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商品房买卖合同司法解释适用二手房吗

商品房买卖合同司法解释适用二手房吗

商品房买卖合同司法解释是适用二手房的。手房买卖合同是一方转移房屋权于另一方,由另一方支付价款的合同。转移权的一方为卖房者或卖方,支付价款而取得权的一方为买房者或者买方。二手房买卖合同与一般商品房买卖合同一样需要采用书面形式,买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

一、 商品房买卖合同司法解释2017全文

 

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自2003年6月1日起施行。解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

  商品房买卖合同司法解释全文

  最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

  (2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)

  法释〔2003〕7号

  为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

  第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

  第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

  第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

  第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

  当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

  第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

  第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

  房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

  第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

  第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

  第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

  逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

  (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

  第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

  第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

  第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

  第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

  第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。


 

二、 商品房买卖合同纠纷的司法解释

 

  商品房买卖合同纠纷的司法解释有什么内容?商品房买卖合同纠纷的司法解释主要是根据以下四种纠纷来说的,一是开发商逾期交房,经买房人催告后三个月内仍未交房的,买房人有权解除合同;二是违约金数额或者损失赔偿额计算方法的确定;三是由于开发商原因导致买房人未能取得房屋权属证书的,开发商将承担违约责任和三是由于开发商原因导致买房人未能取得房屋权属证书的,开发商将承担违约责任。

  (一)开发商逾期交房,经买房人催告后三个月内仍未交房的,买房人有权解除合同

  根据《解释》的规定,如开发商逾期交房,经买房人催告后三个月内仍未交房的,买房人有权解除合同,除可退房外,还可要求赔偿。当然双方另有约定的除外。

  同时买房人行使解除权也是有时间限制的。根据《解释》的规定,从买房人有权解除合同时(即开发商逾期交房之日起的三个月后)起,如开发商催告的,买房人应当在催告之日起三个月内解除合同;如开发商没有催告的,买房人应当在有权解除合同之日起一年内解除合同,否则过了以上期限,买房人再要求解除合同的,法院将不予支持。因此开发商应当认真甄别买房人以逾期交房为由解除合同的要求是否超过期限,如超期的可依法驳回其退房要求。

  (二)违约金数额或者损失赔偿额计算方法的确定

  开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的,一般从其约定。但如约定的违约金过份高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据《解释》的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说,如合同约定的违约金为2万元,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时《解释》的规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

  如果双方没有明确约定的,《解释》的规定可以参照以下标准确定:

  1、逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  2、逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  3、由于开发商的原因,买房人未能取得房屋权属证书的,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  (三)由于开发商原因导致买房人未能取得房屋权属证书的,开发商将承担违约责任

  《解释》第十八条规定由于开发商原因导致买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,开发商应当承担违约责任:

  1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

  2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

  3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  《解释》第十九条同时规定,由于开发商的原因,导致买房人在以上办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年仍然无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除合同和赔偿损失。

  以上是《解释》中对开发商有较大影响的规定的要点释义。《解释》出台目的就是为了加强对处于弱势地位的购房消费者的合法权益的保护,并制裁某些开发商违背诚信原则和违法经营的行为,所以《解释》对开发商规定了较重的责任,如果开发商继续违法经营、违规操作,其法律成本将大大增加,既不经济,也不利于企业的长远发展。因此贵司应利用《解释》出台施行的契机,规范企业的经营运作,纠正不当的经营方式,塑造诚实信用、守法经营的企业形象。并根据《解释》及其它相关法律规定,妥善处理遗留问题,防止损失的扩大。


 

三、 2018年最新商品房买卖合同范本

 
  买房子算得上是人生中的一件大事了,它意味着你在物质上存在了一个新家,当然很多投资商人利用现在的房市买房进行投资,商品房就是一个很好的选择。
 
  一、关于买卖合同
 
  买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。买卖是商品交换最普遍的形式,也是典型的有偿合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、第一百七十五条的规定,法律对其他有偿合同的事项未作规定时,参照买卖合同的规定;互易等移转标的物所有权的合同,也参照买卖合同的规定。
 
  二、2018年最新商品房买卖合同范本
 
  出卖人(以下简称甲方):
 
  地址:
 
  法定代表人:
 
  联系电话:
 
  委托代理人:
 
  联系电话:
 
  买受人(以下简称乙方):
 
  地址:
 
  法定代表人:
 
  联系电话:
 
  委托代理人:
 
  联系电话:
 
  甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的《_________》商品房事宜,订立本合同。
 
  第一条 甲方通过土地使用权【出让】【转让】【划拨】方式取得_________区/市(县)_________地块土地使用权,并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证,证书号为:_________,土地面积为:_________,土地用途为:_________。
 
  甲方经批准,在该地块上投资建造《_________》【暂定名】【现定名】商品房,主体建筑物的建筑结构为_________结构;建筑物地上层数为_________层,地下层数为_________层。
 
  乙方购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_________,商品房预售许可证号为_________。现房产权登记备案号为_________。
 
  第二条 乙方向甲方购买_________路_________幢(号)_________层_________室(以下简称该房屋),政府批准的规划用途为_________。
 
  该商品房阳台是【封闭式】,是【非封闭式】。
 
  据甲方暂测该房屋建筑面积为_________平方米,其中套内建筑面积为_________平方米、公用分摊建筑面积为_________平方米。该房屋建筑层高为_________米。
 
  该房屋建筑设计及平面图见本合同附件2;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件3;该房屋相关情况说明(抵押关系、资料关系、相邻关系及小区平面布局)见本合同附件4;该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件5。
 
  第三条 乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价为人民币_________元。(大写):_________。
 
  根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币_________元。(大写):_________。
 
  第四条 乙方购买该房屋的总房价款(含附件3中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。
 
  第五条 在该房屋交付时,房屋建筑面积以青岛市国土资源与房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理:
 
  1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;
 
  2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+_________%(包括_________%),不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+-_________%(包括+-_________%),乙方有权单方面解除本合同。乙方行使上述解除权时,必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出,否则视为放弃该项权利。
 
  第六条 签订本合同时,该房屋建设工程(形象进度)已建设到_________。乙方应当按本合同约定时间如期、足额将房款交付于甲方的预售款监管帐户(预收款监管机构:_________、帐户名称_________、帐号:_________)。预收款按政府规定监管使用。
 
  第七条 乙方若未按本合同约定的时间足额付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之_________计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过_________天后,甲方有权选择下列第_________种方案追究乙方责任:
 
  1、甲方有权单方面解除本合同,乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的_________%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。甲方如行使上述解除合同权的,应当自合同约定之乙方应交付房款期限届满止的30日内书面通知乙方,没有通知或逾期通知的,视为放弃权利。
 
  2、_________。
 
  第八条 签订本合同后,甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件2),确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准,在获得批准之日起_________天内与乙方签订本合同变更协议。
 
  甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计,乙方有权单方面解除本合同。乙方解除合同的,甲方应当向乙方支付总房价款的_________%违约金。
 
  第九条 甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件4),确需变更的应当征得乙方书面同意。
 
  甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局,乙方有权要求甲方恢复,如不能恢复的,甲方应当向乙方支付总房价款的_________%违约金。
 
  第十条 甲方应当在_________年_________月_________日前,依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用。
 
  如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,甲方可据实予以延期:
 
  1、遭遇不可抗力,且甲方在不可抗力发生时采取了适当救护措施,并在_________日内书面告知乙方的;
 
  2、_________;
 
  3、_________。
 
  第十一条 甲方如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之_________计算,违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过_________天,乙方有权选择下列第_________种方案追究甲方责任:
 
  1、乙方有权单方面解除本合同。
 
  2、_________。
 
  第十二条 该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前_________天通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起_________天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为_________。
 
  在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。
 
  甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接收该房屋,由此所产生的延期交房的责任由甲方承担。
 
  由于乙方原因,未能按期交付的,双方同意按第_________种方式处理:
 
  1、乙方未按期接收房屋,从甲方通知的乙方应当接收房屋之日起承担该房屋的物业管理费,并承担该房屋毁损灭失的全部风险;如果由此导致甲方承担其他连带责任,甲方除按照承担连带责任的实际损失进行追讨外,另可以按日追究乙方合同总价款_________%的违约金。
 
  2、_________
 
  第十三条甲方应当在商品房交付使用后_________日内,将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。
 
  如因甲方的责任,乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第_________项处理:
 
  1、乙方退房,甲方在乙方提出退房要求之日起_________日内将乙方已付房价款退还给乙方,并按已付房价款的_________%赔偿乙方损失。
 
  2、乙方不退房,甲方按已付房价款的_________%向乙方支付违约金。
 
  3、_________。
 
  甲方在产权登记中应当履行的义务成就的,应当向乙方发出办理产权登记的书面通知,自乙方接受通知之日起_________日内,若乙方不履行其在办理产权登记中所应履行的义务,导致产权登记迟延办理或无法办理,则甲方不承担任何责任。
 
  第十四条 该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移至乙方。如乙方未按约定日期办理该房屋的验收交接手续的,甲方应当发出书面催告书一次。乙方接收催告书后,未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移至乙方承担。
 
  第十五条 甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权,也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况,由甲方承担全部责任,并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定赔偿乙方。
 
  第十六条 甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件3约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价_________倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件3约定的标准,乙方有权单方面解除本合同,同时甲方应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定赔偿乙方。
 
  双方商定对标准的认定产生争议时,应当共同委托本市(或者国内)有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。一方向另一方发出共同检测的书面意见后_________日内,另一方不作答复的,视为同意对方可以单独委托建设工程质量检测机构检测,并同意该机构做出的书面鉴定意见。
 
  第十七条 该房屋交付后,房屋权属证明办妥前,乙方认为主体结构质量不合格的,可以依照第十六条第二款的方式委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验,确属主体结构质量不合格的,乙方有权单方面解除本合同,同时甲方应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定赔偿乙方。
 
  第十八条 乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知起_________天内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的_________%,在退还房价款时一并支付给乙方。
 
  前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。
 
  第十九条 自该房屋验收交接之日起,甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》之规定,在本合同附件5中约定。
 
  第二十条 甲方已选聘_________物业公司对该房屋进行前期物业管理,并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为_________用房,甲乙双方已签订了《_________使用公约》(见附件5)。
 
  第二十一条 乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之日起,甲方与_________订的编号为_________的_________地块的土地使用权出让/转让合同中约定的(本合同甲方的)与该房屋相关的权利、义务和责任转移给乙方。
 
  第二十二条 本合同项下乙方享有的权益(房屋期权),乙方可以依法转让、抵押。乙方依法行使上述权利时,甲方应予协助。
 
  第二十三条 本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须采用用书面形式,且首先采用直接送达方式送达,直接送达不能、或者另一方在省外、国外的可采用挂号邮寄的方式,送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达;如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准)第_________日将被视为已送达另一方;若邮件被退回的,可以使用我国法律所允许的其他方式送达。
 
  第二十四条 该房屋买卖过程中所发生的税费按照法律、法规、规章的相关规定由甲、乙双方各自承担。
 
  第二十五条 本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。本合同的正文、补充条款、附件以及补充协议中的填空部分,手写体与铅印或者固定格式(如图章条款)不相一致的,以手写体为准。
 
  第二十六条 甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利和义务清楚明白,并愿按本合同约定严格履行,如一方违反本合同,另一方有权按本合同约定要求索赔。
 
  第二十七条 本合同自双方签字之日起生效。双方商定本合同生效之日起30日内由甲方负责向房地产登记机构办理本合同登记备案手续。
 
  若甲方逾期不办理登记备案手续并造成乙方损失的,应当承担赔偿责任。
 
  第二十八条 本合同登记备案后,如发生协议解除本合同的事实时,在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到_________房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。
 
  第二十九条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议,应协商解决。协商不能解决的,选定下列第_________种方式解决:(不选定的划除)
 
  1、向_________裁委员会申请仲裁;
 
  2、依法向人民法院起诉。
 
  第三十条 本合同壹式_________份,均具有同等效力。其中甲、乙双方各执_________份,_________各执壹份。
 
  出卖人:
 
  日期:
 
  买受人:
 
  日期:
 
  在买卖关系中出来社会道德等约束之外,只有白字黑字对当事人有约束力,因此合同的条款一定要详细细致,尽量避免出现以后发生合同纠纷案件。以上就是法律快车小编为大家总结的2018年最新商品房买卖合同范本以及相关知识,希望对您有帮助。如果您还有其他法律问题,欢迎您咨询法律快车网,我们将有专业的律师为您服务。
 

四、 发生商品房买卖合同纠纷要怎样向法院起诉

 

  现在很多的法律意识淡薄,当碰到纠纷的时候往往是选择吃哑巴亏,或者是托关系找熟人解决,但是如果对方找的关系比自己的厉害,自己又不得不吃亏。所以当发生商品房买卖合同纠纷时一定要采取法律的途径解决问题。但是发生商品房买卖合同纠纷要怎样向法院起诉呢?

  一、发生商品房买卖合同纠纷要向法院起诉的流程是怎样的

  1、 首先了解相关起诉的法律知识。

  2、到房屋所在地法院起诉。

  3、立案后,法院的内勤将案件分到具体的承办法官。

  4、准备证据并注意法院的证据规则的规定。

  5、法院确定的开庭时间和地点。

  6、开庭审理。

  7、二审审理。

  8、申请再审。

  9、申请执行。

  二、商品房买卖合同纠纷向法院起诉的依据是什么

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自2003年6月1日起施行。《解释》规定商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖人又将该房屋出卖给第三人。不仅可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  三、商品房买卖合同的注意事项有哪些

  1、理性和有规划的消费——购房的前提。

  买房子应该要量力而行。如果自己的经济实力的确无法负担一套房子,为了避免成为房奴,应该谨慎选择是否需要买房。

  2、买房首付款的积累——购房的关键。

  在选择买房子之后,自己应该根据每个月的房贷,合理分配收入。每个月留一些钱来还房贷。

  3、学习一些地产基础知识——购房的必需。

  因为近年来购房纠纷频多,了解一些地产基础知识就显得十分的有必要。由于自己本身就具备这方面的法律修养,因此处理起合同纠纷问题自然就得心应手了。

  4、购房前还应考虑出行的时间成本。

  交通是否方便,如今越来越成为影响购房者购房选择的一个重要因素了。如果购买的房子太远,这样会给生活带来很多不便。

  5、选择适合自己的楼盘——购房量力而行。

  面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠。

  因为商品房买卖现象越来越普遍了,所以由于房屋买卖带来的纠纷也越来越多。在发生商品房买卖合同纠纷时,一定要懂得运用法律的途径来维护自己的合法利益。如果发生商品房买卖合同纠纷要怎样向法院起诉的程序还有不太明白的地方,一定要寻找一些专业途径弄清楚。

 

五、 签订个人商品房买卖合同后要进行登记备案吗

 

  个人商品房买卖合同备案是开发商与买房方在签订商品房买卖合同之后,在房产住宅局提交备案申请,然后再由房管局予以备案的情况。那么一定要在签订个人商品房买卖合同后要进行登记备案吗?

  一、签订个人商品房买卖合同后要进行登记备案吗

  在和开放商签订个人商品房买卖合同后进行登记备案是必须的。个人商品房买卖必须经过国家登记备案,双方的买卖合同也要自己留底,这是保护自己合法权益的行为。

  二、商品房买卖合同登记备案的依据是什么

  1、据我国相关法律第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

  2、《城市房产开发管理条例》二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

  3、《商品房管理办法》第十条:“商品房预售,其中开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。而且开发企业应当自签约之日起30日内,需要向房地产管理部门和市、各县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”

  三、登记备案时需要注意什么问题

  1、网上备案使信息透明化

  实现网上合同备案最大的优势是使房产信息透明化,市民可以通过房产管理局公众信息网,清晰地了解楼盘单位的各方面信息。

  在实现网上合同备案前,之前的人工备案。由于发展商不会签订一份合同就立刻送往房管部门备案,因而合同备案时间往往滞后于合同的真正签订时间,购房者无法及时了解购买楼盘的相关情况。另一方面,如果发展商将已经抵押或被查封的楼幢进行出售,不知情的购房者也可能因不了解情况而购买到问题楼盘。

  网上备案系统上线后,在商品房建档时,包括楼盘总的套数,可销售套数,销售单位的户型、面积、状态,以及楼盘的查封、抵押情况均会及时公布。而交易双方在对合同内容确认无误、点击保存后,房屋销售状态会立刻反馈到网上备案系统,自动将可售状态修正为已售状态,从而能有效杜绝发展商一房多卖的情况,保障了购房者的利益。

  此外,市民在后期还可以方便地跟踪了解自己所购单位的各项信息,包括该单位的确权情况等。在申请办理房产证时,网上备案单位资料清晰,也会使办证过程更便捷。

  2、网上签约注意保存密码

  启动网上备案的目的是使信息透明化,保障购房者利益。然而,不少购房者对网上签约备案系统不了解,对其操作流程不够重视,在相关操作上也存在一些误区。

  大部分购房者认为在审核过合同内容中的条款,双方确认无误、点击保存后就不能再作修改。其实这是一种误解。双方在网上签订后,如果没有手动点击提交备案,8小时后已保存的签订合同会自动提交备案。而在这8小时内,即使在打印纸质合同后,如果当时没有将网上已经签订的合同提交备案,而发展商有双方密码,可以再次进入系统修改条款。此外,在网上签订合同时设置的密码,还将在后期用于办理网上按揭等业务。

  在进行网上签约时,密码一定要妥善保存,在双方对合同条款确认无误、签订保存之后,一定要当场提交备案,并打印《商品房备案登记证明书》,经双方确认后签字保存。据介绍,在提交备案并打印《商品房备案登记证明书》之后,网上备案的合同条款将无法再进行更改。该名工作人员同时提醒购房者,如果在后期委托发展商或代理机构办理网上按揭等业务,需告知受委托方购房密码时,应出具书面委托书,以明晰密码如果丢失时的责任,从而真正保障到自己的利益。


 

六、 商品房买卖合同怎么签要注意什么

 

  众所周知,在买卖商品房的时候是一定签订商品房买卖合同的,也知道商品房买卖合同是十分重要的,因为它是保障双方权益的重要依据。但是商品房买卖合同怎么签?商品房买卖合同签订时要注意什么?仍然是很多人心中的一个疑问。

  一、商品房买卖合同是什么

  商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

  二、商品房买卖合同怎么签

  因为考虑到很多人都对商品房买卖合同怎么签有不解的地方,那么小编我就简单介绍一下商品房买卖合同的签订流程。

  1、签订《认购书》。

  2、签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》。

  3、与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》。

  4、办理预售登记。

  5、在商品房买卖合同之后将《商品房抵押贷款合同》登记备案。

  三、商品房买卖合同签订要注意什么

  商品房买卖合同在签订时主要需要注意以下八个问题,只要在合同上注意到了这些问题,那么就可以避免很多不必要麻烦。

  1、在合同中,应注明与开发商谈定的付款方式;

  2、明确注明房屋面积;

  3、对交楼日期要有严谨、具体的规定;

  4、明确煤气通气的准确时间;

  5、明确产权证发放到购房者手中的准确时间;

  6、认真查核合同附件,注意房屋平面图与所购房屋是否一致;

  7、定设计变更时如何承担责任;

  8、仔细研读补充条款的内容。

  此外,房屋坐落位置,产权明确,并且产权人在场,不在场的话要出委托公证书,房价,首付、费用、过户日期、违约责任这些也是值得注意的问题。

  现在很多人耗尽半生积蓄就是为了能够买一套房子,但是由于缺乏相关的法律知识,签订房屋买卖合同的时候,疏忽了一些问题,导致出现了一系列麻烦的问题。房屋买卖合同虽然只是简单的几张纸,但是如果出现了问题,它却有十足的重量。因此弄清楚商品房买卖合同怎么签要注意什么问题是至关重要的。

 

七、 商品房买卖合同法定解除情形有哪些

 

  商品房买卖合同的当事人协商一致的,可以协议解除合同,但符合法定解除情形的,可以单方面解除商品房买卖合同。那么商品房买卖合同法定解除情形有哪些?

  商品房买卖合同法定解除情形有哪些?

  (一)根本违约

  1、房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  2、房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

  3、隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  4、隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  5、隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

  6、主体结构质量不合格;

  7、房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

  (二)迟延履行

  1、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

  2、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

  (三)法律规定的其他解除情形

  1、面积误差比绝对值超出3%;

  2、商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

  符合解除商品房买卖合同的法定情形的,购房者解除合同的,应当通知出卖人(开发商),该通知到达出卖人(开发商)一定时日后,出卖人(开发商)承担退款、支付违约金等违约责任。


 
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