广州张静律师解答：没有开发资质就无效。如下面这个案件，因个人挂靠有资质的公司

来规避法律，法院最终认定合建住宅楼协议无效。

判决书节选：

法院认为：关于岑原告与某联社签订的《协议》是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已取得房地产经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，无论当事人采取独立开发、合作开发或者合资开发房地产模式，至少应当有一方必须具备房地产开发经营资格。本案中，中某公司《确认函》明确中某公司与岑原告为挂靠关系，中某公司在涉案项目开发中不参与实际开发，仅收取挂靠费用，该挂靠的真实目的是为了使岑原告等个人开发房地产的目的得以实现。中某公司与某联社签订的《合作开发协议》、《合建住宅楼协议》及补充协议，虽具有上述规定中合作开发房地产合同的合法形式，然而从《协议》内容、中某公司《确认函》、当事人陈述等均可明确系为掩盖岑原告通过挂靠具有房地产经营资质的中某公司对涉案项目进行实际投资、开发、控制并获得相应开发利润的事实。可见，《协议》才是中某公司与某联社签订系列形式合同下的实质房地产合作开发协议。至庭审之日岑原告为无房地产开发经营资质的个人，故《协议》因违反法律强制性规定而属无效协议。