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借名买房到底靠不靠谱?律师支招防止追悔莫及

来源:滕玲玲律师
发布时间:2020-10-14
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借名买房到底靠不靠谱?律师支招防止追悔莫及


众所周知,现在许多城市都有形式不同的限购政策。限购房新政策是指中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令:各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。”以杭州为例,限购政策就已经实施了好多年,很多受限购政策影响的买家就犯了难,于是自然而然地就想到了借名买房这个办法,大多是用父母、亲戚、朋友的名义。但这个办法真的靠谱吗?本文将为大家分析支招。


一、借名买房真实案例


案例一:原被告是姐妹关系

  2011年,因原告喻某1需购房,但当时尚无购房资格(二套限购),遂与被告喻某2协商一致,以被告出面与第三人房产公司签订了位于余杭区房屋的《商品房买卖合同》,并由原告喻某1向第三人支付了全部购房款。2012年8月17日,开发商把该房屋交付给原告,原告一直占有使用案涉房屋至今。现原告喻某1、曹某某也已取得购房资格,开发商也确认本案所涉房屋已具备登记条件,但被告拒绝,原告诉至法院。

案例二:原告与被告是朋友关系

2016年10月4日,原告借用被告李某某名义,以李某某的名义和房产公司签订《房屋认购书》,认购房地产,原告支付认购款10万元。2016年10月9日,原告以被告名义就涉案房屋与房产公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:201610088000101),原告支付首付款362,369元,代办费1450元。其后,原告以被告的名义与银行签订按揭贷款协议,从银行贷款100万元,贷款期限为180个月,原告每月按期将足额欠款转至以李某某名义开立的还贷账户。其后,原告与被告签署了关于涉案房屋的《借名买房协议》,对上述事实进行了确认,并明确原告对房屋享有全部权益。2018年5月21日,原告发现以被告名义开具的偿还涉案房屋按揭贷款的银行账户被法院查封,无法正常还贷。2018年6月25日,原告接收了涉案房屋,并支付相关费用,该房已过户登记至被告名下。被告李某某被列为被执行人的情形,已经影响到原告作为涉案房屋实际所有人的权利,为维护原告的合法权益特向法院起诉。

案例三:原告与被告是同居关系

2013年9月25日,男方与开发商签订《商品房买卖合同》,约定男方购买商品房一套,建筑面积126.77平方米,房价1351941元。合同约定买受人支付首付款411941元,其余以按揭的方式支付购房款,2015年6月30日前交房。同日,男方和女方签订《购房协议》约定:2013年9月15日由女方出资,以男方名义购买成都房屋,后续各项款项以及贷款之月供均由女方承担;日后如双方分手,不再共同生活,男方需将此套房产归还女方;如双方共同生活期间女方离世,则此套房产作为遗产赠予男方。后,女方按约支付了首付款和每月的贷款。

2014年6月,男方离开北京,双方未再共同生活。2014年7月,男方收房。2014年12月15日,案外第三人通过房产中介公司与男方签订了《成都市存量房屋买卖合同》,约定,男方向案外第三人转让位于成都市成华区房屋一套,销售总价为1160000元,2015年6月21日,男方将从开发商处验收的房屋交付给第三人,第三人收房后,装修入住。


二、借名买房存在的法律风险


1.出名人反悔要求收回房屋

2.因出名人负债,导致房产被查封或执行

3.出名人去世后,其继承人对借名买房不知情或不认可;

4.借名人要处置房产时,出名人不配合或找不到,或要求分享收益;

5.出名人擅自处分房产,如抵押、第三人善意购买,并占有。


三、律师解答:借名买房常见问题


提问一:为规避限购政策而签订的借名买房协议是否有效?


律师回答:

观点一:有效。法律、法规并未禁止借名买房,出资人和登记权利人之间达成的协议本质上是委托合同关系。即使规避了限购政策,但并未违反法律、行政法规的强制性规定。

观点二:无效。第三人通过借名买房、挂名登记等方式规避限购政策,则会影响到房地产调控政策的实施效果,进而对国家宏观经济秩序造成一定程度的破坏。对于无效的理由,有三种看法:1.构成双方恶意串通,损害第三人利益;2.构成以合法形式掩盖非法目;3.构成损害社会公共利益。

限购政策为地方政府对房地产市场的行政调控管理手段,非法律和行政法规的强制性规定,是为了减小市场需求,改变房地产市场供求关系,影响房屋的成交量及成交价格,合理引导投资,避免通货膨胀,促进房地产市场健康发展,在一定程度上能够实现社会的公平正义,有效解决社会民生问题。


提问二:法院对此类案件审查的重点?

律师回答:

1.双方是否有书面或口头的借名买房合议;

2.借名者借名购房的原因是否符合常理;

3.关于房屋实际使用和产权证持有情况;

4.房屋购房入户、日常使用等手续、费用由谁办理承担,房贷由谁偿还等。


四、律师支招防范风险,防止事后出现纠纷追悔莫及



专业的房产律师能够提供将法律风险降到最低的严密的借名买房协议之外,还能全流程指导当事人在每个环节注意防范风险。

律师建议:

1.不论是甲方还是乙方,购房时如果已婚,因购房资格实际是以家庭单位审核的,且婚姻期间购买通常是夫妻共同财产,最好签署时要求夫妻双方共同签署,避免发生未参与签署的一方以不知情为由,对协议提出异议。如果被借名人是老人,最好要求其子女签署利害关系人知情同意的内容;

2.具体购房行为,可由登记方给实际所有人出具书面授权委托书,由实际购房人具体操作,也可共同出具操作。但与此房相关的购房合同、银行按揭合同、交房通知书、房产证、房款收据、契税凭据、物业费、水电费等所有证据均由实际所有人持有和保管;

3.除协议外,实际购房人还应有充分证据证实购房资金来源。因此,付款行为最好通过银行转账进行,并保留相关凭据,包括但不限于首付款、银行按揭款、税费、物业费、水电费等;

4.由实际所有人收房,并占有、使用该房屋;

5.为保证房产不被登记所有人擅自处置,或不因其他原因被查封、冻结,在全款购房不涉及银行抵押的情况下,实际所有人可以要求登记人协助把办理房产抵押登记,更加安全。


五、结语


借名买房慎之又慎!律师建议购房者如非必要,尽量不要采取借名买房的形式。如若要采用借名买房的方式,还请咨询专业房产律师,参考以上防范风险的建议,防止自陷风险、后悔莫及。

 

 


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滕玲玲律师
滕玲玲律师高级合伙人律师
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  • 经验丰富
  • 态度好
  • 解答快
杭州市上城区新业路228号来福士广场T2办公楼12楼
律师信息LAWYER INFORMATION
  • 律师姓名:滕玲玲
  • 执业律所:北京盈科(杭州)律师事务所
  • 职  务:高级合伙人律师
  • 执业证号:13301*********332
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