广州张静律师解答：起诉前一般原告对房屋能否办理过户手续的情况只知道个大概，因为准确的情况只有规资局才知道。如果情况简单，也许当事人能去规资局问到，如果情况复杂，一般还问不到，需要起诉后，法院向规资局发函询问，才能搞清楚能否办证。如下面这个案件：卖家买了未分割的商铺，起诉卖家办理过户手续。一审法院判决卖家配合办理过户手续。二审法院发函询问规资局涉案房屋是否具备过户条件，规资局回复商铺未分割，无法判断能否过户。最终二审法院改判驳回卖家要求办理过户的诉讼请求，等日后条件具备可再起诉。

判决书节选：

    二审期间,本院发函广州市规划和自然资源局询问卢卖家名下房屋能否分割办理不动产权证,该局于2021年11月24日复函本院,函中载明:一、根据你院提供的房产号,某号”已办理产权,权属人为卢卖家、相关抵押、查封等信息详见附件｡ 以上信息核查时间为2021年11月22日,最新信息以登记簿为准｡ 二、根据你院提供的信息,无法判断是否具备办理分割的条件｡ 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条等规定,申请房屋分割登记,除备齐相关材料外,分割请况应当与规划许可一致,经审核符合规范要求的,才具可行性｡ 根据《不动产登记暂行条例》相关规定,产权共有方式可安份共有或共同共有｡