郑艳

代理人：郑艳律师浙江易盟律师事务所房地产专业本案例依据已生效的法院判决书、调解书编辑，已隐去当事人基本信息，不会侵犯当事人的隐私，请读者勿对号入座！2013年9月浙江易盟律师事务所郑艳律师接受委托人桑某的委托，代理桑某诉刘某、王某房屋买卖合同纠纷案。一、案情简述：2012年7月，经杭州某房屋租赁转换有限公司居间介绍服务，桑某（原告）与刘某、王某某（被告）达成房屋转让合同，由桑某（原告）将其所有的杭州市某区涉案房屋转让给刘某、王某（被告），价款为1100000元，后于同年8月办理了房产过户手续。2013年8月初，因租客反映此房曾发生过凶杀案，要求退租，桑某（原告）才获知这一影响房屋购买的重要信息，后致电刘某、王某（被告）要求退房，被告不允，至此发生纠纷。桑某（原告）诉求：1、判令撤销原告与被告之间就诉争房屋签订的房屋转让合同；2、判令被告返还原告购房款1100000元整；3、判令被告赔偿原告已支付的税费、房产交易手续费、房屋登记费、中介经纪服务费，及上述各款项产生的相应利息费、首付款利息费、公积金贷款利息费（暂算至2013年10月12日，实际计算至款项付清日止），共计105557.1元（详见清单）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。二、本案难点：1）涉案房屋价款已全额支付，产权过户给桑某（原告）已一年多，诉讼时效有一些不利因素；2）如何证明涉案房屋发生“凶杀案”事件是影响房屋转让及以何种条件转让的重要事实，理应披露；3）如何证明被告及某居间服务公司刻意隐瞒“凶杀案”事件，未告知原告这一影响合同订立的重大信息。三、诉讼策略：1）首先，制定了本案诉讼方向，依《合同法》第五十四条规定，因受欺诈要求撤销房屋买卖合同，依《合同法》第五十八条规定要求返还已支付合同价款并赔偿损失；2）其次，通过律师的调查取证权，获得以下证据：录音证据、调查笔录、证人证言（并要求出庭）；3）最后，本案最大难点是：需要证据证明发生过凶杀案的房屋价格会有巨大的贬值，从而是影响合同订立与否或以何种条件订立的重大信息。通过与房产评估公司的沟通，拟定申请房屋价格评估来达到证明目的。四、庭审应变：1、因被告律师忽略了本案诉讼时效问题，所以时效并未成为本案的争议焦点；2、因被告及其律师未察觉到我们待证曾发生凶杀案导致房屋贬值的意图，在庭审提问过程中，被告当庭承认发生凶杀案会对房屋价值产生重大影响，因此该重大难点亦没有成为争议焦点。而被告及律师的意图是要证明他们已经告知某居间公司及原告，即使未告知，因涉案房屋出卖时价格较同类型房屋低，原告理应知道这一重大事实，所以不构成欺诈。对此主张被告有证明责任，但却未提供任何证据。3、本案争议焦点是：被告及居间服务公司是否告知涉案房屋曾发生过凶杀案的事实。我们认为被告在订立合同时理应披露此重大信息，但被告对原告刻意隐瞒，构成了欺诈（有录音证据、证人证言等证据证明，再者最重要的是此证明责任在被告）。因庭前准备非常充分，本次庭审实际未形成针对性强的对抗。五、判决和调解结果：本案经涉案房屋所在地杭州下城区人民法院简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序审理，最终判决撤销房屋购买合同。对购房款及赔偿部分达成了调解，由被告返还110万元房款及赔偿1.5万，逾期履行改为赔偿10万元，并且第一期40万元款项在判决下达前支付。中介费及房屋撤销后契税的退还由原告自己去主张。

代理人：郑艳律师浙江易盟律师事务所房地产专业涉及的案例均依据已生效的法院判决书、调解书、和解书，不会侵犯当事人的隐私，请读者请勿对号入座。2013年8月浙江易盟律师事务所郑艳律师接受委托人何某的委托，代理何某诉李某要求协助房产过户纠纷案。何某与李某于七年前协议离婚，协议约定房产归何某所有，因此房是房改房，本就在何某一人名下，当时未办过户析产手续。今年8月何某因要转卖此房，中介告知必须由前妻李某签字才能出卖过户，后李某表明希望以房价三分之一补偿给女儿才愿意协助过户，协商不成。此案难点：1、因是委托人自己起草的离婚协议，虽指明涉案房屋归何某，但未指明所有权，有约定不明确的漏洞；2、夫妻共同存款几十万，协议约定归李某，但实际交付是取现，现没有证据证明已给付；诉讼策略：1、以所有权确认纠纷的案由起诉，为当事人节省上万诉讼费；2、对所有权约定不明部分，通过取证以补漏，特别是李某在离婚协议生效后即从该房迁出户口，至今无异议；3、对夫妻其他共同财产的交付，有李某的录音等证据佐证，以防对方庭审提出抗辩理由。4、李某曾提出女儿对涉案房屋也有份的说法，对此特别调取委托人何某当年分房时的政策和单位规定。5、制定庭审方案。其一是根据夫妻共同财产的思路进行论辩；其二如对方提出是家庭共有财产的论辩思路。此案经过立案时对案由的质疑，诉前调解法官对案由的质疑，最终庭审法官认可代理人坚持所有权确认案由的意见，经开庭审理，最终由江干区人民法院判决委托人何某胜诉，李某没有上诉。何某通过生效判决书顺利析产过户。