会对这些问题产生浓厚的兴趣。

      一、2018城中村拆迁补偿标准是多少

      城中村改造拆迁补偿标准,因村而异,一村一策,各城中村根据自身的条件和经济状况,通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上按以下几个项目进行补偿(以河北石家庄市某村为例):

      1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅:这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式,这是底线,不能低于此标准。各村基本参照此标准履行,也有个别村甚至会提高补偿标准,如:将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。

      2、临时安置费、搬迁费:临时安置费按15元/平方米计算,搬迁费按10元/平方米,按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。

      3、地上房屋补偿款及装修款:无明确具体标准可供参考,一般由评估机构进行评估确定,当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。

      4、停产停业损失:该项费用主要针对营运性房屋进行的补偿,如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失,一般由协商确定或评估确定。

      5、拆迁奖励:各村制定各村奖励标准,不能统一。

      6、电器移机费:一般按市场价位进行补偿,目前家用电器移机费:空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等。如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

      7、其他补偿或补助:各村根据以上标准或参考以上标准的基础上,另行对困难住户或另行支付和补偿费用,这主要由村集体组织通过补偿方案确定,因村而定。

      二、城中村成因

      究其原因,在于“城中村”形成和发展的特殊性。从“城中村”的历史变迁中不难发现"城中村"形成的主要原因:

      从客观上来说,是我国城市化进程的快速发展的结果。改革开放的20多年中,城市化的进程加速发展,我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展,需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了,当地的农民,却仍然留在原居住地,并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场"城市包围农村"的运动发生了。村庄进入城市,形成了"城中村"。

      从主观上来说,是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的,这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制,是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式,二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有,而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看,‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成,是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下,追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”因此,从“城中村”的历史变迁可以发现,土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权,由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金,土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村” 形成的进一步加剧。故而,我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。

      三、城中村土地现状

      “城中村”土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形。

      “城中村”土地所有权状态

      根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定,具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中,位于城区边缘而被划入城区,成为城市的一部分,既有城市的一些习性,又摆脱不了农村固有的特质,是二者的混合体。

      “城中村”土地的所有权状态大体可分为三类:

      (1)已“撤村建居”,土地被国家全部征用,农民不再享有集体土地所有权,村已经被城市完全包围,原农民已全部转为居民,只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”,它经过改造已融入城市之中,不再是“城中村”改造的对象。

      (2)正在“撤村建居”。土地大部分被征用,土地所有权部分属于国家所有,部分属于集体所有,但原农民未转为居民。

      (3)尚未“撤村建居”,但已列入城市框架范围,土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”,是通常所说的要改造的“城中村”。

      “城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类,两种土地所有权从表象看,仅是所有权主体不同而已,但其实质是不平等的,表现在:

      (1)国家所有权的权利主体是国家,而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条:集体所有权的权利主体又分为:乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化,且是单方的,只能由集体所有权向国家所有权转化,而不能是国家向集体所有权转化;同时集体所有权主体之间是不能相互转化的。

      (2)集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的,我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定,方式为出让,这种行为其实质可以看作是一种买卖,只不过是一种强买强卖罢了,只有一方当事人(国家)的意思,几乎是容不得对方(农村集体)意思表示,农村集体只有强制取缔的义务,这就难以保证交易的公平了,自然出现了现实中征地赔偿款太低,侵害农民权益的事件的发生。

      (3)两种所有权的权能上也是完全不平等,主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大,“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势;同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”,为征用后转让土地使用权获得商业上的利益,因此,农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价,甚至漫天要价,凭此来保留其土地所有权,村落在城市中得以延续。

     
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