周玲

2010年5月份，李某通过朋友介绍找到张某，向其借款20万元，并当场出具借条，约定6个月后归还。同年7月，李某再次向张某借款15万元，同样当场出具借条，约定3个月后归还。同年11月份，由于张某催促，李某向张某归还15万元的借款，并由张某将该15万元的借条当场撕毁。于此同时，李某承诺该20万元借款于年底前还清。可是，时间到了2011年3月份，张某未见李某有还款意愿，且李某开始有意躲避自己，无奈之下，张某将李某起诉到法院，要求归还20万元本金及逾期利息。庭审中，李某承认向张某借款20万元，但其提出已归还15万元，还剩5万元未还，还当庭出示汇至张某银行账户15万元的汇款凭证。而此时张某却无证据证明该15万元还的是另一笔借款。最终，法院判决李某归还张某5万元借款及逾期利息。看了这个案例，相信很多人都会冒出一身冷汗，也会迫不急待地追问很多个为什么。为什么借出去的35万元钱缩水成了20万元？为什么明明是按照常规来操作的最后还会出现这么大的纰漏？为什么法院会支持借钱不还的人的主张？要怎么做才能保护好出借人的合法权益？那么下面就让我们来了解一下民间借贷中出借人的法律风险以及相关的避险方法。一、口头承诺犹如昙花一现，手握借条才有安全感。当今这个讲究熟人关系的社会，民间借贷往往发生在亲朋好友之间，借款人会出于对对方的信任而将钱款给予对方却无任何书面证据，收入囊中只是对方的千恩万谢。在此情况下，一旦对方予以否认，出借人将面临“空口无凭”的尴尬境地，即使出借人想通过法律途径追回借款，但是也会因为无法提供书面证据而导致败诉。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第4条规定：“人民法院审查借贷案件时，应要求原告提供书面证据；无书面证据的，应提供必要的事实证据。对于不具备上述条件的起诉，裁定不予受理。”因此，借贷过程中必须让借款人现场出具借条，这样方能有备而无患。二、欠条简便但维权却不方便，借条能使借贷关系明确且保护力度大。不要贪图简单方便而让借款人只出具一份欠条就了事。欠条只能表明当事人之间存在债权债务关系，现实中欠条所表明的金钱债权债务关系有多种，比如拖欠劳务费、货款、赔偿款、房租费等等，欠条本身却无法直接对应借贷关系。而借条本身就能说明当事人之间因借贷法律关系而产生债权债务关系，借条本身就是引起债权债务关系的基础法律事实。因此，若走诉讼途径，出借人可以凭借条以民间借贷纠纷为案由起诉，而欠条必须有证据证明其基础法律关系是借贷关系才能以该案由起诉。另外，在同样未约定还款期限的情况下，持有借条的债权人在要求债务人还款被拒时其权利才开始被侵害，诉讼时效期间应从债务人拒绝偿还之次日起开始计算，诉讼时效期间2年。而持有欠条的债权人在债务人出具欠条之日起就已构成了对债权人权利的侵害，诉讼时效期间从出具欠条之次日开始计算2年。可见，仅一字之差，却对于出借人利益的影响巨大。三、非法借贷不受法律保护，合法用途才是借贷之本。在书写借条时务必写明以下内容：出借人与借款人姓名（与身份证一致）、借款用途、借款金额（大小写一致）、币种、借款时间、还款时间、还款方式、利率及违约金等。不仅如此，而且出借人在出借钱款前，还要全面考虑借款人的信用度和偿还能力，并要问清楚借款人的借款用途。根据《民法通则》第90条规定：“合法的借贷关系受法律保护”。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第11条规定：“出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。”如果出借人明知借款人是为了进行赌博、走私、诈骗、买卖毒品或贩卖枪支等非法活动而仍借款的，则属于违法借贷，其借贷关系不受法律保护。此时，出借人不仅无法追回出借款项，而且还可能会被罚款、拘留等。四、高额利息只是温柔陷阱，合理方能成就理财之道。民间借贷的多数出借人都会被高额利息所诱惑，以为这样的理财手法不仅安全可靠而且收益巨大，更有甚者将房屋抵押换取贷款投入民间借贷中，这样坐享其成的好事谁不想做？但素不知，收益大风险就大。根据《合同法》第211条规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定”。同时根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的有关规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”。也就是说，一旦借款人到期不还本付息时，如借款人拒绝支付超过银行同类贷款4倍部分的利息的，法院是予以支持的。此时出借人的高利息回报的梦想化为泡影，一场白日梦终将醒来。五、人保需谨慎，物保手续要完备，两者皆具更是好。民间借贷的出借人常常会为了谨慎起见，要求借款人提供提保，以确保出借款项的双重保障。不过，值得出借人注意的是，民间借贷中的的担保一般有人保和物保二种方式。其中，人保是指保证人，是除出借人与借款人之外的第三人与出借人约定，如借款人到期不履行还款义务，则由保证人替借款人履行到期债务。对此，出借人需要谨慎选择保证人，要仔细审查保证人的信用度、经济能力等，避免两头落空。物保是指物权的抵押与质押，也就是借款人将自己或他人的不动产或动产押给出借人，以降低出借人的借款风险。关于抵押是针对不动产的，而不动产的抵押需要办理抵押手续后才有效，并不是借款人将产权证放在出借人处就算完成抵押了。至于质押则是针对动产的，而对于动产的质押，出借人也会有风险，比如会因为保管、维护质押物而增加成本，或因质押物贬值而使出借人债权不能全部实现。因此，人保与物保各有利弊，如能两都皆具就更为妥当了。六、还一笔消一笔，剩余款项重新出借条。正如本文开头的案例，出借人以为借款人归还了一笔借款就将该笔款项的借条撕毁，就表明该笔借款已了结，而其他的借款只要原来的借条还在那么就安然无恙，可事实却打了出借人重重一记耳光。当出借人对借款人拥有多张不同金额、不同日期的借条时，如遇到借款人只还了其中一笔款项时，出借人可以将该笔款项的借条撕毁，但必须对其他剩余借款的具体款项进行重新整合，要求出借人出具一张新的借条，这样不仅在时效上进行了重新计算，而且不会将已还款的金额计算在未还的借款中，确保未还的借款能够全部得以实现。“借贷有风险，出借需谨慎。”在商业经济发达的今天，民间资本的实力越发雄厚，我们在渴望资产增值的同时，更需要了解资本运作过程中存在的风险，从而能够合理避险，获得合理收益。

2011年年初，胡女士看中了由某权威开发商开发的坐落于市中心三江口的一套高档楼盘，在考察了装修精美的样板房后更加心动不已，尤其是那一连排的落地窗简直让人陶醉，胡女士不禁想到了一家人住进来之后观赏窗外美景的那一幅幸福景象。在与家人商量后，胡女士与开发商签订了《商品房预售合同》，并全额支付了购房款586万。2013年12月，开发商通知胡女士去收房，胡女士迫不及待地走进自己憧憬已久的房屋时，映入眼帘的窗户使胡女士的心凉了半截，这窗户根本不是原来看到的那样通透敞亮，而且也不是落地窗。这到底是怎么回事？从开发商那里得知，为了小区的整体美观而在每幢楼的3-4层的窗外打上了铝合金条，而胡女士家位于4楼。当初的所有美好愿望都已然化为泡影，胡女士要退房，并要求开发商赔偿违约损失。但开发商认为当初供购房者参观的样板房仅供参考，并不能作为实际收房的标准，不同意退房。双方遂起纠纷。目前，随着中国经济的发展，老百姓购房欲望的升温，商品房买卖已成为当今社会的主流，与此同时商品房买卖合同纠纷也成为社会的热点问题，尤其是期房买卖令老百姓又爱又痛。什么是期房？购买期房存在哪些潜在风险？老百姓购买期房时怎样才能避免自身权益受损呢？就让我们来听听律师的说法吧。这里所说的期房，是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房。即正在建而未竣工，不能交付使用的房屋称为期房。这种期房往往具有选择范围广、价格优惠大、建造过程透明等优势，所以往往会出现某个楼盘开盘预售时老百姓将售楼处的沙盘围得水泄不通的场景。但是在现实中，购买期房的风险要远远大于现房：第一，因为期房销售过程中，购房者只能通过售楼书、沙盘、样板间、户型图等开发商提供的资料进行想象，但是在施工进程中，可能会出现种种因素导致交付时的房屋与预期的房屋不一致；第二，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致房屋质量问题，也导致开发商延期交房，甚至携款潜逃现象发生；第三、市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后，因为市场因素的作用，房价会产生波动。如果涨价则购房者受益；如果跌价则购房者会遭到损失。针对期房的种种风险，老百姓在购买时需要注意以下几点可避免权益受损。第一，查看五证两书。五证包括：《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》。两书包括：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。其中《商品房销售（预售）许可证》是期房销售的前提条件，是开发商作为卖方必须具备的销售资格。如购房者在与开发商已订立《商品房预售合同》后发现其未取得《商品房销售（预售）许可证》的，购房者可主张该合同无效，并要求双倍返还已付购房款。第二、在订立商品房预售合同时，往往由开发商提供打印好的格式文本，购房者无从选择，这时需要购房者仔细阅读合同文本的内容，有不理解的地方，及时问清楚，尤其注意划横线的部分，因为横线上的文字是开发商自己打上去的。一定要特别注意合同主要条款中关于期房的基本情况、价款及支付方式、竣工交付日期、违约责任、免责条款等。如果认为约定不明确的，还可以与开发商进行协商，达成补充协议，并一同备案到房地产管理局，此时商品房买卖才有效成立。第三、对于开发商的销售人员作出的口头承诺，购房者应与开发商协商将该口头承诺列入合同或合同附件中。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。因此，购房者要针对销售人员的口头承诺以明确的书面形式固定在合同中，如此方能得到法律的有效保护。第四、分清定金与预付款的区别。在购买期房时，开发商一般要求购房者交付定金。根据《担保法》的规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。定金合同以实际交付之时成立，一旦交付定金之后，定金合同生效，届时若购房者无法履行交付购房款的义务，则需承担定金被罚没的风险。而预付款则是预先支付的款项，它的性质与定金完全不同，预付款是房款总价的一部分，而定金是担保购房合同能够顺利进行的一种担保形式。如果购房者在买房时预先支付的是预付款，就不能适用定金罚则，只能两者选其一。第五、对于青睐精装修期房的众多购房者，这里必须特别注意几点：一是若在《商品房预售合同》或其附件中出现类似以排除样板房作为交付标准的特别条款时，购房者应向开发商明确要求不将该格式条款订入合同，以保证实际交付的商品房与样板房一致。或者可以要求与开发商另行签订补充协议，对房屋的装修标准作详细的书面约定。二是现实中往往存在所交付的房屋与样板房不一致的情况，对于购房者而言，要去证明样板房的存在及样板房的实际房型、面积，确实有难度，因为开发商往往根据自己的需要随时有可能将样板房予以拆除。因此，建议购房者要求开发商在购房合同附件中的房型图能够尽量细化准确一些，将来可以此为据与实际房型进行比照，同时对合同中关于面积误差的处理条款进行细化约定，以保障自己的期房权益不受侵害。三是要保留样板房传递的资料，以备交付房屋时进行对照。一般可以采用拍照、录像等方法进行保留，但采用这种视听资料的方式也有一定的缺陷，发生纠纷时法院是否予以采信还是未知数。而采用公证的方式则最为稳妥，可以找公证机构进行公证，以固定证据。总之，目前市场对于期房的调控管理还有待进一步完善，老百姓唯有自己知法懂法用法，才能维护自己的合法权益，才能在追求高品质生活的同时享受到法治环境下的安定幸福。