导语：

承租人优先购买权是维护租房市场基本秩序、保障承租人利益的权利，上期文章介绍了承租人优先购买权的法律规定、承租人优先购买权行使的期限限制及同等购买条件限制、哪些情况下承租人不享有优先购买权等内容，本期文章将结合几个实际案例来解答另外几个大家较关心的问题：

我作为承租人的优先购买权被侵害后可以获得哪些法律方面的救济？有哪些注意点？

回顾上篇：关于承租人优先购买权，你需要了解这些（一）

一、侵害承租人优先购买权的法律后果

（一）赔偿承租人另行租赁房屋遭受的损失、经营类损失、搬迁安置费等，但承租人需提供相应证据证明。

1.常州市天宁区法院(2018)苏0402民初3108号民事判决书

法院认为：陈国红并未提供证据证明其因未能购买到争议所涉房屋，而另行购买其他条件相当的房屋用于经营而遭受的损失……本院综合陈国红租赁钱舒元、季巧英房屋每年19000元的租金标准，计算3个月，酌定有钱舒元、季巧英赔偿陈国红损失4750元。

2.南京中院(2018)苏01民终4245号民事判决书

法院认为：结合本案的实际情况及当事人的过错程度，酌定由杭宝山赔偿周爱富损失一年的房屋租金即30000元。

3.宁波中院(2019)浙02民终684号民事判决书

法院认为：关于赔偿数额，因优先购买权属缔约请求权，而非物权，其是否行使并不确定，赵春丧失同等条件优先购买的机会并不必然导致其产生房屋差价损失，且还存在因赵春与其他购买人竞价导致房屋实际出卖价格提高等不确定因素。故赵春直接以转让价与其知道房屋出卖时市场价的差价主张损失依据不足，综合本案实际情况及机会利益的特殊性，酌情认定安瑞公司赔偿赵春损失70000元。

（二）以实际交易时市场价格和实际成交价格的差价损失为赔偿依据，并考虑相关因素酌情确定赔偿比例。

金华中院(2019)浙07民终6388号民事判决书

法院认为：综合考量租赁物在出租人实际交易之日市场价格与实际成交价格的差价损失，同时考虑宋元发未尽复次告知义务，租赁期限及租赁物的商业用途等，酌定以差价损失的20%为妥。故本院酌定宋元发的赔偿责任为（20294900-18300000）×20%=398980元。

（三）房屋价格上涨变化的，以房屋出售时价格与知悉优先购买权被侵害时房屋价格的差价作为赔偿依据。

1.上海一中院(2015)沪一中民二(民)终字第2958号民事判决书

法院认为：差价利益仅是衡量损失的依据之一，而非判定损失的唯一因素，结合本案的实际情况、优先购买权的法律性质、承租人行使优先购买权的不确定性、各方当事人的过错程度等因素，原审法院酌情确定承租人的损失为8万元，足以弥补承租人因交易机会丧失而遭受之损失。

2.金华中院(2012)浙金民重字第1号民事判决书

法院认为：优先购买权因出租人原因未实现的，其效力表现为不具有排他性的损害赔偿请求权，且应以租赁物在出租人实际交易之日与承租人知道或者应当知道交易信息之日的差价损失为基础，无差价甚至实际交易偏高的，不产生差价损失外的精神性赔偿。综上，本院酌情确定东风公司的赔偿责任为：（3710000-3500000）×80%＝168000元。

3.南通中院(2018)苏06民终472号民事判决书

法院认为：关于赔偿损失范围问题，违约赔偿损失的范围包括直接损失和间接损失，一审法院结合有资质的评估机构作出的评估报告，并衡量房屋市场价格等因素，依法酌情支持范杰房屋差价损失、搬迁损失、装修损失，未超出合理范围，本院予以确认。

一审判决认为：范杰享有的优先购买权，该权利赋予其取得房屋所有权的机会，因中港公司侵犯该权利，导致范杰丧失取得房屋所有权的机会，依法应当承担赔偿责任。就赔偿数额问题，考虑到范杰享有的优先购买权仅是一种机会，且是否行使以及能否行使尚不确定，一审法院根据房屋差价酌情确定中港公司赔偿房屋差价8万元。中港公司辩称优先购买权是购买的机会，不一定能够行使，故房屋差价不应作为赔偿范围。一审法院认为，权利是以存在救济途径为保障的，没有救济就没有权利，倘若中港公司无需承担赔偿责任，则法律赋予承租人的机会权利就成为一纸空文，故对该抗辩意见不予采信。就是否应以另案评估结果作为计算房屋差价的依据问题，一审法院认为，中港公司违约在先，房屋价格的变化虽具有不确定，但作为确定损失参考因素，应以有利于守约方的原则确定，范杰选择与裁判时间接近的评估价作为房屋差价的证据依据，并无不可。关于租金损失，范杰无需支付租金的前提是行使优先购买权、支付购房款、取得房屋所有权，本质上是优先购买权的机会利益损失，现在其未实际支出购房款，其丧失优先购买权的机会损失已经酌情予以赔偿，故对租金损失不再予以支持。关于装修以及搬迁费用，在房屋租赁合同中，承租人行使优先购买权，能够使承租人对房屋的投资进行最大程度的利用，避免不必要的搬迁，故范杰主张装修价值37008元和搬迁损失3500元，于法有据，予以支持。

从上述法律规定及司法案例可看出，承租人在优先购买权受侵害后，不能主张出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效，唯一的救济途径就是主张据此遭受的损失，如另行租赁房屋遭受的损失、经营类损失、搬迁安置费等，届时法院将综合考虑双方的过错程度、被告的预见范围、租金标准、租赁期限等因素酌情确定损失数额。

二、律师提示

为了更好的保障承租人的优先购买权，承租人可以在租赁合同中与出租人明确约定优先购买权的行使、出租人提前通知的义务及相应的违约责任，将风险控制到较低水平。出租人出卖房屋是在合理期限内向承租人有通知义务，但现实中对通知的方式与内容还是立法空白，通知方式未明确限制，口头书面均可，鉴于安全起见建议双方约定以书面方式通知，得以降低交易风险。

若承租人一旦发现自身的优先购买权遭受侵害，应及时固定证据，保障自身的合法权益，包括证明承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁关系、出租人决定出卖或者已经出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但在通知的有效期内就将房屋卖给第三人，或者在承租人与第三人提出的购买处于同等的情况下将房屋卖给第三人等，更好地维护自身的合法权益。