交房请求权能优先于工程价款吗？
交房请求权能优先于工程价款吗？
——从《物权法》的角度质疑《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的合法性
张锋平
2002年6月20日公布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定赋予了符合规定条件的消费者权利以最优先的地位，使其受偿顺序优先于建设工程价款优先受偿权，那么，该规定是否合法、妥当呢？
下面我们将结合实践中的一个案例，从最新颁布的《物权法》的角度质疑《批复》该规定的不合法性、不合理性所在。
相关案例：
该案中，在丁某和戊某购买的房屋上同时存在四个主体的三种权利，即乙建筑商的工程款优先权、丙银行的抵押权、丁某和戊某的交房请求权。该案的处理尤其是在执行中就会面临上述权利之间的冲突问题。
质疑一：未经预告登记，却支付了全部购房款的买受人，如果其交房请求权优先于工程价款优先权，这样处理是否合法，是否合理？
如果按照《批复》的理解，本案中戊某已经支付了全部购房款，理当优先于乙建筑商的工程款，但是，按照如此处理，将是极其不合法、不合理的。
司法解释无权超越法律的原有意思对权利性质作出解释。司法解释是指司法机关在具体适用法律过程中对法律规范的内容和含义所作的解答和说明，或者是对法律规范的定义及所使用的概念、术语的进一步说明。由此可见，我们的司法解释应该仅限于在法律规定范围内，对法律适用过程中出现的含义、内容分歧作出具体解答和说明，而不能超越法律的原本理念，做出超越法规范的解释；更不可逾越法律的规定，改变权利之间的受偿顺序。
本案的情况又是怎样呢？未经预告登记，且交付了全部购房款的买受人的权利是不是一种物权？《物权法》确定了“物权法定原则”，即物权的内容和种类，只能由法律加以规定。而法律，包括《物权法》，也并未规定消费者交付了全部款项后，该请求权就变为物权了，《物权法》没有将《批复》的该条规定进一步确定下来。既然物权应该法定，而《物权法》也没有在立法上对消费者的购房请求权以物权的性质加以确定下来，该权利就并非物权，而是一般的债权，而债权优先于工程价款优先受偿权，这在法律上是没有任何依据，是不合法的。因此，《批复》的该规定是不合法的。
该规定赋予消费者权利如此高的效力也是极其不合理的。按照《批复》起草人的观点，当初制定该规定的主要理由是因为考虑到消费者的利益属于居住权、生存权，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两相比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，承包人的经营利益应退居其次。不可否认，我们要对消费者的利益加以保护，但是，我们也不能因为过分注重某个权利而造成法律秩序的混乱。该观点没有认识到当初之所以在《合同法》中规定建设工程价款优先受偿权，除为了保护承包人工程价款这一债权的实现外，更重要的是为了保护建筑工人的工资收入及材料商的材料款，而材料款中有相当一部分是民工的工资。因为建设工程中凝结着工人的劳动力价值，工程款中包含着工人的劳动力价格，工程价款的取得是承包人能够支付工人工资的先决条件，故而应对工人的工资、雇工的报酬加以特殊保护。《合同法》286条所要解决的是吃饭问题，究竟是住重要还是吃饭重要？何况，民工处于社会的最底层，是最弱势群体，对其权利如不加以特殊保护，更不利于和谐社会的构建。
从以上几点论述我们可以看出，《批复》的该规定不仅不合法，也是不合理的，乙建筑商的工程款仍应优先于戊某的债权获得优先受偿。
质疑二：如果消费者不仅支付了全部款项，且进行了预告登记，其是否可以对抗工程价款的优先受偿权呢？
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，为德国民法学者在中世纪所创立。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制，是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。那么，如果消费者先进行了预告登记，其是否可以对抗发生于其后的建设工程款优先受偿权呢？
《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。”有人据此认为，经过预告登记的不动产，只有经过预告登记权利人的同意，才可以进行处分，否则，有关该不动产的一切处分行为无效，这也包括了可以对抗工程价款优先受偿权这一权利。因此，本文中丁某的权利应当优先于乙建筑商的工程价款。事实是否如此呢？笔者对此不敢苟同，理由如下：
第一，预告登记所要解决的是实践中存在的“一房二卖”问题，解决的是预告登记是种物权，而不是解决这个物权是否优先于工程价款优先受偿权。预告登记保护的并不是现实的不动产物权，保护的只是购房人将来发生不动产物权变动的请求权，而该请求权的实现得依赖于工程竣工或完成到一定程度才可，也就是说承包人的施工行为是预告登记请求权能够实现的有力保障。如果不赋予建设工程承包人工程价款更为优先的位序地位，在发包人没有按照约定支付工程价款的情况下，就会起到鼓励承包人在建设工程竣工之前终止合同，从而出现半拉子工程、烂尾楼工程，造成社会财富的闲置和浪费，预售商品房买受人的权利更得不到保障。
第二，既然《物权法》起草在后，而且《合同法》286条的规定明确了工程价款优先受偿权，起草者在起草过程中明知经过预告登记的小业主的购房款可能同工程款的优先受偿权会产生冲突，仍未在这方面没有作出明确的规定，那么，我们可以这么理解，《物权法》没有规定预告登记的物权优先于工程价款优先受偿权，而按照《立法法》的规定来看，新法对旧法的规定未作更改、废止，则旧法仍旧有效，那么，《合同法》的该条规定仍然是有效的，也就是说《物权法》仍然认为工程价款优先受偿权可以优先于抵押权等物权。因此，工程价款优先受偿权仍是可以确定的。
第三，物权大于债权不是《物权法》的基本原则。按照《物权法》第170条规定的理解，担保物权在一般情况下应优先于债权受偿，但如果法律另有规定的，从其规定。而《合同法》286条明确规定了工程价款优先受偿权，且《合同法》286条没有规定例外的情况。由于《物权法》没有明确规定预告登记的物权优先于工程价款优先受偿权，且未对《合同法》进行更改、废止，可见，工程价款仍应该处于优先受偿的地位。
第四，用法律逻辑学上的反证法来证明，如果《物权法》中的预告登记的物权大于债权，那么即使没有支付购房款或仅支付了小部分购房款的，只要经过预告登记，建设工程价款优先受偿权也应让位于小业主的预告登记的物权，可见，最高院司法解释也很难自圆其说。
可见，从这个意义上说，消费者即使经过了预告登记，也无法对抗建设工程价款的优先受偿权。上述案例中乙建筑商的工程价款无疑应该优先于经过预告登记的丁某的交房请求权。
本案结论
回到前述案子中，我们可以看到因为《批复》的不合理性，而《物权法》也并未规定购买人的请求权优先于建设工程价款的优先受偿权，因而，本案的合理处理结果为：乙建筑商的工程款权利最为优先，因此，房屋只能进行折价或拍卖由乙优先受偿；其次是丙银行的抵押权（抵押权作为担保物权，享有优先于债权的权利）；再次，是丁某的交房请求权，由于房屋不可能交付，其只能主张返还购房款；最后是戊某的权利，当然也只能是返还购房款的权利，因其在预告登记的丁权利之后，故顺位排在最后。
