李大伟

房价上涨卖方毁约诉讼败诉关键词：房价上涨，卖方毁约，融资赎楼，注销抵押登记?【案情点击】2007年9月7日，经XX房地产经纪有限公司居间介绍，业主郭女士与买方陈女士签订《存量房屋买卖及居间服务合同》，将自有市XX区XX家园某房产以90万元的价格出卖给陈女士。买卖合同约定，陈女士在签约2日内付足定金2万元，9月22日前监管首期款18万元，余款按揭支付。郭女士在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《市存量房屋买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金同时对其他事项进行了详细的约定。合同签订后，陈女士如约履行了定金支付义务，但由于恰逢楼市上涨，郭女士收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合陈女士办理首期款监管手续，导致交易无法进行。经XX房地产经纪有限公司多次催告，被告仅愿意赔付原告损失2万元，不同意履行合同。双方多次进行协商，终未能达成一致，陈女士眼见谈判无望，遂向市XX区法院提起诉讼要求解除合同并要求郭女士赔偿房屋总价款20%的违约金。【律师解答】李律师分析认为：在本案中，原被告双方签订的《市存量房屋买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，应合法有效，被告未依约配合原告签署银行资金监管协议，证明交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告要求依约解除双方买卖合同，并按约定要求被告支付房地产总价款20%的违约金的诉请，律师说，如果法院认定合同继续履行确无可能，法院应判令双方解除合同，本案过错方系被告，被告应依约返还原告定金或赔偿原告违约金，违约金兼具有惩罚及补偿性质，但违约金数额不一定会和合同约定的一致，双方合同约定违约金过高或是违约金不足以赔偿守约方损失的法院有权调整违约金数额。律师在此提醒大家，在房价上涨情况下，一旦出卖人有毁约迹象，买方应当及时提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防出卖人一房两卖导致房屋执行困难或者不能执行。

伪造购房资质的房屋买卖合同解除关键词：代办购房资质，购房人，买卖合同解除，违规操作【案例点击】小刘因为不具备购房条件而不能买房，这使他苦恼不已。2011年底小刘到某中介公司咨询，中介公司称可以帮助办理购房资质的相关手续。起初小刘对此半信半疑，但店长保证可以办成。在中介公司的百般劝说之下，也为了早日购房，小刘最终同意由中介公司代办购房资质。2012年3月，中介公司为小刘办理了所谓的“工作居住证”，后来小刘在中介公司居间介绍下，购买了老赵所有的一套繁华地段的二手房。双方于同年3月30日签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：房屋总价款为220万元，合同签订当日支付定金20万元，首付款100万于4月底前支付，余款100万元于过户当日支付。双方约定6月15日办理过户手续。在合同履行过程中，老赵得知中介公司为小刘办理假的工作居住证，恰逢房屋价格上涨，老赵便以小刘不具有在购房的资格为由要求解除房屋买卖合同并要求小刘支付违约金。【律师说法】李律师分析认为：本案涉及外地户籍人士购房资格的问题，根据2011年2月15日，市政府发布的《人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》外地人购房须持有《工作居住证》，或者在连续满五年缴纳个人所得税的证明或者缴纳社会保险证明限购一套住房。李律师指出，本案中小刘通过中介公司伪造购房资格，持有虚假工作居住证购房是不符合国家购房限购令政策的。小刘在明知自己不具有在购房的资质的情况下，接受中介公司伪造的证件，从而“顺利”在买房，这种行为显而易见是违反国家政策规定的，故小刘与老赵签订的房屋买卖合同不能受到法律的保护。因此，老赵要求解除双方购房合同的请求会得到法院的支持。买卖双方解除合同后，小刘应将房屋返还老赵，老赵退还小刘已支付的购房款。购房人构成违约，应承担违约责任李律师指出，小刘明知无购房资质而与老赵签订房屋买卖合同，小刘的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。当然，在此过程中中介公司也存在过错，中介公司涉嫌违规操作，故意为客户制造虚假证明，其行为已经触犯了国家的相关法律，依法可追究其相关法律责任。?

买方未付清购房款，卖方可以解除房屋买卖合同拒绝履行关键词：未付清，购房款，解除房屋买卖，拒绝履行【案情点击】周家原有祖传房屋5间，小周在石家庄市郊区工作，房屋由其母亲一人居住。1997年5月小周的母亲也迁往郊区，跟随小周一起生活。小周的母亲走时将房交与亲戚郭某代管和使用。因自己长期不使用，小周与其母商量准备将房卖掉，郭某便要求买下。1998年2月，小周与郭某请人作中间人，订立房屋买卖契约。契约写明：房价人民币40万元，在1998年内分三次付清;在这一年内买方何时付清房款，卖方何时将房屋买卖契证交给买方。当时郭某交了房价款8万元，三个月后又寄了8万元，尚欠房款24万元。小周多次催要房款而未得，周家也就未将房屋买卖契证交与郭某。其间，郭某继续居住并对房屋进行多次维修。1999年3月15日，小周和其母曾找到郭某，要求收回房屋，退回房款，郭某坚决不同意。2000年2月，桥东区XX村某图书馆因扩建需要拆除周家与郭某争议的5间房。图书馆与郭某达成协议，以房价70万元买下争议之房，小周得知此事后，于同年6月以郭某房款未交清，房屋产权尚未转移为由诉至桥东区人民法院，要求确认房屋归己所有并收回自己的产权。被告郭某辩称，买卖双方均有房屋买卖契约，自己已交了部分房款，契约并未规定“房价款不交清，房屋买卖契约无效”，所以房款只是欠原告的债务。因而坚决反对原告提出的房屋所有权归其所有的诉请。【律师观点】李律师分析认为：本案属于附条件的房屋买卖合同，附条件合同是指签订方在合同中规定一定条件，并且把该条件的成就或不成就作为确定行为人的民事权利和民事义务发生法律效力或者失去法律效力的根据的合同。李律师解释说，本案小周与郭某所签订的房屋买卖合同合法有效，但并未发生法律效力。理由在于双方在合同中明确约定：郭某应在1998年一年内分三次付清房款，小周才将房屋契证交给他。因此这一买卖房屋的行为是附条件的民事法律行为。由于郭某直到2000年还未付清房款，买卖合同中所附条件并未成就，这一买卖行为还未发生法律效力。郭某在没有取得房屋所有权的情况下，无权对涉诉房屋进行处分，故郭某将房屋出卖给图书馆的行为是无效的。因此，法院应将涉诉房屋所有权判归小周所有，而小周则应退还郭某已支付的16万元房款和维修房屋所花费用。李律师在此提醒大家，附条件买卖合同在当今房地产市场中屡见不鲜，在双方履行合同规定的义务过程中如有一方发生违约行为，守约方要及时咨询法律专业人士，以维护自身合法权益。

定金由房产中介保管合同有效主张撤销被拒二手房纠纷案例简介：2009年王女士经中介居间与赵先生签订了房屋买卖合同，双方约定房屋价款为82万元，违约金按总房款的10%计算，同时王女士支付定金8万元，交中介保管，等赵先生完全履行合同并办理房产过户后，在转入赵先生的账户。之后，赵先生迟迟不履行合同，并向中介和购房人王女士发送《解除的通知》，称自己并没有收到定金，要求撤销合同。之后王女士也起诉到法院，要求解除合同，并要求赵先生返还定金8万元，并按照约定承担房款总结10%的违约金，即82000元。广州房地产律师分析：根据双方房屋买卖合同约定，该房屋的定金实际由中介保管，所以将定金交由中介保管的行为的符合合同的约定。因此赵先生以没有收到定金为由要求撤销合同的要求没有法律依据。同时赵先生向中介、王女士寄送通知的行为已经明确表示不再履行合同。在这种情况下王女士有权行使单方解除权，并要求赵先生支付违约金82000元。判决结果：法院支持了王女士的诉讼请求。判决赵先生返还定金8万元，并支付王女士违约金82000元。

支付定金以后未如期签订房屋买卖合同被判退还定金案例分析：案例一：宋某选中了河西区的一处二手房。2008年5月8日，他与房屋中介公司签订了购房确认书。2008年7月，宋某被中介通知，买房人钱某已经在该房屋确认书上签字，遂支付了购房定金伍万元。后来，双方因购房合同的具体条款未能达成一致，从而无法签订房屋买卖合同。宋某认为未能签订合同不能归责于自己，因此要求返还定金。钱某不同意，因此宋某起诉。庭审中，钱某认为宋某从未就购房事宜与他磋商过，宋某恶意违约，应该没收定金。案例二：2008年5月，钱某经中介居间介绍，与林某签订了房屋买卖定金合同。该合同约定，林某将其所有的河西区的一处房屋出售给钱某，钱某首付人民币70万元，剩余房款120万元贷款支付。并约定在2008年9月1日签订正式的房屋买卖合同。但是双方约定的合同签订日期已到，林某却迟迟不能签约。因此钱某起诉要求返还定金5万元，并且赔偿违约金5万元。但是林某辩称，在此期间他们一直在积极协调签署购房合同的事宜，但是因为交房日期和贷款事宜未能达成一致，导致迟迟不能签约，责任不在自己，愿意返还定金5万元，但是不同意支付违约金5万元。广州房产律师分析：这两个案例非常相似，第-一：双方都签订了定金合同，而且合同对主合同的关键事宜没有进行约定。第二、双方都因为合同具体条款约定未能达成一致，导致最终的购房合同未能签订。第三、在这种情况下，法院都没有适用定金罚则。因为根据《最-高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此因双方不能就合同条款达成一致，而导致不能签订最终的商品房买卖合同，属于不能归责于任何一方的导致合同未能签订的情形，因此不适用定金罚则，只需把定金返还。判决结果：法院判决返还定金。

签约定金后未按约签订房屋买卖合同被没收定金二手房案例简介：陈某和朱某通过中介公司签订了地产买卖合同。合同约定：陈某将某处房屋出售给朱某，不迟于2008年1月18日办理房屋过户手续，居间合同签署后中介公司安排并提前8日以手机短信或挂号信形式，通知双方签署房地产买卖合同。当日，陈某提供了产权证的复印件并收取定金6万元。因为签约时，房产证上有陈某和陈母的名字，由于陈母去世，2007年11月20日，陈某作为申请人公证处申请办理了继承遗产公证。2007年12月9日，当地公证处出具《公证书》，证明该房屋由陈某一人继承。2007年12月19日陈某到房地产交易中心办理产权变更。2008年1月9日，房屋产权变为陈某一人。2008年2月20日中介公司致函通知朱某与2月25日来签订正式的房屋买卖合同。但是2008年2月24日，朱某的律师复函称，陈某已违反房地产居间合同的约定，超过约定的时间。2008年3月4日，陈某委托律师发函至朱某，提出由于朱某未按约定与自己签订买卖合同，以构成违约。因此，2008年5月，陈某将房屋另售他人。朱某得知后，要求解除居间协议并且要求陈某双倍退还违约金。陈某认为自己与2008年1月9日取得产权证后，积极协商签约事宜，但是朱某一致不予签约。2008年4月2日，自己和朱某再次商定合同签订的事项，朱某明确表示不购买该房屋。是因为朱某的违约行为导致合同无法继续履行的。请求法院驳回朱某的请求，同时判决支持没收朱某的定金6万元。对于陈某的答辩，朱某提出，陈某多次催促要求自己签订合同是陈某虚构的事实，直到2008年1月19日才接到中介公司口头通知，要求于1月21日签约。而中介公司提出，是朱某违约在先，陈某为证明曾委托中介公司通知朱某签约，出示了电话通信清单，其中注明，2008年1月10日上午陈某曾与中介公司的工作人员通话，当日中介公司的工作人员也曾经与陈某通话。广州房产律师分析：朱某和陈某签订居间合同时，就出示了房屋的产权证，朱某应当看到该房屋的产权证上还有另一权利人陈母，但是陈某没有就此提出异议，所以朱某和陈某形成合同关系。作为出售方的陈某，与朱某签订房地产居间合同时，已经开始办理继承公证事宜，2007年12月9日，陈某已经取得公证书，成为该房屋的唯-一产权人。权属明确，所以双方约定在1月18日办理产权过户时，朱某不必担心权属问题。因此朱某所谓的权属不清，不能过户等事实，致使不能依约在2008年1月18日前办理过户手续的意见，明显和事实不符。事实上，经中介公司居间介绍，朱某购买该房屋，并向陈某支付了人民币6万元定金，双方形成了定金合同关系，该定金行为为签约定金，朱某理应按约与陈某签订房屋买卖合同。其次，根据陈某提供的电话通讯记录，可以反映出陈某与中介公司、中介公司和朱某之间在1月10日有关一次通话，因陈某和朱某并不相识，因此通话不存在其他谈论的可能性，只能是买房事宜。虽然中介公司通知签约的方式存在瑕疵，但是尚不足以致使违约。朱某称陈某隐瞒了房屋权属的事实，和自己一直没有等到签约通知的描述，与事实不符。综上，双方未能签订房屋买卖合同的责任在于朱某，朱某违约在先，陈某并无过错，朱某要求陈某返还定金并支付违约金的诉讼请求不应当得到法院的认可。法院判决：驳回朱某的诉讼请求，已经支付的人民币6万元陈某不用返还。