2011年年初，胡女士看中了由某权威开发商开发的坐落于市中心三江口的一套高档楼盘，在考察了装修精美的样板房后更加心动不已，尤其是那一连排的落地窗简直让人陶醉，胡女士不禁想到了一家人住进来之后观赏窗外美景的那一幅幸福景象。在与家人商量后，胡女士与开发商签订了《商品房预售合同》，并全额支付了购房款586万。2013年12月，开发商通知胡女士去收房，胡女士迫不及待地走进自己憧憬已久的房屋时，映入眼帘的窗户使胡女士的心凉了半截，这窗户根本不是原来看到的那样通透敞亮，而且也不是落地窗。这到底是怎么回事？从开发商那里得知，为了小区的整体美观而在每幢楼的3-4层的窗外打上了铝合金条，而胡女士家位于4楼。当初的所有美好愿望都已然化为泡影，胡女士要退房，并要求开发商赔偿违约损失。但开发商认为当初供购房者参观的样板房仅供参考，并不能作为实际收房的标准，不同意退房。双方遂起纠纷。

目前，随着中国经济的发展，老百姓购房欲望的升温，商品房买卖已成为当今社会的主流，与此同时商品房买卖合同纠纷也成为社会的热点问题，尤其是期房买卖令老百姓又爱又痛。

什么是期房？购买期房存在哪些潜在风险？老百姓购买期房时怎样才能避免自身权益受损呢？就让我们来听听律师的说法吧。

这里所说的期房，是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房。即正在建而未竣工，不能交付使用的房屋称为期房。这种期房往往具有选择范围广、价格优惠大、建造过程透明等优势，所以往往会出现某个楼盘开盘预售时老百姓将售楼处的沙盘围得水泄不通的场景。

但是在现实中，购买期房的风险要远远大于现房：第一，因为期房销售过程中，购房者只能通过售楼书、沙盘、样板间、户型图等开发商提供的资料进行想象，但是在施工进程中，可能会出现种种因素导致交付时的房屋与预期的房屋不一致；第二，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致房屋质量问题，也导致开发商延期交房，甚至携款潜逃现象发生；第三、市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后，因为市场因素的作用，房价会产生波动。如果涨价则购房者受益；如果跌价则购房者会遭到损失。

针对期房的种种风险，老百姓在购买时需要注意以下几点可避免权益受损。

第一，查看五证两书。五证包括：《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》。两书包括：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。其中《商品房销售（预售）许可证》是期房销售的前提条件，是开发商作为卖方必须具备的销售资格。如购房者在与开发商已订立《商品房预售合同》后发现其未取得《商品房销售（预售）许可证》的，购房者可主张该合同无效，并要求双倍返还已付购房款。

第二、在订立商品房预售合同时，往往由开发商提供打印好的格式文本，购房者无从选择，这时需要购房者仔细阅读合同文本的内容，有不理解的地方，及时问清楚，尤其注意划横线的部分，因为横线上的文字是开发商自己打上去的。一定要特别注意合同主要条款中关于期房的基本情况、价款及支付方式、竣工交付日期、违约责任、免责条款等。如果认为约定不明确的，还可以与开发商进行协商，达成补充协议，并一同备案到房地产管理局，此时商品房买卖才有效成立。

第三、对于开发商的销售人员作出的口头承诺，购房者应与开发商协商将该口头承诺列入合同或合同附件中。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。因此，购房者要针对销售人员的口头承诺以明确的书面形式固定在合同中，如此方能得到法律的有效保护。

第四、分清定金与预付款的区别。在购买期房时，开发商一般要求购房者交付定金。根据《担保法》的规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。定金合同以实际交付之时成立，一旦交付定金之后，定金合同生效，届时若购房者无法履行交付购房款的义务，则需承担定金被罚没的风险。而预付款则是预先支付的款项，它的性质与定金完全不同，预付款是房款总价的一部分，而定金是担保购房合同能够顺利进行的一种担保形式。如果购房者在买房时预先支付的是预付款，就不能适用定金罚则，只能两者选其一。

第五、对于青睐精装修期房的众多购房者，这里必须特别注意几点：一是若在《商品房预售合同》或其附件中出现类似以排除样板房作为交付标准的特别条款时，购房者应向开发商明确要求不将该格式条款订入合同，以保证实际交付的商品房与样板房一致。或者可以要求与开发商另行签订补充协议，对房屋的装修标准作详细的书面约定。二是现实中往往存在所交付的房屋与样板房不一致的情况，对于购房者而言，要去证明样板房的存在及样板房的实际房型、面积，确实有难度，因为开发商往往根据自己的需要随时有可能将样板房予以拆除。因此，建议购房者要求开发商在购房合同附件中的房型图能够尽量细化准确一些，将来可以此为据与实际房型进行比照，同时对合同中关于面积误差的处理条款进行细化约定，以保障自己的期房权益不受侵害。三是要保留样板房传递的资料，以备交付房屋时进行对照。一般可以采用拍照、录像等方法进行保留，但采用这种视听资料的方式也有一定的缺陷，发生纠纷时法院是否予以采信还是未知数。而采用公证的方式则最为稳妥，可以找公证机构进行公证，以固定证据。

总之，目前市场对于期房的调控管理还有待进一步完善，老百姓唯有自己知法懂法用法，才能维护自己的合法权益，才能在追求高品质生活的同时享受到法治环境下的安定幸福。