易明

辩护的伟大胜利刚接到仙桃法院刑庭法官的电话：仙桃罗某、胡某等6人涉嫌抢劫罪和非法拘禁罪的刑事案件判决下来了，我的辩护意见全面被法院采纳！由我担任辩护人的第一被告罗某成功以非法拘禁罪定罪，量刑1年半，相之于检察院控诉方以抢劫罪定罪，求刑13年的起诉，判决全面宣告了我的辩护取得了伟大的胜利！2010年的元宵节的前一天，在我的办公室里，有一名青年男子慕名前来，向我讲述了他哥哥的遭遇：他哥哥罗某，自幼丧父、初中文化、自学成才，经过一番努力，在仙桃繁华地段经营轮胎生意，事业有成。2008年，他们的堂弟，曾任某一银行行长，后由于经济问题，被判刑，出狱后没有事情可做，跟随罗某做生意。罗某将自己经营的一轮胎店承包给其经营，后被其霸占，拒不返还。罗某向法院起诉要求返还，其堂弟伪造了一份转让合同，使其民事纠纷官司陷入被动局面。罗某一时激愤，遂邀约一群社会混混，将其堂弟和媳妇劫持，混混在劫持过程中将其堂弟媳妇的包包劫走，得财2万余元。后罗某出于怜悯将两人放走，两人以绑架罪报案，罗某及相关混混被捉拿归案。青年男子叙述完毕后，诚恳邀请我元宵节到仙桃参加他们家族聚会，并商谈为其辩护事宜。平心而论，虽然我一直倾倒于刑事辩护大律师法庭上旁征博引的激昂、丝丝入扣的雄辩、挽大厦于将倾的豪迈，但囿于对法治现状的忧虑和悲愤，我一直对刑事辩护心存疑虑，此之前我从来没有独立意义上完整完成过一件刑事辩护的案件。元宵节的前一天我在妹妹家吃饭，青年男子再次向我发来求助短信，我犹豫再三，在得到家人，特别是童哥的支持下，我决定放弃元宵节的安逸，奔赴仙桃，迎接挑战。到仙桃后，我们分别会见了犯罪嫌疑人家属、办案警官，与家属签订了《辩护委托合同》，办案民警的讲述对罗某非常不利，我的信心非常不足，没有会见罗某之前，我完全没有辩护思路。当天晚上，我们非常疲惫的回武汉，2010年的元宵节，就这样度过了。接下来我就在反复的会见犯罪嫌疑人的纠结中度过了。元宵节刚过的下一周，我就办理好了会见手续，顺利进入仙桃市看守所会见到了罗某（在此特别要向仙桃的公、检、法致敬，他们树立了中国法治的高度！）。与罗某的每一次会见，都是对我的耐力的极大考验。与罗某的第一次会见，他根本没有把我放在眼里、对自己的行为没有任何的意识、甚至对被拘禁也毫不在乎、他从不倾听别人讲了什么，而是反复纠结在自己的民事案件的证据上，轮胎店如何如何……在侦查阶段，我前后去会见了他四五次，每次有效沟通的时间非常短，与他交流成了痛苦的煎熬。会见，除了安慰家属焦虑的心情和陪他唠嗑外，实际的效用有限。好在案子到了检察院后，我第一时间去复印了全部的案卷材料，在案卷材料中发掘了出了很多对我方有利的事实和证据。我意识到，这不是一起单纯的绑架或者抢劫案，而是由债务纠纷引起的一件暴力事件，劫财抑或讨债？成了定案的关键。特别是几个社会混混的供述里面明确讲到了，罗某在邀约作案的时候明确跟他们提起过原因是因为欠他的承包款。到此，案件发生了重大的转机，我大胆评估了此案由绑架、抢劫向非法拘禁转换的可能性。围绕着非法拘禁罪和抢劫罪的主观故意、客观表现等理论和司法实践以及结合本案的相关证据，我想承办的检察官递交了《审查起诉阶段的辩护意见》，可惜由于某种原因未被采纳，为了坐实案件，检察官还将本案退回公安机关补充侦查两次，最终以抢劫罪和非法拘禁罪向法院起诉，并求刑13年。开庭前，我查阅了大量的案例和司法解释，最终从《刑法》文本对索债型非法拘禁的主观界定、到司法解释扩大保护索要赌债、高利贷等非法之债的目的、以及相关判例法官的认定理由等丝丝入扣的论证了本案应该为非法拘禁而不是抢劫的观点。充分的准备成就了我刑事辩护舞台上完美的演出。第一次一个人出庭担任第一被告的辩护律师，面对检察官猛烈的控诉，我没有畏惧，有的只是渴求战斗的意志和胸有成竹的气度。长短有度、进退有据，时而蜻蜓点水、时而雷霆万钧。平和舒缓的说情，严密清晰的论理，我不仅说服了审判长和陪审员，庭后连女检察官都说，其实我蛮赞同你的观点。那一刻，我认为我做到了。我的辩护的胜利，在我看来是伟大的胜利。面对公安机关的刑蛮、面对受害人的恶意挑衅、面对公诉方的畸重求刑，我以一个单薄的微弱的法律人的烛光，点亮了被囚禁者走向人权和自由的路，这是法治的胜利，是法律职业的胜利。我无所求，我的工作换取了被告人十年光阴的自由，无论别人在享受自由的生活中是否会感激我，我都要感恩。我要谢谢罗某家属对我的信任，仅凭信任，就将希望放在了我一个既没有社会背景、又看起来那么年轻的律师的身上；我要感谢童哥，在元宵节陪我到仙桃，给我勇气，给我指导，为我的第一个刑事案子，揭开了一个光辉的篇章；我要感谢仙桃市的公安、检察（可爱的女检察官刘检）、法院（漂亮的张法官）能给我的工作提供便利和帮助，让我感受到了国家法治的温暖和前行的力量。

2009年3月9日，易明律师作为武汉市315消费者权益日电视晚会的特邀律师嘉宾参加了晚会录制。易明律师现场点评了消费者反映比较强烈的快递服务纠纷和物业服务纠纷，对纠纷的发生的原因、消费者维权的程序和应当注意的法律问题做了精彩点评！晚会录像请观看与2009年3月14日晚八点收看武汉一台。

民事代理词(2008)普律民代字第210号尊敬的仲裁员：湖北普明律师事务所接受申请人的委托，并指派我们作为其代理人，参与本案的仲裁活动。本代理人在接受本案后，认真审查了本案的证据材料，听取了委托人的观点和理由。现结合庭审调查的情况，发表如下代理意见：一、本案的基础及关键。申请人于2005年5月10日通过竞买取得了涉案房产，并在6月23日办理了房产证，拥有了完全所有权，就可以依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人不得侵犯。申请人拥有涉案房产的所有权并依此享有所有权所带来的收益，这项权利是法律赋予的，不需要任何人的批准，不受任何人的干涉，也不会侵害任何人的权利，因此不存在被申请人所谓的办理交接，交接不是申请人享有房屋租金收益的前提和基础，更没有任何法律依据，申请人是房屋的产权人也就是房屋租金请求权的权利主体，被申请人是合同的承租人也就是支付租金的义务主体，无论在什么情况下，被申请人承租使用申请人的房屋就应当向申请人支付房租，这是天经地义的常识，本案成诉的原因就是被申请人租赁使用了申请人的房屋，而在近两年的时间里，拒不支付一分钱的租金，仲裁庭只要抓住了这个基本的事实和简单的法律关系，本案的一切问题都可以迎刃而解，各方的权利义务也都可以得到公正、公平的处理。二、被申请人拒不支付租金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。承租人向出租人按期支付租金不仅是一项合同义务更是一项法定义务。我国《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋，有权请求赔偿。我国《合同法》第227条也规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。被申请人在长达近2年的时间里不向申请人支付房租，是违法行为，应当承担法律责任。被申请人以房屋租金包含设备租金，合同义务约定不明为由拒付租金，是违背案件事实的，更不能作为拒付租金的理由，依法应当承担违约责任。在房屋租赁合同中，出租方只要交付房屋给承租方使用，承租方就履行了自己主要的合同义务，在本案中申请人尊重了被申请人的地位，确保了其使用承租的权利，履行了自己的义务，被申请人就应当支付房租；退一万步讲，就算是房屋租金包括设备租金，合同义务约定不明，也是其在与原产权人签订合同时留下的纠纷隐患，其应当预料到产权有可能发生变更而不积极预防，原合同双方对此是有过失的，而申请人是没有任何过错的，我国《合同法》第121条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，被申请人不能因为其本身及其与第三人的过错，而对申请人违约；再退一万步讲，就算是合同义务约定不明，我国《合同法》第61条和62条也对此做了详细的规定，双方可以协议解决，或者是按照商业惯例、市场价格来履行，而不是导致出现今天的局面。在此期间，为了避免被申请人陷入违约的危险境地，申请人多次发函要求与被申请人解决租金支付问题，而统统被被申请人予以回绝，可以说被申请人的违约行为是恶意的。被申请人以申请人没有按照合同约定先开具租赁发票，其无需支付租金，更显得荒诞不经。无论从合同的约定和法律的规定来看，开具租赁发票决不是承租人支付租金的前提条件。首先从原租赁合同来看，合同约定“出租方应当在当月5日前向乙方提供合法的房屋租赁发票，以便乙方按时支付租赁费”，可见合同约定，提供发票只是方便被申请人支付租赁费，是为被申请人提供方便的，是履行合同协助义务的一种，合同从来没约定，出具发票是承租方支付租金的前提条件；其次从法律的规定来看，发票本身是作为收款凭证存在的，申请人向被申请人提供了租赁房屋已经履行了自己的主给付义务，被申请人应当向申请人交付租金的主要合同义务，而出具发票只是申请人协助义务，在法律上不能成为被申请人拒绝履行主给付义务的抗辩理由；再次，我国《合同法》规定，一方履行合同义务，对方必须提供必要的协助，发票作为收款的凭证，其所出具填写需要对方一定的协助，而通过原告提供是证据表明，尽管申请人一再请求双方相互协助，以便相互履行合同义务，但被申请人却置若罔闻，从来就没有提出过让申请人出具发票，并一再表示不会支付租金，期间还经历了承租人的变更，请问在这种情况下，申请人的发票应当向谁出具、怎样出具呢？因此是由于被申请人拒不配合履行协助义务同时又表示不履行给付租金的行为导致申请人无法向被申请人出具发票而不是申请人不愿出具发票。三、被申请人将申请人的房屋擅自转租给他人的行为，违反了合同的约定，应当承担违约责任。1、被申请人所谓转租经营的行为就是整体转租的行为。合同中所谓的“转租经营”只能理解为把部分转租作为一种经营的方式和手段进行承租经营而获得盈利回报，而不是把转租作为承租房屋的终极目的而整体转租，否则便与合同一再所强调的“不能整体转租”相矛盾，并且在租赁合同法中根本就没有所谓的转租经营一说，转租经营在法律属性上就是转租，它们同时出现在合同中的差别就是部分和整体的区别，2005年5月26日武汉A连锁有限公司的解放店正式挂牌营业，其占有使用的房屋及于申请人房屋的全部，此行为就是整体转租。2、仅凭被申请人出示的证据不能证明其转租行为取得了出租人的同意。首先如同申请人的质证意见证据的真实性不能证实；其次房屋转租要履行一定的法律手续，是一个要式行为。我国《城市房屋租赁管理办法》第28条规定，房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续，否则租赁行为无效。再次被申请人的转租行为发生在申请人取得房产以后，根据法律的规定转租需取得出租人的同意，是指应当取得对房屋具有处分权的出租人的同意，申请人取得房屋以后成为出租人，其转租应当经过申请人的同意，否则就是违约。四、申请人认为合同约定的租金不包括设备租金。从《租赁合同书》双方的实际意思表示来看，原产权人和被申请人关于设备、设施的约定，名为租赁实为转让。首先从合同第七章“财产的交接”中对财产的约定的物理属性来看，财产包括空调、货架、叉车、购物篮、手推车、冷柜等物品，这些物品都是具有使用寿命的消耗品，而超市又具有特殊的使用环境，经过长时间和高强度使用，自然会造成这些物品的磨损和消耗，最终报废，这些物品根本不可能作为长期租赁的标的物，合同没有单独约定这些财产的租金价值也正是从一个侧面体现了这些物品不能作为一个租赁的标的而索要租金，被申请人也没有证据证明其现在使用的这些物品完全就是当初签订合同时的那些物品。其次从合同对这些动产约定的法律属性来看，第七章第2条规定，财产交接后，乙方拥有所有移交财产的使用权，在使用的过程中，乙方负责对易损件进行维修和更换，对自然磨损或损耗原因确实不能使用的由乙方作废弃处理。这些规定不符合租赁合同的法律特征，相反这些规定使被申请人拥有了对这些财产的占有、使用、收益、处分的权利，这些权能完全符合《民法通则》第71条关于所有权的界定，在法律上被申请人具备这些财产的所有权。再次从对价上看，被申请人为这些设备支付了相应得对价，首先被申请人一次性支付了2年的租金，还答应解决原产权人职工的115名员工的就业问题，这些都可以通过经济价值来衡量，决不是每月每米20元的租金所能够完全涵盖的。从通过双方的对这些所谓财产的态度来看，被申请人完全具备了这些物品的占有、使用、收益、处分的权利，而原产权人襄樊百货公司对其所谓“财产”不闻不问，既不从原告所属房屋中搬走这些财产又不要求共享租金。甚至在法院主持调解的过程中也对自己所谓的权利不闻不问，可见其实原合同对财产的约定就是转让。因此综合合同的约定来看，被申请人对原产权人支付的租金实际上是超过了合同对租金的单纯约定，结合当时市场的平均价格，申请人主张20元的租金符合民法等价有偿的基本原则，仲裁庭应该给予支持。五、被申请人在答辩中提到的所谓已经向案外人支付了2年的租金，还垫付变压器费用，申请人认为与本案无关。1、被申请人是否向案外人支付过2年的租金，本案无法查证，也没有必要查证。从被申请人提交的证据来看，确实有几张襄樊市百货批发公司出具给武汉A集团量贩公司的租赁费发票，但是双方的主体都不是原租赁合同签订的主体，也没有证据显示租赁费的交付标的就是申请人现在所有的房产。2、被申请人是否向案外人支付了2年的租金与本案无关。本案的仲裁请求是要求被申请人支付申请人在成为合法租金请求权主体以后的租赁房产租金，依据我国租赁合同法，支付租金的义务主体是承租人即被申请人而不是原产权人，被申请人是申请人合法请求对象，而不是原产权人，因此申请人没有任何权利向承租人以外的案外人来主张租金，申请人也没有向案外人主张租金的证据和能力。故此，因为被申请人请求返还多付租金请求权对象与其应当支付租金义务的对象不是同一个对象，其不能够用对案外人的债权来抵消对申请人的债务，其不具备抵消权成立的有效要件。3、被申请人要求用垫付的变压器费用来行使对申请人的租金抵消权不能成立，因为根据合同的约定，其抵消租金应当从合同签订后的第五年开始，分三年抵消，故此申请人对被申请人的债权是到期债权，而被申请人对申请人的债权是未到期的，不能相互抵消。六、申请人依照原租赁合同的约定，通知被申请人解除了原租赁合同。由于在租赁合同的履行过程中，承租方发生了严重的违约，申请人多次通过不同的方式表示了欲解除租赁合同的意思表示，其中2006年11月20日其委托了本案的代理人，代理履行了合同解除通知的义务，代理人的行为是申请人真实意思的表示，当时得到了申请人的委托受权，并且事后友得到了申请人的确认，是有权代理。被申请人对代理人的代理权限有疑问，但是其并没有在法律约定的期限内要求被代理人明确，视为其接受了代理人的代理通知行为。因此代理人代为通知被申请人解除合同的行为有申请人的授权和事后的确认是有权代理行为，发生通知解除合同的法律后果。七、被申请人应当依法向申请人清偿房屋租金。1、房屋租金的起算时间从申请人取得租赁房产开始，申请人于2005年5月10日通过拍卖取得了涉案房产，根据《拍卖法》，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，据此申请人竞买成功以后，房产就应当转让给了申请人，申请人因此有权获得此房产的收益。2、房屋租金的缴纳标准为：2005年5月10日到2006年9月1日租金按照房产面积以每平方米20元计算；2006年9月1日到2006年11月20日，根据合同“三年一挡，按档递增”的原则，租金为每平方米20.8元的标准计算；由于2006年11月20日，申请人委托律师通知被申请人解除了原租赁合同，其后的租金应当依照市场价格照价收取。以上意见再次请求仲裁庭重视采纳！湖北普明律师事务所代理律师易明二○○八年二月十一日

关于交通事故以及违反交通法以后暂扣驾驶证的说明发生交通事故以及违反交通安全法以后，车主最担心的事情之中有两件，一是扣证，二是扣车，今天先谈谈扣证。根据我听到或者看到的案例来看，绝大部分的扣证属于违反程序的行为，是大部分交通警察还没有适应新的程序规定，或者不忍放弃扣证的权利。对于不按照规定程序执行勤务的交通警察，我们应该进行投诉，主张我们的合法权益。为什么说交警的扣证是违反程序规定的？我们来看看相关程序的演变。一、交通管理处罚程序补充规定此补充规定是公安部于1991年1月3日发布的，是对1988年7月9日发布的《交通管理处罚程序规定》的补充。该补充规定的第四条和第五条规定了10种可以暂扣驾驶证正证或者副证的行为：四、机动车驾驶员违反交通管理法规并有下列情形之一的，可以暂扣驾驶证副证：（一）需要给予裁决处罚的；（二）对当场处罚有异议的；（三）受罚款处罚当场不能交纳罚款的；（四）违章行为需要进一步查清处理的。五、机动车驾驶员有下列情形之一的，同时暂扣驾驶证正证和副证：（一）违反交通法规造成交通事故的；（二）醉酒驾驶机动车的；（三）无驾驶证副证又无暂扣凭证的；（四）超过暂扣凭证有效期限驾驶车辆的；（五）在暂扣凭证有效期内再次违章的；（六）持转借、挪用、涂改、伪造、冒领的驾驶证驾驶车辆的。根据这个补充规定，只要你因为违章发生了交通事故就可以扣证，只要对你进行处罚，而这个处罚不是当场执行的就可以扣证。二、交通违章处理程序规定这个规定是公安部2000年3月1日开始实行了公安部46号令，取代1988年的处罚程序规定。46号令规定了9种可以暂扣驾驶证的行为：第四十三条有下列情形之一的，可以滞留机动车驾驶证副证或者机动车行驶证：（一）当场不能缴纳罚款的；（二）非本辖区机动车驾驶员需要到代收机构缴纳罚款或者需要按照一般程序接受处罚的。第四十四条有下列情形之一的，可以滞留机动车驾驶证正证：（一）无机动车驾驶证副证又无《凭证》的；（二）超过《凭证》有效期仍驾驶机动车的；（三）在《凭证》有效期内再次违章的。第四十五条有下列情形之一的，可以同时滞留机动车驾驶证正证和副证：（一）需要处以吊扣机动车驾驶证的；（二）交通违章记分达到规定分值的；（三）造成交通事故或者有交通肇事以及其它违法犯罪嫌疑的；（四）驾驶与被查缉的走私或者被盗抢的机动车特征相同的机动车的。具有本条第三项和第四项情形之一的，可以同时滞留机动车行驶证。46号令在本质上和他的前身差别不大，基本上只要发生了交通事故或者违章又不是按照简易程序处罚的，都可以扣证。三、道路交通安全违法行为处理程序规定（公安部令第69号）69号令是2004年5月1日开始施行的，是目前有效的程序。69号令规定了6种可以暂扣驾驶证的行为：第十六条有下列情形之一的，可以扣留机动车驾驶证：（一）饮酒、醉酒后驾驶机动车的；（二）机动车驾驶人将机动车交由未取得机动车驾驶证或者机动车驾驶证被吊销、暂扣的人驾驶的；（三）机动车行驶超过规定时速百分之五十的；（四）驾驶拼装或者已达到报废标准的机动车的；（五）发生重大交通事故，构成犯罪的；（六）在一个记分周期内累积记分达到12分的。69号令和46号令相比，做了重大修改，可以扣证的行为大大减少，不再是只要不是当场处罚就可以扣证，也不再是发生交通事故就可以扣证。

如何处理商品房质量纠纷（一）在签订合同时要注意对有关房屋质量条款的约定房屋质量如果是非主体不合格问题，保修期约定和质量责任约定就非常重要。因此签订合同时应注意有关房屋质量条款的约定，并注意3大法律问题。1.住宅质量保修期限审查《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。根据国务院有关条例规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。2.其他保修范围项目对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。3.非房屋主体质量约定建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作出明确约定。比如购房者验收房屋时，若房屋发生非房屋主体质量问题，购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修理、重做等。此时，购房者有权拒绝接受房屋，并有权按照《商品房买卖合同》的规定追究开发商的违约责任。（二）充分运用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对商品房质量纠纷的处理。1、证据规定第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平责任原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定，突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。本条明确将两个民事法律的基本原则“公平责任原则”和“诚实信用原则”写入法条作为创设法官权利的法律渊源。这一规定一方面扩大了法官对于案件把握的能力，同时也对于一些特殊类型的案件审理创设了一种新的可能性，例如在商品房质量纠纷案件中。如前所述，在商品房质量诉讼中如一律适用原告举证原则，对于小业主来说诉讼地位显然不如作为被告的开发商。在目前鉴定机构现状和许多地区获取诉讼中必要信息、知识难度较大的情况下，法官依据本条规定在个案中适度加重开发商的举证责任可以平衡诉讼当事人双方实际诉讼地位不平等的状况。如在房屋质量问题明显存在的情况下，主要为判定质量问题大小和修复、赔偿问题要求鉴定的，法官可以免除原告的举证责任而转要求被告就其该部分建筑产品质量合格提供依据，或由被强制赋予举证责任的被告预付鉴定费由法院委托司法鉴定。而一般情况下开发商的经济实力显然强于个人业主，这样的鉴定可以较少考虑经济因素而求得更全面的鉴定结论。另外，根据我国目前实行的《产品质量法》规定：“建设工程不适用本法规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款适用范围的，适用本法规定。”（第二条第二款），小业主在购房时并不能享有在消费其他商品时应有的知情权。故一旦发生建筑产品质量争议，加重开发商的举证责任并没有对其不公平，而是对相对弱者的一种救济，是通过司法手段弥补立法中对于该类产品质量问题缺乏规定的状态。具体适用问题上，例如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂等无需借助仪器即可观察得到并依常理可作判断的质量问题可适度转移举证责任。2、证据规定第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”根据本条，鉴定程序的启动主要是当事人提出申请。但申请鉴定的当事人必须预付鉴定费用，有些情况下鉴定费用并不是一般个人可以承担的，如商品房发生地基沉降，造成房屋倾斜或裂缝，如果要对地基沉降情况作鉴定的话，鉴定费用可能要几万元更不要说提出修复方案的问题。对于个人来说，在限定时间内拿出几万元预交鉴定费可能无法办到，这种情况下则可以对鉴定项目进行分段进行，先对确定事实的部分作鉴定，如地基沉降造成房屋倾斜，则先对倾斜情况作出鉴定而忽略倾斜原因的鉴定，然后根据上述证据规定第七条运用举证责任转移规定要求开发商对于自己无过错进行举证，举证不充分则要求其预交沉降情况的鉴定费进行司法鉴定，这样经济方面不会有问题，小业主举证责任被免除但鉴定的结果也可以为小业主所用。综上所述，商品房质量问题带有普遍性，往往一家存在的问题另一家也存在。所以作为弱势的购房者应联合起来，以集体的力量来解决纠纷，减少处理成本。购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。

房产交易中的法律问题与风险防范衣、食、住、行是人们生活的必要条件，其中住的方面通常是投入最大的一项。随着经济的发展及房地产价格的不断上涨，房地产的投资除生活的需求外，还成为理财的重要工具。但由于房地产投资是一个需要高额资金的投资行为，所以在决定投入前必须采取谨慎态度，以降低有关风险，其中有关房地产交易的法律常识，更是大家的“必修课”。房地产交易主要可以区分为两大类，商品房和二手房。由于两者的属性不同，所以在法律方面的注意要点也是不一样的。依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市房地产经营管理条例》第四章以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。所以，我国关于商品房买卖合同又分为商品房预售和商品房现售两种。商品房交易应该注意的法律问题商品房预售的基本要件1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2持有建设工程规划许可证和施工许可证3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期4已向政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》5房地产开发项目的形象进度还须符合：1.多层建筑已完成主体结构三分之一以上2.高层建筑已完成地面以下的主体工程两项条件符合以上的规定，才有资格办理有关商品房预售的买卖；如不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，也不得向购房人收取任何预订款性质的费用。而当决定购买预售商品房，并要签订合同时，我们需要了解到商品房预售合同是指商品房预售买卖双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方则向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，房屋预售合同签订之日，房屋尚未竣工验收，但双方均以将来竣工后的房屋产权作为买卖的标的。因此预售合同在法律上是一个附条件的买卖行为：预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款当然负有交付房屋的义务。所以预售合同中有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。而如出现问题时，可按法律上有关买卖合同的法律规定来处理。商品房现售应具备的基本要件1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书2取得土地使用权证书或者使用土地的批准档3持有建设工程规划许可证和施工许可证4已通过竣工验收5拆迁安置已经落实6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期7物业管理方案已经落实不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件，例如向政府机关登记等，但不动产的交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤；而商品房现售最常出现问题的就是在“交付”上。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。所以商品房现售交付的关键是在于“竣工验收”，房屋在建成后，不一定都能满足竣工的要求，但在法律上对何谓竣工并未作明确的规范，建设部仅对竣工的定义作了一些要求而已。而根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，“验收”是指房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况，验收结果应报房地产开发主管部门备案。