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律师信息
  • 姓名 : 张静律师
  • 电话 : 180****3465
  • 职务 :
  • 机构 : 广东合拓律师事务所
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  • 邮箱 : 194****801@qq.com
  • 地址 : 广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710-4713单元
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广州二手房卖家隐瞒房屋抵押情况,过户前涂销了算违约吗?
作者:原创发布时间:2019-07-11 浏览量:0

下面这个案件中,卖家隐瞒了房屋同时存在银行抵押和个人抵押两种抵押的情况,买家认为自己受了欺骗,起诉解除合同。后卖家在合同约定的期限内涂销了全部抵押。本案中,卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约,买家认为卖家隐瞒房屋抵押情况构成违约,那么到底是谁构成违约呢?

律师解答:严格地说来,卖家只要在合同约定的期限内涂销了抵押,就不构成违约,买家未按合同约定时间付款,构成违约。但法院认为卖家未完全披露抵押情况也存在过错,且房屋价格上涨卖家没有损失,遂判决卖家只需退回定金,双方都不用承担违约责任。本律师注意到,近年法院判决的很多二手房买卖案件,最终认定合同无法履行的过错在买家,但因房价上涨,合同解除卖家的损失已得到弥补而判决买家不用承担违约责任,此种判决为了社会和谐而直接取消了违约方的违约责任,这是法院作为国家司法机关的大局考虑,如果是通过仲裁,一般不会有这种情况,违约了就要承担违约责任。

判决书节选:

关于合同解除后的责任承担问题。首先,如上所述,李某在《合同》签订时并无告知姚某涉案房屋已抵押给个人存在不当,姚某亦已就此起诉要求李某返还其已支付的定金,李某虽在姚某起诉后涂销抵押,但姚某起诉后《合同》能否继续履行处于不确定状态,姚某在起诉后拒绝继续履行《合同》不能只归责于姚某一方。其次,在姚某起诉要求李某返还定金后,李某在201791日涂销涉案房屋的抵押权并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间,姚某亦未举证证明涉案房屋的抵押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍,姚某拒绝继续履行合同亦有一定不当。最后,虽李某主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出,但上述支出并非姚某订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失,且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨,李某的相关损失亦可得到一定弥补。综上,因姚某与李某双方对合同的解除均存在一定过错,合同解除后李某应向姚某退还姚某已支付的定金800000元。因双方对于合同的解除均存在一定过错,姚某诉请李某支付定金利息、中介费、网签费及按揭费,并诉请合某公司承担连带责任依据不足,法院不予支持;李某反诉要求没收定金800000元以及要求姚某赔偿借款利息、税费损失、中介费损失亦依据不足,法院不予支持。

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