刘智

案例一：单位分配的房子怎么买卖王先生,在老酒厂家属院有一套楼房,想要卖掉。去房管局过户时才发现无法过户,需要相关土地使用证明,国土资源局相关工作人员称“需要办理土地使用证分割手续”。“想要转手,到这就卡住了。”王先生说,他在老酒厂的房子已经居住了好多年,想换一下居住环境,原本已经谈好了价格,但是由于没法过户就比较麻烦了。王先生说:“还需要到国土局办理相关手续。”“必须办理土地使用证分割手续。”国土资源局相关工作人员称,像老酒厂这样的单位每户都有房产证,但是土地使用证却是整个酒厂的一个大证,酒厂方面应该出具相关证明,证明同意土地使用证分割。案例二：花钱十六年仍然是“借住”陈某与王某是认识多年的老朋友。为了替朋友解决住房问题，1988年，王某将一套产权归属其所在单位的房子借给陈某居住。为了生活更加安定，陈某希望买下这套已经住出感情的房子。通过王某的介绍，陈某找到王某单位，问能否买下该套房屋。得到的回复是，非该单位职工不能购买单位住宅。陈某确实不是这家单位的职工，但是他想到一个变通的方法。这事是这样办理的：陈某将3.2万元现金交给王某，再由其交到他单位。这笔“建房集资款”被标注在王某的名下。当年，单位将该处房子分配给了王某，办理的公有住房使用证上，记载的承租人是王某。就这样，陈某开始在这套名头不是自己的房子里长期居住下来。陈某在房屋住定后，双方一直相安无事，直到16年后的2004年。已经退休的王某忽然向法院提出起诉，要求陈某搬出所住住房。理由是房屋产权属于王某名下，陈某是“鸠占鹊巢”。案件进入诉讼，双方争执的焦点是：这处房子到底是王某借给陈某的，还是陈某花钱购买了使用权。双方各执一词，无法进行调解。在经历了漫长的一审、二审、再审后，案件终于尘埃落定。在审法院认为，1988年王某单位分配房屋是在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》下发之前，当时正处在职工住房制度改革的初期，公有住房尚没有允许买卖的规定。在住房分配中，虽然可以有其他单位或个人集资，但职工住房仍属福利分配制度，即只享有使用权，不享有所有权。根据记载，承租人是王某。虽然陈某在十六年间多次想把“承租人”更名为自己，但最终未得到王某和产权单位的同意。王某虽然在取得房屋使用权时，有集资款的因素，但并不能影响其是福利分配房屋使用权人的性质。2008年10月，法院作出判决：陈某判决发生法律效力之日起90日内，将房屋返给王某，而王某需要将集资款3.2万元给陈某。观点一：单位分的房子一般是没有房产证的，属于集体所有，住户只拥有使用权而不具有所有权，因此不能用于交易，只能用于出租观点二：能否出卖，要看你的房子是否有房产局发的房屋产权证。如果有产权证，就可以出卖。其中，该房屋的土地，当初是否是有偿转让，如果政府已经收取了土地出让金，是在土地市场经过招标、拍卖、挂牌的方式得到的土地，就没有限制，但没有经过，就得补缴。5年以后才能出让的一说，是指政府组织建设的经济实用住房和单位的集资建房观点三：问：我准备买房，打听到铁路局(武汉)有一处房产欲出售，价格很便宜，有房产证，但土地证据说在单位里(一起办的，都在一个本本上)，我去单位打听了，他们说土地证不会给个人办理转向社会的手续，也不提供其它任何相关信息，不知道是不是真的有土地证?请教各位专家：这样的房子可以购买吗?购买的话会有什么后遗症?对以后交易会不会有很大影响?答：不可以，国家规定房改房要双证才可以交易。（南京刘智律师联系电话：13218888156，地址：南京市龙蟠中路216号金城大厦8楼）