张静

广州张静律师解答：一般不能，起诉他人腾房需要全部产权人同意。如下面这个案件，梁某起诉何某腾房，但梁某只占房屋一半产权。法院审理后认为首先居住人是由于之前与原业主的租赁合同才入住的，不是没有原因入住。另梁某只占部分产权，起诉腾房需要其他产权人同意。最终判决驳回梁某要求腾房的诉讼请求。判决书节选：本案审查的问题是:何某应否将案涉房屋腾空交付给梁某｡本院分析如下:梁某主张涉案10.74平方米房屋属于梁某所有,何某非法占有该房屋并擅自进行间隔,涉案房屋具备分割及腾空的条件,应当判令何某腾空交付房屋给梁某｡对此本院认为,本案为物权保护纠纷。《民法典》第二百三十五条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”｡第二百三十七条规定:“造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”｡可见,主张物权保护的前提是权利人的物权被他人无权占有、毁损、妨害等｡具体到本案,首先,根据查明的事实,何某占有并使用涉案房屋并非无权占有,而是基于历史原因,由何某的父亲向原业主罗某租赁而来,故何某不存在无权占用的事实｡梁某与何某事实上形成了不定期租赁合同关系,在双方之间的不定期租赁合同关系未予解除的情形下,梁某主张何某立即腾空交付涉案房屋,于法无据。鉴于针对涉案房屋租赁时间久远,双方在合同到期后未重新签订租赁合同,也未约定租金标准,承租人亦长期未向业主缴纳租金的事实,本院参考同地段租金标准,判令何某承担相应的占用费(从2019年3月1日起至本判决发生法律效力之日止,占用面积10.74平方米,其中2019年度每月每平方米34元,2021年每月每平方米40元,2022年每月每平方米38元)｡另，目前涉案房屋的产权状况实际是梁某和潘某按份共有。在未取得另一共有人潘某的同意,且无证据证明对涉案房屋进行实物分割不会减损价值的前提下,本院对梁某主张何某腾空交付属于梁某部分房屋的诉请不予支持｡

广州张静律师解答：可以，属于侵犯了自己的宅基地使用权，可以起诉要求赔偿。但要注意侵权纠纷诉讼时效是三年，从知道或应当知道权益收侵犯之日起算。如下面这个案件，父母的宅基地房，分家析产协议约定由哥哥和弟弟两兄弟共同使用，弟弟建一、二层，哥哥建三、四层。后弟弟拆掉祖屋，建了两层房屋自己使用。十几年后哥哥从外地回来了，也申请建三、四层，却被城管告知由于一、二层未经合法报建，现在不能建三、四层了。哥哥于是起诉弟弟赔偿。法院审理后认为，弟弟违法建房的行为侵犯了哥哥的宅基地使用权，于是评估宅基地价值后，判决弟弟赔偿哥哥28万。判决书节选：案涉土地虽经法定继承登记在李三、李二、李大三人名下,但案涉土地实际上被分割为三间分别建房使用,对此李二、李大双方均提交了土地原使用权人李父出具的《我的遗嘱及分家析产表》予以证明,由此可认定李父生前已对案涉土地划分成三间,并分配第二间地块由李二家庭使用,第三间地块由李大家庭使用,为了第二、三间好用,由李二家庭使用第一、二层,由李大家庭投资兴建第三、四层使用｡以上事实在另案某号生效判决中已进行确认,故本院认定李大有权利用案涉土地第三间地块建造建筑物、构筑物及其附属设施。李二于1988-1989年间在第二、三间的地块上建造了两层房屋进行使用,并且李二在庭审中也确认该两层房屋均是由其管理和使用,故李二的行为占用了应由李大使用的第三间地块。同时,因李二所建的两层房屋未依法办理报建审批手续,致使李大不能依法进行继续加建第三、四层,从而导致李大的土地使用权益无法得到实现。因此,李二作为第二、三间地块的实际使用人,不仅侵害了李大对第三间地块的使用权益,而且获得了使用利益,李大有权向李二主张相应赔偿｡本院根据案涉土地的整体评估价值计算出第三间地块的市场价值,判令李二按第三间地块的市场价值赔偿286037.34元给李大｡

广州张静律师解答：无效了。广东省1992年底换过一次证，故五几年的土地房产所有证已失效了。如下面这个案件，原告凭1953年的土地房产所有证起诉被告要求返还宅基地房。一审法院判决返还。二审法院发函向广州市规资局询问1953年的土地房产所有证是否还有效？规资局回复称无效了，涉案宅基地现登记在合作社名下，房屋未报建。据此，二审法院改判驳回原告要求被告腾房的诉讼请求。判决书节选：为了查明案件事实,本院于2023年3月3日向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》,要求核实“1.落款时间为1953年10月30日的《土地房产所有证》目前是否仍然有效？2.涉案房屋所在土地的性质以及有无进行权属登记？3.涉案房屋有无进行权属登记？”｡广州市规划和自然资源局于2023年4月4日作出《关于广州市中级人民法院某号的复函》(穗规划资源协查2023X号),称“一、根据《广东省土地证书颁发办法》第六条‘集体土地所有者和土地使用者向当地国土管理部门申领(换领)土地证书,或以书面形式委托代理人办理……’;第九条‘领证(换证)工作截止于1992年底｡当事人居住在香港、澳门、台湾地区和国外的,换证截止期限延长至1995年底’;第十条‘……逾期不办理领证(换证)手续又不申请暂缓办理的,原批准用地证件或土地证书作废,其土地所有权或使用权不受法律保护’的规定,来函附件1提供落款时间为1953年10月30日的《土地房产所有证》已失效。二、根据来函提供的涉案房屋位置信息,经核查,涉案房产所在土地为集体土地,已核发《集体土地所有证》,土地证号为从集有(2012)第X号,权利人为从化市某经济合作社农民集体｡经查档,涉案房屋无权属登记信息”。