欧阳勇义

三月份的长沙，因连日来的阴雨绵绵，已经够让人们喝一壶的了，至于心情那个差，那个压抑，更是无以言表的了。18日，人们好不容易迎来周末，可以好好休息放松下了，可是呢？你懂的。任性的长沙市人民政府办公厅就是不让人省心，发布长政办函[2017]38号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》即所谓的限购令。这到好嘛，一个好好的周末就这样被搅黄了不说，简直是整个城都不好了，搞得人心惶惶的。毫不客气的说，这就是邯郸学步嘛！当然，作为法律专业人士来说，我在此可以很明确的告诉大家“莫慌，莫慌，此文件只是纸老虎而已，大可不必忧心。”接下来，我就跟大伙说说为何，为大家宽宽心。一、长政办函[2017]38号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》即所谓的限购令不具有法律效力1、此文件属政府规章以下的规范性文件，无权设定限制公民、企业及其他组织的自主选择权和对私有财产的处分权。首先，根据《中华人民共和国立法法》第四章第二节关于规章的规定，地方政府规章由省长、自治区主席、市长或者自治州州长签署命令予以公布。而从此文件来看，签章发布的主体是长沙市人民政府办公厅。因此，此文件是属政府规章以下的规范性文件。再者，根据《中华人民共和国立法法》第四章第二节关于规章的规定，设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项。试问，连设区的市人民政府制定地方政府规章都无权设定所谓限购令的内容，更何况你制定的此文件是地方政府规章以下的规范性文件呢？因此，此文件是不具法律效力的。同时，根据《中华人民共和国立法法》第四章第二节关于规章的规定，没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。正所谓，“法无授权不可为”是依法行政的基本原则。试问，长沙市人民政府办公厅你制定此文件即所谓“限购令”来减损我们公民买房或房地产企业出售房屋或银行发放贷款权利的法律依据何在？依法行政又何在？再者说，此文件也并非地方政府规章。因此，此文件不具法律效力。2、此文件制定程序违法根据《湖南省行政程序规定》第三章第一节关于重大行政决策的规定，重大行政决策程序包括公开征求意见、专家论证、听证，直至由人民代表大会或常委会审议决定。住房问题应该算是重大的民生问题，牵涉千家万户的切身利益。因此，此文件即限购令应属于政府重大行政决策。长沙市政府办公厅出台此文件即限购令是否按照重大行政决策程序依法作出？如果没有经过重大行政决策程序，此文件即限购令出台明显违反法律程序？正所谓，有权不能任性。法治中国，最终是需要法治政府来实现的。试问，长沙市人民政府办公厅你难道要拖中央的后腿吗？让习大大说话不算数吗？二、公民、法人或者其他组织可对此文件合法性提起审查申请，即可间接确认此文件不具法律效力1、行政复议或起诉前，公民、法人或者其他组织可向长沙市人民政府法制科或以上人民政府法制科提起合法性审查申请。根据《湖南省行政程序规定》第53条“公民、法人或者其他组织认为规范性文件违法的，可以向有关人民政府法制部门提出审查申请。接到申请的政府法制部门应当受理，并在收到申请之日起30日内作出处理，并将处理结果书面告知申请人”的规定，我们完全可以向长沙市人民政府法制科和湖南省人民政府法制科提起合法性申请，以便及时废止此文件，免得混淆视听，人心惶惶。2、行政复议或诉讼时，申请人或原告可就此文件提起合法性的附带性审查。《中华人民共和国行政诉讼法》第54条规定：公民、法人或者其他组织认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法，在对行政行为提起诉讼时，可以一并请求对该规范性文件进行审查。前款规定的规范性文件不含规章。据前所述，此文件属规章以下的规范性文件。因此，申请人或原告可就此文件提出合法性附带性审查。综上所述，长政办函[2017]38号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》即所谓的限购令不具有法律效力，仅是纸老虎而已，不用怕。当然，本律师也但愿长沙市人民政府办公厅在收到本律师的合法性审查申请后，能主动修改或废止此文件，带头做一个“知错能改，善莫大焉”之人，给广大市民朋友做个榜样。

我们经常会看到，业主们的权益被物业公司侵犯，因为苦于没有业主委员会这一权利代表，业主们一个个却只能发牢骚抱怨一下，结果就出现了“主人被佣人欺负”的怪象。为了化解这一怪象，成立业主委员会就显得尤为重要。下面，我就来支招，说说如何快速成立业主委员会。首先，业主委员会是由业主大会决定，因此，成立业主委员会的前提是召开业主大会。根据《湖南省物业管理条例》第11条的规定，只要满足这三种条件之一即①交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；②交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；③交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的，就应当召开首次业主大会。当然，业主又如何知道上述条件是否满足了呢？简单，业主有权向建设单位查询这些资料和数据。其次，在满足条件后，根据《湖南省物业管理条例》第12条的规定，十名以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请。街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后30日内组织成立首次业主大会会议筹备组。同时，根据此规定，首次业主大会会议经费由建设单位承担，所以，业主们也不必担心费用的问题，尽管放心大胆去申请召开业主大会吧！此外，筹备组是由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成，人数为七至十三人的单数，其中业主推选代表不得少于百分之五十，组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。接着，筹备组自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。如此，在业主大会会议上选举产生业主委员会，由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，业主委员会委员可以连选连任。之后，业主委员会在成立后三十日内，将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等材料报物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案，并书面告知相关居(村)民委员会。备案后，业主委员会可持备案证明材料向公安机关申请刻印业委会公章。最后，在成立业委会的过程中，肯定会有不配合的情况出现，如果不配合的是建设单位，则业主可以依法向街道或住建委投诉，亦或直接向人民法院提起民事起诉；如果不配合的政府部门，则业主可以依法向其上级部门投诉，亦或直接向人民法院提起行政诉讼。

近日，本律师频繁接到业主对物业公司各种任性行为不满咨询该怎么维权的问题，如问：物业公司在小区内的公共道路或其他场地上私划停车位出售或出租或收停车费、在小区电梯内设置各种广告牌（屏）乱得乌烟瘴气、原售楼部被私自出租经营和有针对性的不出租地下车库给业主等等严重影响业主正常生活的行为。上述这些问题，其实已是老生常谈，也几乎是我们每个小区都可能面对的顽疾，甚是棘手。但是，俗话说得好“世上无难事，只怕有心人”，所以现在我想告诉大家的是，这些问题其实都不算问题，因为完全可以有效解决，只要我们用对方法，正所谓“打蛇打七寸”。下面，我就来重点说说有效的解决之法。第一招，釜底抽薪。归根结底，物业公司所有的这些行为其目的不外乎是为了赚钱。既然如此，只要我们想办法把物业公司这些赚钱的工具没收了，那么这些问题自然就迎刃而解了。我国物权法第73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；74条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分和不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施属于业主共同所有。据此可知，物业公司利用的这些场所的所有权是属全体业主所有。因此，在物业公司私自占用、处分业主共同所有的这些场所时，业主们可以要求业主委员会去制止并要求排除妨害，恢复原状，同时可向辖区派出所报警，若业主们想利用起来为小区创收，也可以直接收回并亲自或聘请他人管理，亦或就委托物业公司管理，掌握主动权。当然，若小区还没有成立业主委员会或业主委员会不作为，则业主们需尽快成立业主委员会（如何快速成立业主委员会请见本律师另一篇文章，此处不再赘述）或开业主大会重选业主委员会，在此之前，业主们需团结一致并报警，亦或单独起诉至法院解决。第二招，乘胜追击。因为物业公司利用的这些场所的所有权是属全体业主所有，那么其经营的收益当然也就归全体业主所有。因此，业主们或业主委员会可以要求物业公司将其全部收益返还给业主。当然，如果物业公司经催告后仍不返还，则业主们或业主委员会可以将物业公司的负责人以犯侵占罪为由告至法院，要求将其判刑坐牢。同时，业主们或业主委员会可提起民事诉讼要求物业公司返还收益，还可以诉求解聘物业公司。法律依据：《中华人民共和国刑法》第270条【侵占罪】将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金；将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交出的，依照前款的规定处罚；本条罪，告诉的才处理。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持；属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。最后，我想告诉各位业主们，物业公司任性并不可怕，只要我们业主抓住它的七寸，利用好本律师说的上述方法，它就只能乖乖的为您服务，这就好比：孙猴子再厉害也逃不出如来佛的手掌心。