众所周知，在房屋租赁关系中，主要的权利义务关系是承租人使用房屋并支付房租、出租人交付房屋并收取租金，但当出租人想要出售或者拍卖租赁房屋时，承租人还有一项非常重要的权利——承租人优先购买权。

简单来说，承租人优先购买权是指在出租人决定出卖或拍卖租赁房屋的情况下，应当在出卖或拍卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。之所以要明确赋予承租人优先购买权，并非是对出租人买卖房屋的限制，而是对基本社会秩序的维护。

本文以承租人优先购买权为基点，结合法律及司法实践，从承租人优先购买权的法律规定、承租人优先购买权行使的期限限制及同等购买条件限制、哪些情况下承租人不享有优先购买权等方面进行分析。

一、《民法典》对承租人优先购买权的规定

第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

二、承租人优先购买权行使的限制

（一）三个期限限制

1.出租人在出卖房屋前应在合理期限内通知承租人

出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务，通知的内容包括为出租人和第三人协商确定的房屋出售条件。但《民法典》并未对出租人履行通知义务的合理期限作出具体天数的规定，根据实践经验，至少要提前15天，但是如果当事人之间已经就通知的合理期限在租赁合同中进行了明确约定，则应以合同的约定为准。

2.承租人需在接到通知后的15日内作出是否购买的表示

若承租人未在此期限内作出购买的意思表示或明确表示不购买的，出租人可自行出售。

3.房屋被拍卖的，约束双方的期限都缩短

房屋被拍卖的，出租人、承租人受到的期限限制均缩短，出租人应当在拍卖5日前通知承租人，承租人最多也只有5日的考虑期，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

（二）关于同等条件的界定

“同等条件”是为了平衡承租人和出租人之间的利益，虽然《民法典》中没有具体规定同等条件，但该“同等条件”要求优先购买权人提出的受让条件和出租人与第三人之间的交易对价相同。“同等条件”不等于“同等价格”，一般情况下，交易对价应当有明确、具体的价格，还应当考虑价款支付方式（分期付款或一次性付款等）、履行期限，以及第三人是否提供担保等影响出租人利益的实质性内容。

三、哪些情况下，承租人不享有优先购买权

（一）法律规定承租人不享有优先购买权的情形

1.房屋按份共有人行使优先购买权的情形

虽然按份共有人只对房屋享有一定的份额，但也是房屋的产权人，从法理角度分析，按份共有人优先购买权属于物权性优先购买权，承租人优先购买权是基于租赁合同关系衍生的，属于债权性优先购买权，物权性优先购买权优于债权性优先购买权。

2.出租人将房屋出卖给近亲属的情形

在法律规定的基础上，考虑情理，以亲属身份和利益作为优先购买权的确立基础，对于维护亲属财产关系，维护家庭和睦，都具有重要意义。

（二）司法实践中承租人不享有优先购买权的情形

1.房屋分为多个部分，承租人只承租了一部分。

湖南省衡阳市中级人民法院(2020)湘04民终2117号民事判决书

本院认为：《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》([2004]民一他字第29号)载明：目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

本案中，案涉130号土地使用权及地面附属物系整体出卖，土地面积11730.17㎡，不动产面积3022.53㎡，而承租人承租的部分不到1000㎡，占出租人出卖不动产面积不到三分之一，而出卖人出卖的全部房屋登记在一份产权证上，不宜分割出卖，鉴于此种情形无法律及司法解释明确规定，参照上述最高人民法院批复，承租人对全部房屋并不享有优先购买权。

2.承租人在将房屋转租后，由次承租人享有优先购买权。

浙江省嘉善县人民法院(2020)浙0421民初2170号民事判决书

法院认为：优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。该制度的设立的立法目的在于减少纠纷，降低交易成本，同时便于房屋的占有、管理和使用，以发挥其最大效用。承租人的优先购买权不能离开房屋租赁权而单独存在，也不得与所依附的原权利分割而单独转让。……在出售涉案房屋时，涉案房屋由次承租人占有和使用，此时次承租人成为优先购买权的行使主体，承租人不是实际使用涉案房屋的人，其不应再享有涉案房屋的优先购买权。

3.承租人只能对自己承租的房屋主张优先购买权，而不能对出租人出售的其他房屋主张优先购买权。

公报案例，来源于《最高人民法院公报》 2004年第5期(总第91期)

法院认为：法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋；对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。上诉人提交的证据，只能证明出卖人出卖过房屋并且收取过卖房款，不能证明其承租的房屋已被出卖，而只要承租人不能证明其承租的房屋已被出卖人出卖，就不能因出卖人出卖其他房屋而主张享有优先购买权。