二手房卖家宁愿赔偿违约金也不想卖房,抵押查封行得通吗?
来源:张静律师
发布时间:2017-11-16
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咨询:现在二手房房价一直猛涨,可能短短几个月的房价涨幅就超过了违约金的金额。这种情况下,很多二手房卖家宁愿赔偿房价的10%或20%作为违约金也不愿意卖房。但买家可以起诉要求继续履行,此种情况下,部分二手房卖家想到通过抵押、查封等方式来阻止合同继续履行,行得通吗?
律师解答:抵押、查封有风险、成本高。不可否认,在网签前,通过抵押、查封等方式为交易设置障碍,确实会使得交易很难继续,往往能起到卖房人“保住房子”的目的。但是,这种方法往往会有风险且成本较高。
(1)查封的方式。所谓查封的方式就是找一个信得过的亲戚朋友起诉自己,同时申请法院查封房子。首先,这个“信得过的”亲戚朋友可能就是一个隐患,因为比较大额的借款肯定有银行转账,而如果只有“出借人”转账给卖房人的银行转账记录,没有卖房人转账给“出借人”的记录,那么,这就可能“假戏成真”,“出借人”翻脸不认人,真的要卖房人偿还借款。此外,这种查封的方式其实是一种虚假的诉讼,一旦被发现就要承担相应的法律责任。
(2)抵押的方式。这种方式也有上述“假戏成真”的风险,在此不赘述。虽然这种方法没有虚假诉讼的风险,但是买房人却可以以“恶意串通损害第三人利益”为由主张“抵押权人”和卖房人之间的借款合同无效。借款合同(主合同)无效,抵押合同(从合同)自然也无效,抵押自然也就应当撤销。
(3)这两种方式使得房屋交易不能进行的,即便卖房人保住了房子,也要承担违约责任,支付比较高的违约金。
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