刘飞

一、案件概况2016年2月，张某因住房困难申请了共有产权保障房，经区、市两级房改办审核后通过，并于2016年第三季度公示后获得共有产权保障房购买资格。2017年5月，张某偶然从别人处听说同批次申请购买保障房的人都已经选房、买房，而自己却没有接到正式通知。因此，张某数次前往市房产局处反映情况，但没有任何结果，后只能通过信访程序维护权益。7月6日，张某接到市改办发来的《关于市信访局转办张某信访事项的答复》，认为张某“当天未到场参与选房即视作放弃”。后张某以市房产局作为被告诉至法院，请求法院判决：1.撤销市房产局作出的取消张某共有产权房家庭保障资格的决定；2.恢复张某共有产权房家庭保障资格，并按案涉批次销售单价购买判决生效后最近一批南京市共有产权保障房。二、法院审理南京铁路运输法院就该案件进行了审理。市房产局答辩：张某要求撤销市房产局作出的取消张某共有产权房家庭保障资格的决定无事实及法律依据。2016年2月张某因住房困难申请了共有产权保障房，经区、市两级房改办审核后通过，并于2016年3季度公示。2016年9月，安居集团通过电话和短信的形式向张某告知了共有产权房选房的消息，张某反映接到电话也收到短信，但并未当真，最后没有去参加选房，错失选房机会。2017年4月8日，市房改办在南京日报上刊登了《关于取消共有产权房家庭保障资格的公告》，对2016年12月31日前未按照规定时间到场参与选房的388户家庭公告取消共有产权房保障资格。若对公告有异议，可以在2017年4月21日前，由申请人持身份证及相关材料到房改办8号窗口提交书面复核申请。根据《南京市保障性住房共有产权管理办法》第二十条第二款规定：“供应方案应包括项目的具体情况、供应价格、申购对象、申购程序、供应办法等内容，并向社会公示后施行。”2016年9月18日，市房产局在其网站上公示了《关于开展南京市共有产权房选房工作的通知》，第六条第一款明确规定：“申购人仅一次选房机会。申购人（受托人）当天未当场参与选房即视作放弃。”因此，张某未在规定时间到场参加选房即视作放弃，市房产局有权取消共有产权房保障资格。综上，张某的主张没有事实及法律依据，请求法院驳回张某诉讼请求。三、法院裁判法院认为，依法行政要求行政机关依程序行政，这就要求行政机关在向当事人告知涉及其重大利益的事项时，应当尽到充分告知的义务。而根据被告公示的《关于开展南京市共有产权保障房选房工作的通知》及选房须知，被告通知的选房包括签到、抽取顺序号、选房、签订《认购协议书》、缴款（定金）五个步骤，且申购人仅有一次选房机会，申购人或其受托人当天未到场参与选房即视作放弃。庭审中，被告亦陈述，在选房当天即会将上述流程全部完成。这种操作的方式直接导致选房前是否通知到申请人非常重要，因为一旦通知不到，必然直接导致申请人无法申购，本次轮候资格也会丧失。因此，是否已通知原告选房涉及原告的重大利益，被告应尽到合理、审慎的通知义务，并对其是否已经通知负有举证责任。被告在选房前一至二周未采用书面形式，而是辩称其采取更为便捷的短信和电话的方式通知选房，但未依法提供证据予以证实，即便采取了便捷方式通知，还应当有相应措施确保通知到位。现被告未能举证证明其已经尽到了合理、审慎的通知义务，故被告未经通知即取消原告共有产权房家庭保障资格不符合依法行政的要求。但因2016年9月18日选房后，原告的本次申购轮候资格已不可实现，该事项已不具有可撤销内容。故本院确认被告以原告未按时到场参与选房为由取消原告共有产权房家庭保障资格的行为违法。关于原告要求恢复其共有产权房家庭保障资格，并按案涉批次销售单价购买本案判决生效后最近一批南京市共有产权保障房的诉讼请求，因需结合南京市保障房工作的最新情况予以审核，原告该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。法院判决确认被告市房产局取消原告张某共有产权房家庭保障资格的行为违法；驳回原告其他诉讼请求。四、案件分析1、行政效率原则与行政合法性原则的法律位阶评价。本案原被告双方对于原告张某家庭符合申请共有产权保障房条件并取得轮候资格并无争议，双方产生分歧的核心焦点在于被告市房产局是否尽到通知张某参加选房的义务。对此，《南京市保障性住房共有产权管理办法（试行）》中对于通知申购人参加选房的方式并无明确规定。被告认为具体实施单位采用电话和短信的方式能更高效便捷的向大量人群进行通知，符合行政效率原则；原告则认为案涉争议对于生活困难的原告来说事关其基本生存权，行政机关应采取非常严谨且符合法律规定的送达方式予以告知。法院在审理该案时，就行政效率原则与行政合法性原则的法律位阶进行评价，行政机关在行政过程中，首先要考虑的是其行政的合法性，只有在确保其合法性的前提下，再考虑其行政效率，如果合法性不能确保，即使再有效率，也是枉费。2、关于本案中，被告市房产局的举证责任问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。”被告辩称其采取更为便捷的短信和电话的方式通知选房，但未依法提供证据予以证实，即便采取了便捷方式通知，还应当有相应措施确保通知到位。法院认为，根据举证责任在被告市房产局一方，被告应对其主张的事实进行举证，被告未采取书面的形式通知张某，而是通过短信、电话的形式，被告应进行举证，并举证通知到位。如果被告举证证明上述事实，及尽到通知的义务。行政机关在履行行政职责时，应及时保存相关的证据。

2013年6月，仇女士来到律师事务所找到我，向我大致陈述了一下案情。仇女士在老家与丈夫结婚数年，一直没有孩子，后来仇女士来南京上班，2011年在驾校学驾驶时，与教练柴某结识，蔡某离婚后一直没有结婚，有一女儿归前妻抚养，两人在学车过程中你来我往就走到了一起，2012年2月仇女士发现自己怀孕了，两人商量把孩子生下来，在作出决定后，仇女士就回老家和丈夫办理了离婚手续，之后单独回老家保胎，两人一直没有办理婚姻登记。2012年12月，孩子出生，后仇女士来南京找柴某，柴某已经另有新欢，一直避而不见，电话里说孩子不是他的，无奈之下，仇女士只能拿出法律的武器维护自己的权利。在听完当事人陈述，问她有什么证据时，回答只有一张医院的出生证，而且出生证父亲的名字是仇女士的前夫，如果没有其他证据，案件败诉的风险很大。根据2011年8月13起施行的最高院《婚姻法司法解释三》第二条规定：“夫妻一方向人民法院起诉请求确认亲子关系不存在，并已提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系不存在一方的主张成立。当事人一方起诉请求确认亲子关系，并提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，人民法院可以推定请求确认亲子关系一方的主张成立。”从该条可以看出，如果仇女士申请亲子鉴定，但是柴某拒绝做亲子鉴定的话，只有在仇女士提供必要的证据予以证明的情况下，才会推定柴某是孩子的生父，但是现在仇女士唯一的证据就是孩子的出生证。在听完我的分析之后，仇女士说对方上次电话说过，愿意做亲子鉴定。只要他愿意做亲子鉴定就好办。2013年7月仇女士诉至南京市江宁区人民法院，要求孩子的抚养权归女方，男方每月支付1000元抚养费。第一次开庭，仇女士与柴某在法庭见面就开始吵，这是法官来做仇女士的工作，法官深知如果柴某拒绝做亲子鉴定的话，案子将不好进行下去，让仇女士不要吵了，等先做完亲子鉴定再说。2013年10月在法官的带领下，双方来到南京红十字血液中心司法鉴定所，先三人拍照，然后抽血鉴定，《司法鉴定意见书》鉴定意见：在排除遗传变异、双胞胎、近亲等情况，以及本案所有被检测人均未进行过造血干细胞移植的前提下，支持柴某与孩子存在亲权关系。最后法院依据这份鉴定意见书，判决孩子归女方抚养，考虑男方之前有个女儿，男方每月支付800元抚养费至孩子成年。案子结束，后来邱女士告诉我，她跟前夫复婚了，而且前夫特别喜欢这个孩子，我在想仇女士是不是该庆幸没有跟柴某结婚呢。

拆迁安置房、经济适用房买卖的风险当下房价不断上涨，很多家庭为了解决住房的刚性需求，不惜代价，省吃俭用买房，市场上除了商品房、二手房，还存在一类房子，这类房子的性质比较的特殊，比如拆迁安置房，取得所有权的经济适用房，很多买房人看到这类房子的价格比较的便宜，但是购买该房子也存在很大的风险。2011年当事人孙某找到我，向我陈述了其买房子的过程，卖房人尹某由于自家拆迁安置分得2套房子，外地来南京做生意的孙某正好需要买房子，在中间人村支书的撮合下2007年5月12日双方签订了《房屋买卖协议》一份，约定：甲方（尹某）持龙池花园x幢x单元xxx室，房屋面积为86.68平方米，以人民币13.6万元的价格（含太阳能、车库、房产证过户费及所有费用）卖给乙方（孙某）；付款方式，2007年5月13日乙方付给甲方6万元，2007年6月20日付6万元，余款1.6万元在乙方拿到房产证、土地使用证后一次性付给甲方；房产证、土地使用证办理过户时间以六合开发区第二批办理时间为准；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议签字生效，若甲乙双方任何一方不履行协议则视为违约，违约方应支付房价50%违约金。协议签订后，孙某按照约定于2007年5月13日、6月20日，分3次向尹某交付了房款12万元，尹某分别向原告出示了收条3张，尹某收到房款后及时将房屋及相关的资料交付给原告使用。2011年1月17日尹某为该房屋办理了房屋产权证，于2012年1月13日为该房屋办理了土地使用权证。孙某在得知尹某已经办理了房屋产权证，要求尹某过户，尹某则说现在房屋价值50多万，自己当时卖亏了，要求孙某再支付8万元，双方几轮谈判过后一直僵持不下。在咨询的过程中，孙某一直在问，是不是对方支付了违约金就不用把房子再卖给他。其实大家都有这方面的误解，根据合同法的规定，只有合同在无法履行的情况之下，守约方可以解除合同，要求对方赔偿损失，在合同可以继续履行的情况之下，守约方完全可以要求对方继续履行合同，并且承担违约责任。听完孙某的陈述以及查看他们签订的协议，我简单的分析了一下，双方签订的买卖合同成立并生效，当事人应该按照合同的约定履行自己的义务，卖房人尹某就是在坐地起价，孙某可以通过诉讼解决。最后孙某委托我办理该案。2011年12月，孙某作为原告将被告尹某起诉至六合区人民法院，诉讼请求1、判令被告履行《房屋买卖合同》约定的产权过户义务并承担相关的过户费用；2、判令被告支付违约金6.8万元；3、案件诉讼费由被告来承担。为确保被告不能将该房屋出售给第三人，原告申请法院对该房屋进行了保全。法院受理案件后，不久就接到法院电话，通知双方去调解，调解当天原告早早的就来到法院，但是被告一直迟迟不肯露面，后来调解法官给被告电话，被告表示拒绝调解。案件只好进入审判，但是遇到一个问题，法院多次给被告电话要求其来法院拿起诉状副本，被告都予以拒绝，由于被告现在居住的地方并不是身份证上的住址，邮寄送达比较的困难，在与法官沟通之后，法院进行了公告送达。公告期两个月结束，2012年6月法院对该起房屋买卖合同纠纷一案进行了审理，不出所料，被告没有出席庭审，经过缺席审理，法院最后判决：一、被告于本判决生效10日内协助原告办理座落于龙池花园x幢x单元xxx室住房一套的相关过户手续，并承担过户的费用；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、案件受理费由被告承担。2012年11月，原告向法院申请了强制执行，被告此时已然拒绝出面，12月执行法官下达裁定书，直接对涉案房屋进行变更登记，2013年元月份，原告终于如愿以偿的拿到了自己的房产证。一、双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？合同成立并生效的条件：（1）当事人必须具有订立合同的行为能力；（2）合同须有对价或约因（或互为有偿）；（3）合同的内容必须合法；（4）必须符合法律规定的形式；（5）当事人的意思表示必须真实。同时《合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。孙某与尹某在签订《房屋买卖合同》时，双方意思表示真实，符合合同成立并生效的要件，双方约定待卖房人办下房产证后协助买房人过户可视为双方附的条件，在条件成熟之时，卖房人不履行合同，就为违约。虽然根据《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条规定，购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售办法（含集体土地拆迁取得的经济适用住房）另行制定。买卖双方签订的《房屋买卖合同》并没有违反法律的强制性规定，合法有效。二、被告一再拒绝见面协商，不出庭，法院就拿他没有办法？在法院通知被告参加调解时，被告以种种理由予以决绝，在通知其拿传票时，被告也不予理睬，在被告的观念里，只要自己不出面，原告和法院就拿他没有办法，这种想法大错特错。《民事诉讼法》规定了多种送达方式，有直接送达，法院一般会电话通知被告去拿传票，直接送达失败后，可以邮寄送达，被告如果没有准确的地址，最后还可以公告送达。被告不出席参加庭审，法院可以做出缺席判决，在执行阶段，被告不予配合，法院亦可以强制执行。在拆迁安置房、经济适用房经常是五年前签订的买卖合同，当时的市价比同地段其他的商品房要低，房产证五年后才能办理，五年后的房价比之前要涨不少，很多卖房人在过户的时候就觉得自己当时卖房子亏了，要求加价，也有的卖房人在拿到房产证之后出售给第三人，因此买房人在购买此类房屋时将违约金约定高，万一卖房人一房二卖，买房人可以主张违约金，也可以主张实际的损失。在经济适用房的买卖过程中要更加的注意，五年前买房人可能花20万买一套房子，但是等房产证办下来后，在办理过户时要向政府交纳土地收益等相关价款，很可能就是20万左右，按照房价上涨的比例，之前完全可以买一套更好的房子，因此买房前一定要弄清楚房子的性质。