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2018划拨土地使用权管理暂行办法

2018划拨土地使用权管理暂行办法

发布时间 :2018-09-12 16:27浏览量 : 704
为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,加强对划拨土地使用权的管理,特制定划拨土地使用权管理暂行办法。划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。等等。
  •   土地使用权是公民个人或集体依照相关法律条件取得的对土地使用的一种权利,但由于很多社会的因素,土地使用权的划拨也容易引起纠纷和争议,为了能够更好地划分土地使用权,使得土地使用权更好的公平的划拨,我国也制定了一些相关法律条例对其进行了规范。

      第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),加强对划拨土地使用权的管理,特制定本办法。

      第二条划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

      第三条划拨土地使用权(以下简称"土地使用权")的转让、出租、抵押活动,适用本办法。

      第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

      第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。

      第六条符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押:

      (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

      (二)领有国有土地使用证;

      (三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;

      (四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

      第七条土地使用权转让,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。

      原拥有土地使用权的一方称为转让人,接受土地使用权的一方称为受让人。

      第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。出售是指转让人以土地使用权作为交易条件,取得一定收益的行为。交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

      第九条土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人,承租土地使用权的一方称为承租人。

      第十条土地使用权抵押,是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。原拥有土地使用权的一方称为抵押人,抵押债权人称为抵押权人。

      第十一条转让、抵押土地使用权,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权,其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

      出租土地使用权,其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租;出租地上建筑物、其他附着物使用权,其使用范围内的土地使用权随之出租。

      第十二条土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的,必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

      第十三条市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。

      第十四条市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后,签订土地使用权出让合同。

      第十五条土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定,签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

      第十六条土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内,向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金,到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

      第十七条双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内,到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。办理登记手续,应当提交下列证明文件、材料:

      (一)国有土地使用证;

      (二)土地使用权出让合同;

      (三)土地使用权转让、租赁、抵押合同;

      (四)土地评估报告;

      (五)市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

      第十八条土地使用权转让,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

      第十九条土地使用权出租、抵押,出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

      第二十条土地使用权转让后,受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的,应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意,并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准,依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地登记手续。

      第二十一条土地使用权出租后,承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的,必须征得出租人同意,并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

      土地使用权出租后,承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的,必须征得出租人同意,并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准,依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地登记手续。

      第二十二条土地使用权租赁合同终止后,出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内,到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。

      第二十三条土地使用权抵押合同终止后,抵押人应当自抵押合同终止之日起十五日内,到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。

      第二十四条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

      因处分抵押财产而取得土地使用权的,土地使用者应当自权利取得之日起十五日内,到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。

      第二十五条土地使用者转让、出租、抵押土地使用权,在办理土地使用权出让手续时,其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后,在土地使用权出让合同中订明,但不得超过《条例》规定的最高年限。

      第二十六条土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

      第二十七条土地使用权出让金,由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取,按国家有关规定管理。

      第二十八条土地使用权出让期届满,土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同,到原登记机关办理注销出让登记手续。

      第二十九条土地使用权出让期满后,土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时,须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理变更土地登记手续。

      第三十条土地使用权出让期间,国家在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序收回土地使用权,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

      第三十一条土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全部出让金的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。

      第三十二条土地使用权转让、出租、抵押,当事人不办理土地登记手续的,其行为无效,不受法律保护。

      第三十三条对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人,由所在地市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。

      第三十四条当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的,可以依照《中划拨土地应当提交下列证明文件华人民共和国行政诉讼法》向人民法院提起诉讼。

      第三十五条县级以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权转让、出租、抵押活动的监督检查工作,对违法行为,应当及时查处。

      第三十六条土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进行监督检查时,被检查的单位或者个人应当予以配合,如实反映情况,提供有关文件、资料,不得阻挠。

      第三十七条土地管理部门在监督检查中,可以采取下列措施:

      (一)查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料;

      (二)要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况;

      (三)责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。

      第三十八条土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费,按照国家有关规定办理。

      第三十九条经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的,可参照本办法办理。

      第四十条以土地使用权作为条件,与他人进行联建房屋、举办联营企业的,视为土地使用权转让行为,按照本办法办理。

      第四十一条对《条例》实施后,本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为,市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理,并按《条例》规定处罚后,补办出让手续。

      第四十二条本办法由国家土地管理局负责解释。


     
  •   土地使用权的获得方式不止一种,其中一种就是以划拨方式取得土地的使用权。但是很多人并不了解什么是划拨土地使用权,对于以划拨方式取得土地使用权的内容和方式都存在很多疑问和不解,或者说是根本不了解。但是划拨是一种非常常见的土地使用权取得方式,大家是很有必要了解一下的。

      一、什么是划拨土地使用权

      1、有两种可获得土地使用权的方式,一种是划拨土地使用权,另一种则是出让土地使用权。两种方式有不同。划拨土地使用权指的是经县级以上的人民政府批准,土地使用者在缴纳完补偿、安置等的费用后便取得的国有土地的使用权,或是经县级以上的人民政府批准后无偿得到的国有土地的使用权。

      2、划拨只能适用于公益或国家核心的工程项目。规定了只能是城市的基础设施和公益的事业用地;国家核心扶持的项目用地;法律法规规定的其他用地。体现出其公益的目的。

      3、因为划拨土地使用权是直接由政府的批准产生的,只要交纳征用的补偿安置费用后就可取得使用权,并不需要向国家交纳出让金以及签订合同。

      4、根据法律规定,用划拨的方式取得土地使用权的,除了有另有的规定以外,是没有使用期限上的限制的。而土地使用权是有期限的,住房的用地为70年,若到期之后则为有偿使用。

      二、划拨土地使用权年限是多久?

      1、划拨土地没有使用期限的限制,但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。政府根据公共利益需要,可以依法收回划拨土地使用权,这时,原土地使用随之终止。

      2、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2章第八条:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

      3、土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定的批准权限报经批准后,由土地管理部门实施。

      三、出让土地使用权与划拨土地使用权的区别是什么

      出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权;

      划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安里等费用后.取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

      两者的主要区别是:出让土地使用权是有偿、有期限的;划拨土地使用权除法律另有规定外,一般没有期限的限制。


     
  •   类似于《划拨土地使用权管理暂行办法》之类的政府规定的一些与我们生活相关的条例、管理办法的法律法规,相信大家在日常生活中不会经常用到,但它却在我们遇到某些方面发挥重要的作用。

      1、土地使用权的定义及其使用范围

      第二条 划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

      第三条 划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让(土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。)、出租(将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用并收取租金)、抵押(提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保)活动,适用本办法。

      2、土地使用权可以转让、出租、抵押的条件

      第六条 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押:

      (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

      (二)领有国有土地使用证;

      (三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;

      (四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

      3、办理土地使用权出让登记需要的材料

      第十七条 双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内,到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

      办理登记手续,应当提交下列证明文件、材料:

      (一)国有土地使用证;

      (二)土地使用权出让合同;

      (三)土地使用权转让、租赁、抵押合同;

      (四)市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

      4、关于土地使用权出让期的相关规定

      第二十八条 土地使用权出让期届满,土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同,到原登记机关办理注销出让登记手续。

      第二十九条 土地使用权出让期满后,土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时,须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理变更土地登记手续。

      第三十条 土地使用权出让期间,国家在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序收回土地使用权,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

     
  •   固有土地使用权属于用益物权可以依法转让。具体是如何转让、划拨的,步骤又是什么呢?

      1、以出让的方式取得国有土地使用权

      出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

      (1)出让的方式

      一般的土地用途可以通过拍卖、招标或者双方协议的方式取得国有土地使用权;商业、旅游、岳麓和豪华住宅用地,有条件的额,必须采取拍卖、招标方式,没有条件的,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

      (2)出让的年限

      居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

      (3)土地合同

      出让合同是“双务有偿有期限的合同”。由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。

      续期要届满前1年申请,原则要批准续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

      未获续期,被收回。土地使用权出让合同约定的适用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

      (4)土地用途

      出让土地使用权可用于商业用途。出让方式取得土地使用者,可将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。

      土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

      2、以划拨的方式取得国有土地使用权

      (1)划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

      (2)划拨的范围:下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

      国家机关用地和军事用地;

      城市基础设施用地和公益事业用地;

      国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

      法律、行政法规规定的其他用地。


     
  •   国有划拨土地使用年限是多长?国有划拨土地是没有使用期限的限制的。国有划拨土地转让是怎么样?要和政府的土地管理部门签订土地出让合同,取得国有土地使用权,才可以转让。法院处理当事人因转让国有划拨土地纠纷的原则是怎么?

      国有划拨土地使用年限

      土地使用者经县级以上人民政府依法批准,无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

      划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种,其特殊之处主要有两个方面,一是权利取得的方式,因为没有向国家支付土地使用费,属于无偿取得国有土地使用权;二是权利的期限,除有法定期限的情形外,划拨国有土地使用权一般没有使用期限。

      国有划拨土地转让

      最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说,国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同,取得国有土地使用权,否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。

      人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则

      (1)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。

      (2)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权,其有权依照法定程序转让国有土地使用权。

      (3)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金,从国家土地管理部门获得出让土地使用权。受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。

      (4)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让人亦非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。

      国有划拨土地的使用权能否抵押?

      划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押,但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押:即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人,领有土地使用权证,地上建筑物有合法产权证明,经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的,没收其非法收入,并根据其情节处以相应罚款。


     

  • 正文:
    划拨土地使用权出让合同
    划拨土地使用权出让合同

      出让方(甲方):______________________
      地址:________________________________
    邮码:________________________________
    电话:________________________________
      法定代表人:__________________________
    职务:________________________________

      受让方(乙方):______________________
      地址:________________________________
    邮码:________________________________
    电话:________________________________
      法定代表人:__________________________
    职务:________________________________

      第一条 根据《中华人民共和国土地法》之规定,原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押),须签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)房产(或部分房产),其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租、抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则,经过协商,订立本合同。

      第二条 ____ 房产使用土地位于____,总用地面积为____.其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。
      乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证(或批准文件),具有合法的土地使用权。

      第三条 乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积,即____平方米。
      ____或:____乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____平方米,为____房产总建筑面积的____%;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%;即____平方米。
      本合同项下出让的土地使用权与____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体,系公有的、不可分割的,相邻各方必须相互合作,并根据需要为对方提供便利条件。

      第四条 土使用权出让的年限为____年,自____起算。

      第五条 ____ 房产使用范围内的土地,按原批准文件为____用地,乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。
      乙方如改变土地用途,必须征得甲方同意,重新调整土地使用权出让金,签订土地使用权出让合同,并办理变更登记手续。

      第六条 乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费(税)。

      第七条 本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币,总额为____人民币。
      本合同经双方签字后____日内,乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金。
      合同签字后____日内(或乙方出售房产后____日内)乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。
      (或:乙方出租____房产,每年应以租金的____%抵交出让金,至抵交完全部出让金为止。或:乙方抵押____房产后____日内,以抵押所获收益抵交付定金)后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。)

      第八条 乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内,办理土地使用权变更登记,换取土地使用证,取得土地使用权。

      第九条 乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费,缴纳的时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。

      第十条 除合同另有规定外,乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前,将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行账号,银行名称:____银行____分行,账户号____。
      甲方银行账号如有变更,应在变更后____日内以书面形式通知乙方,由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费,乙方均不承担违约责任。

      第十一条 乙方依本合同取得的土地使用权,可依国家有关规定进行转让、出租、抵押。
      房产所有人在出售(出租;抵押)____部分房产时,亦就同时转让(出租;抵押)整栋房产使用土地中与出售(出租;抵押)房产占____房产总建筑面积比例相同的土地使用权。

      第十二条 土地使用权转让(出租、抵押)时,应当签订转让合同(租赁合同;抵押合同)或在房产买卖合同中设立土地使用权转让(出租;抵押)章节,但不得违背国家法律、法规和本合同的规定,并依照规定办理转让(出租;抵押)登记。

      第十三条 土地出让年限届满,土地使用者如再申请续期,须重新与甲方签订出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。土地使用者不再申请续期的,本合同项下的土地使用权,地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿发回,土地使用者应交还土地使用证并依照规定办理注销登记。

      第十四条 如果一方未能履行合同项下的义务,应被视为违反本合同,违约方从另一方收到具体说明违约情况的通知后,应在____日内纠正该违约。如____日内没有纠正,违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。

      第十五条 如果乙方不能按时支付任何应付款项,从滞纳之日起,每日按应缴纳费用的____%缴纳滞纳金。

      第十六条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

      第十七条 因执行本合同发生争议,由争议各方协商解决。协商不成,按以下____项解决:
      (1)提请仲裁机构仲裁。
    (2)向有管辖权的人民法院起诉。

      第十八条  本合同于____年____月____日在中国____省(自治区、直辖市)____市(县)签订。

      第十九条  本合同未尽事宜,可由双方约定后作为合同附件。



    甲方:________________
    法定代表人:__________
    _______年_____月____日

    乙方:________________
    法定代表人:__________
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    划拨土地使用权出让合同
    划拨土地使用权出让合同

     
  • 转让划拨土地使用权合同纠纷的处理

           一、划拨土地使用权人经批准办理出让手续的转让标准
    我国划拨土地使用权作为商品能够进行交易的历史是从1990年国务院颁布具有历史意义的《城镇国有土地使用权出让和转让条例》开始的。在此前由于划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用,因此《城市房地产管理法》第39条第1款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定:“划拨土地使用权,除本条例第45条规定的情况外,不得任意转让、出租、抵押。”由此可见,划拨土地的使用权未经批准不得转让。但随着商品经济的发展,尤其是土地市场的繁荣,使得一些划拨土地的使用权人为获取利益,将划拨土地进行转让的现象增加。对于以划拨土地为标的物的转让合同是否违反国家的禁止性规定而导致合同无效,因缺乏统一的规定,审判实践中做法不一。有观点认为,从原则上讲,划拨土地使用权不能转让、出租和抵押,但不意味着存量的划拨土地不能够进入市场,划拨土地可以通过一定形式和程序转为出让土地,从此意义上讲,划拨土地使用权是可以处分的。我们认为此观点忽视了划拨土地本身的特性,也忽视了此时划拨土地使用权已经转化为出让土地使用权的现实。从现行法律、行政法规的规定可以得出结论,划拨土地使用权不得转让是法律、行政法规的强制性规定,如果违反,按照《合同法》第52条的规定,合同应当无效。为此,《解释》第n条首先明确规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。”
           但为了使土地得到最大化利用,《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第45条同时也规定:“符合下列条件的,经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:……(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”据此,划拨土地使用权经有关政府土地管理部门批准,并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金后,可以转让。应当申明的是,此时转让的已不是划拨土地的使用权,而是已是转化为出让土地的使用权。对实践中未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权的应如何处理,也是《解释》要解决的问题。如国有企业要进入市场,就要使用其资产从事各种经营活动,其中自然也包括对土地资产的市场利用,导致大量的存量划拨土地自发进人市场。如果人为地禁止这种利用,势必限制国有企业的生存和发展,并且往往是禁而不止。而现行的“先交出让金再人市”的规则,在企业普遍缺乏资金的情况下,实际上也难以操作。另一方面,机关和事业单位以国家财政投入不足为理由,也纷纷自行将自己使用的划拨土地投入经营性用途。这样,便形成了所谓“土地隐形市场”。面对大量“土地隐形市场”的存在,要求划拨土地使用权一律“先出让后转让”,不但会严重限制土地的流转,还会使土地市场上的更多合同归于无效。这不仅不符合《合同法》的立法本意,还因为土地流转的目的在于对土地的使用,土地转让后,土地的受让者往往已对土地进行了投入,合同无效后,会带来返还的麻烦,且不利于对土地的有效利用。因此,在一些情况下,对划拨土地使用权转让的效力是否可以允许补正呢?从理论上讲,合同效力的补正即对合同的效力进行修正,使合同转化为有效合同。合同效力的补正分为无效合同的效力补正和效力待定合同的效力补正。前者是指当事人对于无效合同进行修正,消除其违法内容,从而使合同变为有效合同。后者是指合同欠缺有效要件,能否发生当事人逾期的法律效力尚未确定,只有经过有权人的追认,才能化欠缺有效要件为符合有效要件,发生当事人预期的法律效力。划拨土地转让合同的效力补正属于无效合同的效力补正。合同效力补正制度的设立,既可以保护当事人的合法权益,又能促成交易,维护市场秩序。从司法解释的制定过程看,涉及合同效力补正的规定最早出现在最高人民法院1995年底制定的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中,其中第25条关于“商品房的预售方,持有土地使用证,也投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间办理了预售许可证的,可以认定预售合同有效”的规定,在审判实践中起到了促进当事人积极履行合同、防止当事人一方恶意主张合同无效、维护房地产开发市场正常运转的作用。随后,1999年底最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》中的第9条也规定:“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定合同未生效”,由此肯定法律、行政法规规定的某些合同的批准、登记手续在一定的期限内是可以补办的。《房地产管理法》实施后,《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第25条的规定仍然被很多法院参照适用,为此最高人民法院2003年4月出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条借用了该条司法解释的精神,规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。这一规定对于体现当事人的真实意思,减少无效合同,促进房地产的流通,起到了积极的作用。根据合同效力补正的原理和已有的司法实践,《解释》第11条后半段根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定,延续以往司法解释的规定模式,明确了“起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”。据此规定,原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准,在与政府办理土地使用权出让手续后,已经转化为出让土地的使用权人,而根据出让土地使用权转让的相关规定,应当认定转让合同有效。
           二、受让方直接办理土地出让手续的转让合同的认定处理
    依前述,划拨土地使用权经批准办理出让手续后可以转让。但由于划拨土地使用权人与政府办理出让手续,不仅需要交纳一笔数目可观的土地出让金,取得土地使用权证书,还要将土地使用权再次变更至受让方名下。因此,实务中很少有通过先出让后转让的形式转让划拨土地使用权的情况,更多的是由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。《城市房地产管理法》第39条第1款即是针对此种情况所作的规定。按照此种形式,当受让方从政府部门受让土地后,即成为出让土地使用权人。而原划拨土地使用权人与受让方之间订立的划拨土地使用权转让合同如何认定,是审判实践中经常遇到的问题。
            划拨土地使用权转让合同签订后,由合同的受让方与政府主管部门直接签订土地使用权出让合同,并交付土地出让金,是《房地产管理法》确认的方式。该法第39条第1款规定“有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。由此也可以看出,该规定同时对划拨土地使用权转让合同的效力给予了肯定。但由于土地使用权出让合同是由政府主管部门与受让方签订的,随着原有划拨土地使用权的消灭和新的出让土地使用权的取得,原划拨土地使用权人与受让方之间合同的性质就发生了变化,事实上产生了政府与划拨土地使用权人、受转让人三者之间的关系,政府将划拨土地使用权从原划拨土地使用权人手中收回,再出让给受让方;原划拨土地使用权人同意政府收回其划拨土地的使用权,是因为可以得到一定的收益,按理说政府要给予一定的补偿,但由于政府收回土地的行为源于原划拨土地使用权人将划拨土地使用权转让给受让方,受让方按照双方合同的约定需支付给原划拨土地使用权人相应的价款,此笔款项可视为对原划拨土地使用权人土地被收回的补偿,只是给予补偿的主体应是受让方,而不是政府。因为只有原划拨土地使用权人的转让行为,受让方才能与政府订立土地出让合同,取得该宗土地的使用权;而对于原划拨土地使用权人让出土地可能带来的不利益,应当由受让方给予补偿。基于此,《解释》第12条规定将划拨土地使用权人与受让方之间签订的转让合同在受让方与政府部门办理出让土地手续后,定位于按照补偿性质的合同处理。由转让合同转化为补偿性质的合同,符合当事人间的意思表示。划拨土地使用权人转让土地的目的是为了获取一定的利益,受让方受让土地是为了取得土地的使用权,但由于划拨土地未经批准不得转让,划拨土地使用权人与受让方之间订立的土地转让合同是无效的。为了减少无效合同的大量出现,促使土地资源的有效利用,本条规定将在起诉前政府部门同意转让,并由受让方直接办理土地出让手续的,定性为补偿性质的合同。这样做不仅可以避免当事人间的合同无效,还可以使各方当事人的合同目的得以实现。同时,将转让合同转化为补偿性质的合同,也符合无效法律行为的转换原理。法律行为转换多半发生在法律行为因未具备某类型法律行为所规定的意思以外的其他要件,如登记或票据的法定方式,而当事人约定的因素,以具备其他类型法律行为的全部要件。我国法律目前没有关于法律行为转化的规定,我国台湾地区“民法”第112条规定:“无效之法律行为,若具备他法律行为之要件,并因其情形,可认当事人若知其无效,即欲为他法律行为者,其他法律行为,仍为有效。”
            在将转让合同作为补偿性质的合同给予认定后,如何对划拨土地使用权人进行补偿的问题,一般认为划拨土地使用权人取得划拨土地是无偿的,因而当国家收回土地时不应给其任何补偿,但事实上,划拨土地使用权人在取得划拨土地使用权时往往是付出一定代价的,比如划拨土地使用权人获取的如果是一片居民住宅地,他就要负责拆迁、安置等,而这笔费用是很大的,尽管政府会给予一定的帮助,用地者也要负担很大的一部分费用。又如,国家划拨给划拨土地使用权人的土地为一片荒地,划拨土地使用权人要想利用这片土地,还要进行大量的投人,由生地变为熟地,当国家收回时,该宗地已不需要进行太大的投人了。这种对划拨土地使用权人利益的忽视会减低用地者开发土地的积极性。《解释》将划拨土地使用权人与受让方之间的合同定位于补偿合同的规定可以弥补法律规定的这一不足,并肯定了在划拨土地使用权变动过程中必然存在的利益驱动,同时为该种利益界定了法律性质—补偿金。补偿性质的合同属于无名合同,是一方当事人对另一方当事人所失利益的补偿。受让方对于划拨土地使用权人的补偿,包括对土地的占有、使用和地上物、拆迁安置的费用。根据《民法通则》第80条“国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利”的规定,土地使用权包括使用和收益两项权能。划拨土地使用权作为一项土地使用权,自然应包括使用和收益两项权能。其中的收益权是指通过占有、使用而获取土地利益的权利,此处的土地利益既包括使用土地的收益,也包括使用土地的便利。另外,根据《房地产管理法》第22条第1款“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府一方批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”的规定,受让方对于划拨土地使用权人的补偿还包括对地上房屋及其他附着物等财产、人员安置等费用的补偿。许多人士提出应对补偿的内容进行具体的规定,明示哪些补偿是合理的,哪些补偿是不合理的。考虑到划拨土地使用权人与受让方之间订立的价款所包含的内容可能是复杂多样的,司法解释无法给予具体的规定,以免挂一漏万,因此,只是对合同的性质作出认定。需要强调的是,由转让合同转化为补偿性质的合同后,并不是意味着合同就一定是有效的,还要根据相关法律的规定,对合同的效力作出具体的认定。
                三、受让方直接取得划拨土地使用权的转让合同的认定处理
    《房地产管理法》第39条第2款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定,决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这一规定是针对转让的划拨土地使用权不具备出让条件的另一方式的特别规定。这里所称不具备出让土地的条件是指国家对转让的划拨土地暂时无法或不需要转为出让土地,或者根据城市规划不宜或暂时不宜出让的土地。目前,对于哪些以划拨方式取得土地使用权的土地转让不需要办理出让手续的问题没有具体的规定,按照建设部颁布的《城市房地产转让管理规定》第12条的规定,可以不办理土地使用权出让手续的情形有:经城市规划行政主管部门批准转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第23条规定的项目的;私有住宅转让后仍用于居住的;按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;根据城市规划土地使用权不宜出让的;县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。据此,在划拨土地使用权人将划拨土地使用权进行转让时,政府主管部门认为受让方具备使用划拨土地使用权的条件后,批准同意转让并决定可以不办理土地使用权出让手续而将该土地直接划拨给受让方使用。
    按照《房地产管理法》第39条第2款规定的划拨土地使用权转让的方式,实际上产生了政府主管部门与原划拨土地使用权人、现划拨土地使用权人三者之间的关系。当政府土地主管部门决定不办理出让手续而直接将土地划拨给受让方使用时,受让方已不是从原划拨土地使用权人手中获取该划拨土地使用权,而是从政府主管部门直接取得划拨土地的使用权。此种情况下,原本因转让划拨土地而无效的合同效力就需要重新考虑。本条规定对于合同的效力给予放宽,只要在起诉前政府土地主管部门决定直接将土地划拨给受让方使用的,当事人间订立的合同不再是土地使用权转让合同,而是对原划拨土地使用权人丧失划拨土地使用权的补偿。因原划拨土地使用权人在对划拨土地使用过程中,必然要对土地进行拆迁或基本建设,使得划拨土地的价值得以提升。由于这些投入完全依附于土地,不可分割,若国家完全无偿收回,势必会对划拨土地使用权人造成损失,也不符合公平原则。按照“谁用地,谁补偿”的土地使用模式,为充分发挥土地的利用效能和经济效益,兼顾各方的利益,《解释》第13条也规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”这样规定符合社会实际情况,更可以减少无效合同的出现,体现《合同法》的立法精神,保护双方当事人的利益,促进土地资源的合理利用。

     
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