绍兴市柯桥区人民法院

民事判决书

（2014）绍柯民初字第3796号

原告：杜AA。

原告：沈AA。

上述两原告共同委托代理人：孙AA，浙江AA律师事务所律师。

被告：AAAA通信集团股份有限公司。

      法定代表人：赵AA。委托代理人：章A、章林虎、浙江浙联律师事务所律师。

      原告杜AA诉被告AAAA通信集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法由审判员任A独任审判，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。审理期间，本院依法追加沈AA为本案共同原告参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与审判员任莹、人民陪审员马AA组成合议庭，于2015年1月4日、3月3日、5月5日公开开庭进行了审理。原告杜AA、沈AA的委托代理人孙AA，被告AAAA通信集团股份有限公司的委托代理人章A、章林虎到庭参加诉讼。审理期间，当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。

      原告杜、沈诉称，被告因需要，向两原告租赁位于绍兴市柯桥区AA路187号1层建筑面积为133左右平方米的房屋，并于2010年12月24日签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期限为5年，自2011年1月20日起至2016年1月19日止；租金及支付时间为2011年1月10日支付2011年1月20日至2012年1月19日租金287520元、2012年1月10日支付2012年1月20日至2013年1月19日租金287520元、2013年1月10日支付2013年1月20日至2014年1月19日租金287520元、2014年1月10日支付2014年1月20日至2015年1月19日租金299500元、2015年1月10日支付2015年1月20日至2016年1月19日租金299500元。另外，合同还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，两原告依约履行了义务，被告也按照合同约定支付了2011年1月20日至2014年1月19日的租金。然，2014年1月20日至2015年1月19日租金迄今分文未付。现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，明确诉讼请求为：1.判令被告立即支付2014年1月20日至2015年1月19日租金299500元；2.判令被告赔偿上述租金自2014年1月11日起至判决确定的支付日止，按中国人民银行利率计算的利息。

     被告AAAA通信集团股份有限公司辩称，对双方签订合同的事实没有异议，合同签订后，被告也按约履行了前两年的租金支付义务。根据双方合同的约定，该合同中有条款明确约定了合同解除的情形。2013年6月，被告听说涉案租赁房屋所在的地段要改造，就与原告的代表人徐AA进行了沟通，但沟通未果。同年9月12日，根据柯桥西市场相关部门发出改造通知，要求该地段营业房于2014年1月24日停止营业，被告遂于2013年11月发函给出租人。被告发函的函件由两原告当时的代表人徐境土签收。被告认为

，被告已向两原告以书面形式发函要求解除合同，两原告在收到解除合同通知后未向法院起诉，故双方的租赁关系从法律上已经解除。故原告要求被告支付合同解除后的租金及损失，与事实不符，于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

      两原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据1.《房屋租赁合同》，用以证明原、被告间存在租赁关系的事实。被告的质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该合同第二章第五点、第七章第一点对付款方式、合同解除等作了约定；证据2.2014年11月初（第一次庭审后）拍摄的照片打印件，用以证明涉案租赁房屋现状及其不在拆迁升级改造范围内的事实。被告的质证意见为对证据的真实性没有异议，根据照片所显示内容看，只能证明该照片拍摄的是拍摄时的现状，鉴于西市场拆迁改造，涉案房屋要停止营业；证据3.邮政快递单，用以证明案外人曾给原告杜月青寄送邮件，根据快递单查询显示为“本人签收”，但实际并非杜月青签收的事实。被告的质证意见为对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。即使该快递非杜AA本人签收，但也只能证明该份快递非本人签收，而不能直接推定被告寄送给徐AA的解除合同的快递非徐境土签收；

证据4.证人丁某的证言，用以证明丁某代替杜AA在快递上签了“杜AA”的名字，但邮政快递查询显示为“本人签收”，故电脑查询记录为本人签收并不能证明就是本人签收的事实。被告的质证意见为对证人的证言真实性有异议，即便是真实的陈述，也与本案无关，不能证明被告寄送给徐AA的解除合同的快递不是徐境土签收的。

      被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：

      证据5.《房屋租赁合同》，用以证明双方在租赁期间对付款及

合同解除有明确约定的事实。两原告的质证意见为对证据的真实

性、合法性、关联性无异议，需要说明的是合同虽约定应在30个

工作日内书面催讨下一期租金，但这是针对租金交付时间、金额

没有明确约定的前提下，现本案合同约定明确，因此无需另行书

面通知；

      证据6.绍房权证柯桥字第××号、43××22号房屋产权证复印

件，用以证明涉案租赁房屋产权人为两原告的事实。两原告的质

证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议；

     证据7.2010年12月2日原告杜AA出具的委托书、2010年12月2

7日原告沈AA出具的授权书，用以证明两原告委托徐AA作为代

理人办理涉案租赁房屋出租事宜的事实。两原告的质证意见为对

证据的真实性、合法性、关联性无异议，合同确实是徐AA去签

订的，但当时委托书上已写明权限和范围；

      证据8.2013年9月12日柯桥日报公告，用以证明西市场升级改

造，被告所租赁的房屋被要求在2014年1月24日前停业的事实。两

原告的质证意见为对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，

因为涉案租赁房屋并不是西市场；

      证据9.现场照片，用以证明涉案租赁房屋现状的事实。两原告

的质证意见为对证据的关联性有异议，涉案租赁房屋并不是西市

场，被告认为是围起来的，但具体是何时围起来无法明确，而且

西市场改造升级本身并没有涉及到两原告所出租的房屋；

      证据10.2013年10月25日解除合同通知函，用以证明被告根据

合同约定的解除情形明确向两原告提出要求解除合同的事实。两

原告的质证意见为徐AA并没有收到解除合同通知函，且徐AA

对于能否代表两原告行使解除合同并没有授权，被告要求解除合

同应当向两原告提出，因此，该证据并不能证明被告向两原告提

出了要求解除合同的通知；

      证据11.106××××0404邮件收寄查询单，用以证明被告将合

同解除函于2013年11月13日寄送给两原告代表人徐AA，并已由

徐AA签收的事实。两原告的质证意见为徐境土并没有收到解除

合同通知函，邮件查询虽显示为徐AA本人收，但事实上徐AA

确实没有收到过。邮局将不是本人签收的邮件登记为本人签收的

现象并非不存在，故该证据并不能证明被告通过徐AA已向两原

告提出了要求解除合同的通知；

      证据12.对案外人王AA制作的调查询问笔录，用以证明被告

已将涉案租赁房屋的钥匙交还给两原告代表人徐AA，双方合同

已解除，权利义务已终止的事实。两原告的质证意见为该证据不

属于民事诉讼证据范畴，不能作为证据使用，同时其所记载的也

不符合事实，被告没有将钥匙还给两原告；

      证据13.付款详单，用以证明租金给付时间的事实。两原告的

质证意见为对证据的真实性、合法性、关联性无异议，两原告确

实收到过上述三笔款项；

      证据14.EMS查询单，用以证明解除合同通知已经送达原告，解

除通知已发生效力的事实。两原告的质证意见为对证据的真实性

、合法性、关联性均有异议，两原告和代理人徐AA均没有收到

被告的快递，虽邮件查询显示“本人签收”，但事实上徐AA没

有收到，这样的情况在其他案件中也有发现，很多快递都是由他

人代签的，但显示为“本人签收”。两原告认为，这不能直接证

明就是由徐AA签收，故被告并未向两原告送达合同解除通知函

；

     证据15.视频资料及照片打印件，用以证明涉案租赁房屋位于

拆迁公告改造范围内，现已进行拆迁的事实。两原告的质证意见

为对证据的真实性无异议，但该视频和照片只能证明涉案房屋现

在开始列入拆迁，即便解除合同，也是目前解除，并不能证明当

时就具备解除条件。

      为查明本案事实，本院前往涉案租赁房屋所在地进行现场查看

，并拍摄照片一组，即证据16，以证明涉案租赁房屋现状。对该

证据。原、被告的质证意见是对真实性、合法性、关联性均无异

议。

     本院认证认为，对证据1、证据5，该证据系双方签订的《房屋租赁合同》，双方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证明力予以认定；对证据2、证据9、证据15、证据16，该证据系不同时间段拍摄的涉案房屋现场照片（含视频），双方对真实性无异议，本院对其证明力予以认定；对证据3、证据4，因该证据只是证明快件寄送中存在他人代签而查询显示“本人签收”情况，不能直接排除本案中显示徐AA“本人签收”但由他人代签的情况，该证据不能达到两原告所要证明的目的，故对其证明力不予认定；对证据6、证据7，双方均无异议，本院对其证明力予以认定；对证据8，作为报纸公告，其来源真实、合法，本院对其证明力予以认定；对证据10、证据11、证据14，虽两原告（含代理人徐AA）表示从未收到被告要求解除合同的通知函，但根据邮件查询，被告寄送解除合同通知函给徐AA确系事实，查询显示为徐AA“本人签收”，现两原告尚不能充分举证证明徐境土未收到，或是该快递由其他所签收，故本院对其证明力予以认定

；对证据12，该证据系对案外人王AAAA所作调查询问笔录，其性质为证人证言，但因王AA原系被告公司员工，且未出庭作证，故本院对该证据的证明力不予认定。

      经过当事人的举证、质证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：

涉案租赁房屋位于绍兴市柯桥AAAA路187号（建筑面积67.32平方米，产权登记于杜月青名下）、笛扬路189（191）、193、195、197号（建筑面积66.17平方米，产权登记于沈AA名下）。2010年12月2日，杜AA出具《授权书》一份，载明：“因本人无法来面签租房合同，特委托我丈夫徐AA全权办理关于柯桥AA路出租一事”。2010年12月27日，沈AA出具《授权书》一份，载明：“今授权徐AA代办柯桥AA路房屋出租一事，特授予该授权书，用于办理有关事务”。2010年12月24日，原告杜AA、沈AA（合同甲方）与被告（前身为AAAA数码连锁集团股份有限公司，合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自购位于绍兴市柯桥区AA路187号第1层建筑面积133平方米的商铺（即涉案租赁房屋）及相对应设备设施出租给乙方经营商业使用；租赁期限为5年，租期自2011年1月20日起至2016年1月19日止；免租期自2011年1月1日起至2011年1月20日止，共计20天为甲方给予乙方的免租装修期；乙方自免租装修期满后的次日即2011年1月21日起计付租金；甲方应在下期租金交付前30个工作日书面通知乙方下期租金交付时间及金额，因甲方未及时告知乙方，致乙方未及时支付租金，不属于违约；租赁房产每年租金含税为287520元，租金及支付时间为2011年1月10日支付2011年1月20日至2012年1月19日租金287520元、2012年1月10日支付2012年1月20日至2013年1月19日租金287520元、2013年1月10日支付2013年1月20日至2014年1月19日租金287520元、2014年1月10日支付2014年1月20日至2015年1月19日租金299500元、2015年1月10日支付2015年1月20日至2016年1月19日租金299500元；乙方支付甲方水电押金10000元，合同终止时乙方结清水电费用，同时注销工商营业执照及电话，网络终端后10日内甲方返还已付押金10000元；若发生不可抗力事件，如地震、台风、洪水等自然灾害致使房产损毁不能正常使用，双方都可解除合同，互不承担违约责任，租金按实际天数计算，余款及时退还乙方。因市场客观环境发生变化，（如城市拆迁、拆建、道路开挖等）导致商圈业态发生变化，客流量明显减少，使乙方经营困难或亏损时，乙方可提前退租，同时乙方无须补偿甲方。合同还对其他双方权利与义务、违约责任、争议解决方式、合同生效及其他等条款作了约定。合同甲方由徐境土签字，合同乙方由被告加盖公章。合同签订后，两原告依约将涉案租赁房屋交付被告经营使用。

      另认定，2013年9月12日，原绍兴县中国轻纺城建设管理委员会在《柯桥日报》刊登《西市场升级改造公告》，公告载明：为加快推进轻纺城传统交易区西市场升级改造，根据县委、县政府有关会议精神，现就西市场升级改造相关事宜公告如下：一、本项目改造范围：东至西市场支路，南至104国道，西至笛扬路，北至萧绍运河；具体以拆迁红线为准。二、本项目拆迁改造红线范围内，自公告之日起，暂停办理房屋装修、买卖、赠与、租赁以及抵押等手续。三、本项目改造期限：自2014年1月24日起至2016年12月31日之前。四、本项目范围内营业房自2014年1月24日起停业（即农历十二月廿四）；自停业之日起，暂停办理市场营业房的转让转租手续，恢复营业房正常转让时间另行通知。该公告发出后，被告于2013年10月25日出具《关于解除房屋租赁合同的通知函》一份，并于2013年11月13日以被告委托代理人章林虎名义通过邮政EMS（邮件号码106××××0404）寄送给徐境土（电话139××××5582，地址绍兴市越城区斗鸡场5号403室），并在快AA递上注明其内容为“关于解除房屋租赁合同的通知函”。

      本案在审理中，被告要求法院调取单号为106××××0404邮件签收面单及记录，本院于2014年10月30日出具调查令。根据绍兴市邮政速递物流公司《邮件收寄查询页面》及《邮件全程跟踪查询结果》显示，该邮件于2013年11月15日由徐境土本人收。2015年1月4日，两原告亦要求法院调查取证，本院于同日出具调查令。原、被告均未能在邮局调取到邮政单号为106××××0404邮件签收面单。截止目前，被告支付了2011年1月20日至2014年1月19日三年的房屋租金。现两原告认为，被告尚未支付2014年1月20日至2015年1月19日的租金，双方租赁合同尚未解除，故起诉来院酿成纠纷。

       本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方均有约束力。双方均应全面履行合同义务，并依法享有合同权利。本案的主要争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》是否具备约定解除条件？二、被告要求解除合同的通知是否已送达徐境土？三、在徐境土收到解除合同的通知后，是否表明被告解除合同的通知已到达两原告？

     针对争议焦点一，关于涉案《房屋租赁合同》是否具备约定解除条件的问题。两原告认为，涉案租赁房屋未纳入政府拆迁改造红线内，故不存在解除合同的条件。被告认为，涉案租赁房屋其产权虽属于私人所有，但西市场升级改造将其纳入拆迁范围，足以对其经营造成重大影响，故双方合同已达到约定解除的条件。本院认为，根据我国合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案中双方签订的《房屋租赁合同》第七章第一条“若发生不可

抗力，如地震、台风、洪水等自然灾害致使房产毁损不能正常使用，双方都可以解除合同，互不承担违约责任，租金按实际天数计算，余款及时退还乙方。因市场客观环境发生变化，（如城市拆迁、拆建、道路开挖等）导致商圈业态发生变化，客流量明显减少，使乙方经营困难或亏损时，乙方可提前退租，同时乙方无须补偿甲方”之约定，可见，原、被告虽约定租期5年，但对提前解除合同的条件有明确约定。根据2013年9月12日《柯桥日报》关于西市场升级改造公告内容显示，涉案租赁房屋系位于笛扬路以

东的营业房，从现场拍摄的照片看，该营业房列入了拆迁升级改造四至范围内。根据现场实地勘察，周边房屋现已进行拆迁。因此，在西市场升级改造的前提下，鉴于自2013年9月12日公告发布之日起，拆迁改造红线范围内暂停办理房屋装修、买卖、赠与、租赁以及抵押等手续，该事件的发生，显然导致被告作为承租人在涉案租赁房屋租赁期间，商圈业态发生变化，从而影响被告经营活动。故被告以此作为解除合同的条件，符合双方合同约定。现涉案《房屋租赁合同》具备约定解除的条件。两原告主张涉案租赁房屋不属于西市场升级改造范围，也未纳入拆迁红线范围内，被告主张的解除合同条件未成就，但其未提供相应证据予以证明，且与本院查明的事实不符，应当承担举证不能的不利后果。

     针对争议焦点二，关于被告要求解除合同的通知是否已送达徐境土的问题。两原告认为，徐境土从未收到被告要求解除合同的通知函，被告若要证明解除通知已到达徐境土，必须提供由徐AA签字的面单，并表示要求对面单上的签字进行司法鉴定。被告认为，其已向杜AA、沈AA的代理人徐AA以邮政EMS快递方式发出解除通知，根据查询显示，该解除通知已到达徐AA。本院认为，2013年10月25日，被告以其委托代理人章林虎的名义，向徐AA（要求转呈沈AA、杜AA）提出将于2014年1月19日解除

双方签订的《房屋租赁合同》，并通过邮政EMS向徐AA寄送了解除通知函。该行为明确表明被告行使单方合同解除权。审理中，原、被告双方均向绍兴市邮政速递物流公司调查取证，要求调取由徐AA签字的快递签收面单。根据双方调查取证情况，被告于2014年10月30日向本院申请，本院出具调查令，被告已取得物流公司出具的邮件查询记录。2015年1月4日，两原告向本院申请，本院出具调查令，但两原告亦未取得签收面单。本院认为，虽双方均不能提供由徐AA签字的快递签收面单，但根据《邮件收寄查询页面》及《邮件全程跟踪查询结果》查询记录，上述邮件经投递后，已寄送至徐境土本人签收。因此，本院认为，被告的解除合同通知已到达徐境土。现两原告仅以被告未能提供由徐AA签字的快递面单为由，主张徐AA未收到被告寄送的解除通知函，依据不足，本院不予采信。

      针对争议焦点三，关于在徐AA收到解除合同的通知下，是否表明被告解除合同的通知已到达两原告的问题。两原告认为，被告将解除合同通知徐AA之行为是错误的，因徐AA并非涉案房屋租赁合同的相对人。被告认为，涉案《房屋租赁合同》是由徐AA作为两原告代理人与被告所签订，因此通知到达徐境土当然意味着通知到达两原告。本院认为，根据杜AA、沈AA出具的授权书所载由徐AA代办笛扬路房屋租赁事宜的授权，及杜AA与徐AA的身份关系，结合日常生活经验，被告将解除通知到达徐AA后，该通知亦到达两原告更符合本案客观事实。因此，被告已将要求解除合同的通知到达对方。根据合同法规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现被告已将其要求解除合同的通知通知两原告，且该解除符合租赁合同约定的解除条件。两原告以徐AA并非合同相对人，无权代理除签订租赁合同外的其他事项的主张，本院不予采纳。鉴于被告要求解除《房屋租赁合同》的通知已到达两原告，两原告亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》已经于2014年1月19日起解除。现两原告再要求被告继续履行合同并支付租金的诉讼请求，显然缺乏法律依据与事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

    驳回原告杜AA、沈AA的诉讼请求。

    案件受理费5973元，由原告杜AA、沈AA负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5973元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。

                                                                 审   判   长 冯AA

                                                                 审   判   员 任  A

                                                                 人民陪审员 马AA

                                                                 二〇一五年五月二十一日 　 　

                                                                  书 记 员 徐 A