张蔚

案件文书编号：（2021）沪0112民初4475号：【案发经过】：涉案房屋系连某租赁所有，即是二房东，2019年11月6日，连某（出租房、甲方）与王某（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方连某将涉案房屋出租乙方王某使用，租用面积为200平方米，租用用途为居住使用，租赁期限有修改，原该房屋租赁期限为1年，自2019年11月10日至2020年11月9日止，后将“年”字划掉，涂改为15个月，租期起始日期未改，截止日期2020年涂改为2021年，11月涂改为2月，即涂改后该房屋租赁期为15个月，自2019年11月10日至2021年2月9日。该房屋的月租金为10500元整，租金以押一付三方式支付；双方议定首期付三个月，另付10500元押金，以后每三月结算一次，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；甲方保证房屋设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，甲方负责修理，若设备人为损坏则有乙方负责修理或赔偿损失；本合同终止时，对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿，乙方如因使用不当，损坏房屋或其他设施的，应负责恢复原状或予以经济赔偿；甲方可提供的设备如下，包括淋浴器三个，空调挂机三台立柜一台，电视一台，冰箱一台，洗衣机一台；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金10500元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须要支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退押金。上述协议还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，连某按约交付房屋，王某支付租金和押金，共支付了截至2020年11月9日的十二月租金和10500元押金。2020年10月31日，之后双方用微信沟通2020年10月16日连某问询王续租事宜，王某表示已经搬离，后来2020年10月31日，双方沟通房屋物品损坏事宜，连某表示合同约到的租赁期限是15个月，即2021年2月19日才结束，认为租赁额合同并未到期提前搬离，系违约，故押金不退，后双方诉讼。其中连某还提请反诉。【关键词】：“合同终止”、“退还押金”、“合同内容变更”租赁合同纠纷【案件解析】：房屋租赁合同纠纷常见争议点近年来，特别是在疫情期间，房屋租赁因疫情不可抗力、疫情导致租赁房屋的经营者出现经营困难，以及相关疫情对于承租人的扶持政策等，其中租赁合同签署不规范尤其容易产生争议。1、合同变更有效性的争议本案中被告提供的合同是经过手写修改，修改合同是对原有合同内容进行了变更，根据《民法典》第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。但对于修改部分原告不并认可，于是产生争议。2、合同期限的争议本案中由于原告不认可被告修改的期限，导致租赁合同的期限发生了争议，原告认为租赁期限是12个月，被告认为租赁期限为15个月。3、合同终止的争议原告认为租赁期限是12个月，租期到期合同可以终止，被告认为租赁期限为15个月，认为原告是提前终止合同属于违约。4、退还押金的争议被告认为被告存在提前终止合同的违约行为，因此不退押金，而原告认为合同已经终止，其已经按照约定交付和赔偿被告的损失，应当退还押金。5、租赁房屋用途的争议合同约定房屋租赁用途是居住，原告将其用于仓储和经营，被告认为原告违约，但实际上被告实际知晓原告将房屋用于仓储和经营，且未提出异议不属于擅自改变房屋的用途。【代理律师观点】：代理律师提出，1、根据《民法典》“第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以及第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。”的规定变更合同内容要求变更内容要明确，同时当事人双方要协商一致，本案合同租赁期限被手动修改，即原合同期限是1年，1和5两个字的大小不一，明显是5是后填上，年被涂改为月，原告认为该修改是被告手动修改，并未取得原告的认可。通常签订合同修改部位需要双方签字重新确认，或者签订补充协议修改合同内容，同时被告并无证据证明，修改是在签订合同之前，以及期间原告认可其修改的时间。因此，本案变更合同内容的行为并非双方达成一致，按原合同租赁期限是1年，即2021年11月9日合同到期，房屋也于2020年11月9日之前就清洁交付，原告也支付13个的租金其中包含押金，《民法典》“第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：……（一）债务已经履行；……”，被告因按约定退押金以及支付拖欠押金造成资金占用的损失。2、被告反诉原告改变房屋的用途构成违约，根据《民法典》第七百零九条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。双方在合同中对房屋用途进行约定，但是，此后原告将房屋用于居住的同时用于储存货物，并在房屋内经营，此后被告多次来到房屋现场，知晓房屋实际的用途，并未表示反对，相反给与认可，默认了房屋用途的变更，因此原告不存在擅自变更租赁房屋的违约行为。【案件处理结果】：法院认为，连某与王某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。但现有合同仅存连大妹处一份，该合同中对房屋租赁期限作出修改，现有证据无法判断在双方签名前修改还是在双法方签名后修改，根据双方在2020年10月16日至10月31日期间的微信聊天记录，连某已同意王某租金支付至2020年11月9日，双方已对腾房和交房事宜作出约定，连某亦已于2020年10月底收回涉案房屋，可见，双方的微信聊天记录和实际行为，已对租赁合同终止日期达成合意，即2020年11月9日，王某并不存在擅自搬离的违约行为。连某辩称王某存在辩房屋用途的违约行为，根据聊天记录显示，连某知晓王某将房屋用于仓库等使用未提出异议，视为默认对房屋租赁用途的变更，王某为违约，根据合同约到，合同终止后，连某理应返还神啊房屋押金，王某本诉诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于连某反诉诉讼请求，王某自愿在返还押金的前提下赔偿连某2286.8元损失，本院予以确认，判决如下：一、被告（反诉原告）连某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王某押金10500元。二、原告（反诉被告）王某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）连某赔偿损失2286.9元二、驳回被告（反诉原告）连某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费由被告（反诉原告）连某负担。以上案例解析由张蔚律师著，非经本团队许可，不得摘抄、转载、复制和使用，违者追究法律责任。

甲方企业：付款方，乙方企业：催款方交易前期乙方多数会为了促成交易忽略一些潜在的问题，甚至视而不见选择相信甲方，而当甲方问题暴露，发生付款逾期时，即便拿到胜诉判决也催不回款项。交易之前如果能看清交易对手有助于选择更好的交易方案（尤其是付款方式上的调整，设置担保等措施）从而降低逾期风险。其中交易过程中甲方的主体资格关系到签订合同效力；甲方实力决定付款履行能力以及催款的艰辛程度；而当甲方公司承担不起债务时，股东出资金额、实缴情况、财产独立，便关系到之后的催款的筹码。所以未雨绸缪，在签订合同之前对交易相对方进行资格审查和履约能力评估也有助于降低催款风险。01—甲方企业的主体资格审查1、是否符合特殊资格要求：在与企业签订合同，尤其是某些对主体有特殊要求的合同，如建设工程施工类合同，不能简单依赖对方提供的资料，也要重视对企业相关证照的核实，否则可能会面临因合同相对人不符合主体资格而导致合同无效的法律风险。2、遇到以下几种主体需要注意：分公司，虽然企业法人的分支机构不具备法人资格，不能独立承担民事责任，但是企业法人的分支机构具有自己的财产，并且已经依法领取了《营业执照》,就具备合同主体的资格，因此尽力避免与没有取得《营业执照》的分公司交易。内部机构或者职能部门（如营业部)，因企业的职能部门作为一个非独立的实体，并不具备签约主体资格，一但做出了行为，属于未经授权且未被追认的行为，极有可能认定无效，尽可能避免与此类主体交易。国家机关政府事业单位，这类主体因为身份特殊除了行政属性以及国家性质的，同时有时又存在民事主体身份，该类主体多数不能签订担保合同、债权转让合同。PS：企业与自然人交易需要确认身份信息，是否属于限制行为能力人或无行为能力人（未成年人，精神病人）。3、是否超越经营范围及法定代表人或负责人是否超越权限订立合同法人超越经营范围订立的合同，并不当然无效，但如果涉及国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定范围的合同无效。合同相对人是法定代表人或负责人，违反或者超越公司章程规定的权限对外代表公司签约时，合同并非一律无效，因为可能属于表见代理，但明知法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，会面临无效的风险。核实信息:营业执照、经营许可证、资格证书核实途径：国家企业信用信息公示系统天眼查、企查查、企信保等app查询02—甲方企业的履约能力（关键）即便合同无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，如果有过错还需要赔偿，最终还是要看甲方的返还以及支付能力。1、注册资本与交易金额：交易相对方为空壳公司，且交易金额显著高于注册资本，后期难以执行。2、企业经营实力：警惕交易相对方工商登记的股东非实际控制人，登记股东本身并无履行能力；了解企业成立时间，员工规模以及近期合作过的公司等，前往甲方企业实地考察企业环境、生产规模、技术实力、生产线运行、设施设备等实际经营状况，不听信甲方内部人员的吹嘘。3、企业资产情况：包括固定资产（不动产、设备设施等），专利，仓库及货品、投资的企业等，如果是个皮包公司基本不会有什么资产，一个办公室几个人就成立的公司需要警惕。4、企业的信誉：查询涉诉情况能体现出到该公司的信誉及经营状况，在没有发现涉诉信息时，也可查法院网站以及当地知名报刊的公告（开庭，送达等）；可向合作过的企业问询期间合作状况；查询国家信用信息公示网。PS:如有必要可以查一下甲方企业上家的情况，因为有些时候上家履行能力也会影响下家履行能力。核实信息：注册资本，涉诉情况，现场状况，法定代表人及股东等涉诉情况，核实途径：执行信息公开网中国裁判文书网信用信息公示_信用中国中国庭审公开网人民法院公告实地查看03—甲方企业与股东的关系股东连带承担债务的情况多种情况，可以作为防范逾期催款的筹码1、甲方是否属于一人公司根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。但是笔者办理的几次的类似案件，发现法院裁判的思路倾向于股东，尤其是对一人有限公司的股东属于企业，只要提供交易期限前后几年的审计报告，此种的审计报告多数是完美的，法院大都会认定不存在人格混同。由此看来只要企业做好审计，六十三条对于股东为企业的一人公司基本不起作用。而如果一人公司的股东是自然人，被认定人格混同的概率就更大。2、股东是否实缴出资根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十七条作为被执行人的营利法人，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加未缴纳或未足额缴纳出资的股东、出资人或依公司法规定对该出资承担连带责任的发起人为被执行人，在尚未缴纳出资的范围内依法承担责任的，人民法院应予支持。股东承担的是有限责任，如果追加股东为被执行人，股东是否实缴，实缴金额的多少，以及注册资本与交易金额差距，便决定是否能追加股东以及最终能从股东中催回多少款项。核实信息：股权结构，股东出资情况核实方法：调查工商内档