潘昌俊

2012年4月的一天，王先生骑车带着熟人李女士经过路口时，与一辆出租车相撞，导致李女士严重受伤，交警勘查现场后发现现场无信号灯及监控，无法认定出租车与王先生的责任，但确定了出租车未尽到安全注意义务和王先生骑车带人的过错。后李女士将出租车司机及王先生告上法庭要求予以赔偿，本案经本人代理，向法院陈述了答辩意见如下:一、王先生所骑自行车为非机动车，虽然有骑车带人的行为，但该行为并不必然导致事故发生。二、出租车司机被交警大队认定在驾驶过程中未能尽到安全注意义务导致事故发生，且其在危险控制、风险承受能力方面明显优于王先生所骑的自行车，故出租车方应当承担全部责任。法院在综合考虑案件情况后，完全采纳了本人的代理意见，一审判决王先生不承担责任，该案取得非常好的诉讼效果。

合肥晚报2009年5月28日《读者之声》栏目报道了这样一件事《房子没买成，还要倒贴5万元》，相关内容如下：­“编辑同志：我去年8月向合肥某房地产开发有限公司购置了一处面积为150平方米的房子，地点在蜀山区长江西路上，总价83万。给了33万的首付，还有50万的余款从银行按揭贷款，因种种原因，贷款没有办下来。但我买房时，该公司承诺会帮我解决贷款问题，可是在付了首付后，我发现公司并未为我解决贷款问题。我多次和公司人员协商解决，并想要退房，但是公司人员说退房就要交违约金，大约5万元，这实在让我无法接受。读者韩女士­­记者调查：5月26日上午，记者来到该房产公司仔细查阅了韩女士的购房合同，合同显示，韩女士是在2008年8月12日签约的，合同上注明交房日期是2008年10月30日，违约金是按购房人余款的10%计算。韩女士告诉记者，在合肥贷款是以自己准儿媳李女士的名义。“当时开发商向我们明确表示，只要我们提供相关的信息材料证明，就可以把贷款申请下来”。记者了解到，李女士和韩女士的儿子已经登记，但没有结婚证明。在贷款之初，李女士提供的购房材料中有一条是，婚姻情况是未婚，当时开发商说可以。之后的两个月，开发商并没有任何反馈信息。开发商又让李女士提供已婚证明，但是仍然没有把贷款的事情解决。“现在离交房日期已经过了半年多的时间，我们仍然没有贷款成功的任何消息，更没有拿到房，现在我们只能退房了，但是对方却要我们支付高额的违约金，我没买到房，而且也不是我不想买房，现在反而要我平白付出5万元，这怎么让人接受？”记者为此来到这家房地产开发公司，公司常务副总经理柯女士说，开始李女士提供的信息是未婚，但是银行核对信息时发现，网上显示，李女士已婚，接着我们就跟李女士说明情况，因为她提供的信息不准确，让她提供已婚证明，但是他们却拿不出来相关证明。“我们只是向银行提供信息，她提供信息不准确，银行贷款下不来，我们也没有办法，现在一切只能按合同办事。”­按合同办事，也就意味着韩女士要付出5万元，但韩女士认为销售商也应该负责任：“他们之前告诉我办贷款没有问题，明显是诱导。也没有针对贷款风险给购房人建议和保障。”­购房人在贷款中出现问题，怎么确定责任呢？某法律人士指出，如果开发商已经履行了相关义务，而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本身的原因造成，此时购房者无权要求解除购房合同。如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任。李律师还向读者建议，开发商并不是直接提供按揭贷款的主体，并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务，所以在购房贷款时，购房者要进行风险评估。购房人在签订房屋买卖合同中，应该防范可能出现的风险，仔细地研究补充协议和合同附件。如果开发商承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。否则，开发商对你的口头承诺只能作为参考，只有确信贷款额在预算之内，才能签订买卖合同。­据悉，韩女士就此事已向合肥仲裁委员会提出申诉，仲裁委将于近日开庭，本报将继续予以关注。”­该案本人是房地产公司的委托代理人，代理公司提起了反请求，现把相关的法律文书也附后，供参考：­­反请求申请书反请求人（原被申请人）：合肥房地产开发有限公司，住所地合肥市长江路号。­法定代表人：，董事长。­被反请求人（原申请人）：，女，汉族，19年月日生，省县村人，现住合肥市区镇。­反请求事项：­1、解除反请求人与被反请求人签订的《商品房买卖合同》。­2、裁令被反请求人向反请求人支付违约金元。­3、裁令本案仲裁费用由被反请求人承担。­事实与理由：­2009年月日被反请求人（原申请人）以反请求人（原被申请人）违约为由提起仲裁申请，现反请求人（原被申请人）依法提起反请求。­2008年月日，反请求人与被反请求人签订了《商品房买卖合同》，合同约定反请求人将城二期阁幢单元号房屋出卖给被反请求人；该商品房单价为每平方米元，房款总金额825740元；被反请求人应当于签约当天付款2万元，另于2008年8月12日付款315740元，余款49万元办理银行按揭。该合同第六条“付款方式及期限”明确约定了，被反请求人应在合同签约七日内办理相关贷款手续，如在“合同签约七日内未办理相关贷款手续的，第八日起即视为买受人逾期付款，并按照合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）处理；买受人已办理相关贷款手续，但由于买受人原因未获得贷款机构批准的，应在不批准七日内一次性付清余款，否则自不批准第八日起视为买受人逾期付款，并按照本合同第七条处理”。同时，合同的第七条第1款第（2）项约定，被反请求人如未按合同规定的时间付款的，逾期超过60日后，反请求人有权解除合同；反请求人解除合同的，被反请求人应当按累计应付款的10%向反请求人支付违约金。­2008年月日被反请求人付款315740元后，以未婚的名义提交银行按揭材料，办理贷款手续。但贷款机构银行股份有限公司支行查明被反请求人婚姻状况与征信报告不符，因此未批准被反请求人的贷款申请。贷款银行要求被反请求人以真实婚姻状况再次提交按揭材料，但被反请求人无任何理由不予提交。在此情况下被反请求人应当在不批准七日内一次性付清余款，但被反请求人时至今日仍未付清房款。2009年月日被反请求人发来《解除合同通知书》，要求解除合同。反请求人认为，被反请求人超出合同约定期限未付清房款，已构成严重违约，为维护反请求人的合法利益，特提出反请求，申请贵会依法裁决。­此致­合肥仲裁委员会­反请求人：合肥房地产开发有限公司­年月日­­­证据目录­证据一：反请求人营业执照及组织机构代码证复印件。­证明目的：申请人的主体资格。­证据二：《商品房买卖合同》。­证明目的：反请求人与被反请求人签订了《商品房买卖合同》，反请求人将号房屋出卖给被反请求人，并在合同中约定了合同价款、付款方式、违约责任等。­证据三：《声明》。­证明目的：贷款机构查出被反请求人婚姻状况与征信报告不符，未批准被反请求人的贷款申请。­证据四：《证明》。­证明目的：贷款机构查出被反请求人婚姻状况与征信报告不符，且被反请求人无任何理由不予以真实婚姻状况再次提交按揭材料。因被反请求人自身原因，其贷款申请未获得贷款机构批准。­举证人：合肥房地产开发有限公司­年月日­­代理词尊敬的仲裁员：安徽省律师事务所受合肥房地产开发有限公司的委托，指派我作为其代理人参加本案的仲裁，现根据本案事实、对方辩驳和相关法律，发表如下代理意见，供仲裁庭参考：­一、申请人的仲裁请求无事实和法律依据，请求仲裁庭依法驳回。­某公司与申请人2008年月日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同中约定了付款方式、期限及违约责任，内容合法有效；双方应当按照该合同约定履行合同。但实际履行过程中，申请人首先向贷款机构提供虚假的按揭材料，贷款申请未获批准后申请人又无任何理由不予提交按揭材料，也未一次性付清余款，逾期付款超过60日。申请人违约在先，某公司基于申请人不付款才停止交付房屋，某公司并未违约。­合同中商品预售许可证号的错误是因为某公司售楼部员工工作失误所致，就此某公司已当面向申请人做出解释并道歉。申请人购买的房屋某公司已合法取得商品房预售许可证，且该房系现房，因此该处错误对双方之间合同的效力和履行并无影响。结合贷款银行出具的声明及证明可以看出，申请人贷款申请未获批准的唯一原因是申请人提供了虚假的婚姻状况材料，与合同中预售许可证号的错误无关。综上所述，申请人并无权利解除合同，更无权要求某公司承担违约金。­二、反请求部分：某公司反请求事实清楚，提供的证据确凿。­申请人的贷款申请因提供虚假材料未获批准，其又拒绝提供真实贷款申请材料，并未能在贷款银行不批准贷款七日内一次性付清余款，导致逾期付款超过60日，由此引起了本案的纠纷；且庭审发问阶段，申请人明确回答不能提供已婚的证明材料，可见，正是因为申请人原因合同才不能履行的。申请人的违约情节非常严重，因此某公司有权根据合同约定解除合同并要求申请人承担违约责任，而申请人是无权要求解除合同的。­其次，从声明来看，该文件字面上是发给某公司的，但该声明载明“客户某某”，明确表明申请人为某银行客户。申请人与银行方为商品房担保贷款合同的签约主体，不批准通知也应是由银行直接发给申请人，与某公司无关，举证责任也不在某公司。­再次，某公司是因为申请人不能提供真实按揭材料，且不能一次性付清余款，所以不能交房给申请人。某公司的反请求事实清楚，证据充分，请求仲裁庭予以支持。­以上为代理人的代理意见，望仲裁庭对上述意见予以采纳。­代理人：­年月日­­该案经调解，以购房者支付违约金数万元后调解结案。

业主与物业的矛盾屡见于报端，物业起诉业主要求支付物业管理费的情况较为普遍，2009年八月份时处理过这样一个案子，该案物业公司两次起诉，经律师代理业主维权后又两次撤诉，现将其中的答辩与证据目录摘录如下：答辩状答辩人：，男，汉族，196年月日生，住址地合肥市区花园号楼。答辩人就合肥物业管理有限公司（以下简称安公司）诉答辩人物业服务纠纷一案,作以下答辩：一、安公司并非答辩人所在的花园物业管理单位，无权向答辩人收取物业管理费等费用。根据花园《用户使用手册》、《管理公约》的约定，花园的物业管理人为梁行，而非安公司，因此安公司无权要求答辩人缴纳物业管理费用。二、安公司无物业管理企业资质，无权从事物业管理服务，无权向答辩人收取物业管理费用。从安公司物业管理企业资质证书可以看出，安公司直到2005年8月29日才取得物业管理公司资质，然而2004年7月14日其却与开发商签订前期物业服务协议。无物业服务资质却签订物业服务协议，该协议应属无效。三、安公司进驻花园不合法。根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然而，2007年花园的物业管理企业还是梁行，后来安公司未办理任何交接手续，也未通知广大业主即进入小区。安公司既非通过招投标的方式被选聘的，程序上违法，又不具有相应资质，因此答辩人有权拒绝支付物业管理费用。四、退一步说，即使安公司对花园进行了管理，其管理也是混乱的，达不到《管理公约》承诺的管理水平，答辩人有权拒付相关的物业管理费用。根据答辩人提供的公证书等证据材料可以看出，花园物业管理混乱，存在会所无人管理，建筑材料乱堆乱放，消防器材丢失、过期，照明灯具破损，环境卫生差，装修混乱，治安管理差等问题。广大业主的意见非常大，进而都投诉到了政府相关部门和新闻媒体。安公司远达不到《管理公约》承诺的管理水平，违反了其中的管理者义务和责任，因此答辩人有权拒付相关费用。综上所述，安公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回安公司的起诉。答辩人：年月日证据目录证据一：花园《用户使用手册》。证明目的：被告所在花园的物业管理人为梁行，并非原告公司。证据二：2003年7月日《合肥晚报》《梁行牵手》的通讯、2003年7月日《合肥晚报》《梁行驶进豪华“港湾”》的报道、2005年1月日《合肥晚报》花园广告、2005年3月日《合肥晚报》花园广告和2007年1月日《合肥晚报》《：一砖一瓦精心雕琢》的报道。证明目的：1、花园的物业管理人直至2007年仍为戴梁行。2、开发商及物业管理人对被告承诺的物业管理水平是顶级的物业管理水平，而实际上花园物业管理混乱。证据三：原告企业基本信息表及物业管理企业资质证书。证明目的：原告虽然是2004年7月2日成立，但直到2005年8月29日方取得物业管理资质证书，在此之前原告无物业管理资质。证据四：《管理公约》及承诺函。证明目的：1、《管理公约》第五章“管理者的权利及责任”中对花园物业管理事项和责任做出了明确约定，花园的物业管理者应当依照该公约履行管理义务，如第1款第（7）项约定对物业公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，第2款第（3）项约定负责每年或在有合理需要时，替物业之公共地方及外墙涂漆/清洁或者视情况履行其它适当之工程，第（4）项约定保持公共地方照明系统运作良好，第（5）项保持物业的公共地方环境清洁、卫生及美观,第（6）项约定阻止任何废物被弃置于物业之公共地方，负责清除物业公共地方的垃圾，第（9）项约定保持物业的所有公有设备、机械器材包括物业消防系统、保安系统、通信系统、电器系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常，第4款账目审查及保存约定应请中国注册会计师审核物业的年度财务收支报表，并张贴在物业告示栏等。2、开发商及物业管理人对被告承诺了较高的物业管理水平，而结合证据五及证据六可以看出，实际上管理者严重违反了《管理公约》的约定，花园物业管理混乱，且年度财务收支报表未公示，远远达不到承诺的程度。证据五：2006年10月日《合肥晚报》“新闻线索”《居民不宁》和2006年月日《读者日市长热线受理投诉与回音》“房产管理”篇。证明目的：花园物业管理混乱，物业管理水平达不到承诺水平，业主意见很大。证据六：公证书及光盘。证明目的：花园物业管理混乱，存在会所关闭，建筑材料乱堆乱放，消防器材丢失、过期，照明灯具破损，环境卫生差，治安管理差等问题，业主意见非常大。证据七：证人证言及车历卡。证明目的：因小区物业管理不善，被告车辆挡风玻璃被损坏，小区物业管理企业对此置之不理。举证人：年月日

【案情介绍】2010年5月，王某与丈夫结婚时，公婆曾口头允诺将自己所有的三居室赠与王某夫妻居住，后来王某夫妇一直使用这三居室。2012年初，小叔子结婚也要用房，便说王某夫妇侵占了父母的房产，应退出来，王某公婆为了尽早娶进小儿媳妇，也拒不承认将房屋赠与王某夫妇。王某无奈起诉至法院，要求确认其夫妇的房屋所有权。【法院判决】法院以王某夫妇对他们居住的三居室的口头赠与不能证明，判决房屋赠与不成立，王某公婆仍是那三居室的所有权人，王某夫妇应尽快搬出，但在未找到房子之前，可暂住房内。【律师点评】本案关键是房屋赠与是否成立。产权过户登记是房屋赠与的要件。根据合同法规定，赠与合同的形式可采取口头、书面及其他形式，但根据赠与客体的不同，法律对赠与形式有特别规定的，应当依照法律规定办理。在赠与合同的履行中，赠与人须履行给付赠与物的义务，如果赠与的财产需要办理登记手续，则只有变更产权后，才可视为赠与人履行了给付义务。在本案中，王某夫妇虽然对那三居室一直使用、居住，但未办理房屋过户手续，又无法证明口头赠与，在公婆反悔时，王某夫妇只能搬出。律师提醒，赠与房产应当办理公证。赠与房产办理房屋所有权转移登记手续，在赠与公证书出具之日后，应当尽快到房地产管理机关办理过户，这样才可免去许多不必要的麻烦。

【案情介绍】2007年2月5日经中介机构介绍，桂先生与陈某签订《存量房买卖合同》一份，约定由桂先生购买陈某名下位于合肥市张洼路某小区1栋606室的房屋，房屋价款198000元。桂先生在房产中介公司核查了陈某的身份证、户口本、房产证等证件。其中房产证登记的产权人为陈某一人。合同签订后，桂先生支付了全部房款并在市房产局办理了该房屋的产权证。不料，4月份陈某妻子李某向合肥市某区人民法院提起诉讼，认为该房产系夫妻共同财产，陈某转让未经其同意，请求确认房屋买卖无效。【法院判决】该案经一审法院审理，支持了李某的诉请。桂先生因不熟悉法律程序，并且认为房产证在手，未提出上诉，一审判决生效，市房产局亦据此撤消了桂先生持有的房地产证。桂先生贷款的银行也因此找上门来主张权益，至此，桂先生方知晓事情出现大问题了，这才委托律师到中院提起再审申请，经过代理律师的努力，中院将该案发回重审。【律师点评】李某要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合《合同法》关于无效合同的规定，一审法院的判决值得商榷。在本案中，诉争的房屋确应视为夫妻共同财产。处分共同财产应取得共有权人的同意，否则，处分行为无效。但我国《物权法》和最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条之规定，若受让人在受让不动产时是善意，并支付了合理的对价，且受让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，则受让人取得受让财产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失（第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益）。桂先生与陈某订立存量房买卖合同、如约付款，双方到房产管理部门申请变更房屋产权，上述行为均系为双方真实意思表示，不违反法律规定，双方买卖关系成立；并且房屋仅登记在陈某一人名下，因此桂先生有理由相信陈某具有处分房屋的权利，故桂先生属于善意、有偿取得了该房屋，并且桂先生和陈某在李某主张权利前，已经到房产部门申请了所有权变更登记，所以该案应发回重审。后房产部门出台规定：卖房人必须出具婚姻情况证明，如是已婚卖房的必须由夫妻双方在合同上签字。【法律链接】《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。