魏宇汗

外籍人在青岛买房现状2018年4月，第十六届中国国际人才交流大会揭晓了2017“魅力中国——外籍人才眼中最具吸引力的中国城市”评选结果，青岛位列第四，仅次于上海、北京、合肥，连续第七年上榜。通过半岛网记者的调查，从1999年青岛首次出现港澳台和外籍人士（为行文方便，以下简称外国人）购房到现在，共有20多个国家和地区的外国人在青岛置业，平均每年购房人数在400至500之间。城阳区是韩国人、日本人在青岛的主要聚集区，也一直是外国人购房成交量最高的区域，并形成了外国人聚居的小区，比如千禧龙国际村、天泰·韩国城等。2008年次贷危机发生后，韩国人大量撤出，城阳区热度下降，而开发区随着桥隧效应的显现很受外国人青睐。2012年之前，外国人在青岛只能购买取得外销证的楼盘。城阳区、开发区和崂山区的楼盘办理外销证的比较多。城阳区的天泰城是外国人在青岛居住的最大小区。天泰城巴塞罗那小区，建筑面积约22万平方米，容积率0.75，绿化率45%，共有55个楼座，目前有来自韩国、日本、加拿大、澳大利亚、美国等7个国家和地区的居民入住。青岛是海滨丘陵城市，红瓦绿树碧水蓝天，冬无严寒夏无酷暑，非常适合居住。2018年6月9日至10日，上海合作组织青岛峰会召开，青岛对外籍人士的吸引力将实现质的增长。且随着未来几年13号线、1号线、4号线、8号线地铁开通，房价大概率会大幅上涨，具有较强投资价值。外国人买房资格外国人在青岛购房的资格和流程，主要由建设部等六部门联合发布的三个规范性文件规定，分别是：2006年发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2010年发布的《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，2015年发布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，另外，外国人在青岛购房，还需符合青岛当地的限购政策。2006年，商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即业内所说的“限外令”。其中规定：在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。2010年，住建部与国家外汇局《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2015年住房城乡建设部等部门《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》规定境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。另，经询问青岛市不动产交易中心，外国人只可购买外销房的限制政策已实际取消，购房税费因没有特别规定，完全按照国内房屋买卖缴纳。但根据《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》的限购规定，外国个人仍仅能买一套住房。也就是说，外国人购买住房的资格是：有在青岛的劳动合同或学籍证明（无年限限制），现无住房。对比外地人买房需缴纳一年社保的限制，这已经是超国民待遇了。另外，购房时需要向国安局申请安全证明（顺利的话只需几个小时即可办理），并提供经过涉外公证与认证的身份证件证明。个人护照和身份证明的原件复印件以及翻译件。可否办理贷款虽然大部分内资银行有针对港澳台居民和外籍人士的住房贷款政策，但各银行均审慎审查，实际上不受理，部分提供贷款的审批期限也很长。建议通过外资银行贷款。借名买房有必要吗一些外国朋友为了规避资格限制或贷款限制，或者甚至只为了买房方便，借国内朋友的名义买房。但是一旦借名买房，买房人对于很多事情都是不可控的，如果国内朋友某天否认借名买房不配合过户，或者私下把房子抵押、出卖，或者死亡，又或者干脆联系不上，对于买房人权益都可能是很大的损害。鉴于现在外国人买房政策如此宽松，律师建议不要借名买房。买房时需要律师吗在中国买房不像在英美等发达国家，没有强制规定请律师，但为避免买房风险建议请中国律师。中国律师在买房时的服务内容与国外类似：（1)提供法律咨询。律师从选房、签合同、申请贷款一直到办理过户手续的整个过程提供法律咨询，告知购房者可能存在的风险和出现问题的解决办法，避免或减少交易风险。（2)审查房产交易的合法性。一手房交易中，律师协助购房者审查开发商主体合法性、涉诉风险及"五证"的真实性和合法性。在二手房交易中，律师协助审查二手房的权属、他项权利、共有权利和可能存在的债权债务纠纷。（3)参与合同谈判。参与合同谈判是律师服务的核心，律师通过参与合同谈判，对房款交付、房屋质量、房屋验收、共有人签字、税费承担、不动产所有权转移、违约责任等细节问题进行补充或修订。有效防止开发商或中介利用自身优势减轻己方责任，加重对方义务。同时防止合同相对人及中介因法律意识淡薄导致的违约后无法获得有效救济，将购房纠纷消灭于萌芽状态。（4)参与房屋验收。律师协助购房者依照合同进行房屋的交接验收，包括审查《房屋峻工验收备案表》、《商品房项目交付使用许可证》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等房屋验收文件的真实性、合法性；协助购房者逐一核对合同附件中有关设备及装修的情况是否与交房时一致，房屋质量及合同约定的配套设施、设备是否与合同一致，房屋的物业及其他应交费项目是否结清等。（5)监督合同履行。参与合同谈判后，律师在这一环节更有优势。房产交易合同的履行时间短则数月，长则1-2年，甚至更久，这个过程中双方较易产生争议。在合同相对方有违约倾向时，律师及时提出法律交涉，调解双方争议。(6)协助所有权证书的办理。如果购房者不能在合同约定的期限内取得所有权证书，律师可及时监督和调查有关情况，进行法律交涉。

商业地产项目的市场需求相较于住宅要小一些，如公寓式酒店、酒店式公寓、写字楼、产权式商铺等，但是随着楼市限购，商业地产凭借不限购不限贷的特点，成了不少开发商的发力点。对比住宅项目，商业地产的销售方式让人眼花缭乱，由于大多数业主是奔着投资回报去的，开发商抓住业主低风险高回报的心里预期进行广告宣传，比如“按月返租，年底分红”，“签约托管享额外买房折扣”，稳定收益，原价或增值回购，承诺无风险投资，一铺旺三代等等。律师就以商铺销售中最常见的三大风险做一简要分析，供业主参考：第一：分割销售商业项目并不像住宅房屋那样有明确的户型结构和单元分割，某些大型商业建筑单层面积可达数千平米，没有任何物理分割。《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”但对非住宅的商业房屋可否分割销售，可分为多少产权单位，产权单位的面积最低是多少均无全国性的法律规定，这就为一些开发商提供了销售空间。因缺乏法律规定，全国各地对于分割销售的态度也不尽相同。比如2004年，上海市发布的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定房地产权利人不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。北京市2010年出台的京建发（2010）647号《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》规定：已建成的非住宅项目房屋分割测绘和登记的基本单元是由固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间，应严格按照规划批准的房屋涉及用途进行经营和使用，禁止擅自分割。南京市早在2006年因涉嫌变相融资明确叫停分割销售。经询问青岛市不动产交易中心，在我大青岛虽然没有出台相关规定，但办理产权登记必须以规划批准为前提。事实上不予办理分割销售商铺的产权登记。此类商铺也被称作“产权式商铺”，是分割销售、返本销售、售后包租的集大成者。这类商铺的存在就是以售后包租为前提的，并且通常会附带返本承诺。在某些地区，产权式商铺确实办理了产权证，但仍然无法保证业主的权益。比如青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终879号民事判决书，30多位业主在取得汇通商业广场产权式商铺产权证并且托管协议到期后，起诉开发商及托管公司要求返还商铺，法院认为独立使用的客观条件并不具备，个体独立空间很难界定，返还商铺势必会侵犯大多数业主的利益，故驳回了业主诉讼请求。惠州市演达大道11号港惠新天地商业广场，183名业主在取得商铺产权证并且托管协议到期后，起诉开发商及托管公司要求返还有隔墙和独立使用空间的商铺，惠州市中级人民法院经调查证实，多处商铺正上方存在消防卷闸帘，或是消防卷闸帘位于相邻两间商铺中间，部分相邻商铺中间存在建筑实体柱，少量商铺之内存在消防门，少量商铺靠墙上存在消防栓。但是，法院认为，双方买卖的属商业用途，非住房使用性质，以金属铜钉明确标线的方式作为确定产权的固定界限并无明文禁止，因此业主要求返还的商铺应具有实体墙没有事实和法律依据。第二：返本销售返本销售，是指开发商承诺在一定期限内向买房人返还购房款的方式销售房屋的行为。《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”返本销售实质上是一种变相的融资方式，开发商将房屋售价提高，承诺若干年后将本金返还。返本销售的广告语通常为“原价回购”“增值回购”。开发商进行返本销售，实质是非法集资的一种形式。返本销售的风险在于开发商的返本承诺往往不能兑现，若干年后企业破产或卷款潜逃。而买房人得到的往往是经营惨淡，质次价高的商铺，甚至是尚未建成的期房。青岛云鼎置业有限公司开发建设的云鼎国际项目，在已被黄岛法院、李沧法院、青岛市中院、江苏海门法院进行了10轮次查封的情况下，以声称购房后10年返本的方式进行销售，大肆收受购房者的5万团购金，竟然积累了950名购房者。黄岛区国土资源和房屋管理局接到微信举报后，发布了紧急通知告知。更“鸡贼”的是，开发商将楼盘名称更改为颐和绿城，并更改开盘时间和地点以逃避监管。第三：售后包租售后包租作为开发商的营销手段，源于20世纪60年代美国房地产行业的“售后回租”，本是一个合法合情合理的解决开发商资金周转困难的商业行为。但自20世纪90年代从香港引进我国后，可谓遍地开花，毫无节操。售后包租的广告语大概有：“统一经营，原价回购”“提供物业补贴”“银行担保年收益10%”“年平均租金9%”“最高保障零风险投资”“安全创富”等等。形式包括返租回报，带租销售，利润共享，保底分红等。售后包租的特点是承诺以租金回报的方式吸引买家入场，同时签订商铺买卖合同和租赁合同。其中，商铺买卖合同约定买家购买开发商开发的商铺，租赁合同约定买家将商铺交由某一第三方经营管理公司（通常是开发商的关联公司或子公司）统一托管，托管期限长达10年或20年。这样既规避售后包租的法律风险，又可以跳过交房环节、装修、面积等争议，减少了很多麻烦。对开发商来讲，房价是自己定的，前期支付给业主的基于房价的固定收益可以当成低息贷款，开发商既降低了融资成本，又可以迅速回笼资金，从中获利。西海岸新区黄河路上的华尔兹广场，商铺总价117万起，号称“可托管最高返租10%”，即与开发商签订10年返租协议，前三年8%，中间四年9%，最后三年10%。城阳区凯丰国际金融广场，说好的年收益4万8，业主实际到手才2000多。“好卖的物业不需要返租，不好卖才返租。”从过去几年此类失败的案例来看，售后包租的风险并不低，收益也并不高。更有房地产从业人士视售后包租为“定时炸弹”。这种包租行为与开发商的资金压力大不无关系。比如项目建成后如经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；比如开发商抵押在建工程取得银行贷款，面临还贷压力；再比如开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂等等。总结：买房是大事，处处是套路，奉劝各位业主一定要擦亮眼睛，各方求证再下决定。如果心有余悸，请咨询专业房产律师。

2017年3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛某某支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局、青岛市住房公积金管理中心联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，规定2017年3月16日起实行限购限贷政策。一、在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。二、首次和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三、在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。该限购政策实施一年以来，部分买房人为了规避限购或银行信贷政策，采用借名的方式购房。那么，借名买房到底合不合法呢？首先，借名买房无论有无协议，都属于合同行为，而合同行为无效的情形，法律已有规定。《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从该法律规定可以看出，借名买房的协议很容易“符合”该规定二、三、四、五的情形。不过，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”从这一规定看来，规避限购或银行信贷政策，均不属于规避法律，不能认定为无效。一般来说，这类协议均不违反法律强制性规定，属于有效合同。但借名购买经济适用房的，因侵害了社会公共利益，会被认定为无效。因北京已施行多年限购政策，关于借名买房的纠纷的处理也相对成熟，律师从中国裁判文书网选摘3个北京市的相关案例供我市居民参考：?案例一：周X所有权确认纠纷案，北京市高级人民法院认为：“本案中，为证明涉案房屋权属问题，XX公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料，且上述材料为原件，并盖有银行部门或其他收费部门的公章，原审法院基于上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认正确。上述证据可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由XX公司支付，且房屋交付后，由XX公司使用、出租、并交纳水电、物业费。基于上述事实查明，原审法院认定诉争房屋的实际出资人为XX公司，证据充分，XX公司要求确认诉争房屋归其所有，于法有据。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”??案例二：郑XX等房屋买卖合同纠纷案，北京市高级人民法院认为：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郑XX、许XX提供的证据仅能证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明其与XX之间存在借名登记的约定。因此，一、二审法院依法驳回郑XX、许XX的诉讼请求，并无不当。郑XX、许XX的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”案例三：徐XX房屋买卖合同纠纷案北京市高级人民法院认为：“根据查明的事实并结合相应证据，可以确定徐XX与朱XX之间存在借名买房的事实。徐XX要求办理过户手续的诉讼请求，缺乏法律依据（注：基于北京市的限购政策，徐XX无购房资格）。两审法院所做判决并无不妥。徐XX的再审理由不能成立。”从上述三个案例可知，“借名买房”的协议一般不会被认定为无效，仅会因证据不足驳回诉讼请求。而此类纠纷若要获得胜诉，需满足以下条件：1、证明存在合意“借名购房”的事实，需为书面的借名协议，或者对方当庭认可。2、证明支付房款的事实，如首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、等级费用缴纳证明等均为实际购房人缴纳，且均为原件。3、实际购房人起诉时已无购房限制。鉴于当前房屋价值较为巨大，不论借谁的名义购买房屋，均具有较大的法律风险和道德风险，因此律师不建议借名买房。借名买房最大风险在于，出名人（名义登记所有人）对房屋享有完全处分的权利，可将房屋出卖、抵押给第三人，借名人无法进行有效的限制。在出名人将房屋出卖给第三人或因债务纠纷被查封后,借名人不能以无权处分为由主张追回房屋,只能根据借名协议追究出名人违约责任或赔偿损失。如果万不得已需要借名买房，建议一定要委托律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。