滕玲玲

房产筹划|婚后房产加名,为你的份额保驾护航房产筹划可以有效避免在购置房产、房产交易、结婚买房、房产继承等系列问题中出现的风险，在法律层面为当事人在不同的立场争取合法的权利。接下来律师将通过一个案例，向各位阐释房产筹划的重要性。【案情简介】乔女士、王先生经人介绍相识，结婚并育有女儿小王。王先生在婚前支付全款买下杭州的3套房，一套自住，两套出租。结婚时，王先生将妻子的名字都加在了3套房的房本上。此后双方因多起家庭事务产生矛盾。2020年时，乔女士向西湖法院起诉离婚。两人对离婚这件事件没有异议，但在房产分割上各有各的想法。乔女士认为，三套房属于夫妻共同财产，理应对半分，根据照顾女方和小孩的原则，应依法予以多分，即她应取得其中的60%。王先生说，买房时他与妻子还不认识，后办理房产证时，因为政策原因，不能登记在他一人名下，才不得已登记在双方名下，因此认为房产实际上属于他的婚前财产，不同意分割。【一审判决】：西湖法院认为，关于双方争议的三套房产，现登记为双方共有，因此应作为夫妻共同财产依法分割;在具体分割时，需考虑三套房屋的合同签订情况、购房款支付情况、税费支付情况等案件事实，比较原、被告双方对三套房产来源的贡献大小，结合《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定的“照顾女方权益的原则”等因素。一审判决：法院酌情确定乔女士可分得约25%的份额，王先生可分得约75%的份额。后乔女士不服一审判决，提起上诉。她认为，即便是一方个人全额出资买房，婚后加名以及婚后取得房产登记，也是对另一方的赠与。由于夫妻对财产共有的特性，在双方没有约定共同共有份额的情况下，在分割时理应一人一半。【二审判决】：二审法院认为，虽该三套房产在双方婚后登记为共同共有，但这不当然意味着各半共同，也无证据证明王先生有将房屋一半份额赠与乔女士的明确意思表示。一审法院判决时，已充分考虑双方对案涉三套房产的贡献大小，并兼顾照顾女方权益的原则，尚属合理范畴，遂二审法院予以维持。(案例来源：杭州市西湖区人民法院)【律师释法】不少人认为，既然登记在双方名下或是加上了配偶的名字，房子理应有一半属于自己。根据民法典第一千零八十七条的规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。即在司法实践中，虽然案涉房屋属于夫妻共同共有，但并非一律平均分割，法院会根据房屋出资来源、双方在婚姻中是否存在过错、是否共同生活等具体情况进行分割。而在此基础上，如果懂得房产筹划，由律师提前介入，加名当时就明确房产份额，或者在婚姻关系存续期间就事先做好婚内财产约定，也会为当事人在此后可能出现的纠纷中，争取利益的最大化打下基础。

开发商承诺赠送独立使用的露台，出售后又擅自拆除，购房者向开发商索赔，胜诉!【案情简介】：王某夫妇购买了当地知名开发商开发建设的某项目商铺，在销售过程中，开发商告知购房者赠送二楼露台。在购买之初，开发商的业务员也带王某夫妇去看了房屋现场，二楼与宣传资料、沙盘模型一致，是一个封闭的可以独立使用的空间，开发商承诺房屋现场就是日后的交付标准。然而，在王某夫妇购买案涉商铺后，开发商申请了规划变更，将原本承诺赠送给原告的二楼的独立使用面积全部拆除，将原有的、独立的、私密的空间变成了公共的走廊，当地主管部门也审批并出具了新的施工图纸。但是开发商自始自终都未告知或通知过王某夫妇，后来又擅自对商铺二楼进行了拆除。在得知二楼被拆除后，王某夫妇多次向开发商发函要求重新计算购房款，并将差价部分退还，开发商不予理睬。王某夫妇遂将其诉至法院，请求开发商返还多支付的购房款。【裁判要点】：1、被告开发商承诺赠送的露台是否能形成私密的独立空间，对于原告购房者订立合同能够产生重大影响。双方签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋二楼露台已经建造完毕且形成相对封闭的独立空间，面积、形状与宣传资料基本一致。开发商在出售案涉房屋后对露台进行了设计修改，但在签合同时未向说明情况，有违诚实信用原则。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容。”开发商不能按照约定交付房屋，应当承担相应的违约责任，露台搭成的封闭空间与敞开的公共走廊的价值相去甚远，因此原告要求减少价款的诉讼请求，予以支持。至于减少价款的金额，因露台属于公共区域，难以通过鉴定等客观方法确定价值，综合考量双方履约情况、被告过错程度、预期利益、周边房屋价格等因素，酌情按已付房屋(住宅)价款的5%确定返还金额。【法院判决】：限被告开发商在判决生效之日起十日内返还原告XXX元，即购房款5%的款项。【律师提示】：本案的代理思路为：开发商承诺赠送给购房者的独立使用面积未载入商品房买卖合同，是否能够认定为合同内容。若能认定为合同内容，开发商擅自申请规划变更，拆除房屋现场，无法按承诺交付，则构成违约，应当承担违约责任。在此提醒遇到类似情况的购房者，应当及时取证，保留好证据：1、如果开发商有赠送面积等承诺，购房者最好要求写入补充协议，并约定未达到该承诺条件则视为不符合交房条件。书面协议的证据效力较强，可以为购房者提供较为充分的维权依据。2、若无法达成书面协议，应当通过保留录音、宣传照片、宣传视频等证据还原开发商在购房之初所宣传的内容，与交付时的房屋现状进行对比，从而达到要求开发商承担违约责任的目的。

房屋买卖合同签订后，卖方拒绝履行合同，有抵押的房子法院也可强制过户案情简介被告陈某（女）和周某（男）是夫妻，2017年6月1日，陈某和周某共同到公证处办理了公证授权书，《委托书》载明：陈某与周某共有坐落于杭州市余杭区房屋，现陈某、周某准备将房地产提前还款后对外出让，因陈某事务繁忙，没有时间办理相关手续，故全权委托丈夫周某办理，委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件、合同，陈某均予以认可并承担一切法律责任。2017年6月9日，原告余某（买方，即乙方）经过中介方我爱我家公司与被告陈某、周某（卖方，即甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》约定：由原告以112万元的总价购买被告的位于杭州市余杭区房屋，甲方于产权受理前办理抵押注销手续。付款方式为乙方于2017年6月20日前将首付款34万元汇入双方约定的第三方监管账户，余款申请银行贷款，在2017年6月20日前向银行等相关部门提交抵押贷款相关资料，办理贷款审批手续；银行贷款78万元发放至双方约定的第三方监管账户，此款在甲方实际交付房屋及完成房屋过户登记时进行结算。各方同日签订的《协议》另约定：乙方于2017年6月20日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续。甲方需在符合领取首笔房款前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至委托代理机构领取首笔房款并用于结清抵押贷款，且应在1个工作日内完成抵押注销手续。如领取的首笔房款不足以还清该房屋的抵押贷款，不足部分由甲方自行筹款补足还清贷款。上述合同签订后，原告余某按合同要求办理贷款手续，2017年6月17日原告将购房首付款340000元等支付双方指定的监管账户。但被告迄今并未按合同承诺先行归还在第三人处的案涉房屋按揭贷款，因而也未办理抵押权注销手续，协助办理房屋的过户。原告余某多次催促未果提起本案诉讼。案件审理中，原告余某表示如被告陈某、周某不清偿其在第三人余杭公积金中心处的房屋按揭贷款债务，愿意代为被告向第三人清偿上述房屋上的抵押贷款（截至2018年8月6日，该贷款余额379116.06元）。（另查明，周某为了多分到钱，故意签订了一份假合同，告知老婆陈某房屋卖价为只有85万。陈某得知真实价格以后，认为周某欺骗了她，拒绝履行合同。）律师专业意见：争议焦点一：被告周某隐瞒陈某真实价格而签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》是否有效？原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，各方应恪守约定履行各自义务。原告余某已经按照合同约定支付了首付款340000元，已履行了自己的义务，但被告未按约先行清偿案涉房屋银行抵押贷款并办理注销抵押手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告周某故意隐瞒陈总而另行签订的假合同，原告并未签字，原告也从未提供给被告这份合同，至于被告内部之间是如何一个关系，与原告无关，原告也无法控制。其次，从价格上来看，即使意向合同中约定的价格为85万，但正式合同的价格为112万，没有损害被告的利益，相反被告是获益的。再次，作为买卖房屋在一个家庭当中绝对是一个最重大的事宜，被告不亲自参与，被周志明欺骗，同样作为女性我们表示同情，陈珊本身也存有过错。更何况她还到公证处做了公证，全权委托周志明代理买卖一切事宜。最后，原告认为被告抗辩欺骗为假，实际是看见房价上涨而动了歪脑筋，想将上涨的收益占为己有，而演出的一场戏。争议焦点二：有抵押的房屋，可以要求过户吗？根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。审理中，原告余某确认作为房屋受让人愿意代为向第三人清偿房屋抵押的全部债务。因此，双方的合同不存在事实上或法律上不能履行的障碍，被告陈某、周某应继续履行合同，协助原告办理讼争房屋的过户转让手续（过户产生的税、费由原告承担），待过户登记完成时即由原告付清尚余的房款。法院判决：一、被告陈某、周某继续履行与原告余某于2017年6月9日签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》、《协议》。二、被告陈某、周某于本判决生效后十日内向第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心清偿设定在杭州市余杭区房屋上的按揭贷款；上述抵押债务清偿完毕之日起十日内，被告陈某、周某应当办理杭州市余杭区房屋的注销抵押登记，同时由杭州住房公积金管理中心余杭分中心协助办理。三、如被告陈某、周某未按上述第二项全额清偿第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心处的案涉房屋按揭贷款，由原告余某直接代被告陈某、周某向第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心全额清偿，第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心予以协助；原告余某代为清偿的款项有权在未支付被告陈某、周某的购房款780000元中抵扣。四、被告陈某、周某应于上述房屋完成注销抵押登记之日起十日内将杭州市余杭区房屋过户登记至原告余某名下（房屋过户产生的税、费由原告余某承担）并清空腾退房屋后交付原告余某。五、原告余某在上述第四项履行完毕后即将剩余购房款（780000元-上述代为清偿的按揭贷款金额）支付被告陈某、周某。六、被告陈某、周某于本判决生效后十日内支付原告余某违约金20000元。点评：滕律师凭借自身精湛的专业能力和巧妙的庭审技巧，摆事实、讲道理，最终将被告的证据和抗辩理由一一进行了有利反驳，说服法官，最后赢得了官司。正因为滕律师在房产类案件中娴熟的业务操作能力，对法律规定的熟练掌握和运用，对工作的认真和负责，才能够准确抓住对方的漏洞，一击即中，赢得了当事人的认可和满意。案号：一审(2017)浙0103民初6025号二审(2018)浙01民终8004号再审（2019）浙民申3995号

2015年12月6日，原告任某与被告杭州某置业有限公司签订了《定金合同》，约定原告预定被告开发的位于杭州市萧山区某某项目XX幢X单元XXXX室的房屋（以下简称案涉房屋），总房价为1643411元，定金10万元作为双方订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保；预订期为7天，原告应于2015年12月12日前到签约中心（XXXX）与被告签订商品房买卖合同并于当日付清首付款。同年12月9日，原告按约前来协商签订合同时，却被被告公司销售员庄某某及项目负责人童经理告知必须按照《购房流程》中的“先付清首付款及通过银行贷款预审后才有资格签订正式的买卖合同”的约定，要求原告必须先付钱首付款，并通过银行预审后，才能签约。原告觉得被告的程序严重违反交易规则，哪有不签合同，先付钱的？而且此前签订《定金合同》时，被告销售人员根本没有将买卖合同范本等文件交付给原告看，但是协议中却说原告已经阅读并充分理解协议及范本的内容，并对范本内容放弃修改的权利等等内容，原告已经对被告失去了信任，原告认为要么先签合同再付款，要么退还原告10万元定金，但被告均不同意。在无计可施的情况下，原告只好找到了滕律师。滕律师接手该案以后，经过深入和仔细的分析后认为，1、《定金合同》经过双方签字盖章后，对双方具有明确约束力，双方均应当按照定金合同行事，定金合同第条中明确约定：在签订定金合同时，原告应于2015年12月12日前到签约中心（XXXX）与被告签订商品房买卖合同并于当日付清首付款，事实上已经对签约和付款的顺序进行了明确规定，签约的当天付款，处于同时履行的顺序，根本不是销售员所说先付款，后签约。2、签订定金合同时，被告销售员并未告知任何有关购房流程的信息，且未将买卖合同的范本及置业指南交付给原告。购房流程与定金合同相违背，故应以定金合同为准。3、同时，定金合同第十一条明确该合同为唯一有效法律文件，即否定了其他文件的效力，若置业指南等要作为合同内容，应该作为合同附件或写进合同中。综上，双方应当以定金合同约定的流程作为履行标准。其后，滕律师陪同原告多次到被告处协商签约与付款的事宜，并通过录音、录像、发律师函的形式，及时有效地固定好打官司时需要的所有证据，协商无果后，滕律师果断作出正确决定：起诉要求被告双倍返还10万元定金，将诉讼请求金额调整为20万元。最终，经过滕律师的成功代理，法庭采纳了滕律师的全部代理意见，认定前述购房流程中关于“签署购房合同前需付清首付款并办理按揭”的规定对原告不具法律约束力。导致双方未能签订买卖合同系被告方的原因所致，且该原因并非不可归责于双方当事人的事由，原告方并无过错，故对其主张的双倍返还定金诉请予以支持，被告方的相应辩称无事实及法律依据，故不予采信。大获全胜！

基本案情；高某和高某某原居住在金平县金河镇黄家寨村委会黄家寨老寨村民小组，两人系亲兄弟关系，现已不在同一户口上。高某现住在金平县金河镇黄家寨村委会滨河村，在该村有住房，但户籍地仍在金平县金河镇黄家寨村委会黄家寨老寨村民小组。高某某现住在金平县金河镇黄家寨村委会小黑桥村本案争议的被征收房屋内，户籍地也在金平县金河镇黄家寨村委会小黑桥村民小组，高某某除本案争议宅基地和房屋外无其他宅基地和住房。本案被征迁房屋所在的农村承包地，在1982年金河镇黄家寨村委会老寨村民小组分配给高某承包经营的0.48亩农村土地范围内。2013年，高某自行出资在该土地上建盖了一座房屋，面积为68.2平方米，现为砖墙树脂瓦顶。高某某也自行出资在争议地上建盖了一座房屋，面积为38.4平方米，现为石棉瓦顶。后因高某某建盖的房屋无法居住，高某让高某某在其已建盖的房屋内居住生活，高某搬出该房屋到滨河村建房居住至今。2020年3月，金平县人民政府对高某承包经营的0.48亩土地进行征收，测算补偿款为21083元，应补差价测算2781元，共计征收补偿款23864元。金平县人民政府于同月对高某某居住的房屋进行了征收，测算房屋征迁及附属设施征收补偿款为204845元，并将土地征收和房屋征迁情况表进行了公示，公示期为2020年4月10日至4月15日，公示期满未收到异议。公示期满后，因高某和高某某对房屋征迁补偿款的归属产生争议，金平县人民政府未将征收补偿款拨付给高某某。因高某与高某某就房屋征迁补偿款的归属协商未果，高某遂诉至金平法院.。金平法院一审审理后判决：一、位于金平县金河镇黄家寨村委会小黑桥村高某某居住的被征迁房屋补偿款204845元中的34100元归高某所有；二、位于金平县金河镇黄家寨村委会小黑桥村高某某居住的被征迁房屋补偿款204845元中的170745元归高某某所有。宣判后，高某不服一审判决，向红河中院提起上诉。经红河中院主持调解，高某与高某某达成如下调解协议：一、位于金平县金河镇黄家寨村委会小黑桥村高某某居住的被征迁房屋补偿204845元中的主房（面积68.2平方米）的补偿费34100元及宅基地货币安置补偿费中的20000元，合计54100元归高某所有；二、位于金平县金河镇黄家寨村委会小黑桥村高某某居住的被征迁房屋补偿204845元中的简易房（面积38.4平方米）的补偿费7680元，走廊硬化（面积21.08平方米）的补偿费1264.8元，宅基地货币安置补偿费中的130000元，一次性过渡安置补偿费9600元，一次性搬迁费1200元，一次性水、电、闭路电视、电话设备迁移费1000元，以上合计150745元归高某某所有。

在离婚纠纷中经常遇到小产权房不予分割的情形，而房产往往被一方控制，另一方的权益无法得到保障。本案中涉及的夫妻共同财产即小产权。第一次，李某以“离婚后财产纠纷”将案涉网点房与其他夫妻财产共同诉至法院，法院以案涉网点房“未取所有权”为由未予处理。第二次，李某以“离婚后财产纠纷”再次将案涉网点房诉至法院，诉请“依法分割案涉《房屋交易协议》的买方合同权益与网点房管理使用权；判令其中一间网点房的合同权益与管理使用权归李某享有”，法官以“城镇居民不得购买集体土地上房屋、房屋交易合同无效”为由未审核通过。第三次，李某向法院提起本案诉讼即确认合同无效纠纷，一审以“李某与崔某对协议无效后果不能达成一致意见”等理由，仅判决无效但仍未对合同无效的后果予以处理。二审改判房屋由崔某向居委会返还，居委会向双方各返还一半房款并赔偿房屋因升值产生的差价损失的50%的责任。诉讼请求；李某（女）向一审法院提出诉讼请求：1.确认崔某（男）与水三居委会于2012年2月19日签署的关于“位于水三富兴商城A区36、37号网点房”的《房屋交易协议》无效；2.判令水三居委会向李某与崔某返还58万元购房款；3.判令水三居委会向李某与崔某赔偿因合同无效造成的经济损失1232251元；4.诉讼费等由崔某、水三居委会承担。一审查明2008年5月19日，李某与崔某在莱西市民政局登记结婚。2012年2月19日，莱西市水集街道办事处水集三村村民委员会（甲方）与崔某（乙方）签订房屋交易协议，内容为：经甲乙双方协商同意，乙方愿意购买甲方房屋，甲乙双方交易房屋位于水三富兴商城A区36、37号网点房，房屋建筑面积119.04、100.76平方米；本处房产甲乙双方议定交易总价款为58万元，本协议生效时，乙方将全部房款一次性交给甲方，将来办房产证时，办证的全部费用由乙方负担；甲乙双方应认真履行协议条款，不得单方违约，本协议未尽事宜，双方协商解决，甲乙双方签字盖章后生效。崔某支付房款58万元，莱西市水集街道办事处水集三村村民委员会为崔某出具收款收据。2019年2月1日，李某与崔某签订离婚协议书，关于财产处理部分内容为：位于莱西市××路××街××号××，归男方所有。双方于当日在莱西市民政局办理了离婚登记手续。2019年6月6日，李某向莱西市人民法院提起离婚后财产纠纷一案，要求撤销上述离婚协议书中关于子女安排和财产处理约定。2020年2月9日，莱西市人民法院作出（2019）鲁0285民初4403号民事判决，判决驳回李某诉讼请求。李某对该判决不服，提起上诉，2020年7月30日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终6197号民事判决，认为双方签订离婚协议书时存在李某实际受胁迫之情形，李某因受胁迫作出了违背自己真实意思的表示，判决撤销双方签订的离婚协议书中的财产处理协议内容，暂不予对双方夫妻共同财产进行具体分割，待双方对子女抚养权再次确认之后，另案处理。2020年8月12日，李某向莱西市人民法院提起离婚后财产纠纷一案，要求依法分割夫妻共有财产。该案审理过程中，根据李某申请，莱西市人民法院依法委托青岛新业价格评估有限公司对夫妻共同财产价值进行司法鉴定，评估过程中，因崔某未能配合本次现场勘查工作，无法进入涉案门面房内详细勘查，2021年3月17日，青岛新业价格评估有限公司出具价格鉴定意见书，鉴定意见：莱西市蓬莱路婚庆一条街A36-37号门面房一套（两间）市场价值为1812251元。2021年6月28日，莱西市人民法院作出（2020）鲁0285民初6107号民事判决，认为因双方并未取得涉案网点房的所有权，故对李某请求分割涉案网点房的诉讼请求，不予支持。崔某对该判决不服，提起上诉，2021年8月25日，青岛市中级人民法院作出（2021）鲁02民终9362号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审经核查崔某的户籍于2001年2月4日由莱西市牛溪埠镇邢家村迁入莱西市水集街道北京中路105号；李某的户籍于2018年3月24日由莱西市店埠镇兴店路7号580户迁入莱西市水集街道烟台路136号30号楼3单元102户。一审另查明2020年9月7日，“莱西市水集街道办事处水集三村村民委员会”名称变更为“莱西市水集街道水三社区居民委员会”。案涉网点房属于原莱西市水集街道办事处水集三村旧村改造工程项目，2002年11月11日，莱西市规划管理处出具建设用地规划许可证，准予该项目办理征用划拨土地手续。因该村委会未按规定向相关部门交纳土地出让金，该工程项目所开发用地性质仍为集体土地。一审中崔某明确表示不同意水三居委会返还购房款及赔偿经济损失。一审判决一审法院认为，本案争议焦点为崔某与原莱西市水集街道办事处水集三村村民委员会签订的《房屋交易协议》是否无效？根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号），农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，根据水三居委会提交的证据及陈述，案涉网点房用地性质为农村集体用地，崔某与李某均不是莱西市水集街道办事处水集三村村民，崔某在二人婚姻关系存续期间与该村村委会签订的房屋交易协议，违反了上述意见内容，且至判决时，该用地性质仍未变更。故，双方签订的房屋交易协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因崔某一审中明确表示不同意水三居委会返还购房款及赔偿经济损失，且李某与崔某对该协议无效的后果争议很大，双方不能达成一致意见，案涉网点房现已转售还是对外出租双方亦说法不一致，综合考虑案情，本案对协议无效的后果暂不予处理，双方可待该判决生效后，根据自身实际情况另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条规定，判决：一、崔某与水三居委会于2012年2月19日签订的《房屋交易协议》无效；二、驳回李某其他诉讼请求。