秦海波

近年来，随着社会经济的发展，个人财富的不断积累，人们的财产权保护意识日益增强。房屋所有权作为个人财产权中一项最主要的财产权利，已引起社会各界的高度关注，房产继承问题也成为社会一大热点。在实践中由于房产继承涉及法律、法规较多，继承关系相对复杂，一般不容易为普通人所熟知，于是出现了大量因为对继承法的不了解而引发的法律问题。鉴于此，作为房产见证的专业律师，笔者结合我国《继承法》和相关的法律、法规及政策，为大家介绍一下在房产继承中的实务操作问题。一、继承所谓继承是指在公民死亡时，其近亲属依照法律的规定，依法取得死者遗留的个人合法财产的行为。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。这里主要掌握以下三个条件，就可以正确理解房产继承。第一、继承从被继承人（即房屋所有权人或共有权人）死亡时开始。在工作中，我经常接待一些当事人，为了避免子女们为争房产发生纠纷，要求为其中的一些子女在房屋所有权人生前就办理放弃继承权的律师见证。可见，许多当事人对继承开始时间的理解是有偏颇的。第二、继承通常是以人身关系为基础。即继承人与被继承人之间存在着一定的婚姻、血缘、血亲关系。第三、遗产应当是被继承人生前属于其所有的财产。夫妻之间共有的房产，夫妻一方死亡后，是否所有的房产都属于遗产？例如：张某与妻子王某共有房产一套，产权登记在张某名下，现张某已去世，其妻王某与子女在办理房屋继承见证时时，要求将房屋全部继承到子女名下。律师指出此套房屋不能由子女全部继承，因为此房屋属于夫妻共有财产，其中有一半的产权是张某的遗产，另一半产权是其妻王某个人所有的财产，其子女只能继承张某的遗产，所以，如若将此套房屋全部过户到子女名下，实际是一半产权属于继承遗产，另一半产权属于王某赠与子女。二、继承的开始、接受和放弃在生活中，经常有人不知道应当在何时可以办理房产继承。这就涉及继承开始时间的问题。《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第一条规定：“继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间。”继承开始后，各继承人应如何行使自己的继承权呢？根据我国《继承法》第二十五条规定："继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。"继承人在继承开始时，可以表示接受继承遗产，也可以不表示，不表示的即视为接受继承。继承权的放弃。继承权是公民的民事权利，公民依法可以行使自己的民事权利，也可以放弃自己的民事权利。因此，继承人可以放弃自己的继承权，但《继承法》对放弃继承权有严格的要求：第一，继承人放弃继承权应当以书面形式向其他继承人表示。根据《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定，办理房屋所有权继承过户登记的，应当提交经律师见证或公证处公证的继承文书。第二，继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权。被继承人死亡后，其遗产无人继承又无人受遗赠，应如何处理其遗产？对于这种情况，《继承法》第三十二条规定：“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”工作中曾遇到这种情况：兄弟俩一同来办理律师见证，哥哥说，他们的父母一直跟随弟弟生活。现在他已经和弟弟协商好，将来由弟弟来继承父母名下的一处房产，他主动放弃对该房产的继承权，但前提条件是弟弟要照顾好父母的生活，且他不再承担赡养义务。他俩想为此立个协议。在弄明白兄弟俩的意图后，律师告诉他们这样的协议是不合法的，不能予以见证。这个协议不能见证有两方面原因：其一：国家有关法律规定，继承人放弃继承的意思表示应当在继承开始后、遗产分割前作出。也就是说，只有在被继承人去世之后，子女才能表示放弃继承权，否则其放弃的行为是无效的。其二：放弃继承权不能以不承担赡养义务为条件。根据国家法律规定，赡养父母是子女的法定义务，它不会因为任何人的约定而消失。所以，兄弟俩的协议属于无效，故不能办理见证。三、继承的形式我国《继承法》将继承分为法定继承和遗嘱继承两种形式。我国《继承法》第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理：有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”根据此条规定，在处理遗产继承事务时，遗赠扶养协议优先于遗嘱继承，遗嘱继承又优先于法定继承。法定继承是指依照法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则进行的继承。我国《继承法》第十条对法定继承人的范围作了明确的规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”。这里所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。”此外，“丧偶的儿媳对公、婆，丧偶的女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的”，也可以作为第一顺序继承人。继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承（包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的），才由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对于生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾；对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分；于有扶养能力和扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。遗嘱继承是指按照死者的有效遗嘱所指定的继承人进行的继承。我国继承法规定，遗嘱继承人必须是法定继承人范围内的人。在人们的观念中，尤其一些老年人的观念中，是很忌讳谈论遗嘱问题的。这是一种不正确的理解。所谓遗嘱是遗嘱人生前按照法定的方式处分个人财产或其他事务，并在其死亡时生效的法律行为。其意义在于保护尽孝道子女的继承权，剥夺不孝子女的继承权。因为遗嘱只有在遗嘱人去世后方生效，遗嘱人生前可以随时修改、变更其所立遗嘱或处分自己的财产，所以，遗嘱人虽然立了遗嘱，但遗嘱所涉及的财产所有权仍归遗嘱人所有，遗嘱人可以任意处分其财产，借此约束子女，解除遗嘱人对养老的后顾之忧。父母生前对自己的财产立有遗嘱，也是避免子女们产生纠纷的较好的方式。有些人认为立遗嘱不单单是自己的事，需要事先取得子女们的同意，此种观念也是错误的。例如：刘某与老伴的名下有两套房产，家里有3个孩子。两位老人怕日后遗产“分配不公”会引起孩子之间的矛盾。以为孩子们要是不接受遗嘱方案，自己立了遗嘱也没用。其实，立遗嘱是遗嘱人处分其个人财产的行为，属于单方法律行为，不需要征得任何人的同意。只要所立遗嘱是自己真实意思的表示，且形式合法、内容真实，遗嘱就是有效的。因此，遗嘱是否有效与继承人是否接受遗嘱内容无关。还有一些人认为如果儿女们不在场就不能设立遗嘱。孙大妈现在也为立遗嘱的事而烦恼。她有5个孩子，其中有两个子女在北京工作，一个子女在国外定居。孙大妈近来觉得身体状况越来越不好，让她着急的是，孩子们不能到齐，自己的遗嘱没法设立。其实，根据我国法律的规定，遗嘱人在立遗嘱时，其继承人及利害关系人是不能在现场的，目的是防止这些人在场影响遗嘱人真实意思表示。根据我国《继承法》规定，遗嘱有口头遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱等多种形式。遗嘱的形式不同，其效力也不相同，《继承法》第二十条规定：“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。”遗嘱人应如何立遗嘱呢？这个问题就设计遗嘱的形式要件和内容要件。在我国法律中对遗嘱的形式和内容都有严格的规定，如果遗嘱的内容合法，但形式违反法律规定，则此份遗嘱有可能是一份无效遗嘱。一份有效的遗嘱应具备下列条件：1、遗嘱人应具有完全的民事行为能力。无行为能力人或限制行为能力人所立遗嘱是无效遗嘱。2、遗嘱内容是遗嘱人的真实意思表示。遗嘱人在受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。3、遗嘱人设立遗嘱的行为和内容应当真实、合法。4、遗嘱人在设立代书遗嘱、录音遗嘱、或口头遗嘱时，应当由两个以上的见证人在场见证。遗嘱人在立遗嘱时还应注意遗嘱继承人与受遗赠人的区别：1、主体不同。遗嘱继承人的主体是遗嘱指定的法定继承人。受遗赠人的主体是遗嘱指定的法定继承人之外的自然人或国家、集体。2、时效不同。遗嘱生效后，遗嘱继承人没有明确表示放弃继承权，即视为接受继承。遗嘱受赠的法律时效是受遗赠人应当在知道受遗赠的两个月内作出接受或放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。四、转继承和代位继承的区别在办理房产继承过程中常常会遇到这样的法律概念：转继承、代位继承。那么转继承和代位继承有何区别呢？下面结合相关案例介绍一下转继承和代位继承的区别。（一）代位继承，是指被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承被继承人的遗产。代位继承的主要特点有：1、代位继承只适用于被继承人的晚辈直系血亲；2、被代位人必须先于被继承人死亡；3、代位继承只适用于法定继承，不适用于遗嘱继承。例如：吕某和宋某有一个儿子，儿子婚后生育一女。２００４年儿子不幸在一场车祸中丧生，２００５年４月吕某也因病去世，此时，已经改嫁的儿媳妇要求代其丈夫继承吕某的房产。那么吕某的儿媳妇能否代位继承吕某的房产呢？谁又有权代位继承吕某的房产呢？根据代位继承的相关法律规定：本案例中吕某的儿媳是不能代位继承吕某的房产的，但是吕某的孙女有权代位继承吕某的遗产。代位继承的人一般只能继承他的父亲或母亲有权继承的遗产份额。（二）转继承，是指继承开始后继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承。转继承的主要特点有：1、转继承实际是两个继承法律关系；2、被继承人的死亡时间必须早于死亡的继承人的死亡时间；3、转继承的继承人范围包括死亡继承人的全部继承人，而不限于晚辈直系血亲；4、转继承不仅适用于法定继承，也适用于遗嘱继承。例如：李女士几年前与丈夫张某共同购置一套三室一厅住房与女儿共同居住。不久丈夫突然去世，之后丈夫的母亲也去世，于是李女士想把房子过户到自己名下。当她前来房管局过户时，工作人员予以拒绝，说这房子须办理继承手续才能办到李某的名下。而李女士却认为自己的丈夫去世，其留下的房产理应由其本人继承，直接过户到自己名下。笔者认为：这套三室一厅是李女士和丈夫张某两人共同的财产，现张某不幸去世，且未立下遗嘱，因此根据我国《继承法》第10条规定，继承开始后，由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。而且同一顺序继承人的继承权是平等的。所以，本案中，应当先将夫妻共同所有的房产中的一半产权分出为李女士所有，其余的产权是张某的遗产，由李女士、女儿和张某的父母继承。鉴于张某的母亲后于他去世，这就发生转继承的法律关系，张某的母亲应继承的一份遗产转由张某的父亲以及张某的其他兄弟姐妹。李女士想把房产过户到自己名下，必须在其他继承人都表示放弃继承权后，才能取得房屋的全部所有权，否则李女士不能办理过户手续。由于张某生前未设立遗嘱，张某去世后李女士也没有及时办理继承事宜，导致目前涉及的继承人人数增加，增加了办理继承的难度，这是值得大家借鉴的。五、再婚夫妻房产继承的案例近几年来由于老年人再婚引发的房产纠纷不断发生。有些老人虽然意识到再婚前作一份房产约定，但是没有想立一份遗嘱。因为再婚的配偶虽然没有房产所有权，但是有继承权，一旦一方去世，往往会带来继承的后患。李某要再婚，孩子们都怕后妈是冲着父亲的房产来的，于是他们给李某提出了条件：要想再婚，必须要进行婚前财产约定。其实，婚前财产约定是确定房屋所有权归夫妻一方所有，所涉及的只是房屋所有权，是财产权利。所有权人去世后，其配偶虽然对房屋不享有所有权，但是作为法定继承人之一，对房屋仍享有继承权。一份婚前财产约定并不能剥夺配偶的继承权。本案中，李某与后老伴签订了婚前财产约定，并不能剥夺后老伴对李某遗产的继承权，所以，李某在与后老伴作完财产约定后，设立遗嘱处分房产是非常必要的。

房产律师见证指南一、房产继承见证：继承是指在公民死亡时，其近亲属依照法律的规定，依法取得死者遗留的个人合法财产的行为。继承从被继承人死亡时开始。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。转继承是指继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。办理房产继承见证程序所有继承人亲自到场，提交身份证、房屋所有权证、被继承人的死亡证明（派出所或医院出具）、被继承人的法定继承人关系证明（居民委员会或单位出具）及其他相关证明。二、房产赠与见证：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《中华人民共和国合同法》第192条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”《中华人民共和国婚姻法》第18条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……”办理房产赠与见证程序赠与人（已婚的，应夫妻同时到场）与受赠人亲自到场，提交身份证、房屋所有权证、赠与人的婚姻关系证明及其他相关证明。三、房产遗嘱见证：遗嘱是指公民生前按照法律的规定处分自己的财产及安排与此有关的事务并于死亡后发生效力的单方民事行为。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。遗嘱人生前可以撤销、变更所立的遗嘱，便于遗嘱人保护自己的权利；也能够避免子女在遗嘱人去世后因为遗产的继承发生纠纷。办理房产遗嘱见证程序遗嘱人应亲自到场，提交房屋所有权证、婚姻关系证明、近亲属关系证明、身份证及其他相关证明。四、房产买卖见证：由律师审查买卖合同主体的合法性，并根据法律的规定提供法律意见，可以保证买卖双方在自愿、平等、等价、有偿的基础上签订房屋买卖合同，完善合同条款，预防、减少房屋买卖纠纷，维护当事人的合法权益。办理房产买卖见证程序出卖人（已婚的，夫妻同时到场）与买受人亲自到场，提交身份证、房屋所有权证、出卖人的婚姻关系证明及其他相关证明。五、房产买卖与赠与的区别：1、买卖合同为有偿合同，而赠与合同为无偿合同；2、依照《婚姻法》第18条的规定，赠与人可以指定房产归受赠人个人所有，而依照买卖合同所得房产属于买受人夫妻共有财产；3、买卖合同一旦签定，买卖双方不得随意反悔。而赠与合同签订后，如果受赠人有《合同法》第192条规定的情形，赠与人可依法撤销赠与合同，以保护自己的合法权利。