张云

此案在辩护人的积极努力下，二审法院将实刑改判为缓刑。辩护词福建韦达律师事务所接受上诉人***的委托，指派我作为涉嫌交通肇事罪案件上诉人***的二审辩护人。接受委托后，辩护人会见了被告人，仔细查阅了案件材料。辩护人依据有关法律和事实，现依法发表如下辩护意见:一、一审判决对上诉人量刑过重。（一）本案量刑起点应在三年以下，而不是3年以上7年以下。诚然，依据《刑法》第133条规定，交通肇事后逃逸是一个法定的量刑情节。同时根据《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》第92条“发生交通事故后当事人逃逸的，逃逸的当事人承担全部责任。但是有证据证明对方当事人也有过错的，可以减轻责任”，肇事后逃逸也可能是交通肇事罪的构成要件要素。所以在交通肇事后逃逸的案件中就可能会出现对逃逸情节重复评价的问题。根据刑法中禁止重复评价原则的通说理论，在同一案件中，禁止把符合法定构成要件的事实作为量刑要素评价，而且也不得对同一量刑要素予以二次以上刑法评价。本案的《交通事故认定书》正是根据有关法律的规定，推定上诉人***因为有逃逸行为而承担全部责任的。相反，如果不适用因逃逸而推定全部责任，那么上诉人的交通违法行为又是什么呢？因其交通违法行为又要承担什么交通事故责任呢？或者如果没有逃逸情节，上诉人就应不构成交通肇事罪。因此，逃逸行为在事故责任认定时已对上诉人作了不利的推定评价，一审法院不应在量刑时再考虑该情节对上诉人***再加重处罚。再者，最高人民法院《关于审理交通肇事刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“交通运输肇事后逃逸”，是指行为人具有本解释第二条第一款规定和第二款第（一）至（五）项规定的情形之一，在发生交通事故后，为逃避法律追究而逃跑的行为。”而适用于本案的第二条第（一）项的规定是“死亡一人或者重伤三人以上，负事故全部或者主要责任的”。辩护人认为，在适用逃逸行为而加重处罚的情况下，上述第二条第（一）项规定的“负事故全部或主要责任”应是根据当事人交通违法行为与造成交通事故的原因力、作用大小直接根据《道路交通事故处理程序规定》认定的，而非适用逃逸情节作推定责任的法律规定。因此，在对被告人量刑时，应考虑到上诉人***的逃逸情节已在事故认定时作了一次不利评价，不应再在量刑时作第二次不利评价。一审法院以“构成交通肇事罪后逃逸”确定量刑起点，并进一步以此作为增加刑罚量的因素作了两次对上诉不利的重复评价，故，辩护人认为，一审法院以“3年以上7年以下”作为量刑起点来确定基准刑并以此来确定宣告刑，量刑实属过重。（二）上诉人具有法定或酌定的从轻或减轻处罚情节1、上诉人肇事后能自动投案，归案后又能如实供述自己的犯罪事实，有自首情节。这一点已被一审所认定。2、上诉人已经与受害人的亲属达成民事赔偿协议，并积极赔偿受害人全部经济损失；同时，上诉人也取得了受害人家属的谅解，受害人亲属也同意司法机关从轻、减轻或免除被告人的刑事责任。这一点也被一审判决所认定。3、本案属于过失犯罪，具有诸多的偶发性因素，上诉人主观恶性较小。交通肇事罪属于典型的过失犯罪，上诉人人主观上不存在犯罪的故意。只是因为交通事故的后果严重，法律基于对肇事者的惩戒而追究刑事责任。本案中，交通事故的发生是诸多偶发因素相互作用的结果，被告人没有任何的犯罪动机或目的。因此，较之于其他诸如故意杀人、故意伤害、抢劫等犯罪而言，上诉人没有卑劣的动机或者目的，其主观的恶性较小。4、上诉人认罪态度较好，有强烈的悔罪表现。本案中，上诉人在向办案人员供述事件经过和辩护人会见时均能做到实事求是，从不推脱自己的责任，可以说认罪态度非常好，有强烈的悔罪表现。5、上诉人没有犯罪前科劣迹，是偶犯、初犯，且悔罪表现较好。根据公安机关的侦查材料可知，上诉人一贯遵纪守法表现良好，没有任何前科劣迹，属于初犯，且之前从没有发生过交通事故。同时，根据辩护人了解，被告人本人忠厚老实，品行良好，除了喜欢抽烟外，没有其它任何不良的嗜好，而且特别孝敬父母。从这些侧面可以看出，上诉人的善良本性。在辩护人的会见中，上诉人均表达了对死难者的深深的歉疚和悔恨。用从公安第一次讯问笔录到一审审判阶段的庭审一直都是配合调查、审判，积极悔改的，符合从轻处罚的法律规定。6、上诉人自愿认罪，认罪态度良好。上诉人归案后能如实供述全部案件事实，配合公安机关查清事故原因，认罪态度很好。归案当天，上诉人即供述了其全部犯罪事实，且前后的供述完全一致，认罪的态度很好。在整个侦查、起诉和一审庭审中，上诉人均始终如一的供述了其全部犯罪事实情节，未做任何隐瞒和保留。根据《最高人民法院、最高人民检察院、司法部、关于适用普通程序审理“被告人认罪案件”的若干意见(试行)》第九条之规定，人民法院对自愿认罪的被告人，酌情予以从轻处罚。本案上诉人具有诸多的从轻或减轻的法定或酌定处罚情节，一审法院却置大部分情节于不顾，这对于一个没有严重违法行为且有上述情节的上诉人来说实属不公，同时为贯彻落实宽严相济刑事政策，依法惩治犯罪，维护社会治安秩序，同时给在逃人员一个争取从宽处理的机会，增进社会和谐稳定，福建省高级人民法院、福建省人民检察院、福建省公安厅联合发布的《关于敦促在逃人员投案自首若干问题的意见》第三条中也明确规定：“法定最高刑在有期徒刑五年以下，且不属于法定不得取保候审或监视居住情形，同时具备下列条件的，侦查、起诉、审判期间一般不采取羁押的刑事强制措施，处理时可依法予以从轻或者减轻处罚：（一）如实供述自己罪行，有悔罪表现，能配合诉讼顺利进行，不羁押不致发生社会危害的；（二）退清赃款或违法所得、积极赔偿经济损失的”。综上所述，辩护人建议二审法院对上诉人撤销一审判决予以改判，并根据以下规定适用缓刑。三、本案应对上诉人适用缓刑根据《刑法》第七十二条的规定：“根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑”，同时根据福建省高级人民法院关于印发《福建省高级人民法院〈人民法院量刑指导意见（试行）〉实施细则（试行）》的通知（闽高法发〔2010〕21号）第二条规定：“宣告刑为三年以下有期徒刑、拘役并符合省法院、省检察院、省公安厅、省司法厅联合下发的《关于适用缓刑若干问题的意见（试行）》规定的适用条件的，可以依法宣告缓刑；犯罪情节轻微，不需要判处刑罚的，可以免予刑事处罚。”和福建省高级人民法院《关于适用缓刑若干问题的意见（试行）》(2008年）第四条规定：“交通肇事犯罪具有下列情形之一，符合法律规定缓刑条件的，一般可以适用缓刑：(1)依法应当判处三年有期徒刑以下刑罚，认罪态度较好，能够赔偿，或者取得被害方谅解的；(2)根据犯罪情节，法定刑在三年有期徒刑以上，具有法定从轻、减轻情节，且认罪态度好，能积极赔偿，得到被害方谅解的”首先，本案中上诉人认罪态度良好，积极向受害人家属进行赔偿，同时也取得了受害人家属的充分谅解，且具有诸多从轻或者减轻处罚的法定情节和酌定情节；其次，被告人在侦查、审查起诉阶段均办理了取保候审，客观上没有再犯罪的危险，宣告缓刑对其居住的社区没有重大不良影响；再次，上诉人在犯罪后在外打工的几年时间内，一直踏实努力工作，老老实实做人，没有再对社会造成任何伤害或不良影响，由此可见，客观上被告人已不会有危害社会的可能性；另外，本案是过失犯罪，上诉人在案发后虽没有亲自参加抢救受害者，但及时拨打了110和120急救电话，并没有马上离开案发现场，只是由于害怕、紧张，上诉人一直在现场附近直到确认救护车把受害人安全送离现场,在确认被害人得到救助的情况下才弃车离开现场的,其主观恶性较小；最后，上诉人系初犯，偶犯，犯罪后能认识自己的错误，并有强烈的悔罪表现，而且事故的发生让一个以从事运输业谋生的家庭失去了经济来源，这本身也是上诉人所不愿看到的，更不是上诉人所希望发生的，而且从案件的现实意义上来说，对上诉人适用缓刑不仅能让上诉人对社会、党和政府充满感恩之情，从而更加有利于对上诉人的改造，更能让上诉人没有经济生活来源的妻子和孩子免受更大的伤害，挽救一个人就是挽救一个家庭，挽救一个家庭就是挽救整个社会。综上，为正确贯彻执行宽严相济的刑事政策，规范适用缓刑，更好地实现刑罚惩治与预防犯罪的目的，本着刑罚教育为主，惩罚为辅的基本原则，希望二审法院能给上诉人一个改过自新的机会，撤销一审判决，依法改判上诉人负缓刑的刑事责任。以上辩护意见，望二审法院予以采纳为盼！辩护人：张云律师二〇一二年六月十八日

承租人优先承租权的规范行使与司法认定－陈某某诉朱某某房屋租赁合同纠纷案【案情】原告：陈某某被告：朱某某2009年3月25日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将座落于上海市松江区泗泾镇古浪路716号房屋出租给被告；租赁期限为1年，自2009年3月25日起至2010年3月24日止，全年房屋租金为25000元，原告收取被告保证2000元；被告在承租期内所有一切费用，如水、电、煤、清洁费等均由被告支付；合同期满后，固定装修保持原状，被告作为自愿放弃，归原告所有，被告在同等条件下有优先承租权。该租赁合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告，被告也向原告支付保证金2000元，并且已付清租赁期间内的全部租金。租赁期限届满后，原告于2010年3月26日向被告发送书面告知书。告知书言明，因被告享有优先承租权，期满后的年租金提高至40000元，否则，要求被告搬离。对此，被告称从未收到原告的书面告知书，同时表示不接受40000元年租金的标准，愿意以年租金30000元的标准继续租赁房屋。由此，双方就被告能否续租讼争房屋发生争议，原告遂诉至法院，请求判令：被告搬出上海市松江区泗泾镇古浪路716号商铺，并支付自2010年3月25日起至被告实际搬出之日止的使用费（标准按照每日150元计算）。庭审中，被告向本院提供2009年3月21日转让协议一份，以证明被告因承租讼争房屋向前租客支付了转让费的事实，如果被告返还租赁房屋，原告还需赔偿转让费。对于该份证据，原告认为，转让费是被告与案外人之间的事情，与原告无关，原告未收取过转让费。针对被告已付的保证金2000元，原告表示待被告返还房屋，结清水、电、煤等费用后，愿意如数退还。【审判】法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方合同约定的租期已届满，被告作为承租人应当返还租赁房屋。虽然，租赁合同约定被告在同等条件下享有优先承租权，但其以年租金30000元的标准继续承租房屋，显然为单方意愿，被告没有证据证明原告欲以该标准向他人出租房屋，故在本案中被告主张优先承租权并不符合双方合同的约定。至于被告提出的因某承租房屋之时支付了转让费而不同意返还房屋的抗辩意见，本院认为，被告没有证据证明原告收取了被告支付的转让费，而被告向案外人支付的转让费与本案系不同法律关系，被告不能以此为由拒绝向原告返还房屋，故被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持，且被告应当支付合同期满后其实际占用房屋期间的使用费。但原告以150元/日的标准计算，没有证据，本院参照合同约定的标准确定使用费。原告在被告返还房屋，并结清费用后，应当向被告返还保证金2000元。据此，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、被告朱某某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某座落于上海市松江区泗泾镇古浪路716号房屋；二、被告朱某某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某自2010年3月25日起至房屋实际返还之日止的使用费（标准按照25000元/年计算）。判决后，原、被告双方均未上诉。【评析】本案中，法院认为被告主张优先承租权不符合合同约定，但当事人之间的租赁合同对优先承租权的约定十分简单，仅有“同等条件”这样的笼统表述。其实，有关优先承租权的租赁案件近年来纷纷出现，鲜有得到法院的支持。承租人的优先购买权是众所周知的法律明文规定的权利，而优先承租权的实质究竟是一种什么性质的权利？相关的法律规定十分匮乏，司法实践又该如何回应？因此有必要在本案的解析中对租赁合同中的优先承租权问题进行一番探讨。一、优先承租权的含义与效力优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。优先承租权目前并无法律明确规定，《上海市房屋租赁条例》第四十四条虽然规定了租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权，但效力等级较低且是一种权利宣示，操作性不强。[1]因此，租赁合同中的优先承租权在我国并非一种法定权利，当事人更多是通过合同加以约定。根据合同的相对性原理，该权利义务只限于合同双方当事人，对第三人没有约束力，出租人与善意第三人签订的租赁合同不会因此而无效。故本案中原、被告的约定可以起到约束自身的效力，如果协议期满，被告以第三人同等的条款与条件提出缔约，原告未履行该协议，将承担违约责任。二、优先承租权的行使要件在没有明确的法律依据，约定又十分简单的情况下，当事人如何规范行使优先承租权，笔者结合司法实践，参照承租人优先购买权的相关规定，认为应当满足以下形式要件和实质要件。（一）形式要件1、存在合法有效的租赁合同关系房屋承租人优先承租权产生的前提就是承租人与出租人之间存在合法有效的租赁合同。无租赁关系的存在，房屋承租人优先承租权就无从谈起。但当承租人有违约情形时，如延付、拒付租金等，其是否还有优先承租权？笔者认为，对于承租人违约的情况下是否能继续主张优先承租权，应根据承租人在租赁合同房屋期间违约的情况分为两种区别对待：一是若承租人根本违约，致使出租人行使法定或约定解除权，并以明示方式通知承租人，承租人优先承租权的基础便丧失，其当然不再享有优先承租权；但如果出租人并不主张解除租赁合同或者若未以明示方式通知解除合同（如未尽通知义务等），那么租赁合同依然有效，承租人将仍然享有优先承租权。二是若承租人仅为一般违约，出租人尚不能单方解除租赁合同，在这种情况下，租赁关系依旧存在，承租人不丧失优先承租权。2、行使主体只能是承租人权利是法律赋予主体享有或取得一定利益的资格和限度。[2]能够享有和行使房屋承租人优先承租权的主体仅限于房屋承租人。这是因为承租人是向出租人支付租金从而取得租赁房屋的使用权和收益权特定民事主体。优先承租权存在的基础关系是租赁合同，权利的产生与消灭皆从属于基础法律关系，一旦基础法律关系不存在，该权利就丧失存续的前提。因此，优先承租权不能继承亦不可单独转让。3、出租人继续出租租赁房屋如果出租人将房屋收回自用或者意欲出卖时，便不存在优先承租权的产生；只有出租人愿意继续出租原租赁合同中的标的房屋时，原承租人才有可能主张优先承租权。但现实中出租人可能首先作出不再继续出租房屋的意思表示，待一段时间后再将房屋出租给他人，从而剥夺承租人的优先承租权。为防止规避合同约定的情形出现，维护承租人的合法权益，出租人收回后，如果短期内又出租，仍不能构成对优先承租权的阻断。但对于“短期”如何界定，存在一定困难，一般情况下可考虑三个月，超过三个月的，出租人可另行出租。本案中，被告如果认为原告侵犯了其优先承租权，需要举证原告与第三人签订了租赁合同，但其并未做到这一点。4、出租人在租赁合同到期前履行通知义务为便于承租人行使优先承租权，出租人应当在租赁合同到期前的合理期限向承租人作出是否继续承租租赁房屋的通知。关于“合同期限”的时间长短，借鉴承租人优先购买权中的通知期限，出租人应当至少提前三个月通知承租人，以给承租人足够的时间做出决定。出租人发出通知后，优先承租权人应当在什么期限内行使权利，亦值得考量。期限过长，商机稍纵即逝，易错失与第三人进行磋商交易的机会，不利于出租人利益的保护；期限过短，承租人往往考虑不够、欠缺准备。权衡利弊，笔者认为，出租人可以在通知中明确规定承租人予以答复是否行使优先承租权的时间，但是此时间不能过短，司法实践宜以15天为最低限度。如果出租人未在通知中规定行使期限或规定不明，承租人亦可在收到通知之后的最少15天内作出答复。当然，如果出租人未在法律规定的时间内发出通知，承租人优先承租权的行使期限应当如何确定？笔者认为，承租人只有在合理的期限内积极主张优先承租权，才能获取法律的保护。基于买卖快捷与效率的要求，该合理期间不宜过长，租赁合同到期之前的三个月至到期之后的三个月即总共六个月的时间为承租人优先承租权的主张期间，较为适宜，也与之前规定的出租人通知时间和因出租人在租赁合同到期后三个月内以又出租而“视为出租”的情况相统一。（二）实质要件——“同等条件”所谓同等条件是指优先承租权人承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。实践中当事人对优先承租权的约定，往往也如同本案，仅简单的确定“同等条件”，而没有具体的解释。基于房屋承租人优先承租权与优先购买权的相同点，笔者借鉴优先购买权行使条件的讨论成果来确定房屋承租人优先承租权中“同等条件”的具体内涵。目前，对优先购买权“同等条件”的理解，理论界和司法实务界主要有四种不同观点：（1）绝对同等说，认为承租人认购的条件是与其他买受人绝对相同或完全一致。“对于优先购买权的界定应当是逐渐严格的，不仅从出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面严格审查其同一性，而且同等条件的决定权应当归属所有权人，以免所有权人的权利受到过多侵害”。[3]（2）相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人的条件大致相等，即为同等条件。这种观点目前占大多数。[4]（3）认为同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予其他买受人一种较优惠价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中，如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。[5]（4）认为在一般情况下，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规规定的限制条件，当事人原来的合同中有明确确定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律规定。[6]笔者认为，前三种观点有一定的合理之处。但是，第一种观点在适用中过于严格，尤其在其他买受人所提供的条件（如提供某种机会）承租人无法作到，但可以多付金钱的办法弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件须与其他买受人的条件完全一致。第二种观点在适用中伸缩性过大，不利于操作。第三种观点过于复杂，难以界定。因此，综合考虑第四种观点最符合我国目前的司法实践情况，最为妥当。具体包括以下三方面的内容：第一，同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二，在支付方式上的等同，如出租人允许第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金，出租人必须同样允许承租人分期付款，举证责任当然由出租人承担。第三，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人又不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，亦构成同等条件，承租人必须履行此从给付义务。三、优先承租权的实现（一）与第三人承租权冲突的解决如前所述，优先承租权是合同约定的权利，属优先缔约请求权，并非法定的形成权，当事人之间的如此约定不具有优先承租权所应有的物权效力，不具备对抗善意第三人的法律效果。而且在优先承租权成立的情形下，让承租人完全、直接的适用出租人与第三人签订的租赁合同，存在一定困难。租赁中涉及房屋用途、经营项目、装修约定等特殊条款，亦难以直接适用出租人与第三人签定的合同，否则会不适当地提高优先承租权的行使门槛。故不能判决承租人直接适用了出租人与善意第三人签定的租赁合同，但承租人可以要求出租人承担违约责任。但对恶意第三人，如本案中若原告以实际每年3万元的租金将该房屋出租给第三人，而向被告谎称为4万元，使承租人在不明真相的情况下放弃继续承租。此时，原告与第三人签订的租赁合同，是恶意串通所为，侵害了被告利益。这种情况下，根据民法通则第五十八条第（四）项、《合同法》第五十二条第（二）项的规定，双方的租赁合同当属无效。[7]尽管出租人与第三人恶意串通订立合同，未必必然损害了优先承租权人的实体利益，因为权利人即使被通知也不一定必须行使优先承租权，但是法律仍然应当对于这种恶意串通行为予以限制。根据民法理论，所谓权利乃依意思力所保护之利益也。[8]权利的本质就是体现在其中受法律保护的某种财产利益或人身利益。当然，对于恶意串通的举证责任在于主张优先承租权的一方。另外，在这种情况下，即使法院确认了原承租人的优先承租权，若出租方坚持不愿出租或收回自用，法院亦难以强制双方建立租赁关系，因为合同成立的根本标志在于当事人意思表示一致，即达成合意。[9]在优先承租权非法定权利下，如果强制适用，无疑是对出租方自由支配权的侵害，对其全面行使所有权构成了限制。承租人亦只能主张出租人的违约责任。（二）与次承租人优先承租权冲突的解决首先我们需确定次承租人是否享有优先承租权。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意可以将房屋转租给第三人，该第三人即次承租人。房屋转租的情形下，次承租人是房屋的实际承租人。由于合同法规定承租人只有在出租人同意的情况下才可以将房屋转租，并且进一步确认了未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，其实质是赋予了出租人排除次承租人行使优先承租权的可能。若出租人同意房屋转租，应认定出租人意识到了将来次承租人有可能行使优先承租权，并自愿承担该负担。所以，笔者认为，在租赁合同和转租合同均约定优先承租权，出租人同意转租且对转租合同约定的优先承租权未有异议的情况下，应当允许次承租人享有优先承租权。房屋转租后，因承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，原租赁合同的承租人地位并不因此丧失，承租人与次承租人都属于房屋合法承租人，享有优先承租权，那么何者的权利优先呢？笔者认为，从简化法律关系、减少纠纷、稳定经济生活秩序的目的出发，次承租人的优先承租权应优于承租人的优先承租权。承租人将房屋转租（不管是转租部分房屋或是全部转租），说明对于该转租房屋而言，次承租人的需求性更大，并且次承租人实际占有了该租赁房屋，基于占用的效力，次承租人的优先承租权理应顺序在先，只有当次承租人放弃优先承租权时，承租人才可以行使其优先承租权。四、结语基于前述的分析，本案涉及的承租人的优先承租权，虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性，但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力：在合同期限届满后，如果系争房屋继续出租，当被告以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时，原告需要与被告订约，否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现，被告提出的订约条件，并不能使“同等条件”成就，因此被告要求继续承租房屋缺乏事实基础，故无法得到法院的支持。注释:［1］除上海外，相当多的地方性法规中也能找到有关承租人优先承租权的规定，比如：《武汉市房产管理条例》第36条；《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第38条；《深圳经济特区房屋租赁条例》第26条；《浙江省房屋租赁管理重要条例》第38条；《厦门市房屋租赁管理规定》第25条。［2］李双元、温世扬主编：《比较民法学》，武汉大学出版社1998年版，第75页。［3］李馨：《承租人享有优先购买权的前提是“同等条例”》，载《人民法院报》2006年1月17日C3版。［4］李少华：《法定优先购买权的法律性质、效力及实现》，载《当代法学》2000第2期，第131页。［5］王家福主编：《中国民法学·民法债权》，法律出版社1991年版，第650页。［6］蔡福华：《民事优先权研究》，人民法院出版社2000年版，第90页。［7］《民法通则》第58条规定：“下列民事行为无效：…（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的…”；《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益…”。［8］史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第18页。［9］崔建远主编：《合同法》，法律出版社2003年第3版，第124页。