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二手房契税一定要缴吗

二手房契税一定要缴吗

发布时间 :2018-08-26 11:28浏览量 : 760
二手房契税是一定要缴的。二手房契税缴纳情况:1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是:房款的3%;2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是:房款的1.5%;3、在首套房的情况下,购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是:房款的1%。
  •   二手房买卖已经成为房屋买卖的主要方式之一,购买二手房的时候会涉及到很多的手续,其中就包括交纳各种税费和办理产权登记等的事项,那么二手房契税谁交,二手房卖方要缴纳什么税?

      一、二手房契税谁交

      根据《中华人民共和国契税暂行条例规定》第八条规定:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。除非双方另有约定,一般而言契税由买方交,如果房产证由开发商代办,就买房交给开发商,由开发商再转交给产权产籍管理核心。如果自己办理房产证,则由买房自己将契税直接交纳给产权产籍管理核心。

      二、二手房卖方要缴纳什么税

      根据我国关于房屋税收的法律法规及规范性文件,转让二手房需要交纳的税费有以下几种:

      1、营业税:

      根据《营业税暂行条例》的规定,个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%。又按照财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

      享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件:住宅小区建筑面积容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。

      2、印花税、土地增值税

      自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

      3、个人所得税

      转让二手房,要交纳个人所得税。以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。转让收入为实际成交价格。

      根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定,对转让住房收入计算缴纳个人所得税的,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。所谓合理费用,指的是纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

      纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,可按3%的比例核定征税。个人转让自用五年以上,并且是唯一的家庭生活用房,经地方税务机关核实,其所得暂免征个人所得税。

      4、附加税费

      转让二手房时,卖房人应以应纳营业税额为计税(费)依据,适用税(费)率如下:

      (1)、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征;

      (2)、教育费附加按3%的征收率计征;

      (3)、地方教育附加按2%的征收率计征;城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。

      三、二手房交易风险避免措施

      1、购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔。

      2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。

      3、买房人应在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

      4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,并对双方商定的内容以书面形式约定好。

      5、为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

      6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易,建议城镇居民不要购买这类房屋,此种房屋交易不受法律保护。


     
  •   全面推进“营改增”试点半月,“降税减负”效应不断发酵。中新网记者调查发现,在二手房交易方面,该项改革让交易涉及的多项税收都所有降低;且实际办税地点和流程并未发生变化,方便于买卖双方进行缴税;同时,二手房交易所开具的增值税发票并无延迟,在缴纳税款且审核通过的情况下,当场就可获得。

      房地产交易“营改增”到底改了什么?

      中国“营改增”税制改革的初步试点还要追溯到2011年,经过五年多的实践,自今年5月起全面落实,而“营业税”也正式退出历史舞台。

      “对于二手房交易来说,目前动静比较大的就是营业税和契税。而营改增政策后,则会体现为增值税和契税。相比其他税收来说,增值税的一个最大利好就是其为价外税,通俗地说,此类税收的计税依据是不含税价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网记者解释称,防范重复征税、降低税负,正是政府此次税费改革的要点。

      需要特别说明的是,营业税是价内税,即过去100万元房价是含税价;而增值税是价外税,要按照不含税价来征税,所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格,再计算缴纳增值税。

      在税制变化的同时,原有对非一线城市的营业税优惠政策,依然可以平移过度到增值税征收过程中。

      根据财政部2月17日《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,除北上广深四个一线城市外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

      二手房交易契税、个税等税负受益降低

      “营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大,整体税负只减不增。”严跃进称,对于二手房交易来说,目前动静比较大的就是营业税和契税;而营改增政策后,则会体现为增值税和契税。

      严跃进分析称,如果是交易满两年的房屋,不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型,对于营业税而言,计算方式一般是房屋买卖差价总额*5%。所以,如果此类100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算,2年内房价约为114万元,那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式,则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。

      “如果是交易未满两年的普通住宅,则要征收全额。”北京链家地产一位中介人员告诉中新网记者,营改增之前,征收二手房交易的营业税是按照网签价*5%;换成增值税的计算方式后,就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房屋为例,可以比之前少缴税2400元。

      “相应地,尽管5%的税率不变,但应税收入降低,契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”严跃进指出。

      谈及契税的变化,严跃进向记者举例说明称,目前全国100万元的房屋,面积基本上在90-144平方米的范围内,按照1.5%的契税进行计算,则契税为1.5万元;但如果按照目前新的政策,则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。

      “虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方,契税是对买房征收,但就北京市场上的实际情况来看,这部分税负还是要转嫁到买方身上的。”上述链家地产中介人员告诉记者。

      事实上,无论从前期测算还是从目前实际办理情况看,在营改增之后,纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。

      根据北京市地税局的统计,5月1日营改增落地首日,北京18个区(分)局试运行二手房交易税收征管工作,共开具二手房交易增值税发票85张,征收税款638.55万元,比营改增前的税负降低16.03万元,降幅2.45%,平均单笔业务税负下降1885.88元。

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      发票即时开具办税地点流程无改变

      房地产行业营改增落实后,除了关心税负问题,普通购房者也十分关注个人买卖二手房在纳税地点和手续上有无变化?

      为此,中新网记者拨打12366纳税服务热线获知,目前来看,北京地区个人买卖二手房交税手续、办税地点,以及提交材料、办理流程等都没有变化,买卖双方依然要到当地地税部门进行办理。

      不仅如此,根据国家税务总局近日发布的《关于明确应该增试点若干征管问题的公告》,明确个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

      在严跃进看来,官方虽然未对后续二手房交易的纳税地点和手续等做出明确规定,但大方向是尽量降低成本,同时简化计算方式,民众对此类事项的顾虑可以降低。

      另外,中新网记者近日就餐要求开具发票时,就被餐厅工作人员告知,由于营改增刚刚落实,新发票需要等到5月下旬才能开出,那么,对于二手房交易来说,增值税发票可以及时开具吗?

      “增值税发票不存在延期开具的问题,只要资料齐全并缴纳了相应税款,地税部门工作人员就可以开出发票。”一位北京链家地产工作人员告诉记者。


     
  •   核心内容:夫妻房产权变更免契税对二手房影响有哪些?《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》发布后,减免了房屋土地权变更的成本。也引发业内担忧,会不会出现通过“假离婚”、“假结婚”来避税的情况?限购是不是有了漏洞可钻?

      夫妻间房产权变更可以免契税了。日前,财政部和国家税务总局联合下发《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》,决定从2013年12月31日起,明确夫妻间房地产权属变更免征契税。

      此《通知》一出,减免了房屋土地权变更的成本。也引发业内担忧,会不会出现通过“假离婚”、“假结婚”来避税的情况?限购是不是有了漏洞可钻?

      《通知》规定,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

      近日,在杭州市房产交易产权登记管理中心,记者发现:夫妻间办理“加名”、变更共有份额的情况较多,大部分是结婚不久的小夫妻。小刘的妻子是外地人,谈起这次“加名”,小刘说他也考虑了很久,“因为房子是父母出资买的,虽然写的是我的名字,但为了给老婆更多的安全感,打算加上她的名字;再说,契税也免了,少承担了几万元。”

      杭州市房产交易产权登记管理中心一位工作人员对记者说,在杭州,90平方米~140平方米普通住宅的交易契税税率为1.5%,一套总价200万元的房子,现在变更相当于减免了3万元左右,如果是140平方米以上的高总价房源,则省去的契税费用更多,“节后来变更产权的人数还会增加。”

      新政出台后,网上流传着通过“假离婚”、“假结婚”的方式来为二手房买卖避税的招数。但我爱我家建国店小徐认为,新政对二手房交易影响不大。网上所谓的避税“妙招”要求现在的夫妻离婚,然后与他人结婚,然后再离婚,再结婚,“两次结婚、离婚的代价也太大了,周期也长。实际操作中,这样做的风险很大。”

      还有网友担心新政会给限购带来漏洞。华邦地产滨江区政府区经理刘凤娟认为:“这个不能说是限购的漏洞,因为真的要买房的人,在这个政策前,通过各种办法也能获得购房资格。只是现在少了契税,他们操作起来代价小了一些而已。”


     
  •   核心内容;“个人转让二手住房所得,应缴纳个人所得税,”针对近来部分媒体报道“二手房交易将开征或停征个税”的消息,昨天,国家税务总局新闻发言人首次明确表示,二手住房交易所得缴个税并非新政策,各级税务机关应把个税与契税、营业税等一起征收。这意味着纳税人一旦不申缴个税,将可能不能完成房屋过户。

      二手房缴税·澄清 缴纳个税并非新政策

      税总新闻发言人澄清,一些媒体近来报道“个别地方对个人转让房地产拟开征新税种”的说法是不正确的。

      根据国家税法和政策规定,国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括:契税、营业税(附加征收城市维护建设税和教育费附加)、个人所得税、土地增值税、印花税等。今年实行的宏观调控政策,调整的主要是营业税,其他税收政策并没有变化。

      既然如此,为什么今年6月以来,很多市民认为对个人二手住房交易所得征收个税是新政策?对此,税总方面表示,二手房交易所得缴纳个税其实早有明文规定,税务机关多年来一直在征收。但由于以前个人二手房交易不活跃,社会关注度不强。另外,1999年三部委联合制定的税收政策宣传得不够,没有引起大家的充分重视;加之一些地方的税务机关对个税的征收政策执行不到位,有些地方今年加强了个税的税收征管,反而给人们造成了以前不征的错觉。

      二手房缴税·征收 三种住房税收有区别

      昨天,税总重申了财政部等三部委1999年12月2日出台的对个人出售住房所得如何征收个税的规定,具体分三种情况征税。

      一是个人出售除公有住房以外的其他自有住房,其应纳税所得额按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税,合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

      二是个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

      第三种情况是,职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照已购公有住房确定应纳税所得额。

      二手房缴税·优惠 两类住房可享受优惠

      国家对于个人二手住房交易所得缴个税也有优惠政策。主要有两种情况可享税收优惠:

      一是对个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征个税;

      二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售住房应缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。

      二手房缴税·一体化 个税、契税、营业税三税同征

      就在不少房屋交易中介向纳税人介绍种种避税方法(比如不申报个人所得税等)的时候,昨天,税总新闻发言人透露了一个重要信息,今后各级税务机关要坚持依法治税的原则,严格按照“一体化”的管理要求,二手房交易的个税将与契税、营业税等一起征收,而不是分别征收,造成漏缴。这就意味着过去执行不严的现象将得到扭转,税总的要求一旦得到落实,三税一同征收,如果纳税人不申报缴纳个人所得税,今后很可能不能完成过户。房产交易的税收政策进一步收紧。

      ■新闻延展 地产税收新政效果初显

      税总新闻发言人昨天还透露,5月初出台的稳定住房价格的政策,效果已初步显现。变化主要体现在四个方面:

      一是房地产开发投资的增幅有所回落。1-5月,全国完成房地产开发投资4644.2亿元,同比增长24.3%,增幅比一季度下降2.3个百分点,呈逐月回落的趋势。

      二是商品住房交易中,大户型、高价位的住房交易量下降较大。1-5月,有16个城市商品房的成交量呈负增长,大户型、高价位住房成交量降幅明显。二手住房的成交量开始趋减。

      三是商品住房平均销售价格涨幅趋于平稳。1-5月,全国商品住房平均价格为2756元/平方米,同比增长11.3%,增幅比1-4月回落1.6个百分点。

      四是投资投机性购房大量减少,消费需求逐步趋于合理。

      ■名词解释 五大税种

      ■个人所得税。根据国家个人所得税法的规定,个人转让房屋等财产所得,应按20%的税率缴纳个人所得税。

      ■契税。为鼓励个人改善住房条件,促进普通住房交易市场的发展,国家规定对个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。在今年房地产业税收政策调整中,从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起,个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。

      ■营业税。国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5%的营业税。自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

      ■土地增值税。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产,对居民个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。

      ■印花税。根据印花税暂行条例规定,个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

     
  •   二手房交易契税问题解答

      1、 税目、税率

      在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。

      税目为:国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换);房屋买卖;房屋赠与;房屋交换。

      2、计税依据

      国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格;

      土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

      土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

      3、计税方法

      (1)建筑面积140平方米以下的普通住宅,按房屋成交价格×1.5%缴纳;

      (2)建筑面积140平方米以上的非普通住宅,按房屋成交价格×3%缴纳;

      (3)商用房及高档住宅:按房屋成交价格×3%缴纳。

      4、优惠政策

      (1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置费的部分,免征契税。

      (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房,经当地县以上人民政府房改部门批准, 按照国家房改政策出售给本单位职工的,如属职工首次购买住房,免征契税。

      (3)个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。

      (4)居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房,按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅,同时可以享受减半征收契税的政策。

      对于已购买了商品房,尚未出售公有住房的纳税人,应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税,待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。

      (5)土地使用权交换、房屋交换,交换价格相等的,免征契税。

      (6)对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属,不征契税。

      (7)对于夫妻离婚,因财产分割涉及房屋所有权证变更登记,不征契税。

      5、政策依据

      ·《中华人民共和国契税暂行条例》

      ·《中华人民共和国契税暂行条例细则》

      ·《北京市契税管理规定》(北京市人民政府令第29号)

      ·《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知》(京财税[2002]1926号)

      ·《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(京财税[1999]1201号)

      ·《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》(财税[2000]130号)

      ·《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》(京政发[2003]3号)

      ·《北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》(京财税[2003]917号)

      ·《北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知》(京地税地[2003]448号)

      ·《北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知》(京地税发[2005]273号)

     
  •   武汉二手房交易现“契税纠纷”

      买二套房契税增加一倍,提高到3%,让不少二手房购房者措手不及。昨日,在市房地产交易中心办证大厅,记者看到,因为契税提高,有几名买房人与中介经纪人扯皮。

      一位姓吴的购房者告诉记者,节前就签订了合同,但工作忙,没有来办过户,听说政策要变,国庆一过就赶来了,没有想到政策说变就变,要多6000元的费用。

      记者从21世纪不动产、华明达、百居易等中介了解到,有一些二手房交易是9月下旬都谈好,但由于各钟原因,都没有及时过户,现在都要增加费用。

      21世纪不动产武汉区域策划经理杨剑说,契税的提高让很大一部分购房者受到影响,但中介一般都是按房产规定收取相关税费,如果国家提高了税费,购房者只得自己认了。

      相反,商品房影响就小多了。商品房是以签订合同时间为准,也就是说从现在起签订购房合同,如果是二套房,将来办证要交3%的契税,之前签订合同的按以前的规定交税。

     
  • 【南京江宁二手房契税临时上调至4%】

    江宁的“迎接” 契税临时上调至4%

    昨日,江宁区房产交易中心契税窗口传来令人震惊的消息:从10月1日起,江宁区二手房交易契税全部暂时上调至4%。在此之前,江宁区和南京其他各区,交易契税都是按照3%和1%的标准缴纳。江宁区这一契税政策的调整,被认为是南京市出台房产调控实施细则的前奏。

    江宁宣布暂提高契税

    昨日一天,1+2联合不动产江宁岔路口店的经纪人来到江宁房产交易中心缴税过户时,被契税窗口的工作人员告知,从10月1日起江宁的契税税率按照房产总价的4%缴纳。

    南京瑞居不动产相关人士透露,根据通知,从10月1日到南京房产调控细则出台为止,不管面积多大的房产,交易契税都按4%缴纳。

    契税窗口工作人员还透露,如果现在过户按照4%的税率缴纳契税,未来在细则出台后,契税缴纳税率将以南京市的细则为准,江宁区将进行相关税款的退还。

    据了解,1997年,国家出台《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定,房屋交易契税税率为3%—5%,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。1998年,江苏省出台《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》,其中第五条规定契税税率为4%。此次江宁区重新按照4%的契税税率征收,是符合法规要求的。


    中介担心长期零成交

    “今天所有送件单子都收回来了。”南京我爱我家江宁区经理丁小勇表示,新的契税缴纳标准,立即将二手房买卖双方挡在了交易中心的大门外。

    在昨日江宁中介收回的送件单子中,不少二手房原本可以按照此前的政策,享受1%的契税,部分二手房还可以享受0.5%的购房补贴,也就是相当于缴纳0.5%的契税。现在契税全部上调至4%,以江宁区一套100万元的二手房为例,在享受购房补贴的情况下,原本只要缴纳5000元的契税,现在按照江宁区的契税缴纳标准,则要缴纳4万元的契税,交易成本一下子就上涨了35000元。这对于绝大多数二手房买家来说,都是一笔不小的数目。

    “现在生意还怎么做!”江宁区的多家房产中介人士预测,江宁区接下来将迎来一段二手房持续零成交的日子。

    南京主城仍可享受优惠

    就在江宁区忽然宣布上调契税的同时,南京主城区的房产交易契税却没有动静。

    记者从南京市华侨路房产交易中心契税缴纳窗口了解到,目前南京市主城区的契税缴纳税率,仍然和2009年12月底规定的一样,按照普通房和非普通房区分,144平方米(含)以内的住房交易,契税缴纳为1%;144平方米以上或者容积率小于1的住房交易,契税缴纳为3%。

     
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