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安置房买卖合同有效吗

安置房买卖合同有效吗

拆迁安置房可以买卖,买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房,能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证,凭着拆迁安置协议也可以买卖,买卖合同合法有效,只是说风险比有产权证的大一些。 买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可,不论名字是叫买卖合同,还是买卖协议,诚信协议,本质都是房屋买卖合同,和名字没有关系。

一、 2018安置房买卖合同有效吗

 

  安置房是一种保障性住房,在房产买卖市场中也可以看到安置房交易,但是由于安置房的特殊性,有人会有疑问:2018安置房买卖合同有效吗?安置房买卖合同无效的情形有哪些?

  一、2018安置房买卖合同有效吗

  1、 拆迁安置房可以买卖,买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房,能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证,凭着拆迁安置协议也可以买卖,买卖合同合法有效,只是说风险比有产权证的大一些。

  2、 买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可,不论名字是叫买卖合同,还是买卖协议,诚信协议,本质都是房屋买卖合同,和名字没有关系。既然是合同,就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件,不能使无权处分等等。

  二、安置房买卖合同无效的情形

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  这种情况指的是卖方将房地产和土地分别卖给不同的买家,又或者是售卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权主体有问题,合同无效。

  这种情况指的是卖家必须是该房屋的所有权人。

  3、侵犯优先购买权,合同无效。

  我国法律规定,当房子的所有权有多个人时,房子在出售时,同等情况下房屋所有权的共有人有优先购买权。

  4、单位违反规定购房,合同无效。

  这种情况指的是机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

  5、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。

  在进行买卖交易时,买卖双方本应持按质论价的原则,按照房屋所在地政府规定的私有房评价标准来商议价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。

  6、非法转让,合同无效。


 

二、 正规回迁安置房买卖合同范本

 

  回迁安置房是很多市民关注的话题,那么安置房有房产证吗?签订回迁安置房买卖合同应该注意什么?

  一、安置房有房产证吗

  1、因为拆迁安置房是根据国家政策规定,对被拆迁户进行的安置补偿,故凡是通过正规拆迁程序,由取得拆迁许可证的开发商开发建造的安置房屋,被安置人将来都能取得房屋的产权证,只是相对要经过更长的时间才能取得房产证。

  2、安置房为因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房;另一类是因房产开发等因素,拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。

  3、税费是根据过户价或当地政府的低过户指导价为计算依据的,一旦地方过户指导价调整,或税收政策调整,可能会带来很大的损失。

  4、目前的政策是,出售满五年的住宅不用交营业税,但是出售满五年的住宅是要交差额20%的个人所得税的,另外,目前的政策规定,拆迁安置房首次上市还要交3%的土地出让金。

  5、拆迁安置房满5年后,在补缴了土地出让金后,可以变成商品房性质,可以上市买卖。

  二、正规回迁安置房买卖合同范本

  1、出卖人(甲方): 身份证号码:

  2、买受人(乙方): 身份证号码:

  3、根据《合同法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

  4、房屋的基本情况:

  甲方房屋座落在________________________________,建筑面积为______平方米,乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解,愿意购买该房屋。

  5、甲方保证该房屋没有产权纠纷,不存在房屋抵押,债权债务,以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项,由甲方承担,乙方不负任何责任。

  6、上述房产的交易价格、款项支付方式

  7、房屋交付

  甲方应在交房当日(____年____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其钥匙全部交付给乙方。

  8、、关于产权登记的约定:

  甲方(签字): 乙方(签字):

  x年x月x日x年x月x日


 

三、 什么情况安置房买卖合同无效

 

  在我国形形色色的各类房产中,安置房信任我们都不会觉得生疏吧,安置房是因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安顿给被拆迁人或承租人寓居运用的房子,安置房经常存在买卖无效的情形

  一、什么情况安置房买卖合同无效

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  这种情况指的是卖方将房地产和土地分别卖给不同的买家,又或者是售卖房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权主体有问题,合同无效。

  这种情况指的是卖家必须是该房屋的所有权人。

  3、侵犯优先购买权,合同无效。

  我国法律规定,当房子的所有权有多个人时,房子在出售时,同等情况下房屋所有权的共有人有优先购买权。

  4、单位违反规定购房,合同无效。

  这种情况指的是机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

  5、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。

  在进行买卖交易时,买卖双方本应持按质论价的原则,按照房屋所在地政府规定的私有房评价标准来商议价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。

  6、非法转让,合同无效。

  二、安置房买卖合同管辖法院怎么确定

  1、房屋买卖合同的管辖法院,按照房屋所在地确定管辖法院。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

  2、农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。

  3、不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。


 

四、 最新安置房建设合同范本

 

  衣食住行是每个人的基本生活需求,而“住”又代表着安身立命之所,在住所问题中,我国社会中存在着一种特殊房产:安置房,那最新安置房建设合同范本是怎样的?安置房建设用地减免税是如何规定的?

  一、最新安置房建设合同范本

  发包方(以下简称甲方):_________

  委托代理人(姓名):_________单位:_________

  住所地址:_________

  联系电话:_________手机号:_________

  承包方(以下简称乙方):_________

  单位名称:_________资质等级:_________

  营业执照号:_________

  注册地址:_________

  法定代理人:_________联系电话:_________

  委托代表人:_________联系电话:_________

  本工程设计人:_________联系电话:_________

  施工队负责人:_________联系电话:_________

  依照《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,结合本市实际,甲、乙双方经协商一致,就乙方承包甲方的住宅室内装饰装修工程(以下简称工程)的有关事宜,达成如下协议:

  第一条 工程概况

  1、工程地点:_________

  2、施工项目及要求:(见附表一:装饰装修工程施工项目确认表、附表二:住宅室内装饰装修工程内容和做法一览表)

  3、工程承包方式,双方商定采取下列第种承包方式:

  (1)乙方包工、包全部材料(见附表五:乙方提供装饰装修材料明细表);

  (2)乙方包工、部分包料,甲方提供部分材料(见附表四:甲方提供装饰装修材料明细表,附表五:乙方提供装饰装修材料明细表):

  (3)乙方包工、甲方包全部材料(见附表四:甲方提供装饰装修材料明细表)。

  4、工程期限_________天;开工日期_________年_________月_________日;竣工日期_________年_________月_________日;

  5、合同价款:本合同工程造价为(人民币)_________元,金额大写:_________元(详见附表三:住宅室内装饰装修工程报价单)

  第二条 工程监理

  若本工程实行工程监理,甲方与监理公司另行签订《工程监理合同》,并将监理工程师的姓名、单位、联系方式及监理工程师的职责等通知乙方。

  第三条 施工图纸

  双方商定施工图纸采取下列第_________种方式提供:

  1、甲方自行设计并提供施工图纸,图纸一式三份,甲方、乙方、装饰主管部门各执一份(见附表六:住宅室内装饰装修工程设计图纸);

  2、甲方委托乙方设计施工图纸,图纸一式三份,甲方、乙方、装饰主管部门各执一份(见附表六:住宅室内装饰装修工程设计图纸),设计费元由甲方支付(此费用不在工程价款内)。

  第四条 甲方工作

  1、开工前_________天,为乙方入场施工创造条件,包括:搬清室内家具、陈设或将室内不易搬动的家具、陈设归堆、遮盖,以不影响施工为原则;

  2、提供施工期间的水源、电源;

  3、负责协调施工队与邻里之间的关系;

  4、如需拆改原建筑的结构或设备管线,甲方负责到有关部门办理相应的审批手续;

  5、施工期间甲方仍需部分使用该居室的,负责做好施工现场的保卫及消防等项工作;

  6、参与工程质量和施工进度的监督,按本合同第七条、第十条约定负责材料及工程竣工验收。

  第五条 乙方工作

  1、施工中严格执行安全施工操作规范、防火规定、施工规范及质量标准,按期保质完成工程;

  2、严格执行本市有关施工现场管理的规定,不得扰民及污染环境;

  3、保护好原居室室内的家具和陈设,保证居室内上、下水管道的畅通;

  4、保证施工现场的整洁,工程完工后负责清扫施工现场,交付前应打扫卫生一次

  二、安置房建设用地减免税

  1、《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第一条:对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议),按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

  2、第三条:对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。

  3、第四条:个人首次购买90平方米以下改造安置住房,按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。

  4、第五条:个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。


 

五、 2018农村安置房可以买卖吗

 

  现在进行拆迁的速度加快导致现在的很多安置房的分发,但是其实很多拆迁户都有房子了所以就会对那些安置房进行买卖,但是这个买卖是否合法呢。

  一、2018农村安置房可以买卖吗

  拆迁安置房如果在建设前审批手续齐备,土地性质变更合法,土地出让金足额缴纳,房屋质量合格,即规划局同意规划方案,国土局同意土地出让,房屋质量验收单位,消防、煤气、水电等各级衙门验收合格,房管局合法备案,这样房子能够顺利办出房产证土地证,当然可以购买,但是如果房屋因为一些前期问题导致无法顺利办出房产证土地证,就是小产权房,买卖不受国家法律保护,农民如果反悔,可以要回去,出现问题难以获得法律保护,国家要征用土地,也是没有拆迁补偿的。

  另外,农村集体经济组织自己开发的房子,即使两证齐全,手续合法,房屋质量验收合格,还有可能出现一些问题,这里面有太多的可操作空间,虽说建筑物质量标准规定得很具体,但是能不能彻底贯彻落实,是很难保证的。比如,楼盘地底下的地质水文勘探,桩基打的是否牢固,卫生间防水,有多种施工方法,外墙体保温,有多种材料和施工方法,泡沫砖有厚有薄,隔音效果自然不同,电梯间是否作隔音处理,一楼防潮做得怎样。

  分类情况

  根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类:

  一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

  另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。

  主要优势

  1、是现房,而且早期的安置房有些的地理位置优越,小区配套较完善;

  2、户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑

  3、政府统建的房屋质量较为稳定;

  4、安置房依托地理优势和小区配套优势,升值比率与经济增长周期吻合,升幅较快

  更重要的是,这些安置房如果没有产权,价格普遍会比市价低。

  当然,还有一个客观原因,安置房的业主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。


 

六、 定向安置房可以买卖吗

 

  对于安置房,相信大家都有所了解,但是“定向安置房”,估计很多人就有点搞不清楚了。其实很简单,就是根据拆迁等原因到指定居民区安置的房屋。那么定向安置房可以买卖吗?正规定向安置房和商品房的区别是什么?

  一、定向安置房可以买卖吗

  1、定向拆迁安置房是享受土地划拨、规定费用减免等有关的政策,是具有社会保障性质的。具体定向安置房所安置的对象是除了那些城市居民是被拆迁户的,也包括有征拆迁房屋的农户。

  2、“三定三限”的定向安置房其产权性质是界定为普通商品房,这种安置房上市交易比照两限普通商品房退出机制的有关规定来办理。

  3、若有因为重大市政工程的动迁居民所建造的配套商品房或者配购的中低价商品房,则按照有关的规定,被安置人是因此获得这种配套商品房的,那么房屋的产权就属于其个人,但在取得权的5年之内不能地进行上市交易。

  二、正规定向安置房和商品房的区别

  1、区别在于:商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房,而商品房,按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

  2、内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物;

  3、而定向安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括房屋被拆迁的农户;

  4、还有就是定向安置房就是拆迁后,国家或是开发商赔偿的住房,其土地性质是划拨地,如要出售需补交土地出让金;

  5、而商品房就是由买卖交易得来的房子,开发商买地建房后当商品出售的房子,其土地性质是出让地。


 

七、 安置房买卖合同的效力是怎样的

 

  在我国进行征收之后一般都会对征收户进行安置房的分配,毕竟是收了他们的房子就要先给一套房子先住着。但是很多人其实都是有相应的房产的,所以一般就会出卖他们的安置房。

  一、安置房买卖合同的效力是怎样的

  1、通常安置房买卖合同是有法律效力的,买卖安置房所签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示,协议合法有效,对双方均有法律约束力。

  2、但是容易发生纠纷,因为房屋在几年后的价值是升还是降都是个未知数,那么房产证拿到后,如果卖主拒不过户,你只能起诉到法院,要求法院判令对方过户,所以,风险还是有的。约定的双倍违约因为过高,一般会被法院认为是无效的。

  二、拆迁安置房买卖的风险:

  1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议,万一协商不成,可能会起诉到法院解决,终确定的合法权益人是谁还无法确定;

  2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;

  3、因交易时间漫长,房价变动可能性大,如果出售方为谋取更大利益,将房屋房价卖给他人,并在过户交易前先行过户给他人,那么购买方就得不到房屋的产权,只能主张债权了;

  4、在房屋过户前,也有可能会因出售方自身债务纠纷,导致房屋被债权人申请法院查封。

  三、安置房买卖合同要注明哪些问题?

  1、查看产权人的身份证件;房屋产权证上的产权人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。

  2、在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。

  3、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实;房产面积多大;该房产用途是什么;是还是居住,或是其他;该房产有没有被司法机关和机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利。


 
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