李**与ＳＴＸ房**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

原审原告李**与原审被告STX房地产**有限公司（以下简称S**公司）商品房预售合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2015年5月21日作出（2015）瓦*初字第2565号民事判决，S**公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月22日、2015年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人S**公司委托代理人方**，被上诉人李**委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告李**一审诉称：2012年7月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以首付加按揭贷款的方式购买被告开发的位于大连长兴岛经济区海翔园路#号房，建筑面积155.37平方米，每平方米4150元，购房款644，785.00元已于2012年9月付清。合同约定被告应于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格的商品房交付买受人使用，逾期60日后买受人有权解除合同，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，但出卖人应当按合同第九条约定承担违约责任，赔偿自2013年6月1日至实际交付之日止的买受人交付房价款每日万分之二的违约金。被告至今也未向原告交付验收合格的商品房，实际违约。请求被告承担违约责任，赔偿违约金94，138.61元。

一审被告辩称

被告STX公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：原告实际支付的首付款为118，865.00元（分两笔支付，一笔支付11万元、一笔支付8865元）。2012年6月19日，原告与STX（大连**限公司（以下简称造船公司）签订房屋租赁合同，租赁期间为2013年6月1日至2016年5月31日，三年租金为79，309.00元，租赁费一次性支付三年，三年租赁费作为购房合同的首付款。该合同与原、被告签订的商品房买卖合同是有机结合的，房屋租赁合同为商品房买卖合同的一部分，因为房屋租赁合同第四条约定：“该房屋三年租金为79，309.00元，租赁费一次性支付三年”。虽然房屋租赁合同是原告与造船公司签订，但涉及到商品房买卖合同当中的结算内容，且被告依据该房屋租赁合同，在原告没有实际支付79，309.00元的情况下，为其出具支付的凭证。2012年6月19日，原告在确认书中签字确认：房屋首付款中134，785.00元由三年租赁费（79，309.00元租赁费由S**连集团支付）、政府优惠46，611.00元、本人实际支付金额8865元构成。2015年3月10日，造船公司被法院宣告破产，房屋租赁合同无法履行，原告就房屋租赁合同义务未被追索，未发生实际经济损失。被告应从2016年6月1日起承担违约金。且合同约定的违约金比例过高，应当调整，公积金贷款部分应为公积金贷款利率的1.3倍，首付款部分中的118，865.00元按日万分之二计算违约金。此外，原告迟延支付公积金，应承担违约金2120元（40万元53天日万分之一），该2120元应从被告承担的违约金中扣除。

一审法院查明

一审法院审理查明：2012年7月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以首付加按揭贷款的方式购买被告开发的位于大连长兴岛经济区海翔园路#号房屋，建筑面积155.37平方米，每平方米4150元，购房款644，785.00元，应于2012年6月19日付清首付款134，785.00元，于2012年7月19日付清公积金贷款40万元。被告应于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格的商品房交付买受人使用，逾期60日后买受人有权解除合同，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，但出卖人应当按合同第九条约定承担违约责任，赔偿自2013年6月1日至实际交付之日止的买受人交付房价款每日万分之二的违约金。

2012年6月19日，原告李**与造船公司签订房屋租赁合同，约定原告将案涉房屋出租给造船公司。房屋租赁期限为3年，自2013年6月1日起至2016年5月31日，租金为79，309.00元，且作为购房合同的首付款。租赁税费7986元、物业费由原告承担。

被告于2012年7月2日出具20078746号发票，收取原告首付款244，785.00元，于2012年7月2日出具2508498号收款收据：收取原告租赁税费、测绘费、一年物业费，合计9321元。

原、被告签订的商品房买卖合同约定原告支付公积金贷款时间为2012年7月19日，原告实际支付公积金贷款时间为2012年9月10日。

原告李**实际支付购房款为支付首付款118，865.00元和公积金贷款40万元。

被告至今未交付案涉房屋，其称未按期交付房屋是因资金原因。

一审法院认为

一审法院认为：原、被告间的商品房买卖合同，是平等民事主体之间订立的，双方意思表示真实，合法有效。双方当事人均应依约全面履行义务。原告李**实际交付购房款518，865.00元，被告未按约定日期交付案涉房屋，应按此金额承担违约责任。原告与造船公司签订房屋租赁合同，收取租金，不能证明被告已按期交付房屋，并且被告已承认未按期交付房屋，未按期交付房屋是因资金原因，被告辩称其应自2016年6月1日始承担逾期交房违约金的答辩意见，应不予采纳。原、被告约定的逾期交房日万分之二违约金标准并非过高，应不予调整。现原告李**要求被告承担按644，785.00元计算自2013年6月1日起至2015年5月31日的日万分之二的违约金，其中除518，865.00元外的79，309.00元、46，611.00元，原告并未实际支付，其他费用43，769.40元不属于购房款，被告不应对该部分承担违约金，该部分诉讼请求，应予驳回。被告抗辩原告迟延支付公积金贷款，应承担违约金2120元，符合合同约定，该2120元应从被告承担的违约金中扣除。被告实际应支付违约金为518，865.00元730日日万分之二-2120元u003d73，634.29元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告STX房地产**有限公司在判决生效后十日内将73，634.29元付给原告李**；二、驳回原告李**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2153元，由原告李**负担512元，由被告STX房地产**有限公司负担1641元。

上诉人诉称

S**公司上诉的理由及请求是：李**2013年6月1日至2016年5月31日间未发生任何经济损失，S**公司逾期交房无主观过错，该期间的违约金过高，应调整为零。第一，在双方签订商品房买卖合同的同时，李**与造船公司就案涉期房签订了房屋租赁合同，约定李**将案涉期房出租给造船公司，租期为2013年6月1日至2016年5月31日，三年租金79，309.00元。李**自认首付款中的79，309.00元其本人未支付。三年租金为79，309.00元，折合每月2203元，租金标准合理。按照案涉房屋所在地区的房屋租赁行情，同地段同类房屋月租金为1500元左右。故李**在2013年6月1日至2016年5月31日期间的三年房屋租赁期内，无任何经济损失。第二，房屋租赁合同签署一方造船公司已被宣告破产，且未依照法律规定在两个月内通知李**是否继续履行房屋租赁合同，故案涉房屋租赁合同已解除，李**就房屋租赁合同义务未被追索，未发生实际经济损失。第三，S**公司对逾期交房无主观过错。造船公司欠付S**公司房屋租金73，765，608.00元，除此之外，造船公司还欠S**公司305，709，723.90元，这导致S**公司资金链断裂，无力支付验收工程相关的费用，无法办理交房所需相关手续。据此，请求撤销一审判决，改判驳回李**一审全部诉请。

被上诉人辩称

李**二审答辩认为：服从一审判决。

本院查明

本院经审理查明：一审法院认定事实中除“原、被告签订的商品房买卖合同约定原告支付公积金贷款时间为2012年7月19日，原告实际支付公积金贷款时间为2012年9月10日”外其他事实属实。

本院补充查明：双方当事人在一审庭审时共同确认：20078746号发票载明的首付款244，785.00元由优惠额46，611.00元、房屋租金79，309.00元、李**实际支付的118，865.00元三部分组成。

造船公司管理人于2015年12月3日出具了加盖管理人公章的关于STX海景花园房屋销售及租赁事宜的说明，该说明载明：S**公司开发的海景花园项目针对S**集团员工的销售过程中，均先由买受人与S**公司签署房屋买卖合同，再由买受人与造船公司签订房屋租赁合同，约定买受人在租赁期限（通常为三年）内将所购房屋出租给造船公司使用。实际履行过程中，由造船公司将房屋租赁期限内的租金直接支付给S**公司并抵偿买受人应向S**公司支付的相应金额的首付款。作为S**集团针对员工的一项重要福利，前述购房政策对于集团前期的公司运行及职工安置均发挥了重要作用。上述海景花园房屋先买后租的运营方式，同样适用于S**集团员工购买由S**公司开发的海景花园二期B区房屋的过程中。但由于S**公司后续经营出现困难，海景花园二期B区至今未能依约交房，与海景花园二期B区相关的、买受人与造船公司签订的房屋租赁合同亦未能实际履行。截至目前，就海景花园二期B区房屋所涉及的应抵作部分购房首付款的、租赁合同项下租金，S**公司已向造船公司申报债权并得到确认。

二审期间，李**申请减少诉讼请求，即李**仅要求S**公司支付2013年6月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金68，000.00元。

本院所确认的上述事实，有确认书、关于STX海景花园房屋销售及租赁事宜的说明和当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。

本院认为

本院认为：李**主张S**公司未依商品房买卖合同约定时间交付房屋，理应依据合同约定违约金标准向李**支付逾期交房违约金；而S**公司则主张李**是以造船公司承诺支付的三年租金抵顶的部分购房首付款，现造船公司已破产，其未向李**追索三年租金，故S**公司逾期交房未给李**造成任何损失，S**公司不应承担逾期交房违约责任。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为S**公司是否应向李**支付2013年6月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金。综合本案事实情况，出租方李**与承租方造船公司签订的案涉房屋租赁合同约定，从S**公司交付房屋日（2013年5月31日）次日起至2016年5月31日期间的租金79，309.00元作为购房合同的首付款。后李**确实与S**公司签订了购买案涉房屋的商品房买卖合同，该合同约定S**公司应于2013年5月31日前交付房屋。且S**公司向李**出具了包含案涉房屋租金数额在内购房首付款的发票，S**公司出具发票的行为表明其认可造船公司与李**之间将租金抵付购房首付款的约定。又因S**公司现已就应抵作案涉房屋部分购房首付款的租赁合同项下租金向造船公司申报债权并得到了确认。据此可以认定，李**已以免予支付相当于三年租金数额购房首付款的方式实际获取了案涉房屋的三年租金收益，则三年租期2013年6月1日至2016年5月31日期间应视为S**公司已交付了房屋，故李**要求S**公司支付三年租期内的2013年6月1日至2015年5月31日两年期间的逾期交房违约金，无充分的事实及法律依据，本院不予支持。此外，因S**公司已同意由造船公司代购房人李**支付相当于三年租金数额的购房首付款，并向造船公司管理人申报了该笔债权，且得到造船公司管理人的确认，又因本案驳回了购房人要求S**公司支付2013年6月1日至2015年5月31日期间逾期交房违约金的诉请，故无论S**公司向造船公司管理人申报的案涉房屋首付款（即三年租金）的债权能否实际得以清偿，S**公司均无权再向购房人李**追偿未获清偿部分的购房首付款。

综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2015）瓦*初字第2565号民事判决；

二、驳回李**的诉讼请求。

一审案件受理费2153元（李**预交），由李**负担；二审案件受理费1641元（STX房**有限公司预交），由李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日